市场动态分析 - 上证指数站稳3500点 北向资金连续三天净流入 7月10日单日净买入50亿 主攻电池和半导体等成长板块 [3] - 全市场成交额突破1.5万亿 接近站稳3500点所需的1.6万亿量能门槛 显示场外资金入场意愿增强 [3] - 银行和地产等传统蓝筹板块跟随上涨 呈现典型"逼空"市场特征 [3] 政策支持 - 六部门联合出台金融支持政策 重点针对消费和科技领域 商业物业和锂电池行业涨幅领先 [3] - 中央汇金增持配合央行8000亿额度 形成"中国版平准基金" 为市场提供底部支撑 [3] - 政策导向与2014年杠杆牛相似 但本次增加国家队直接介入的保障机制 [3] 行业机会 - 消费升级板块受政策利好 智能家居和文旅服务行业在人均GDP突破1.5万美元后存在需求爆发潜力 [4] - 科技成长股需关注CUDA生态和主权订单等硬逻辑 避免短期情绪干扰 [4] - 高股息蓝筹板块如银行和能源具有抗波动特性 适合稳健型资金配置 [4] 历史参照 - 2020年市场悲观时出现突然拉升 北上资金单日流入154亿形成逼空行情 [3] - 2024年10月曾出现脉冲式上涨 一周涨幅达22%但快速回调 需警惕类似波动风险 [4] - 2015年杠杆牛在5000点崩盘 提示追高风险需结合企业盈利基本面 [4] 估值水平 - A股市盈率接近历史中枢水平 部分科技股估值偏高 例如英伟达市盈率超过42倍 [4]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、物业管理行业、商业物业行业 - **公司**：保利发展、华润置地、中海地产、华夏基金、招商蛇口、保利物业、华润万象生活、绿城服务、中海物业、万物云、建发物业、滨江服务、招商积余、中国金茂 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业政策 - **央行政策**：降准、降息，下调结构性货币政策工具及公积金贷款利率，为房贷下调释放空间，或促使银行下调商业贷款利率[2] - **现房销售政策**：拉长开发周期至2 - 3年，增加市场不确定性和销售去化难度，5月联阳试点现房销售，要求严格[1][2] - **城市更新专项政策**：住建部强调推进建设，多部门加大资金支持，预计市场从无到有进化到从有到优，以品质住宅为主导[1][2][3] - **专项债落地情况**：截至2025年6月，不同省市使用专项债收购存量土地规模约4000亿元，但实际完成交易额度仅700亿元，未来政府或加强推进力度[1][3] REITs发展 - **常态化发行提速**：新增发行REITs底层资产范围扩大、类型多样化，规模从去年底约1000亿元增长至今年五六月份近2000亿元，中证REITs指数今年以来涨幅达9.07%，波动性居股债之间，相对可控[1][4][5] - **推荐类型**：保障房类及消费类REITs二级市场表现稳定、分红稳定性高，今年一季度保障房类REITs营收同比增长15%，可供分配资金同比增长11%；消费类REITs经营稳健，一季度营收环比上涨7%，可分配资金环比上涨23%，出租率超90%[1][5][7] 房地产市场销售 - **整体情况**：销售金额和面积同比增速呈三位数下降，但降幅预计收窄，新房豪宅化趋势明显，二手房市场价差扩大，市场对924新政预期消化完成，需更多政策支持[1][2][8][11] - **开发商与城市成交**：保利发展、华润置地、中海地产销售位居前三，上海1 - 5月成交量达4.16万套，部分核心区打开后成交套数显著提升，5月核心城市去化率相比4月下降[9] - **去化率趋势**：预计7月新房市场去化率下降趋势止住，因一二月拍地潮供货，届时有大量优质新房供应[10] 土地市场 - **土地热度**：有望延续，头部开发商如中海地产、中国金贸、保利发展等拿地金额同比增长超300%，部分企业积极扩张[12] - **开发商拿地态度**：未来可能不大规模拿地，更倾向核心城市核心地块，决策更综合，拉长拿地周期提升投资确定性[13] 物业管理行业 - **基础物业服务**：管理规模增速放缓，非住宅领域拓展显著，住宅物业费稳定，实际收缴稳中上升[14] - **增值服务**：非业主和业主增值服务均稳定发展，非业主增值服务营收占比趋于理性，维持在15%左右或更低[15][16] - **社区政务消费**：受经济环境影响，社区增值服务收入增长放缓，但长期重要性依然显著[17] - **社区增值服务类别**：美居和资产租赁协销及交易代理下降明显，空间、生活和便民等类别受影响较小[18] - **财务表现**：存在“增收不增利”现象，业务毛利率趋同，应收贸易款占比下降，账龄结构改善，减值准备金稳中有降[19] 商业物业市场 - **表现变化**：去年“量缩价跌”，今年“量增价平”，预计持续到年底，明年需观察客单价和客流量变化[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **华夏基金华润有巢REITs**：可供分配资金较同期下降，原因是2023年预留现金，2024年四季度资本性开支增加[6] - **保障房类REITs**：整体出租率维持较高水平，租金与2024年四季度相比变化不大，有涨价空间[6] - **房地产开发项目应收款**：通过特定坐标分析，今年涨幅较高的企业包括招商局[20] - **值得关注的企业**：中国金茂在房地产市场表现优异，保利物业在非商业物业方面领先，商业方面关注头部商业标的[22]

年内首只"1元退市"B股事件 - *ST凌云B因连续20个交易日收盘价低于1元触及终止上市条件 上交所拟作出终止上市决定 [1][4] - 公司股票自2025年6月10日起停牌 可提出听证或申辩 上交所将在15个交易日内审议终止上市事宜 [6] - 若正式退市 公司需在摘牌后45个交易日内转入股转系统 未聘请券商将由上交所协调 [6] 公司背景与业务 - *ST凌云B成立于1998年 2000年7月登陆B股市场 主营业务为光伏发电及商业物业出租管理 电费收入为核心营收来源 [7] B股退市历史案例 - B股因股价低于1元退市案例罕见 上一只为2024年ST东旭B（A/B股同时退市） [10] - 建车B因市值退市规定于2024年8月22日摘牌 [11] 事件特殊性 - *ST凌云B或成2025年首只"1元退市"B股 凸显B股市场流动性风险 [3][8] - 历史上B股退市总数较少 多数因财务指标或重组而非股价触发 [2][9]

财务表现 - 2025Q1公司实现收入87 82亿元（同比-49 0%），归母净利润0 52亿元（-71 2%），扣非归母净利润-1 79亿元（-322 1%）[1] - 珠宝时尚业务营收51 79亿元（同比-60 2%），毛利率9 75%（同比+2 62pct）[1] - 餐饮管理与服务业务营收2 62亿元（同比-23 0%），食品百货及工艺品业务营收2 88亿元（同比-25 9%），医药健康及其他业务营收1 22亿元（同比-0 2%）[3] - 化妆品营收0 52亿元（同比-26 6%），时尚表业营收1 41亿元（同比-15 1%），商业综合及物业综合服务营收7 34亿元（同比-33 6%）[3] 业务动态 - 珠宝时尚业务渠道方面，25Q1末"老庙"和"亚一"品牌门店共计4407家（直营249家，加盟4158家），较24年底小幅下降[1] - 25年3月老庙通过快手平台本地生活板块合作推出3场直播活动，GMV突破2亿元，联合抖音平台头部主播专场直播GMV突破9900万元[2] - 上海国际珠宝时尚功能区建设将逐步启动，老字号餐饮品牌松鹤楼成功开设海外首店，2025泰国豫园灯会项目计划于25年夏季正式亮灯[3] 运营指标 - 25Q1公司毛利率16 1%（同比+2 4pct），珠宝时尚、医药健康及其他、时尚表业、商业综合及物业综合服务等业务均实现毛利率同比提升[4] - 销售/管理/研发/财务费用率分别为7 3%/6 9%/0 1%/5 0%，分别同比+2 7pct/+2 3pct/+0 1pct/+1 7pct[4] - 25Q1存货周转天数约442天，同比有所增加，经营活动所得现金净额3 2亿元[4] 战略规划 - 公司深化"东方生活美学"置顶战略，逐步构建东方生活美学实践评价体系，梳理各产业品牌文化底蕴[4] - 贯彻"瘦身健体、攻守兼备、拥轻合重"发展策略，提升运营效率、优化业务结构[4] - 预计2025-2027年归母净利润分别为10 6/16 6/21 0亿元，PE分别为20 6X/13 2X/10 4X[4]