政府购房支持政策 - 武汉阶段性调整住房公积金贷款套数认定标准，规定在2025年10月1日至2026年6月30日期间，家庭出售挂牌住房不计入贷款套数 [1] - 深圳联合房企在福田、罗湖、南山等区域推出近百个在售楼盘限时优惠和礼品活动 [1] - 9月以来约20个市、区发放购房补贴，例如义乌市自10月1日起实施总额为2亿元的新政，包括首次置业补贴1000元/平方米和多孩家庭补贴10万元至20万元 [1][5] - 莆田市住建局公告对节假日期间促销商品住房取消销售价格下限限制 [5] - 政策方向聚焦于“稳预期”以推动房地产市场止跌回稳，预计10月起各项政策将落实，增量政策仍有空间 [1][7] 开发商营销活动 - 龙湖集团在全国多个城市推出“金九银十”购房季，覆盖住宅、商办、车位等产品，提供九九折补贴、教师专享九七折等限时福利 [6] - 中国金茂在山东多地楼盘推出限量特惠房、7天内签约享受2%优惠、总经理特惠房源等活动，并计划通过直播、品牌跨界联动等形式吸引市场关注 [6] - 深圳在国庆期间举行多场房产专场活动，如前海冰雪大世界地铁口近30个项目参展，南山博物馆好房节专场等，采用线上线下结合模式降低购房门槛 [4] - 太原市启动“2025太原市商品房联合促销月”，全市统一主题推广，房企推出特惠房、一口价房源、限时折扣等直接让利活动 [4] - 房展会是开发商重要销售渠道，去年国庆黄金周期间核心城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升，部分项目成交量超过9月全月 [5] 房地产市场表现 - 今年前三季度重点城市新房成交量同比小幅回落，现房销售持续好于期房，占比升至35.4% [6] - 重点30城二手房成交套数同比增长约9%，市场延续以价换量行情 [6] - 截至9月28日，深圳二手房住宅成交套数累计同比增长近30%，上海同比增幅近20%，北京、杭州、成都、厦门同比增长均超10% [6] - 四季度核心城市新增供应有望对新房销售形成支撑，但新项目偏少城市仍将以去库存为主，市场延续两极分化趋势 [7]

核心观点 - 公司2025年上半年营业收入和毛利率同比显著回升 净亏损收窄 通过低成本融资优化债务结构 并积极推进非住宅资产去化[1][3][4] 合约销售 - 全口径销售金额114亿元 同比下降25% 销售面积72万平方米 同比下降2% 销售均价降至15833元/平方米[2][5] - 实现销售回款155亿元 非住宅类资产去化销售额25亿元[2][5] - 前7月完成签约金额121.79亿元 签约面积77.63万平方米 达年度目标44%和50%[2][5] - 北京销售面积28.2万平方米 占总量的39% 同比下降21% 苏州销售面积7.2万平方米 占比10%[8] 存货管理 - 存货账面价值969亿元 较期初下降11% 开发产品账面余额392.38亿元 较期初上升3% 占比升至39%[12][13] - 存货跌价准备较高的项目包括首开紫樾花园(跌价准备3.24亿元) 蓝燃监(2.67亿元) 和锦薇棠(1.97亿元)[14] - 对缺乏竞争力住宅项目加速去化 非核心区域滞重资产尽快处置 核心资产平衡利润与去化效率[2][13] 财务表现 - 营业收入180亿元 同比上升105% 毛利润22.3亿元 同比上升168% 毛利率12.39% 同比上升7.6个百分点[3][17] - 净利润亏损14.36亿元 净利率-7.96% 亏损同比收窄 归母净利润亏损18.39亿元 同比减亏8%[3][18][29] - 北京端礼著和望京樾项目集中交付 贡献营业收入93亿元[3][17] 现金流与融资 - 销售商品提供劳务收到现金91.39亿元 同比提升25.80%[4][22] - 筹资活动现金流量净流出100亿元 有息债务总额1045.7亿元 较期初下降6%[4][22] - 发行多笔低成本融资 包括19.31亿元CMBN 10亿元中期票据(利率2.77%-2.99%) 12亿元私募公司债(利率2.79%)[4][21] - 获首开集团15亿元流动性支持 偿还银行贷款66.2亿元 完成债券融资接续150.5亿元[21] - 剔除预收账款后资产负债率75% 净负债率193% 现金短债比0.83倍[4][22] 物业与创新业务 - 物业租赁面积173万平方米 经营管理收入11.7亿元 酒店客房销售15.7万间·天 酒店物业经营收入3.96亿元[27] - 商管平台统筹招商资源 核心地标商场出租率达95% 昌平首开Long街两日销售额突破600万元[27] - 长租公寓"首开乐尚"开业11家 房源近7000套 出租率93% 养老品牌"首开寸草"布局9家养老院[28] 财务指标对比 - 总资产2088.87亿元 同比下降13% 净资产462.96亿元 同比下降23%[29] - 平均融资成本3.95% 同比下降0.3个百分点 营销及管理费用率7.34% 同比上升6.09个百分点[29] - 净资产收益率-14.59% 同比下降5.22个百分点 资产收益率-0.65% 同比上升0.22个百分点[29]

财务业绩 - 1H25营业收入同比下降26%至1053亿元 其中房开结算收入同比下降30% [1] - 整体税后毛利率同比提升1.8个百分点至6.6% 毛利率同比提升1.3个百分点至8.1% [1] - 归母净利润亏损119亿元 较1H24的99亿元亏损扩大 [1][2] 费用与资产减值 - 四费费率因收入减少同比上升2.4个百分点至9.2% [1] - 计提资产减值损失51亿元 表外项目亏损导致投资收益录得-5.7亿元 [1] 负债与融资 - 1H25末有息负债3643亿元 较2024年末微增1% [2] - 短期有息负债占比下降1.1个百分点至42.7% [2] - 上半年新增并表融资249亿元 累计获得股东借款239亿元 [2] - 已偿还公开债务244亿元 2025年剩余待偿118亿元 [2] 业务发展 - 2025年1-7月合同销售金额821亿元 同比下降44% [3] - 新增土储6宗总建面56万平米 拿地强度10% [3] - 通过存量盘活优化新增产能95.2亿元 实现回款57.5亿元 [3] 收入结构优化 - 非开发收入同比持平为313亿元 占比提升8个百分点至30% [3] - 在沪深杭完成13宗大宗交易 签约金额64.3亿元 涵盖商办及公寓业态 [3] - 建万住房租赁投资基金推进扩募 物流及长租公寓资产存在盘活潜力 [3] 盈利预测与估值 - 维持2025年归母净利润预测-283亿元 2026年预测-172亿元 [4] - 当前股价对应0.49倍2025年市净率和0.54倍2026年市净率 [4] - 目标价8.30元对应0.57倍2025年市盈率和0.63倍2026年市盈率 较现价有16%上行空间 [4]