宏观市场环境 - 10年期国债收益率跌至1.6%，国有大行3年期定存利率跌破2%，货币基金收益持续创新低 [1] - 居民存款单月新增1.8万亿元，而北向资金单周净流入230亿元，显示资金流向分化 [1] - 社保基金加仓高股息股票和长久期成长标的，表明机构资金在低利率环境下寻求更高收益 [1] 高股息资产 - 中证红利指数当前股息率达5.16%，是3年期定存利率的3倍多，兼具股价上涨潜力 [3] - 高股息资产具备“双稳定”特征：盈利稳定（如银行、公用事业、电信运营商龙头）和分红稳定（受国央企市值管理新政鼓励） [3] - 以某电信央企为例，投资者获得5.3%分红的同时，股价上涨12%，实现年化收益17% [3] - 公募REITs（如保障房类）提供3%-4%的股息率，底层为收租金的实物资产，比存款更灵活且收益更高 [3] 长久期成长赛道 - 长久期资产对利率敏感，10年期国债利率下降0.2%可致价格上涨2%，30年期国债可涨6% [5] - AI产业链（算力、基础设施、应用）是确定性高的长久期成长赛道，其估值与远期收益挂钩，利率下行直接提升内在价值 [5] - AI行业年增长率预计达30%，结合利率下行的估值提升，3年收益可能翻番 [5] - 在实体经济暂时无法充分吸收流动性的背景下，具备长期前景的成长赛道成为资金首选 [5] 投资策略建议 - 高股息资产投资应优选股息率5%以上且近5年连续分红的个股，或直接配置中证红利ETF以降低选股难度 [7] - 长久期成长资产波动性大，建议配置比例不超过家庭总资产的30%，新手可通过基金参与 [7] - 建议采用70%高股息资产与30%长久期成长赛道的组合配置，以高股息分红抵御成长股的潜在波动风险 [7]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、物业管理行业、商业物业行业 - **公司**：保利发展、华润置地、中海地产、华夏基金、招商蛇口、保利物业、华润万象生活、绿城服务、中海物业、万物云、建发物业、滨江服务、招商积余、中国金茂 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业政策 - **央行政策**：降准、降息，下调结构性货币政策工具及公积金贷款利率，为房贷下调释放空间，或促使银行下调商业贷款利率[2] - **现房销售政策**：拉长开发周期至2 - 3年，增加市场不确定性和销售去化难度，5月联阳试点现房销售，要求严格[1][2] - **城市更新专项政策**：住建部强调推进建设，多部门加大资金支持，预计市场从无到有进化到从有到优，以品质住宅为主导[1][2][3] - **专项债落地情况**：截至2025年6月，不同省市使用专项债收购存量土地规模约4000亿元，但实际完成交易额度仅700亿元，未来政府或加强推进力度[1][3] REITs发展 - **常态化发行提速**：新增发行REITs底层资产范围扩大、类型多样化，规模从去年底约1000亿元增长至今年五六月份近2000亿元，中证REITs指数今年以来涨幅达9.07%，波动性居股债之间，相对可控[1][4][5] - **推荐类型**：保障房类及消费类REITs二级市场表现稳定、分红稳定性高，今年一季度保障房类REITs营收同比增长15%，可供分配资金同比增长11%；消费类REITs经营稳健，一季度营收环比上涨7%，可分配资金环比上涨23%，出租率超90%[1][5][7] 房地产市场销售 - **整体情况**：销售金额和面积同比增速呈三位数下降，但降幅预计收窄，新房豪宅化趋势明显，二手房市场价差扩大，市场对924新政预期消化完成，需更多政策支持[1][2][8][11] - **开发商与城市成交**：保利发展、华润置地、中海地产销售位居前三，上海1 - 5月成交量达4.16万套，部分核心区打开后成交套数显著提升，5月核心城市去化率相比4月下降[9] - **去化率趋势**：预计7月新房市场去化率下降趋势止住，因一二月拍地潮供货，届时有大量优质新房供应[10] 土地市场 - **土地热度**：有望延续，头部开发商如中海地产、中国金贸、保利发展等拿地金额同比增长超300%，部分企业积极扩张[12] - **开发商拿地态度**：未来可能不大规模拿地，更倾向核心城市核心地块，决策更综合，拉长拿地周期提升投资确定性[13] 物业管理行业 - **基础物业服务**：管理规模增速放缓，非住宅领域拓展显著，住宅物业费稳定，实际收缴稳中上升[14] - **增值服务**：非业主和业主增值服务均稳定发展，非业主增值服务营收占比趋于理性，维持在15%左右或更低[15][16] - **社区政务消费**：受经济环境影响，社区增值服务收入增长放缓，但长期重要性依然显著[17] - **社区增值服务类别**：美居和资产租赁协销及交易代理下降明显，空间、生活和便民等类别受影响较小[18] - **财务表现**：存在“增收不增利”现象，业务毛利率趋同，应收贸易款占比下降，账龄结构改善，减值准备金稳中有降[19] 商业物业市场 - **表现变化**：去年“量缩价跌”，今年“量增价平”，预计持续到年底，明年需观察客单价和客流量变化[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **华夏基金华润有巢REITs**：可供分配资金较同期下降，原因是2023年预留现金，2024年四季度资本性开支增加[6] - **保障房类REITs**：整体出租率维持较高水平，租金与2024年四季度相比变化不大，有涨价空间[6] - **房地产开发项目应收款**：通过特定坐标分析，今年涨幅较高的企业包括招商局[20] - **值得关注的企业**：中国金茂在房地产市场表现优异，保利物业在非商业物业方面领先，商业方面关注头部商业标的[22]