南京房地产市场整体下行态势 - 2025年1-8月南京全市新建商品住宅累计供应13682万平方米，同比下滑2253% [1] - 2025年1-8月南京全市新建商品住宅累计成交20240万平方米，同比下滑1440% [1] - 2025年8月南京商品住宅成交17万平方米，环比下降18%，同比下降44% [2] 新房市场价格表现 - 2025年8月南京新建商品住宅销售价格指数环比下降06%，同比下降13% [2] - 2025年1-8月南京新建商品住宅销售价格指数累计平均下降19% [2] - 新房市场两极分化明显，高端豪宅项目持续霸榜，刚需、刚改板块相对冷淡 [6] 二手房市场成交规模 - 2025年1-8月南京二手房累计成交577万平方米，同比下降4% [1] - 2025年8月南京二手房成交面积58万平方米，环比下降12%，同比下降23% [5] - 2025年8月南京二手房整体成交量仅6300套 [7] 二手房市场价格深度调整 - 2025年8月南京二手住宅销售价格指数环比下降07%，同比下降62% [5] - 2025年1-8月南京二手住宅销售价格指数累计平均下降53% [5] - 2025年8月多达68%的高频交易小区成交价格环比下跌，该占比较上月增加11个百分点 [7] 二手房市场结构性调整特征 - 2025年8月南京刚需类小区房价环比下跌占比达71%，改善类小区下跌占比65%，高端小区下跌占比50% [16] - 2025年8月多达23%的高频交易小区房价环比降幅超过10% [7] - 2025年8月全市77%的高频交易小区挂牌价环比下跌，该占比创近一年新高 [14] 市场调整核心矛盾与库存压力 - 南京狭义消化周期不足20个月，但广义库存消化周期已接近10年 [18] - 2025年南京土地成交金额排全国前5，大量低密宅地以底价成交 [18] - 2025年8月南京二手房挂牌价格指数较2024年8月下跌103% [14] 市场阶段判断与历史对比 - 2025年8月市场表现为成交量与价格同步下滑，区别于4月的"降价走量"特征 [11] - 2025年一季度南京曾出现修复行情，但下半年再次进入量价齐跌的深入调整期 [5] - 南京是重点监测城市中小区降价比例最高的城市，刚需二手降价已成为普遍现象 [1]

数据表现 - 南京上周二手房成交1507套（含高淳、溧水），环比上涨19.5% [1] - 60-90㎡房源成交占比达38%，100-200万房源占总成交量38.4% [3] - "老破小"和低总价房源是推动交易量回升的关键因素 [3] 上涨驱动因素 - 政策层面：降准、降息、公积金利率下调降低购房门槛，南京"房七条"政策刺激市场活跃度 [4] - 需求层面："金三银四"滞后需求释放，刚需群体因新房高总价转向性价比更高的二手房 [4] - 市场信心：南京新房价格止跌回稳增强买卖双方信心，促进挂牌和交易积极性 [4] 市场展望 - 政策持续利好叠加需求稳定，预计南京二手房市场将保持活跃 [6] - 购房者需综合考量地段、学区、配套，房东应合理定价把握时机 [6]