产品上市信息 - 华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）将于9月29日在上海证券交易所正式上市交易 [1] - 该REIT于9月9日至9月10日完成发售 [1] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心，均运营超过九年 [1] 市场反应与认购情况 - 公众发售提前结束募集并启动比例配售 [1] - 公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者有效认购倍数达252.6倍 [1] - 配售前累计认购资金超过3091.7亿元 [1] 项目参与方与资产背景 - 项目由凯德投资、华夏基金与中信证券联合打造 [1] - 凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人之一和领先的消费资产运营商 [1] - 底层资产业态品牌丰富，基本面坚实 [1] 行业影响与市场地位 - 此举标志着中国公募REITs市场国际化进程迈出关键一步 [1] - 华夏凯德商业REIT是首单外资消费REITs [2] - 全市场消费REITs总数已达11只，首募规模总计超过286.7亿元 [2] 产品意义与发展前景 - 为消费资产证券化树立行业新标杆 [1] - 进一步丰富了REITs市场产品类型，为投资者提供更多元化资产配置选择 [2] - 为外资机构参与中国公募REITs市场提供范本，对后续消费类REITs扩募与新产品发行具有重要借鉴意义 [2]

产品发行信息 - 华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）作为首单外资消费REITs 计划于2025年9月9日至9月10日正式发售 发售价格为5.718元/份 拟募资总额为22.872亿元 [1] - 面向公众投资者发售4,786.8万份 认购金额1000元起投（含认购费） [1] - 在网下询价阶段 共收到144家网下投资者管理的938个配售对象的询价报价信息 拟认购数量总和为2,842,563万份 为初始网下发售份额（11,169.2万份）的254.50倍 创消费REITs历史新高 [1] 底层资产与运营 - 首发底层资产为两个购物中心 分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [1] - 两个资产均运营超过九年 业态品牌丰富 基本面坚实 [1] - 发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商 [2] - 截至2025年6月30日 凯德投资在中国18个城市管理着40多个优质零售物业 资产规模超过800亿元人民币 [2] 管理团队与合作 - 基金计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验 [2] - 凯德投资旗下丰富优质的资产储备为华夏凯德商业REIT未来扩募构建了良好基石 [2] 行业背景与市场意义 - 2025年在经济复苏与促消费政策双重推动下 消费REITs表现强势 成为资本市场中备受瞩目的明星品类 [3] - 消费REITs凭借其较强的抗周期能力和稳定的分红特性 逐渐成为居民资产配置中的重要工具 [3] - 该REIT通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系 为中国消费市场注入成熟市场的专业理念和长期资本 [3] - 该产品的顺利发行为中国公募REITs市场提供了可复制、可扩展的优质商业资产证券化范例 构建了全球资本参与中国消费市场的新范式 [3]

产品发行信息 - 华夏凯德商业REIT将于2025年9月9日至9月10日发售 发售价格为5.718元/份 拟募资总额为22.872亿元 [1] - 面向公众发售4786.8万份 认购金额1000元起投 [1] - 网下询价阶段收到938个配售对象的询价报价 拟认购数量为初始网下发售份额的254.50倍 [1] 底层资产特征 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心 [1] - 形成一线城市与强二线城市资产组合 具有风险分散和优势互补特性 [1] - 两个资产均运营超过九年 业态品牌丰富 [1] 市场关注因素 - 作为首单外资消费REITs具有特殊性 [2] - 优质底层资产和专业管理团队形成重要赋能 [2] - 凯德投资在中国18个城市管理40多个优质零售物业 资产规模超800亿元 为未来扩募构建良好基石 [2]

产品获批与市场意义 - 华夏凯德商业REIT正式获准注册 成为国内首单由外资资产管理机构发起 以购物中心为底层资产的消费类公募REITs [2] - 该产品标志着中国资本市场对外开放迈出关键一步 为外资参与基础设施投资开辟新通道 并丰富了公募REITs资产谱系 [2] - 基金类型为契约型封闭式 合同期限27年 准予募集总份额4亿份 [3] 产品结构与参与机构 - 基金主要原始权益人及运营管理机构是凯德投资 华夏基金担任公募管理人 中信银行提供托管服务 [3] - 凯德投资 凯德中国信托和凯德发展三家凯德系公司作为战略投资者 合计承诺持有不少于20%份额 [3] - 凯德投资将在REIT上市后继续负责资产项目的运营 [6] 底层资产详情 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积达168,405平方米 [3][4] - 截至2024年3月31日 整体出租率约为96% [3] - 广州项目位于白云新城CBD 紧邻地铁2号线 是广州市唯一拥有"双园环绕"特色的购物中心 [4] - 长沙项目位于雨花区东塘商圈 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线 4号线抵达 2027年将与7号线直接连通 [4] 资产优势分析 - 广州和长沙均为国内重要经济中心和消费城市 具有庞大人口基数和较强消费能力 [4] - 高出租率96%意味着稳定租金收入 为基金收益提供有力保障 [5] - 凯德投资作为知名商业运营机构 具有丰富运营经验和专业管理团队 能有效提升运营效率和竞争力 [5] 发行机构背景 - 凯德投资来自新加坡 是亚太最大的REITs管理人 拥有23年REITs管理经验 曾参与制定新加坡REITs规则 [7] - 在中国管理40多个零售物业 资产规模超800亿元人民币 为REIT扩募提供充足后备军 [7] - 凯德投资在中国资管领域涉足颇深 2024年设立首支在岸母基金 总股本承诺额50亿元 预计贡献200亿元资产管理规模 [8] - 自2021年以来 凯德投资已在中国成功设立7支人民币私募基金 累计募资540亿元 [8] 政策环境与市场影响 - 2023年3月证监会将消费基础设施纳入公募REITs试点 2024年国务院印发外资行动方案明确更大力度吸引外资 [9] - 该产品获批被视为政策落地试金石 展示中国资本市场对外开放实际成效 [9] - 中国公募REITs市场三年内发行74只产品 总市值近2,020亿元（含扩募） 完成从0到1 从1到N的跨越 [9]

市场突破 - 首单外资消费REITs正式获批 标志着公募REITs市场迎来标志性突破 [1] - 华夏凯德商业REIT于8月27日晚间获批 准予募集基金总份额4亿份 [1] 产品结构 - 基金主要原始权益人及运营管理机构为凯德投资 管理人为华夏基金 [1] - 首批纳入两个资产 广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 战略投资 - 凯德投资 凯德中国信托和凯德发展作为战略投资者 共同持有至少20%的基金份额 [1] - 凯德投资作为发起人及运营管理机构 将在REIT上市后继续负责两个购物中心的运营 [1] 资产储备 - 凯德投资在中国18个城市管理40多个优质零售物业 资产规模超800亿元 [1] - 资产类别多元 涵盖购物中心 办公楼 旅宿 物流园等多领域 [1] - 截至2025年6月30日的资产规模为未来扩募提供丰富储备 [1] - 能利用凯德集团的开发能力和资产储备 为REIT未来发展提供更广阔空间 [1]