项目概况与定位 - 北京市基础设施投资有限公司推出轨道交通便民商业品牌“京投派” 首个项目在地铁12号线三元桥站投入使用 [1] - 项目位于车站正上方 面积约1万平方米 被定位为“轨道上的城市客厅” [1] - 项目融入了30余家各类商业店铺 提供咖啡、烘焙、精酿、健身等商品和服务 [1] - 项目旨在实现轨道交通服务从“单一的出行功能”向“综合性生活场景”的转型升级 [1] 地理位置与设计特点 - 三元桥站是地铁10号线、12号线与首都机场线的三线交会点 每日汇聚大量通勤与往来乘客 [1] - 项目通过地下两层空间与3处接驳口 实现了与地铁站厅的无缝衔接 [1] - 设计优化了传统地铁商业空间 将通勤动线自然转化为生活流线 [1] - 市民无需出站即可进入集购物、餐饮、休闲于一体的复合空间 [1] 商业业态与消费体验 - 商业空间内提供20多款手工酿造啤酒以及披萨、汉堡等各式美食 [1] - 店内平时还会有乐队或歌手演出 [1] - 项目满足了周边上班族与居民的即时消费需求 乘客表示可以即买即吃即走 非常方便 [1] - 周边分布有居住社区和大型写字楼等多种功能区 客源基础广泛 [1] 战略规划与未来发展 - 三元桥站项目作为“京投派”品牌的首发 其运营模式与经验将为后续项目提供重要参考 [2] - 公司计划未来在公益西桥站、首经贸站、高楼金站等20余个轨道站点持续探索并推广这一便民商业新模式 [2] - 此举旨在丰富轨道交通站点的商业供给 [2]

项目启动与概况 - 北京轨道交通便民商业品牌“京投派”首个项目于地铁12号线三元桥站正式启幕 [2] - 三元桥站是地铁10号线、12号线与首都机场线三线交会点 每日会聚大量乘客 [2] - 项目规划约30家特色店铺 通过地下两层空间与3处接驳口实现与地铁站厅无缝衔接 [3] 商业模式与空间利用 - 项目设计优化传统地铁商业空间 将通勤动线自然转化为生活流线 [3] - 市民无需出站即可从通勤场景切换至集购物、餐饮、休闲体验于一体的复合空间 [3] - 轨道便民商业项目对地铁附属空间进行高效集约利用 [3] 业态组合与消费体验 - 项目已开设餐饮商铺、咖啡店、快餐店、精酿餐吧、理发店、特色糕点烘焙店等多种业态 [2] - 项目引入“智能鲜饮机器人”为顾客制作热饮 [2] - 一家攀岩馆也将在不久后开门营业 [2] 战略意义与行业趋势 - 地铁站正从单纯的交通“途经点”转变为引人驻足停留的生活目的地 [3] - 项目为破解城市空间紧张难题、创新站城融合与民生服务提供了生动案例 [3] - “轨道上的城市客厅”未来将出现在更多地铁站 [2] 发展规划与扩张 - 下一步 公司将在公益西桥站、首经贸站、高楼金站等20余个轨道站点继续探索并推广这一便民商业项目 [3] - 公司将结合周边区域特点和主要人群需求 提供精准的便民服务 [3] - 地铁线路图显示 “京投派”坐标的圆点遍布全市 包括已建、在建和规划项目 [3]

湾里国际商业娱乐综合体项目 - 项目于12月19日启动试营业，并将于12月26日正式开业迎客[3] - 项目位于北京城市副中心，与北京环球影城一路之隔，旨在承接环球影城的“消费客”[3] - 项目与环球影城共同推动副中心从“过境游”向“深度游”消费升级，打造全时全域全龄文旅体验新范式[3] 轨道交通便民商业发展 - 北京地铁便民商业品牌“京投派”首个项目在地铁12号线三元桥站正式启幕[5] - 该项目位于车站正上方，面积约1万平方米，被定位为“轨道上的城市客厅”[5] - 未来此类“城市客厅”将出现在20余个地铁站，融合轨道交通与市民生活[5] 潘家园文玩市场活动 - 潘家园在12月19日启动33周年庆系列活动暨“潘家园首届串文化节”[7] - 活动同期揭牌设立了潘家园文玩学院，通过大师课及沙龙分享串文化、玉文化等知识[7] - 活动重头戏为“首届串文化节暨串王争霸赛”[7] 京西地区文旅商体项目规划 - 石景山区在第四届京西地区发展论坛上亮相了“两园一河”示范段的6个文旅商体展融合项目[11] - 项目包括潮玩悦享水岸（二期）、莲石湖水上运动休闲基地、6500厂房改造特色餐厅等[11] - 市水投集团发布了“两园一河”水上运动项目场景，以“一湖一品，一线串联”为核心理念，为沿线5大湖泊赋予独特主题功能[13] 小米汽车自动驾驶进展 - 小米汽车已在北京市获得L3级自动驾驶道路测试牌照，并持续开展常态化测试[13] - 该牌照允许在北京市智能网联汽车高快速路测试路段上进行有条件自动驾驶测试[13] - 获批意味着小米汽车的L3系统已通过北京市准入门槛，可合法在公开道路测试[13] 劲松街道托育服务 - 朝阳区劲松街道科学育儿指导中心揭牌，并发布了北京首部街乡层面的《生育友好型社区建设标准》[9] - 计划于明年3月开园的“小小松果”托育园能为50个家庭提供0-3岁婴幼儿的普惠托育服务[9] - 服务形式包括全日托、半日托、临时托，主要覆盖社区步行15分钟范围[9]

公司动态与项目进展 - 京投公司旗下轨道交通便民商业品牌“京投派”将于12月19日进行首发，其首个项目位于北京地铁12号线三元桥站并正式揭幕 [1] - 三元桥站项目将建设约1万平方米的“轨道上的城市客厅”，计划包含30家店铺，打造“轨道+生活”的复合场景 [2] - 该项目已确定引入肯德基、美邻友24H便利店、MANNER COFFEE等15个品牌 [2] - 公司计划未来将“京投派”品牌入驻更多轨道站点，目前已有20余个站点在前期筹划中，包括公益西桥站、首经贸地铁站、高楼金站等 [1][3] - 公司旗下除“京投派”外，还有“京投港”品牌在运营，前者聚焦利用地下空间提供便民服务，后者则打造大型商业综合体及办公楼 [4] 商业模式与战略定位 - “京投派”是北京首个以地铁站外及周边区域为核心、进行系统化布局的便民商业品牌，旨在为市民提供“最后一公里”的生活消费与服务补充 [1] - 该品牌主打便民服务，将围绕站点周边人群特征构建匹配区域需求的消费场景，例如在三元桥站打造覆盖早餐、咖啡、健身的“美好一日”生活场景 [3] - 品牌商业开发主要利用地铁建设过程中的剩余空间，目前被定义为便民服务设施用于商业经营 [5] - 公司招商策略为先充分调研地铁站周边情况，再依据区域特点进行招商，三元桥项目整体定位偏向活力和年轻化以吸引更多年轻人 [3] - 品牌将更主动地介入地铁建设开发的全过程，以建立品牌认知、策划商业形态、设计消费动线 [7] 行业背景与驱动因素 - 北京地铁空间商业化正在全面提速，从单点商业形态向立体化开发发展 [5] - 行业核心驱动力在于北京轨道交通网络日均客流量超千万人次形成的庞大消费流量入口，以及城市发展集约化、高效利用土地资源的需求 [6] - 在建设国际消费中心城市的战略目标下，挖掘地铁“流量富矿”以创造新消费场景和经济价值显得尤为关键 [6] - 利用站内碎片化空间盘活闲置资产，将轨道交通与城市空间深度融合（即站城一体化/TOD）已成为一大趋势 [6] - 北京地铁公司已进行相关布局，布设了便利店、面包店等便民店铺134处，自助设备2634台，以及其他设备设施274处 [4] 挑战与运营考量 - 北京地铁具有“强通勤”性质，乘客行色匆匆，因此便民商业需专注于满足人们对即时便捷服务的需求，而非包罗万象 [7] - 行业开发面临早期规划预留商业空间较少、可开发面积不大、安全管理和客流疏散要求高等限制 [7] - 关键挑战在于如何将乘客的通勤路径转化为消费动线，并吸引专程前来的目的性客流，以实现商业体盈利的良性循环 [7] - 新项目如三元桥站可能需要经历一段时间的市场培育期，后续需通过精细运营及与周边社区、办公楼联动等方式不断提质增效 [7]

核心观点 - 北京地铁便民商业布局全面提速 京投公司旗下首个地铁站外及周边系统化便民商业品牌“京投派”将于12月19日首发 首个项目位于12号线三元桥站 面积约1万平方米 包含30家店铺 同时有20余个站点正在前期筹划中 [1][3][6][10] - 地铁商业化开发的核心驱动力在于利用日均超千万人次的庞大客流基础 挖掘消费流量 同时满足城市集约化发展和建设国际消费中心城市的战略需求 将通勤路径转化为消费动线 [13] - 北京地铁商业开发面临早期规划预留空间少、安全管理要求高等挑战 新品牌需通过精细运营、与社区联动及主动介入地铁建设全过程等方式实现良性发展 [15][16] 公司与项目进展 - 京投公司旗下轨道交通便民商业品牌“京投派”将于12月19日进行品牌首发 首个项目为北京地铁12号线三元桥站便民商业 [1] - 三元桥站项目将建设约1万平方米的“轨道上的城市客厅” 运转包含30家店铺的“轨道+生活”复合场景 [6] - 三元桥站项目已引入肯德基、美邻友24H便利店、MANNER COFFEE等15个品牌 聚焦打造“美好一日”生活场景 定位偏向活力和年轻化 [4][8] - 除“京投派”外 公司旗下还有“京投港”品牌在运营 前者主攻利用地下空间的一刻钟便民服务 后者则打造大型商业综合体及办公楼 [11] - “京投派”品牌由京投公司子公司北京城投地下空间开发建设有限公司运营 该品牌是将地铁建设过程中的剩余空间充分利用 定义为便民服务设施用于商业经营 [11][12] - 未来“京投派”计划入驻20余个轨道站点 包括公益西桥站、首经贸地铁站、高楼金站等 [10] 行业趋势与驱动因素 - 北京地铁空间商业化加速 信号明显 从点到面再到立体化开发骤然提速 [12][13] - 核心驱动力在于北京轨道交通网络日均客流量超千万人次 形成了天然的消费流量入口 [13] - 在建设国际消费中心城市的战略目标下 挖掘“流量富矿”以创造新消费场景和经济价值尤为关键 [13] - 城市空间资源日趋紧张 向地下和站点周边进行立体化、综合化开发 成为高效利用土地、优化城市功能布局的必然选择 [13] - 地铁站点已成为城市“微中心” 利用站内碎片化空间盘活闲置资产 将轨道交通与城市空间深度融合是一大趋势 国际上已有站城一体化（TOD）典型案例 [15] - 北京地铁公司已进行相关布局 布设便利店、面包店等便民店铺134处 自助设备2634台 增设城市客厅等设备设施274处 [11] 商业模式与定位 - “京投派”是北京首个以地铁站外及周边区域为核心、系统化布局的便民商业品牌 不同于传统站内单点商业形态 [3] - 品牌主打便民服务 围绕站点周边人群特征构建匹配区域需求的消费场景 为市民提供“最后一公里”的生活消费与服务补充 [3] - 在“强通勤”性质基础上做便民商业 专注于满足人们对即时便捷服务的需求 结合周围群众特征补充相应消费场景 而非包罗万象 [15] - 商业模式的关键在于如何将乘客的通勤路径转化为消费动线 甚至吸引专程前来消费的目的性客流 从而实现商业体盈利的良性循环 [15] 挑战与运营策略 - 北京地铁商业开发有明显受限之处 包括因早期规划原因现有预留商业空间较少、可开发面积不大 以及对安全管理和客流疏散要求高等 [15] - 新项目可能需经历一段时间的培育期 后续通过精细运营及与周边社区、办公楼充分联动等方式不断提质增效 [16] - “京投派”品牌将更主动地介入到地铁建设开发的全过程 进一步建立品牌认知、策划商业形态、设计消费动线 [16]

公司业务动态 - 京投公司旗下便民商业品牌“京投派”将于今年末在北京地铁12号线三元桥站正式启幕 [1] - 三元桥站项目是“京投派”品牌的首发之作，将建设约1万平方米的“轨道上的城市客厅” [1] - 该项目将汇聚30余家店铺，形成“轨道+生活”的复合商业场景 [1] - 入驻品牌包括白驹文化餐厅、PartnersBrew精酿餐吧、Elaine Ice Cream Cake、微风市集、一直攀岩攀岩馆等主力品牌，以及肯德基、MANNER COFFEE、Cotti Coffee等知名连锁品牌 [1] - 未来“京投派”品牌计划入驻更多北京轨道交通站点，拓展业务布局 [1] 项目定位与战略意义 - 三元桥站项目是“站城一体化综合利用”的试点车站，旨在实现交通、功能、景观、用地、市政“五位”一体化创新发展 [2] - 项目目标是促进轨道交通与城市空间充分融合，使站点发挥“微中心”引领作用，改善周边交通接驳与居民出行 [2] - 项目将适当补充地铁配套服务功能，有效提升周边环境品质 [2] 项目区位与交通优势 - 北京地铁12号线是一条贯穿中心城东西方向的轨道交通干线，连接世纪城、双榆树、三元桥、酒仙桥、东坝等重要功能区、商业区及居住区 [2] - 12号线三元桥站地处北三环核心地带，紧邻机场高速 [2] - 该站经换乘改造后，可与10号线、机场线实现三线换乘，使三元桥地区轨道交通系统进一步完善 [2] - 换乘改造后，站点对周边客流的吸引能力较原来增加近一倍 [2]