核心观点 - 2025年公司销售额同比大幅下滑，但权益比例提升，业绩“含金量”增加 [2] - 公司盈利能力有所改善，毛利率显著提升，但归母净利润仍为亏损 [2] - 公司资金成本持续优化，但短期偿债压力仍需关注 [2] - 商业板块推进“1123”战略，销售额及客流增长强劲，新项目高质量开业 [2] 销售业绩 - 2025年实现销售额160亿元，同比2024年下滑56.6% [2][6] - 权益销售额95亿元，权益比例59.4%，同比增加14.9个百分点 [2][6] - 中西部区域销售贡献最大，占比39%，同比提升9个百分点 [2][9] - 79%的销售额由一二线城市贡献，西安销售额最高达33.4亿元，占比约21% [2][10] - 销售均价为16,842元/平方米，较2024年下滑23.8% [6] 投资与土地储备 - 2025年新增2个住宅项目和2个购物中心项目，位于三亚、成都、青岛，计容建筑面积48.2万平方米，土地款总额（全口径）38.5亿元 [2][14] - 截至2025年末，剩余可开发计容建筑面积665.2万平方米，同比下滑19.0% [2][17] - 土地储备高度集中于西南和北方区域，占比分别为45%和33%，合计近八成 [2][17] 盈利能力与财务状况 - 2025年营业总收入308.9亿元，同比下滑13.7%；物业开发结转收入232.7亿元，同比下滑18.0% [2][21] - 实现毛利98.2亿元，同比增长26.1%；综合毛利率31.8%，同比提升10.0个百分点 [2][21] - 归母净利润亏损23.5亿元，较上年同期亏损29.8亿元收窄6.3亿元 [2][21] - 合同负债139.5亿元，同比下滑44.2%，对物业开发结转收入的覆盖倍数为0.60 [2][21] - 净负债率120.6%，同比上升24.6个百分点；扣除预收后的资产负债率75.1% [2][24] - 非受限现金短债比0.89，长短期负债比3.35，债务结构以长期为主 [2][24] - 综合融资成本3.54%，同比下降0.52个百分点 [2][24] 商业运营 - 商业板块全面推进“1123”战略体系，聚焦提升商业引领地位与“年轻力”品牌 [2][26] - 2025年购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿，同比提升22.7%，平均出租率94% [2][26] - 南昌大悦城与深圳大悦城高质量开业，开业当日出租率均超94%，其中深圳大悦城开业率达97% [2][26] - 新开业项目积极践行首店经济，深圳大悦城首店定制店占比超50%，南昌大悦城区域首店141家，占比超60% [2][26] - 商业项目全国布局44个，商业建筑面积约470万平方米；其中在营项目37个，建筑面积约388万平方米（含24个大悦城） [2][27]

房地产/房地产开发 大悦城（000031.SZ） 2026 年 04 月 28 日 投资评级：买入（维持） | 日期 | 2026/4/27 | | --- | --- | | 当前股价(元) | 2.90 | | 一年最高最低(元) | 4.10/2.50 | | 总市值(亿元) | 124.30 | | 流通市值(亿元) | 124.30 | | 总股本(亿股) | 42.86 | | 流通股本(亿股) | 42.86 | | 近 3 个月换手率(%) | 51.42 | 股价走势图 数据来源：聚源 -16% 0% 16% 32% 48% 64% 2025-04 2025-08 2025-12 大悦城 沪深300 相关研究报告 《新开南昌、深圳两座商场，购物中 心销售额高增—公司信息更新报告》 -2025.9.2 购物中心客流和销售额持续高增，拿地力度较大 ——公司信息更新报告 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ...