编者按： 2025年7月4日，由格隆汇主办的"中期策略峰会·2025"在深圳举办，众多优质上市公司高管前来与投资 者零距离线上沟通。活动当日，港股上市公司上实城市开发(00563.HK)作为房地产行业的重要代表，参 与了此次路演环节。 在活动现场，公司财务总监梁健康先生、企业传讯部主管傅琳女士分享了上实城市开发最新的业务进 展、财务状况以及未来战略规划，回应了投资者关心的热点问题。 上海实业城市开发集团有限公司为上海实业控股有限公司之附属公司，截至2024年12月31日，集团在中 国10个内地重点城市拥有27个房地产项目，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、 深圳及武汉，当中大部份为建成及处于建设期中的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约 332万平方米，为公司未来3-5年的持续发展提供了坚实基础。 （来源：公司资料） 2024年，上实城市开发实现主营业务收入124.40亿港元，同比增长56.4%，显示出公司在市场拓展和销 售方面的强劲动力。从收入结构方面，上实城市开发主要以物业销售为主，辅以租金、物业管理及服务 收入以及酒店经营等板块，这种多元化的收入结构有利于持续提供稳定的现金流 ...

公司债券概况 - 公司发行了两只债券：23振业01（代码148280 SZ）和23振业02（代码148395 SZ）[4][5] - 23振业01由深圳市深担增信融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[4] - 23振业02由深圳市高新投融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[7] 公司经营情况 - 2024年公司实现营业收入60 65亿元，创历史新高，同比增长115 79%[11][14] - 公司资产负债率从2023年的71%降至2024年的67%[11] - 2024年实现合同签约金额42 34亿元，超额完成年度目标，回笼资金34 36亿元[12] - 公司积极参与深圳市城中村改造，承接4个前期工作项目[12] - 2024年商业运营租赁收入合计1 24亿元[12] 业务板块表现 - 房产销售收入59 01亿元，占比97 30%，同比增长122 80%，但毛利率下降31 05个百分点至7 18%[14] - 房产租赁收入1 35亿元，占比2 23%，同比增长5 68%，毛利率38 02%[14] - 代建服务收入0 20亿元，同比下降31 07%，毛利率高达98 56%[14] - 物管服务收入0 09亿元，同比增长76 27%，但毛利率为负109 88%[14] 财务状况 - 2024年末货币资金余额29 40亿元，较上年末增加12 45%[20] - 2024年末主要授信总额49 01亿元，已使用37 21亿元，未使用额度11 80亿元[20] - 流动比率从2023年的1 73提升至2024年的2 01，速动比率从0 37提升至0 49[19] - EBITDA利息保障倍数从-1 10降至-8 87[19] 债券相关情况 - 23振业01募集资金已于2023年5月末使用完毕[17] - 23振业02募集资金已于2023年8月末使用完毕[18] - 2024年两只债券均按时完成付息工作[29] - 中诚信国际维持公司主体信用等级AA，债券信用等级AAA[21][22] 增信机构情况 - 深圳市深担增信融资担保有限公司2024年实现营业收入6 87亿元，净利润1 30亿元[26] - 深圳市高新投融资担保有限公司2024年实现营业收入7 65亿元，净利润4 39亿元[28]

6月23日，根据"杭州发布"官微消息显示，为减轻住房公积金缴存职工购房首付款支付压力，浙江省杭 州住房公积金管理中心推出住房公积金直付购房首付款业务，缴存职工在杭州市购买的新建商品房，可 使用公积金直接直付购房首付款，且全程支持线上办理。二手房线上办理功能正在开发中，近期也将推 出。 【1】济南首批配售型保障性住房启动配售 6月23日，济南城市发展集团发布《2025年济南市第一批次配售型保障性住房配售通告》，明确济南首 批配售型保障性住房于23日正式启动登记认购工作，并对配售房源、户型、定价及具体流程进行了详细 说明。 据悉，此次开放预售的房源共计433套，分别为清河新筑和凤鸣新筑两个配售型保障性住房项目，均由 济南城发成家保障房建设有限公司开发建设。其中，清河新筑项目住宅销售基准价为6750元/平方米， 凤鸣新筑项目住宅销售基准价为7900元/平方米。 【2】杭州：公积金可以直接支付购房首付款 【3】保利发展15.94亿元商用物业ABS正式成立 6月23日，保利发展发布公告称，保利发展2024年第1期绿色资产支持专项计划（碳中和）（简称"专项 计划"）获得上交所出具的《中信建投—保利发展商用物业2024年第 ...

新批核住宅按揭贷款 - 2025年4月新批核住宅按揭贷款环比上升13.8%至8.8亿元(澳门元)[1] - 居民部分占新批核住宅按揭贷款92.7%，增加6.8%至8.2亿元[1] - 非居民部分上升至6千5百万元[1] - 2025年2月至4月新批核住宅按揭贷款每月平均数为7.9亿元，较上期(2025年1月至3月)下跌15.7%[1] 新批核商用物业贷款 - 2025年4月新批核商用物业贷款环比下跌22.1%至15.2亿元[1] - 居民部分占新批核商用物业贷款66.9%，减少45.6%至10.1亿元[1] - 非居民部分增加至5.0亿元[1] - 2025年2月至4月新批核商用物业贷款每月平均数为16.6亿元，较上期(2025年1月至3月)上升1.1%[1] 未偿还住宅按揭贷款 - 截至2025年4月底未偿还住宅按揭贷款总额环比下跌0.6%至2,143.9亿元，同比减少5.3%[2] - 居民部分占96.7%，环比下跌0.5%[2] - 非居民部分环比下跌2.5%[2] 未偿还商用物业贷款 - 截至2025年4月底未偿还商用物业贷款总额为1,480.8亿元，环比下跌0.3%，同比减少5.2%[2] - 居民部分占91.9%，环比下跌0.2%[2] - 非居民部分环比下跌0.4%[2] 贷款拖欠比率 - 2025年4月底住宅按揭贷款拖欠比率环比持平于3.6%，同比上升0.1个百分点[3] - 商用物业贷款拖欠比率为5.5%，环比及同比分别上升0.1个百分点及2.1个百分点[3]

新批核贷款情况 - 2025年3月新批核住宅按揭贷款按月上升7.2%至7.8亿澳门元，其中居民部分增加7.7%至7.7亿澳门元(占比98.7%)，非居民部分下跌19.5%至1千万澳门元 [1] - 2025年1-3月新批核住宅按揭贷款月均9.4亿澳门元，较上期(2024年12月-2025年2月)下跌7.6% [1] - 2025年3月新批核商用物业贷款按月增加27.4%至19.4亿澳门元，其中居民部分上升48.1%至18.6亿澳门元(占比95.9%)，非居民部分下跌69.9%至8千万澳门元 [1] - 2025年1-3月新批核商用物业贷款月均16.4亿澳门元，较上期上升34.3% [1] 未偿还贷款情况 - 截至2025年3月底未偿还住宅按揭贷款总额2157.1亿澳门元，按月下跌0.5%，同比减少5.1%，其中居民部分占96.6% [2] - 居民及非居民部分的未偿还住宅按揭贷款按月分别下跌0.5%及0.9% [2] - 未偿还商用物业贷款总额1484.5亿澳门元，按月下跌1.0%，同比减少5.9%，其中居民部分占91.9% [2] - 居民及非居民部分的未偿还商用物业贷款按月分别下跌1.0%及0.1% [2] 贷款拖欠情况 - 2025年3月底住宅按揭贷款拖欠比率3.6%，与上月持平，同比上升0.2个百分点 [3] - 商用物业贷款拖欠比率5.4%，按月上升0.1个百分点，同比上升2.1个百分点 [3]

公司基本情况 - 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地设立地区公司开展房地产开发业务，产品涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米 [3] - 近年来公司在代建业务、企业公寓、商业运营、城市服务、城中村改造等领域持续布局，以实现稳定发展 [3] 财务数据与业绩 - 2024年度公司归属于母公司股东的净利润为-15 68亿元，2024年末未分配利润为13 91亿元 [23] - 2024年度计提资产减值准备导致利润总额减少16 72亿元，其中存货跌价准备15 69亿元，应收款项坏账准备1 03亿元 [38][10] - 2025年第一季度营业收入较上年同期增长540 28%，主要因本期结转规模增多 [53] 利润分配与资金安排 - 2024年度拟不进行利润分配，不派发现金红利、不送红股、不以公积金转增股本 [24] - 未分配利润将用于满足日常生产经营资金需求，支持公司转型发展 [25] 债券与信用评级 - 公司存续债券"23振业01"和"23振业02"信用等级维持AAA，主体信用等级为AA，评级展望稳定 [5][6] 会计政策变更 - 根据财政部《企业会计准则解释第17号》《企业会计准则解释第18号》变更会计政策，涉及流动负债划分、供应商融资披露等条款 [14][18] - 变更自2024年1月1日起执行，不涉及追溯调整，对当期财务状况无重大影响 [19] 担保与融资计划 - 2025年拟为子公司提供总额12亿元担保额度，其中资产负债率70%以上/以下子公司各6亿元 [29] - 当前公司及控股子公司对外担保总余额21 23亿元，占最近一期经审计净资产的37 31% [33] 经营规划 - 2025年预算指标：营业收入≥30 5亿元，年度计划投资总额≥7亿元 [39] - 房地产行业转型背景下，公司将加快存量资产去化，拓展代建、城市服务等新业务 [25]