债务管理 - 公司高度重视债务管理 [1] - 通过优化现金流、盘活资产、积极推进业务回款等方式保障到期债务的偿付能力 [1] 股东回报 - 公司秉持回报股东的理念 [1] - 将根据《公司章程》及经营实际情况制定和实施合理的分红方案 [1] - 在公司符合分红条件时通过公告、定期报告等渠道向全体股东披露分红方案 [1]

用效能，使教育、医疗、养老等民生领域投入更具可持续性，真正惠及百姓生活。这一导向与"在发展中化债、在化债中发展"的政策理念高度契合，体现了 债务管理背后的人文关怀。 在职能设计上，债务管理司聚焦债务管理的核心环节，通过系统化、专业化分工实现全过程覆盖。余俊安分析，该部门主要承担三方面任务：一是全面梳理 和分类各级我国债务，整合原先分散在多部门的管理职能，提升债务信息透明度；二是构建统一的债务管理制度体系，规范我国内债、外债的发行、使用与 偿还流程，推动实现债务管理标准化；三是建立健全风险监测机制，对潜在问题早识别、早干预，尤其注重对地方层面相关债务的监督与引导。这一制度设 计参考了国际上设立专门债务管理机构的成熟做法，为我国在复杂经济环境中平衡债务规模与发展需求提供了机制保障。 对普通民众而言，债务管理司的运行具有切实的生活意义。余俊安指出，有效管理地方层面相关债务，有助于保障基础设施与民生项目持续推进，避免因资 金问题影响工程建设；整体债务风险可控，也有利于维护就业稳定与物价平稳，为公众营造可预期的经济环境。此外，规范的债务管理能够提升财政资源使 当前全球债务格局日趋复杂，据多家国际权威机构统计，2025年 ...

盈利能力 - 样本城投企业净资产收益率和总资本收益率持续下降，2024年分别降至0.87%和0.92%，为2015年以来最低点[12] - 城投企业盈利指标未来或进一步下探，需审慎举债经营，2024年总资本收益率首次超过净资产收益率[12] - 东北地区样本城投企业净资产收益率低于其他地区，不同地区盈利指标表现趋同[13] 融资活动 - 2024年样本城投企业净融资额同比显著下降，相当于2023年的60.85%，融资率降至1.10倍，为2015年以来最低值[19] - 2024年AA-级别样本城投企业净融资额首次转负，由2023年的213.51亿元转为-26.25亿元[30] - 化债政策高压下，2024年各地区样本城投企业融资率趋同，均在1.15倍以下[26] 流动性压力 - 样本城投企业现金短期债务比波动下降，2022-2024年底均位于0.50倍以下，流动性持续趋紧[34] - 2024年底，四大地区样本城投企业现金短期债务比趋同，流动性压力均不容小觑[34] - 2024年底样本城投企业短期债务占比略有下降，整体债务期限结构趋稳[35] 债务与杠杆水平 - 2024年底样本城投企业全部债务增速仅为4.03%，2025年上半年企稳，维持在5.00%以下，步入低位企稳通道[54] - 2024年底重点省份样本城投企业全部债务自2015年以来首次实现负增长，化债政策成效显著[55][58] - 2024年底样本城投企业资产负债率和全部债务资本化比率实现自2015年以来的首次双降，加杠杆进程中断[60]

融资安排 - 新世界发展获德意志银行牵头授出最高59亿港元定期贷款融资 初始承诺额度39.5亿港元 资金用于日常融资活动[1] - 融资以Victoria Dockside物业及相关资产作第一顺位抵押担保 涵盖K11 ARTUS、K11 ATELIER、K11 MUSEA、香港瑰丽酒店及停车场[1] - 公司保留以该资产获取额外融资的权利[1] 债务状况 - 截至2024年12月31日 公司借款总额1464.88亿港元 其中322.1亿港元需在12个月内偿还[3] - 现金及银行存款214.18亿港元 无法覆盖短期债务[3] - 永续证券分派出现两次延期：9月延期支付13亿美元6.25%票面利率永续证券 5月底延期支付34亿美元永续债券分派[2] 再融资举措 - 6月30日达成882亿港元现有境外无抵押金融债务再融资安排 通过新贷款统一条款改善短期偿债能力[2] - 此次59亿港元融资为债务管理组合措施之一 提供流动性缓冲但未完全解决债务压力[4] 战略方向 - 公司将降负债提升为核心战略 明确以降负债为首要任务[4] - 否认控股股东与黑石集团私有化要约传闻 未有任何收购方接触公司[4]

宏观经济前景 - 撒哈拉以南非洲地区信用前景保持稳定，预计2025年和2026年经济增长将加速 [1] - 该地区经济增速预计将达到约4.7% [1] - 经济增长势头将增强财政状况，并支持稳定的主权信用评级 [1] 经济增长驱动因素 - 经济增长受全球大宗商品需求反弹、基础设施投资和通胀放缓推动 [1] 主要经济体分化风险 - 南非经济增速可能低于1.5% [1] - 尼日利亚和肯尼亚面临高借贷成本和持续通胀 [1] - 税收疲软以及选举前的政治风险给前景蒙上阴影 [1] 财政与债务状况 - 随着收入增加和支出限制的逐步落实，债务将逐步减少 [1] - 融资成本仍然高昂，各国政府需要持续改革以避免财政紧张 [1]

阿根廷金融市场状况 - 阿根廷总统承认市场处于恐慌状态，金融市场已陷入危机 [1] - 资本加速外流，金融市场陷入动荡，债券和股票全线下跌 [1][3][5] - 投资者担心政府可能放弃捍卫比索，导致其汇率自由落体式下跌 [1] 阿根廷比索汇率表现 - 过去一个月，阿根廷比索兑美元累计贬值幅度已超过10% [1] - 过去一年，阿根廷比索兑美元已大跌超34% [1] - 政府正以疯狂速度消耗外汇储备来支撑比索汇率 [5] 政府干预措施与成本 - 阿根廷央行在三日内动用了11亿美元进行汇率干预 [5] - 对于一个流动性外汇储备估计不足200亿美元的国家，这是一个惊人的数字 [5] - 经济部长表示将动用最后一美元来捍卫汇率区间的上限 [5] 政治环境与改革前景 - 米莱的紧缩议程在政治层面遭遇强大逆风，国会否决了其在教育和医疗保健支出方面的两项争议性否决令 [6] - 左翼庇隆主义反对派在关键省份布宜诺斯艾利斯的选举中获胜，米莱的自由前进党仅获得34%选票，较对手落后13个百分点 [6] - 政治挫败预示着米莱在剩余任期内将面临更多困难，直接导致资产价格进一步下滑 [6] 市场预期与展望 - 市场对阿根廷的展望正迅速转向悲观，在10月26日全国中期选举投票之前，预计外汇和资产价格将持续波动 [7] - 充满挑战的政治背景及其对宏观经济格局的短期影响，增加了明年阿根廷进行债务管理行动的可能性 [7] - 政府已在为明年的债务偿还制定策略，并暗示可能正在与某家海外机构就金融援助进行谈判 [8]

核心观点 - 龙湖集团通过提前布局债务优化策略 用三年时间压降有息负债超400亿元 成功穿越行业调整周期并树立高质量转型标杆 [1][2] - 公司构建以低杠杆、强运营、正现金流为核心的发展模式 为房地产行业提供可复制的转型路径 [1][10] 财务业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入587.5亿元 同比增长25.4% 公司拥有人应占溢利32.2亿元 [1] - 有息负债较2024年底压降65.3亿元 净负债率降至51.2% 三道红线指标维持绿档 [1] - 期末在手现金446.7亿元 全集团含资本性支出的经营性现金流超20亿元净流入 [3] 债务优化成果 - 三年累计压降有息负债超400亿元 预计到2025年底再降200亿元 实现三年半降债超600亿元 [2] - 有息负债规模降至1698亿元 其中经营性物业贷及长租贷占比55% 公开市场直接融资占比13% [3] - 预计2025年底有息负债余额降至1450亿元左右 未来每年净减少不超过100亿元 [1] 债务结构优化 - 平均融资成本降至3.58% 较2024年下降42个基点 创历史新低 [6] - 平均合同借贷年期拉长至10.95年 短期债务占比降至15.1% [6] - 银行融资占比达87% 公开市场直接融资仅占13% [6] - 外币债务占比降至14.0% 其中100%外债已做掉期对冲 [6] 经营性物业贷突破 - 2025年上半年经营性物业贷净增近100亿元 [7] - 期末经营性物业贷及长租贷达872亿元 [7] - 预计2025年底经营性物业贷和长租贷接近1000亿元 [7] 偿付能力表现 - 2025年以来累计兑付债券本息约145亿元 年内到期债券已全部偿还完毕 [8] - 境内信用债余额仅剩44亿元 2026年到期36亿元 2027年到期8亿元 [9] - 坚守不展期、不逾期的财务铁律 [8] 行业背景 - 自2020年起房企出现债务违约 2022年达到44家 目前全国共有77家房企发生债务违约 [2] - 行业经历深度调整 众多房企面临财务安全风险 [2] 未来债务管理策略 - 保持负债规模稳步有序下降 坚决不展期不逾期 [9] - 优化融资结构 加大长期债务 控制短期债务占比 [9] - 逐渐减少外币债务 保持100%掉期对冲 [9] - 2026年及以后债务铺排已经明确 [9]

公司业绩表现 - 上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% [1] - 公司拥有人应占溢利32.2亿元 剔除公允价值变动后核心溢利13.8亿元 [1] - 运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 占总营收22.6% [2] 业务板块分析 - 地产开发业务收入454.8亿元 同比增长34.7% [1] - 运营及服务业务核心溢利保持增长 成为集团核心溢利主要贡献来源 [1][2] - 经营性业务利润率稳定 预计未来收入和利润将持续增长 [2] 财务健康状况 - 综合借贷总额1698亿元 较2024年末下降65.3亿元 [3] - 在手现金446.7亿元 现金短债倍数1.74倍 [3] - 净负债率51.2% 剔除预收款后资产负债率56.1% 持续保持"三道红线"绿档 [3] 融资与债务管理 - 平均融资成本降至3.58% 平均合同借贷年期延长至10.95年 均达历史最优水平 [3] - 2025年内到期债券已全部偿还完毕 [3] - 计划2026-2028年每年降低有息负债约100亿元 [3] 战略发展方向 - 坚持聚焦高能级城市 提升投资精准度 [2] - 以客户需求为导向提升产品力 平衡存量项目利润与现金流 [1] - 通过优化债务结构和压降债务规模实现稳健经营 [3]

核心财务数据 - 2025年上半年权益合同销售金额约167.5亿元，权益合同销售面积约205万平方米 [1] - 期内实现营业收入约725.7亿元，交付房屋合计约7.4万套 [1] - 近三年累计交付超170万套房屋，交付量在第三方榜单上持续位居行业榜首 [1] 经营策略与行业地位 - 公司集中一切资源确保"保交房"核心任务完成，同时积极主动进行债务管理 [1] - 公司逐步构筑健康且可持续的资本结构，未来将进入新常态的正常经营状态 [1] - 长期积累的规模及市场根基稳固，为后续恢复发展提供重要支撑 [1]

财务表现 - 综合收入达10.56亿美元 同比增长0.7% [1] - 未计利息税项折旧摊销及非营运项目前盈利为2.52亿美元 与去年同期基本持平 [1] - 综合利润率23.8% 同比下降0.3个百分点 [1] - 公司拥有人应占营运溢利5090万美元 同比减少13.9% [1] - 拥有人应占总溢利5790万美元 同比下降38.7% [1] - 每股盈利1.630美仙 同比降幅38.7% [1] - 经营现金流6000万美元 与去年同期持平 [1] - 公司拥有人应占资产净值52.561亿美元 较2024年底增长1.4% [1] - 每股资产净值1.48美元 同比增幅1.4% [1] 现金流与股东回报 - 中期股息宣派每股5港仙 与去年水平一致 [1] - 现金及银行结余26.69亿美元 [2] - 已承诺但未提取信贷额度7.30亿美元 [2] 债务管理 - 净负债总额同比下降2.24亿美元 [2] - 总利息成本从去年4.45%降至3.98% [2] - 新加坡元债券与人民币熊猫债券创集团历史最低票面利率 [2] - 连续三年保持低于美联储联邦基金利率 [2] 业务发展 - 杭州推出全新品牌Shangri-La Signatures [2] - 上海虹桥香格里拉及盛贸酒店即将启幕 共设600余间客房 [2] - 首个机场物业无缝衔接高铁枢纽与地铁网络 [2] - 毗邻虹桥高科技经济园区及市内主要展览馆 [2] 管理层观点 - 业绩展现韧性 多元资产基础应对市场挑战 [2] - 核心市场团队通过创新实践与运营效率优化推动增长 [2] - 集团对中国市场深化布局 [2] - 债务管理策略及战略性再融资应对不利汇率影响 [2]