行业背景与市场格局 - 2025年上海楼市仍处于调整周期，行业竞争聚焦于产品硬实力与经营精细化 [1] - “好房子”政策被视为未来二、三十年房地产行业至关重要的政策 [1] - 2025年上海豪宅市场走出独立行情，单套3000万以上豪宅成交量占据全国半壁江山 [1] 公司业绩表现 - 中国金茂2025年全口径销售额为1135亿元，位列全国第八，强势回归行业前十阵营 [1] - 公司在上海区域全口径销售额超200亿元，跻身上海市场前十之列 [1] 产品力核心：科技与美学融合 - 住宅产品力升级呈现四大趋势：设计理念迭新、建筑颜值质感双升、空间体验进阶、价值延伸发力 [2] - 公司科技住宅产研在2025年全面爆发，技术升级精准适配上海业主居住诉求，如优化梅雨季除湿、冬季温控技术，升级空气水质净化系统 [2] - 公司产品基因是刻在骨子里的科技产品主义DNA，兼具科技创新与东方美学的产品追求 [1] - 江湾金茂府以12大科技系统+五衡科技，兼顾居住舒适度与节能环保 [2] - 公司推出“金、玉、满、堂”四大全新产品线于2025年落地上海，秉持“一地一策、一户一境”定制化逻辑 [2] 产品创新与标杆项目 - 金茂璞元的下沉式庭院实现“美学+实用+服务”三重融合，破解地下空间潮湿阴暗痛点，从“附加项”变为“核心体验区”，并引领上海豪宅跟风布局 [3] - 中环金茂府打造“大园林+小庭院”双体系，是践行新质生产力、打造科技创新与东方美学共生的实践 [3] - 润云金茂府的上下叠公共空间与睡眠休憩错层设计，是户型创新的代表性实践，实现超高得房率并将空间体验超出客户预期 [5][6] 客户运营与社群建设 - 公司在业主运营上久居第一梯队，截至2025年，金茂上海已成功孵化78个特色社群，汇聚85位社群主理人，全年落地212场活动，精准触达超20000名业主 [3] - 社群活动注重科技感与跨界共创，例如发起“AI技能与多巴胺入侵计划”，与世界技能博物馆合作，引入宇树机器人与机器狗参与活动 [3] 营销与经营策略 - 公司在上海的推盘策略有清晰的数量管控与差异化定价逻辑，意图并非快速去化，而是精准把控推货体量，保障产品品质与服务配套落地 [5] - 定价层面摒弃“一刀切”，结合户型优势、科技配置、空间体验制定分层定价策略，兼顾产品价值、市场接受度、稀缺性与性价比 [5] - 公司的科技产品主义通过“客群洞察→产研设计→成本管控→人才支撑→服务兑现”的完整价值闭环实现落地 [6] - 在上海的红盘项目中，老客户复购率始终位居行业前列 [6] 品牌理念与长期主义 - 公司在上海的品牌主张是“美成在久，岁月致心”，源自《庄子·人间世》，强调美好事物的成就需要长期积累 [7] - 这一理念是公司东方美学审美内核的源头，与科技创新的产品追求相辅相成 [7] - 公司以长期主义为底色，摒弃行业浮躁的速成思维，拒绝短期利益的片面追逐 [8] - 上海是公司产品基因的淬炼场、品牌价值的主战场，公司深耕上海已达31年 [1][6][8]

核心观点 - 公司通过组织架构精简和投资聚焦高能级城市，实现销售排名提升、盈利能力改善和财务结构优化 [1][3][4][5] 销售表现与策略 - 2024年全口径销售额982.55亿元，行业排名提升1位至第12位 [3][7] - 销售回款金额达970亿元，回款率提升5个百分点至99% [3][7] - 销售额高度聚焦核心都市圈，一二线城市销售额占比达90%，其中华东区域占比40% [8] - 2025年预计总推货值1800亿元，其中一二季度占比67%，销售规模有望突破千亿 [3][8] 投资策略与土地储备 - 2024年拿地金额333亿元，2025年1-2月已实现拿地189亿元，投资节奏显著加快 [4][10] - 投资聚焦高能级城市，2024年新增可售面积中一线城市占比37.6%，二线城市占比57.1% [4][10] - 京沪为投资重心，2024年两地合计可售面积占比37.6%，2024年至2025年2月投资金额占比高达69% [4][10] - 年末二级总土地储备建筑面积约4378万平方米，近9成货值集中于一二线城市，可支撑未来3年左右发展 [4][12] 盈利能力与收入 - 2024年营收590.53亿元，其中房地产开发收入493.02亿元 [4][15] - 整体毛利润85.97亿元，毛利率14.6%；净利润22亿元，净利率3.7%，实现扭亏为盈 [4][15] - 年末预收账款527.52亿元，对房地产开发收入覆盖倍数维持1倍以上 [15] 融资与债务结构 - 2024年末有息债务规模1228亿元，较年初减少3.6% [5][18] - 平均贷款期限延长至6.27年，短债占比从18.7%降至17.6% [5][18] - 外债占比从29%降至25%，汇率风险敞口收窄 [5][18] - 融资渠道通畅，新增融资成本3.39%，境内融资成本低至2.87% [17] - 持有现金规模348.6亿元，现金短债比1.61，三条红线归为绿档 [22]

核心观点 - 2024年中国金茂实现全口径销售额982.55亿元，行业排名第12位，销售回款率高达99% [3] - 公司调整组织架构，从三级管控转向两级管控，推动资源向核心城市倾斜 [3] - 2025年预计总推货值达1800亿元，其中一二季度占比67%，销售规模有望突破千亿 [3] - 2024年四季度以来投资节奏加快，全年拿地金额333亿元，2025年1-2月已拿地189亿元，投资聚焦京沪等高能级城市 [3] - 2024年公司实现净利润22亿元，扭亏为盈 [3] - 公司融资渠道通畅，债务久期拉长至6.27年，外债占比降至25% [3] 销售表现与策略 - 2024年全口径销售额982.55亿元，行业排名提高1位至第12位；销售面积581.84万平方米 [6] - 全年回款金额970亿元，回款率较去年同期提升5个百分点至99% [6] - 销售额高度聚焦核心都市圈，一二线销售额占比90%（其中一线19%），华东区域销售额占比40% [9] - 上海（99.4亿元）、南京（61.3亿元）、苏州（57.4亿元）、宁波（36.3亿元）、青岛（77.8亿元）、西安（76.7亿元）等城市销售贡献显著 [9] - 组织架构精简，开发单位管理主体从2023年22个压降至2024年18个，预计2025年进一步降至14个 [9] - 2025年预计总推货值1800亿元，其中一二季度占比67%，2023年以来新获取地块占比约70% [3][9] 投资布局与土储 - 2024年四季度以来投资力度加大，全年新增22个项目（下半年20个），新增土储计容面积202万平方米，拿地金额333亿元，拿地销售金额比0.34 [12] - 2025年1-2月已实现拿地189亿元，投资节奏明显加快 [3][12] - 2024年权益土地款支出202亿元，权益占比61%，部分项目与华润、保利、建发等合作开发 [12] - 投资坚持双聚焦战略：聚焦京沪等一线城市、聚焦高端化产品 [12] - 2024年新增可售面积295万平方米，一线、二线和三四线可售面积占比分别为37.6%、57.1%和5.2% [12] - 京沪为投资重心，2024年合计可售面积占比37.6%；2024年至2025年2月，在北京、上海的投资金额占比高达69% [12] - 上海虹口内环、普陀桃浦、北京朝阳区东坝、丰台科技园等地块未来售价预期良好 [12] - 估算二级总土储建面约4378万平方米，可支撑未来3年左右发展；近9成货值集中于一二线城市，其中TOP10城市占比近6成 [16] 盈利能力与营收 - 2024年营收590.53亿元，其中房地产开发收入493.02亿元 [20] - 商业、写字楼、酒店等持有物业收入约34亿元，较去年下降12.4% [20] - 金茂服务实现收入29.66亿元，同比增长10% [20] - 年末预收账款527.52亿元，对房地产开发收入覆盖倍数维持1倍以上 [20] - 整体毛利润85.97亿元，整体毛利率14.6%，其中房地产开发板块毛利率11%，较去年同期提升2个百分点 [20] - 全年净利润22亿元，净利率3.7%，实现扭亏为盈，得益于三项费用改善、合联营实现正投资收益、计提减值减少 [20] 融资与债务结构 - 2024年新增融资成本3.39%，较去年同期4.4%大幅下降；境内融资成本2.87% [21] - 成功发行35亿元金茂大厦CMBS（票面利率3.20%），6月、8月发行中期票据合计50亿元（票面利率2.8%） [21] - 抓住经营物业抵押贷新政窗口期，对深圳万豪酒店、万丽酒店、天津海河金茂广场等持有物业完成约50亿元经营物业抵押贷，期限15年，最低利率2.4% [4][21] - 2025年新发17亿元公司债，期限4年，票面利率2.79%，并用经营物业抵押贷置换到期的凯晨世贸中心CMBS（87亿元），利率2.85% [21] - 2024年末有息债务规模1228亿元，较年初减少3.6% [21] - 短债占比从年初的18.7%降至17.6%；平均贷款期限6.27年，较23年的5.26年明显改善 [21] - 外债占比从年初的29%持续下滑至25% [21] - 2024年末持有现金348.6亿元，较年初减少7.9%；现金短债比1.61，非受限制现金短债比1.43；净负债率81.2%，剔除预收账款资产负债率69.6%，三条红线归为绿档 [24]