市场整体态势 - 天河区豪宅市场在年底传统置业季呈现多点开花、竞争加剧的局面，新盘和新货扎堆供应[1] - 豪宅产品售价主流区间为每平方米8万至20万元，市场大战烽烟四起，焦点集中在景观资源和产品力[1] - 市场选择性更广，一改过往高端项目仅聚集在珠江新城的局面[6] - 2025年上半年广州总价千万以上豪宅热销单价段为每平方米6万至8万元及8万至10万元，两者占比均为38%[16] 主要项目与供应情况 - 临江大道保利玥玺湾亮相，地块地价为2024年广州最高，达每平方米6.6万多元[2] - 西派天河序推出建筑面积约240平方米的“云山天幕”户型，主打望白云山景观[4] - 珠江新城凯旋新世界推出“广粤观邸”单位，面积段包括172至254平方米和277至835平方米[4] - 金融城东区合景臻溋名铸地块楼面价达每平方米8.3万元，目前推售280至535平方米四房至五房住宅及公寓产品[4] - 奥体板块缦云广州、世界大观片区越秀观樾及金茂越秀璞樾·墅等均有高端大宅产品推售[6] 产品竞争维度 - 地段及衍生的自然资源是高端项目核心价值，一线江景和云山景观是“灵魂卖点”[7] - 除生态景观外，买家同样关注户型、园林、会所设计、价格及房子实用率等产品力因素[11] - 项目通过创新设计提升竞争力，例如保利玥玺湾采用11米抬高式设计打造“悬浮岛屿”以保障低楼层观江面[13] - 西派天河序作为广州首个官方认证的“智慧+品质”试点项目，与华为战略合作，将全屋智能由户内延伸至户外[13][14] - 精神文化层面成为新营造点，例如合景臻溋名铸引入“臻阅阁”文化平台，旨在构建高端社区文化生态[16]

天河区楼市动态 - 天河区6月一手网签量达1044套 成为广州销冠 远超增城和番禺 [8] - 上半年天河区TOP10成交盘中6个为房票置换项目 包括保利天曜(208套) 华润置地·天河润府(197套)等 [11][12] - 中建天河精诚壹号6月网签环比暴涨3700%至148套 城投天禧和天河麓誉府环比增幅均超10倍 [13][14] - 7月首周天河6个一手盘成交近480套 当前库存7142套按此速度4个月内可去化完毕 [15] 回迁房政策影响 - 柯木塱回迁房选择从5个小区增至9个 新增天河壹品 文津府等热门项目 [3] - 开发商积极吸引村民客户 提供免费接送 粮油礼品及村民专场等促销手段 [17] - 联投文津府等楼盘因村民集中购房出现售楼部爆满现象 [1][4] 房票安置市场效应 - 黄埔区通过房票安置半年完成1100多套商品房认购 去化10多万平米 带动资金超20亿 [22] - 黄埔上半年一手成交同比增40% 增城同比增14.4% 旧改政策贡献显著 [23] - 黄埔萝岗和苑二期推出两种产权方案：1.5万元/㎡(不完全产权)或2.4万元/㎡(完全产权) [20] 广州楼市供需现状 - 广州狭义库存从2024年1200万㎡增至2025年1450万㎡ 去化周期延长至23个月 [26] - 天河库存面积106万㎡ 去化周期28个月 高于南沙 番禺等区域 [26] - 存量新房用于拆迁安置成为解决供需失衡的有效策略 [27]

广州新房市场量价齐升 - 5月广州新房成交5827套环比增长20.6%为年内次高峰[2] - 新房成交均价突破4万元/㎡创一年新高[4] - 豪宅盘贡献显著保利天奕单月网签170套均价7.6万元/㎡保利天曜均价突破10万元/㎡[6][7] 豪宅市场与价格策略转变 - 成交前十榜单中豪宅盘占比提升显示购买力旺盛[6][7] - 新盘定价趋硬气绿城·玉海棠等项目开盘价高于周边二手且无折扣[8] - 开发商逐步退出价格战转向产品力竞争[8] 新规盘主导市场与产品升级 - 5月成交前十中新规盘占比过半旧规盘份额持续萎缩[9][10] - 新拍宅地均为低密属性如天河智谷地块容积率仅2.07[11][12] - 荔湾小梅大街地块容积率2.6限高30米低密趋势明确[13] 土地市场与未来供应结构 - 5月广州成交6宗宅地敏捷包揽4宗番禺地块容积率均控制在3.21[11][12] - 即将出让的天河大观路地块容积率2.3延续低密导向[12] - 未来新盘将聚焦低密+非超高层赛道推动品质升级[14] 行业趋势与深远影响 - 新规盘高使用率优势获市场认可旧规盘竞争力持续弱化[10][14] - 土地供应结构显示开发商转向高品质住宅开发[11][12][13] - 广州住宅市场进入产品力驱动阶段对标江浙品质[14]