板块发展现状与土地供应 - 沈北道义板块发展成熟，配套设施完善，高楼林立，交通路网发达 [1] - 楼市进入调整期，板块供地节奏放缓，去年仅成交两宗宅地 [3] - 去年成交的两宗宅地（蒲田路北-3、蒲田路北-9）均由沈阳沈北新区公共服务建设有限公司以单价2100元/建筑平方米摘得 [3] 新挂牌地块核心信息 - 道义板块将于2026年2月26日至3月10日挂牌交易两宗新地块：蒲丰路南-1地块和蒲丰路南-3地块 [4][5] - 两宗地块起始价均为2500元/建筑平方米，容积率均不大于1.3且大于1.0，建筑高度均不大于56米 [4][6][7] - 蒲丰路南-1地块土地面积29020平方米，为二类居住用地，起始总价对应竞买保证金为1900万元人民币 [6] - 蒲丰路南-3地块土地面积49635平方米，为二类居住用地（含不大于2%商业），起始总价对应竞买保证金为3300万元人民币 [6] 地块价值与定位分析 - 两宗地块隔七星大街相望，地理位置优越，是板块内难得的优质地块 [9] - 容积率1.3意味着未来将打造低密度洋房住区，延续板块近年来产品品质提升的趋势 [9] - 地块位于道义板块核心区域，坐享全维度生活配套 [9] 周边配套设施 - 交通便利：地块临近地铁二号线蒲河路站，以及七星大街、蒲河路等交通要道 [9] - 商业配套成熟：距离吾悦广场仅几百米，并临近沈阳方特欢乐世界，坐享千万级客流红利 [11] - 医疗资源优质：地块临近盛京医院沈北院区 [13] - 居住氛围浓郁：周边有盛京绿洲、吾悦华府、碧桂园太阳城等众多成熟小区 [13] 区域规划与未来供应展望 - 2025年12月30日，沈阳市自然资源局发布规划修改方案，在蒲河路北七星大街两侧增加5处二类居住用地，包含此次挂牌的两宗地块 [13] - 另外三宗新增宅地位于孝汉北街以西、蒲河路以北、蒲丰路以南，周边分布有汇置尚郡、龙湖原府等多个项目，并临近尚柏奥莱购物中心，未来可能陆续出让 [13]

2025年成都高端住宅市场综述 - 2025年成都主城区诞生超10宗楼面价超2万元/平方米的地块，最高楼面地价达41200元/平方米，溢价率106% [1] - 高价地集中入市催生超1800套千万级房源新增供应，市场进入竞争白热化阶段 [1][3] - 2025年1-10月，成都“11+2”区域千万级住宅认购近1427套，已超过2024年全年1380套的总量 [3] - 2025年10月，成都千万级项目成交约311套，环比上涨231%，同比上涨266%，成交量为年内最高 [3] - 购买客群中，来自北京、上海、深圳等一线城市的购房者占比显著提升 [3] - 成交TOP10板块高度集中于麓湖、泛金融城、大源等城南核心区域 [3] 市场趋势与竞争逻辑演变 - 千万级住宅产品形态全面升级，从传统别墅延伸至小高层、超高层、大平层等多元形态 [4] - 市场竞争逻辑发生深刻变革，硬件配置趋同下，单纯地段优势难以形成壁垒 [4] - 高端客群以全城为范围进行多维度横向对比，倒逼开发商竞争重心转向对高端生活方式的深度解构与呈现 [4] 麓湖|丽世缦华项目销售表现 - 项目在2025年激烈的市场竞争中脱颖而出，实现超20亿元的销售额，持续稳居区域千万级高端住宅成交前列 [1][5] 项目核心竞争优势分析：土地价值 - 2025年成都商品房用地供应较2024年减少2625亩，降幅达30.8%，核心城区低密地块资源紧张 [7] - 2024年至今，成都中心城区累计出让超140宗涉宅土地，但容积率2.0以下的“5+2”区域地块仅10宗，占比不到10% [7] - 项目占据麓湖板块核心区位，容积率低于2.0（具体为1.5、1.8），在供地收缩与低密指标紧缺背景下，土地属性价值珍贵 [9] - 参考案例：麓山国际逸翠谷低密产品稀缺，2025年8月一套建面约225平方米房源成交价1836万元，折合单价约81600元/平方米，较同年3月同组团成交价涨幅约12.4% [9] 项目核心竞争优势分析：产品力 - 项目以“一层一户”的极致设计打造平层产品的终极形态，直击高端客群对居住私密性的核心需求 [12] - 当前成都千万级平层市场中，仅极少数项目配备一层一户产品，累计总量仅400余套，而麓湖|丽世缦华独占超50%份额 [13] - 项目实现全项目一层一户规划，从根本上保障了居住私密性、专属感及圈层纯粹性 [13] - “一层一户”产品在二手房市场拥有绝对定价话语权，例如：攀成钢片区一层一户项目最高成交价超6万元/平方米，而非一层一户项目最高成交均价未超4万元/平方米；金融城板块一层一户项目成交价达7万元/平方米，而非一层一户项目成交价约4.5万元/平方米 [15] 项目核心竞争优势分析：生态与城市资源 - 项目拥有“自然生态+城市核心”双重稀缺资源组合 [18] - 生态资源：背靠麓湖生态城，享受2100亩开放湖区与8.5公里天府森林廊道配套 [20] - 城市资源：坐拥锦江一线江景，具备不可复制性 [20] - 市场数据显示，锦江一线景观房源保值性与流动性更强，例如：复地金融岛一线江景户型比同小区非江景户型单价溢价可达3万元/平方米；金融城板块普通改善项目，江景横厅户型成交价比同小区竖厅户型高出9%，且流通性更强 [20]

项目定位与稀缺性 - 项目位于广州天河金融城CBD核心，是城市中心区稀缺的低密度住宅项目[2] - 项目容积率仅0.93，而金融城多数项目容积率超6.0，珠江新城、琶洲难寻3.0以下低密度住宅，堪称核心区孤品[3] - 项目是广州珠金琶（珠江新城、金融城、琶洲）CBD黄金三角中唯一的叠院产品，满足高阶人群对“有天有地有花园”院居生活的终极向往[9] - 项目规划仅39席，限量供应，进一步凸显其稀缺性与纯粹性[13] 项目规划与设计 - 项目绿化率高达70.45%，在CBD区域营造了罕见的静谧与葱郁环境[5] - 开发商新城市投资控股集团将“6G”好房子标准贯穿于项目打磨全程，注重居住实用性与细节工艺[13] - 项目以准现楼状态于12月12日正式亮相开放[14] 区位优势与配套 - 项目择址于预计未来居住人口超20万的万亿金融城核心，对标香港中环、深圳前海[11] - 项目享有金融城成熟的商务资源、商业配套、教育与医疗设施，居住者无需为配套等待规划[11] - 项目位于中心城区，使追求低密居住品质的客户无需在通勤便利性上做出妥协[11] 开发商背景与实力 - 开发商新城市投资控股集团在行业内以实力与低调著称[13] - 公司曾倡导参与“阳光家缘网”建设、编制《万里审批图》推动行政审批制度改革、倡议参与推动计容新规落地，凸显其对行业规范及城市建设的贡献[13] - 新城市集团投资开发的项目实现100%交付，体现了公司的实力与对市场的承诺[13] - 公司始终以“专业造好房子”为核心理念[13]

地块成交核心信息 - 宁波奉化区本年度首宗低密宅地成功出让 由宁波元启城开置业有限公司（奉化国资联合奉化城开）以总价70239.88万元竞得 折合成交楼面价8791元/㎡ [1] - 地块出让面积76095㎡ 容积率1.05 可建面积79899.75㎡ 其中一类住宅建面占比约89%（71000㎡）[1] - 该地块溢价率为0% [2] 地块规划与产品定位 - 地块规划条件严格 容积率1.05 建筑高度18米 要求建筑依山就势布局、控制面宽、限制单幢户数 利用地形高差创造台地景观 [6] - 基于规划条件 未来产品预计将以联排、叠排等低层住宅为主 定位改善市场 [6] 地块区位与配套 - 地块位于奉化锦屏街道核心区 向东900米为规划中的地铁9号线 向南1.5公里可抵达奉化城市中心 向西400米即是仁湖文化公园 [5] - 通过主干道可快速到达万达广场、银泰城核心商业区 [5] 市场竞争格局 - 地块所属板块内当前仅有奉化交投的望山澄庐项目处于尾盘在售状态 [9] - 望山澄庐项目于2024年12月开盘 截至目前备案去化率已达94% 实际成交均价约28000元/㎡ [9] - 待本地块入市时 周边市场将呈现“需求已获验证、竞品逐步退场”的有利态势 竞争格局清晰 [9]

土地供应概况 - 徐州市集中挂牌3宗位于市中心、东区高铁新城、西区淮海新金的优质住宅及商住混合用地，总起拍价达4.1578亿元，均计划于12月19日拍卖 [1] - 近半个月内全市已密集挂牌29宗宅地，截至目前待拍卖住宅用地总数达到39宗，显示土地市场供应显著加速 [1] 市中心核心地块（2025-54明理街地块） - 地块位于核心城区明理街北、西安北路东，距彭城广场直线距离不足800米，出让面积10777.7平方米（约16.17亩），为商住混合用地 [4] - 容积率1.3，限高60米，规划建设住宅、商业、办公及配套设施，商业办公计容建筑面积占比不低于8%，住宅计容建筑面积约1.29万平方米，将打造低密小高层社区 [4] - 起拍总价10087万元，起拍楼面价为7199元/平方米，地块配套优质，紧邻光荣巷小学，周边有十三中、一中等教育资源及徐医附院、儿童医院等医疗设施，北侧毗邻故黄河公园 [4] 西区淮海新城地块（2025-75卧牛A-1地块） - 地块位于徐商公路南、杏山子大道东，邻近规划地铁7号线与S3号线换乘站火花北路站，出让面积38071.32平方米，容积率1.4，限高40米 [6] - 起拍总价14280万元，起拍楼面价3751元/平方米，规划建设低密四代宅洋房，北侧需代建绿地 [6] - 周边配套包括少华街三小、泉润小学、三十七中、荣益广场、雨润市场以及千亩桃花源湿地公园，区域内已有美的工润云澜天境、龙湖天钜等成熟小区，二手房价格区间在6000元/平方米至1.2万元/平方米 [6] 东区高铁新城地块（2025-57和平府北地块） - 地块位于凤凰山片区高新路西、凤舞路南，出让面积38287.2平方米（约57.43亩），为商住混合用地，容积率1.7，限高36米 [7][9] - 规划建设洋房产品及商业、办公配套，商办计容建筑面积占比30%，起拍总价17214万元，起拍楼面价为2645元/平方米 [9]

地块基本信息 - 地块位于宁波奉化区锦屏街道仁湖文化公园西南侧，出让面积76095平方米，容积率为1.05 [1] - 地块可建面积79899.75平方米，其中一类住宅建筑面积占比约89%，即71000平方米 [1] - 起始总价约7.02亿元，起始楼面价为8791元/平方米 [1][2] - 地块计划于12月10日出让，规划将打造低密度高端改善产品 [1] 区位与配套优势 - 地块地处奉化核心区，三面环山，生态资源稀缺，景观价值突出 [4] - 交通便利，距离规划中的地铁9号线约600米，可通过长汀路、南山路等主干道快速抵达万达广场、银泰城等核心商业区 [4] - 生活配套设施完善，地理位置具备“出则繁华，入则宁静”的优势 [4] 市场比较与定价分析 - 地块起始楼面价8791元/平方米，相较于周边2024年3月出让的同类项目望山澄庐的起始楼面价9600元/平方米，起拍门槛更具吸引力 [5] - 望山澄庐项目容积率1.05，当时溢价18%成交，成交楼面价达11326元/平方米，且去化迅速，目前已处于销售尾声 [5] - 同类低密度产品市场表现强劲，显示出市场的高度青睐 [5]

项目产品定位与核心卖点 - 项目定位为北京通州梨园板块的低密度精品洋房社区，容积率1.7，仅规划202户，以4-11层洋房产品为主，旨在打造“精而美”的品质社区 [11][13][14] - 项目平均得房率超过90%，采用满装交付标准，配备中央空调、地暖、新风系统三大件及全屋智能灯控、品牌指纹密码锁等细节 [15][16][17] - 产品设计强调实用性与舒适度，例如94平方米三居室户型设有一梯两户边户布局及独立家政间，110平方米户型主卧配备270度转角窗，124/126平方米四居室采用“四叶草”布局 [15][16] 项目实景园林与大门设计 - 项目实景大门已开放，以约55米总宽、5.8米净高、6.7米总高的奢阔尺度构筑归家气象，设计融合“润玉梨花”柔美意境与“凤凰展翅”磅礴气势 [3][4] - 大门及邻里中心采用全球27个国家和地区采购的五种稀有石材，包括印度的黑金沙花岗岩、巴西的“潘多拉奢石”等，部分石材造价过百万，并运用七种不同精细工艺手工打磨 [3][6] - 大门细节蕴含寓意，如外立面左右各81块手工花纹砖象征九九归一，顶上有186块铝板寓意顺利发达，地面有135块定制梨花砖取“要生福”之意 [7] 社区配套设施与空间利用 - 社区架空层被打造成全龄共享空间，设有望识书屋、瑜伽室、家庭影院、健身房、童趣天地等8个功能区，作为业主的“第二生活主场” [19] - 园林以“一城梨花七境人生”为主题，设计包含梨花雕塑水景、阳光草坪、景观会客厅及森林步道，提升日常居住体验 [19] - 邻里中心提供4.65米挑空酒店式大堂，内设书香休憩区与景观会客厅（含水吧服务），满足业主休闲、会客、商务洽谈等多重需求 [9] 项目区位优势与周边资源 - 项目位于北京副中心梨园板块“黄金走廊”，距地铁八通线梨园站直线距离约400米，通过地铁1号线可快速连接国贸、金融街、环球影城等城市核心区域 [4][21][22] - 周边商业配套成熟，步行范围内有贵友大厦、梨园十字金轴商业街、领展购物中心等，5公里内覆盖通州万达广场、爱琴海购物公园等大型商圈 [22] - 项目3公里范围内汇聚76所幼儿园、15所小学及11所中学，并有潞河医院、东直门医院等多家优质医疗机构，同时毗邻梨园城市森林公园、通州云景公园等生态资源 [22]

土地拍卖市场概况 - 南京土地市场于国庆黄金周前最后一个工作日完成6幅宅地拍卖 [1] - 6幅成交地块中仅江宁百家湖G71地块出现溢价成交，其余5幅宅地均为底价成交 [1][4] 江宁百家湖G71地块详情 - G71地块经过74轮激烈竞拍，最终由常州嘉宏以7.97亿元竞得，溢价幅度达10.08% [1][3] - 地块出让面积近3.3万平方米，容积率仅1.1，成交楼面价为22038元/㎡ [3] - 地块位于江宁主城中心区，周边拥有百家湖、秦淮新河、牛首山等优质自然资源，并毗邻多个高端别墅小区 [3] - 投资监管协议要求住宅户型面积不低于160平方米，户均建筑面积不低于190平方米，定位改善型产品 [3] - 常州嘉宏于今年7月以9.62%溢价率竞得G71东侧G38地块，此次再进百家湖释放深耕南京的积极信号 [3] 其他成交地块信息 - 河西中G67地块被中堃置业、智慧绿岛以3.7亿元底价摘得，成交楼面价为30738元/㎡，容积率1.35，建筑限高35米 [4] - 奥体建设以10.08亿元底价拿下南部新城G56地块，成交楼面价为23079元/㎡，容积率1.6 [4] - G56地块为七桥片区最后1幅住宅用地及首幅低密宅地，将打造当地首个低密四代宅产品 [4]

市场供应与定价策略 - 广州楼市"金九银十"期间预计有16个项目集中入市 主要分布在中心六区 产品总价区间为300万元至500万元 面向首置及刚改客群 [4] - 多个项目采取"务实定价"策略 包括首开惊喜价和加推促销 例如黄埔润府最终以3.8万元至4.2万元/㎡入市 较吹风价4.5万元至4.8万元/㎡下调 总价门槛约320万元 [5] - 白鹅潭某江景项目推出优惠 109㎡尾货产品单价低于5.3万元/㎡备案价 总价485万元以内可入手 较开盘单价7万元/㎡+显著下降 [6] 产品设计趋势转变 - 新规楼盘不再聚焦高得房率竞争 得房率普遍回落至100%以内 转向注重园林、大堂等公共区域质感提升居住体验 [6][7] - 低容积率住宅项目陆续入场 例如天河奥体板块保利辰园·湖境容积率仅2.07 珠江·天河都荟二期容积率约2.5 均低于新规3.1上限 [11] - 2024年广州供应的66宗涉宅用地中 容积率低于3的有31宗占比47% 截至5月该占比升至55% 创近六年新高 [11] 营销策略与市场预期 - 开发商采用特价单位、优惠折扣、渠道合作、全民营销等多种手段加速去化 旨在快速回笼资金 [6] - 9月楼市预计局部回暖 中心区整体表现更优但内部分化明显 郊区需依靠让利促进成交 [4][12] - 个别项目存在异地与实地样板房设计不一致问题 反映高赠送承诺落地存在不确定性 [7]

广州新房市场量价齐升 - 5月广州新房成交5827套环比增长20.6%为年内次高峰[2] - 新房成交均价突破4万元/㎡创一年新高[4] - 豪宅盘贡献显著保利天奕单月网签170套均价7.6万元/㎡保利天曜均价突破10万元/㎡[6][7] 豪宅市场与价格策略转变 - 成交前十榜单中豪宅盘占比提升显示购买力旺盛[6][7] - 新盘定价趋硬气绿城·玉海棠等项目开盘价高于周边二手且无折扣[8] - 开发商逐步退出价格战转向产品力竞争[8] 新规盘主导市场与产品升级 - 5月成交前十中新规盘占比过半旧规盘份额持续萎缩[9][10] - 新拍宅地均为低密属性如天河智谷地块容积率仅2.07[11][12] - 荔湾小梅大街地块容积率2.6限高30米低密趋势明确[13] 土地市场与未来供应结构 - 5月广州成交6宗宅地敏捷包揽4宗番禺地块容积率均控制在3.21[11][12] - 即将出让的天河大观路地块容积率2.3延续低密导向[12] - 未来新盘将聚焦低密+非超高层赛道推动品质升级[14] 行业趋势与深远影响 - 新规盘高使用率优势获市场认可旧规盘竞争力持续弱化[10][14] - 土地供应结构显示开发商转向高品质住宅开发[11][12][13] - 广州住宅市场进入产品力驱动阶段对标江浙品质[14]