公司战略与产品标准 - 公司将“好房子”作为推动房地产行业高质量发展的核心议题，并以此为核心目标进行产品力塑造 [1][9] - 公司提出“三好十二优”产品新标准，以好社区、好产品、好服务为核心，细分出十二个关键场景，承接八大价值 [4] - 该标准源于对超过360组家庭的深度探访，旨在从生活专家和产品专家视角构建系统化支撑 [4] 标杆项目实践：“臻澐” - “臻澐”项目是“三好十二优”标准的实践，定位为自然艺术奢宅，坐落于海淀清河沿岸，享有西山、清河自然资源 [4][5] - 项目规划基于“邀山引水”思路，打造包括黄金海淀全维界面、国际审美立面等在内的六维产品主义 [5] - 社区核心的四季花厅功能完备，集泳池、健身、阅读室等于一体，作为社交中枢 [5] 实景示范区与产品兑现 - 公司在北京七大项目实景示范区于2025年开放，覆盖城市核心到新兴区域，将效果图转化为客户可检阅的实景 [6][8] - 具体项目包括中环悦府的“院园十六景”、北京天誉的宋式园林、服务近3000户家庭的橡树湾等，各具特色 [7] - 实景开放被视为对市场承诺的坚实兑现，旨在增强客户信任感与安全感，诠释从交付社区到交付生活的升级 [8] 品牌积淀与未来布局 - 公司深耕北京31年，开发超过60个项目，服务超10万户家庭，形成“悦系、润系、时光系”多条产品线 [9] - 业务范围涉及住宅、商业运营、城市更新等领域，深度参与北京城市建设 [9] - 未来将在顺义温榆河板块推出全新低密别墅作品“北京润园”，以1.01超低容积率重塑高端墅居标杆 [9]

土地供应概况 - 丰台区集中推介11宗共45公顷优质商品住宅用地，分布于花乡、南苑、长辛店等热点区域，其中9宗位于三环四环周边[1] - 所有地块均落实北京"好房子"标准，涵盖教育、医疗、交通等成熟配套，距离轨道站点约1公里[1] - 地块分为三种类型：5宗棚户区改造地块、5宗城中村改造地块和1宗一级开发地块[2] 地块区位及配套 - **棚户区改造地块**：岳各庄村地块位于西三环至西四环间，用地面积2.18公顷，建筑规模5.8万平方米，临近地铁10号线及规划11号线[3] - **城中村改造地块**：南苑地块位于南四环南侧，用地面积6.14公顷，建筑规模12.65万平方米，临近地铁19号线[4] - **一级开发地块**：分钟寺新村地块位于东南三环外，用地面积9.19公顷，建筑规模27万平方米（含住宅11.71万平方米）[4] 市场影响与竞争格局 - 丰台区在售新盘包括中海丰和叁號院、中建云境等，竞争激烈，但部分优质项目如中海丽金府（网签均价10.5-10.9万元/平方米）表现突出[6] - 专家建议降低拿地门槛与成本，优先推出小规模地块以缓解企业资金压力，优化大体量地块供地计划[6] - 新增供地将拓宽新房选择范围，提升住房供给质量，激活消费端活力[1][6]

文章核心观点 - 华润置地陷入“增收不增利”困局，2024年营业额创新高但净利润降至五年新低，核心问题是开发销售业务盈利能力削弱 [1][5] 增收不增利 - 2024年华润置地综合营业额达2787.99亿元，同比增长11.01%，创近五年新高 [3][5] - 2024年华润置地股东应占溢利约为255.77亿元，同比下降18.45%，跌至近五年同期最低 [5] - 利润下降主要受行业整体毛利率持续探底影响，土地成本攀升、建筑材料等成本上涨及销售均价下滑压缩利润空间 [5] - 2020 - 2024年华润置地综合毛利率从30.9%下滑9.3个百分点至21.6%，开发销售业务毛利率从29.1%下跌12.3个百分点至16.8% [6] - 经营性不动产板块毛利率从2022年的65.6%攀升至2024年的70%，但难以弥补开发销售业务利润缺口 [6] “以价换量”后遗症 - 2023年华润置地在北京两宗地块高溢价拿地，开发销售业务毛利率下滑受自身拿地策略影响 [7] - 橡树湾三期因竞争销售不及预期，采取“以价换量”策略，去化率63.31%，成交均价低于指导价，造成货值损失约2.19亿元 [7][8] - 中环悦府采取“以价换量”模式，去化率44.17%，实际售房款与按指导价销售相差0.65亿元 [8] - 全国多地有华润置地项目采用“以价换量”销售模式，如南京华润观云润府7.7折卖房 [8]