政策核心调整 - 深圳将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 调整前首付比例普遍维持在50%左右，新政策将门槛降低20个百分点，相当于购房者只需准备原先六成的资金即可入场 [3] - 以总价500万元的商业房产为例，首付从250万元降至150万元，释放了100万元的流动性 [3] 政策背景与意图 - 政策强调“因城施策”，与房地产调控“精准滴灌”基调吻合 [5] - 深圳作为一线城市中商业地产库存压力较大的区域，此次调整是对中央“支持构建房地产发展新模式”要求的落实，也是地方政府的主动作为 [5] - 2023年第四季度深圳甲级写字楼空置率高达24.7%，零售物业空置率亦徘徊在8%左右，市场环境严峻 [5] - 30%的首付比例对标住宅市场标准，是“商住同权”的尝试，旨在打破商业地产与住宅市场之间的壁垒 [7] 市场与行业反应 - 某头部房企计划将原定于下半年推出的龙岗某商办项目提前至春节后入市，以抓住政策窗口期 [7] - 投资者层面呈现分化态势：有观点认为首付降低提升了杠杆空间，但核心的租金回报率持续走低问题未解决；也有投资者关注政策持续性，担忧重蹈2017年政策短暂放开后又被叫停的覆辙 [9] - 深圳中原研究中心预测，新规实施后三个月内，商业用房成交量有望环比增长30%-50% [9] 潜在影响与关注点 - 政策短期将提振市场信心，但长期效果存变数，关键在于配套政策的跟进程度 [9] - 商业用房普遍面临的贷款利率上浮10%-20%、转让税费高等问题仍未触及 [9] - 历史经验表明，过低的首付门槛可能引发投机潮，例如2015年上海商办市场就曾因政策宽松出现短期暴涨后陷入长期调整 [11] - 商业地产投资的核心逻辑未变，地段价值、运营能力和现金流回报仍是决定成败的关键 [11]

政策调整核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [1] - 该政策已在多个地区落地执行，包括陕西、广东（不含深圳）、湖南、湖北及深圳市，均明确自2026年1月23日起执行 [1] - 各地政策允许商业银行在最低首付比例下限基础上，根据市场化、法治化原则及自身经营情况、客户风险状况等因素，自主确定具体贷款首付比例 [1] 政策背景与历史对比 - 此次调整前，商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例通常为50% [2] - 近几年，已有多个地区出台政策助力商业用房去库存，具体措施包括支持存量商业用房改建为租赁住房，以及支持楼宇兼容、临时改变用途等 [2] - 例如，贵州省在2025年1月初发布的方案中提出，支持利用存量商业用房等建设或改造用于旅居产业发展 [2] 市场影响与行业趋势 - 专家观点认为，将商业用房首付比例下调至30%是对当前房地产市场中商业板块的有力提振，也是贯彻“去库存”政策导向的具体举措 [2] - 随着租赁市场崛起，热点城市机构或个人投资者投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿明显增强 [3] - 以深圳市场为例，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8个百分点，增幅连续两年扩大 二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2个百分点，达到2012年以来次高值 [3] - 政策调整有利于激活市场中商业用房的置业需求，并有助于促进相关房地产投资信托基金（REITs）市场的发展壮大 [3] - 总体来看，该政策为商业用房市场提供了流动性与信心支持，为居民家庭资产配置提供了新路径，并将有力支撑实体经济复苏 [3]

政策调整 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布全国性通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [2] - 人民银行广东省分行跟进执行，将广东省内（不含深圳）20个城市的商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，政策自2026年1月21日起生效 [2] - 政策执行遵循“因城施策”原则，允许各省级分行和监管派出机构在全国统一标准基础上，根据地方政府调控要求自主确定辖区内的首付款比例下限 [2] 市场背景与现状 - 截至2025年前11个月，全国商业营业用房与写字楼待售面积合计超过1.9亿平方米，去化周期普遍在30个月以上 [2] - 2025年小微企业景气指数始终低于荣枯线，中小企业扩张意愿较弱，导致对商铺、办公楼的需求受到影响 [3] - 与住宅相比，商业用房二手交易增值税税率较高，影响了投资者的预期 [3] 行业影响与机构行为 - 在当前经济与市场背景下，金融机构对商业用房领域的信贷投放持较为谨慎的态度 [3]

政策调整 - 中国人民银行广东省分行宣布自2026年1月21日起将广东省内20个城市（不含深圳）的商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 辖内各商业银行可在政策下限基础上根据自身经营情况和客户风险状况等因素合理确定具体首付款比例 [1] - 该政策旨在贯彻落实国家部署适应房地产市场新变化支持构建房地产发展新模式 [1] 政策背景与目标 - 中国人民银行副行长邹澜于2026年1月15日宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%以支持推动商办房地产市场去库存 [3] - 广东省自1月21日起执行该政策旨在减轻居民或企业购买压力并有效激活商业用房市场成交 [3] - 2026年还将下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25% [3] 市场现状 - 2025年广州商业公寓市场整体成交量回落至50万㎡相比2022-2024年年均65万㎡的水平市场活跃度下降明显 [5] - 至2025年末广州商业公寓去化周期延长至47个月较2024年增加6.9个月库存压力未能有效缓解 [5] - 2025年广州商业物业成交量同比下滑63%办公物业购置需求增长乏力全年成交量同比下降56% [5]

政策调整 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含"商住两用房"）购房贷款最低首付款比例由此前的不低于50%调整为不低于30% [1] - 此次政策调整旨在适应房地产市场供求关系的新变化，并支持构建房地产发展新模式 [1] 政策执行 - 政策执行层面赋予地方自主权，中国人民银行各省级分行及国家金融监督管理总局各省级派出机构可根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [1]