公司债券概况 - 公司发行了两只债券：23振业01（代码148280 SZ）和23振业02（代码148395 SZ）[4][5] - 23振业01由深圳市深担增信融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[4] - 23振业02由深圳市高新投融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保[7] 公司经营情况 - 2024年公司实现营业收入60 65亿元，创历史新高，同比增长115 79%[11][14] - 公司资产负债率从2023年的71%降至2024年的67%[11] - 2024年实现合同签约金额42 34亿元，超额完成年度目标，回笼资金34 36亿元[12] - 公司积极参与深圳市城中村改造，承接4个前期工作项目[12] - 2024年商业运营租赁收入合计1 24亿元[12] 业务板块表现 - 房产销售收入59 01亿元，占比97 30%，同比增长122 80%，但毛利率下降31 05个百分点至7 18%[14] - 房产租赁收入1 35亿元，占比2 23%，同比增长5 68%，毛利率38 02%[14] - 代建服务收入0 20亿元，同比下降31 07%，毛利率高达98 56%[14] - 物管服务收入0 09亿元，同比增长76 27%，但毛利率为负109 88%[14] 财务状况 - 2024年末货币资金余额29 40亿元，较上年末增加12 45%[20] - 2024年末主要授信总额49 01亿元，已使用37 21亿元，未使用额度11 80亿元[20] - 流动比率从2023年的1 73提升至2024年的2 01，速动比率从0 37提升至0 49[19] - EBITDA利息保障倍数从-1 10降至-8 87[19] 债券相关情况 - 23振业01募集资金已于2023年5月末使用完毕[17] - 23振业02募集资金已于2023年8月末使用完毕[18] - 2024年两只债券均按时完成付息工作[29] - 中诚信国际维持公司主体信用等级AA，债券信用等级AAA[21][22] 增信机构情况 - 深圳市深担增信融资担保有限公司2024年实现营业收入6 87亿元，净利润1 30亿元[26] - 深圳市高新投融资担保有限公司2024年实现营业收入7 65亿元，净利润4 39亿元[28]

现房销售政策推进 - 2024年以来全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件 [1][4] - 中央政策层面明确将"有力有序推行现房销售"列为2025年重点工作 [3] - 各地试点主要采取三种方式：土地出让环节规定现房销售、在建未售项目现房销售、"白名单"项目现房销售 [4][5][6] - 配套支持政策包括融资倾斜、利率优惠、税费减免等 [6] 现房销售对房企影响 - 资金压力增大，融资模式需变革，要求更高自有资金流动性 [9] - 开发周期拉长，周转速度放缓，倒逼房企注重产品品质 [9] - 加速行业整合，中小房企生存压力加大，大型房企市场份额扩大 [9] - 房企加快轻资产转型，代建业务比重提升，已有超100家房企参与代建 [11] 代建行业变化 - 住宅类代建比重持续提升，一线城市渗透率有望从1.25%快速攀升 [11][17] - 城投拿地总量下滑但占比稳定，30%城投预售地块开工率有望恢复 [13][16] - "小股操盘"模式占比提升，代建企业需应对资金压力和支付规则重构 [20] - 代建行业竞争加剧，头部企业与中型企业分化明显 [21] 区域市场分化 - 一线城市代建渗透率长期低于1%，现房模式下有望快速提升 [17] - 核心二线城市如杭州、成都代建渗透率仍具上行空间 [17] - 三四线城市代建市场承压，但城投存量土储规模庞大 [17] 商业模式调整 - 房企投资与开发职能可能剥离，重资产业务收缩 [11] - 合作拿地、联合开发及代建服务比例上升 [11] - 代建费支付节点需与工程进度挂钩，降低与营销回款关联度 [20]

公司战略与资本运作 - 公司近期在中国香港和新加坡进行非公开路演，旨在重新获取资本市场信任，并探讨投资人对于商业地产和住宅地产的态度[2] - 公司表示若市场条件允许将考虑发行美元债，否则已准备好用自有资金偿还今年到期的两笔合计6亿美元债务[2][9][10] - 公司有意将美元信用债全部替换为抵押债，并探索REITs等资产证券化渠道以提升融资空间[8][11] 业务转型与开发策略 - 公司正有序缩减地产开发业务，2025年计划竣工面积550万平方米，仅为2024年1500万平方米的40%[3] - 公司自2021年7月起未获取新项目，2025年销售指引200-250亿元基于存货结构和现金流反推[3] - 未来开发业务将转为机会性投资，主要依赖商业板块获取现金流和利润[4] 商业运营表现 - 截至2024年底已开业173个吾悦广场，出租率达97.97%，全年商业运营收入128.08亿元[6] - 2024年前4个月商业运营总收入45.8亿元（同比增长13%），毛利率超70%，占总营收14%和毛利48%[6] - 预计未来两年商业收入占比将超30%，毛利占比达60%-70%[6] 财务状况与融资能力 - 截至2024年末总有息负债577亿元，平均融资成本5.88%，其中300亿元为吾悦广场经营性物业贷款[7] - 吾悦广场账面价值1230亿元中，190亿元未抵押，潜在融资空间超90亿元（按50%抵押率计算）[5][7] - 2024年租金收入对利息覆盖倍数达3.93倍，正用经营性物业贷替换开发贷和无抵押债[7] 债务偿还计划 - 针对7月到期的3亿美元债，公司正与中债增沟通担保事宜，并推进4个资产包融资（需至少2个到位）[9] - 融资抵押物包括未抵押的189亿元估值资产和抵押率低于50%的存量资产[9] - 同时探索境内融资渠道偿还10月到期的另一笔3亿美元债[9]