退市计划与原因 - 公司退市计划于11月27日生效，通过回购股份方式实现，回购价为每股0.62港元，总规模约29.32亿港元 [1] - 退市主要原因为精简公司管治框架、企业架构及股权以提升管理效率，同时股价长期低于每股资产净值且流动性偏低，限制了资本市场融资能力 [1] - 退市后，控股股东大悦城（000031.SH）的持股比例将从64.18%提高至96.13% [1] 退市对控股股东的影响 - 退市有助于简化架构、提效降本，使决策链条更短，并减少信息披露和监管成本 [2] - 私有化完成后，地产业务利润和资产将更集中反映在母公司报表中，有助于缓冲行业波动、改善集团财务表现 [2][7] - 控股股东大悦城将增厚对大悦城地产的权益，有利于进一步提升其归母净利润和每股收益 [6][7] 公司业务与财务表现 - 大悦城购物中心租金收入稳步增长，2023年和2024年租金收入分别为29.98亿元和30.23亿元 [4] - 2024年公司出现上市以来首次亏损，净利润为-2.94亿元，毛利率约为28.4%，同比下降14个百分点 [1][4] - 2024年上半年公司营收81.24亿元，同比下降5.78%，净利润1.05亿元，同比下降26.60% [5] 控股股东财务状况 - 控股股东大悦城连续三年亏损，2022年至2024年净利润分别为-28.83亿元、-14.65亿元、-29.77亿元，累计亏损73.25亿元 [6] - 大悦城商品房销售及一级土地开发业务营收占比高但毛利率持续下降，从2020年的27.76%降至2024年的14.26% [6] - 2022年至2024年，大悦城计提资产减值准备规模分别为16.56亿元、46.98亿元、24.57亿元，主要因房地产下行导致存货项目减值 [7] 公司历史与发展 - 公司成立于1992年，2013年借壳上市，上市后通过收购扩大资产规模，2014年6个大悦城项目租金收入约15.18亿元 [3] - 2018年开业运营项目增至12个，购物中心租金收入达26.03亿元，较2014年增长71.48% [3] - 2019年形成A股控股港股的架构，拥有两个资本市场平台 [3]

行业整体表现 - 286家上市房企中89家净利润亏损[1] - 上半年房企融资规模1844亿元同比下降30% 二季度融资1004亿元同比下降25%[2] 公司财务表现 - 上半年净利润7.48亿元同比增加7.10亿元 归母净利润1.09亿元同比增加4.72亿元[1] - 经营活动净现金流26.87亿元同比攀升38.15%[2] - 新增借款平均成本2.85% 综合融资成本3.64%较上年末下降42个基点[2] 业务运营表现 - 购物中心实现销售额约220亿元同比增长12.2%[1][6] - 销售型业务实现全口径签约86.4亿元 签约面积47.9万平方米[3] - 土地储备可售货值约1105亿元 主要分布于核心都市圈[3] 商业项目拓展 - 南昌大悦城开业引入220余家品牌 首店占比超60% 开业日客流24万人次销售额1630万元[6] - 深圳大悦城汇聚近400家品牌 首店及定制店占比超50% 开业日客流42万人次销售额近2000万元[7] - 上海静安大悦城"夜食天台"上半年销售突破4500万元[7] 战略发展布局 - 采用"轻重结合"发展模式 聚焦改善型产品与轻资产运营[5] - 构建写字楼、产业地产、酒店及长租公寓等多业态格局 写字楼平均出租率达90.6%[8] - 物业管理服务进驻40余城市 在管项目158个 合同管理面积约3137万平方米较上年末增长4.1%[8]

评级概况 - 中粮置业投资有限公司2025年度第一期中期票据(品种一)获中诚信国际"AAA"评级 [1] - 公司信用水平在未来12-18个月内将保持稳定 [2] 股东与股权结构 - 公司成立于2007年2月 由中粮集团全资设立 [2] - 2009年中粮集团将所持公司100%股权转让至大悦城地产子公司佑城有限公司 [2] - 2016年8月大悦城地产以总价92.89亿元出售公司间接控股股东利运有限公司等3家公司49%股权予房地产核心基金 [2] - 2019年2月明毅有限公司将持有的大悦城地产已发行股本总额64.18%的控制权益转让至大悦城控股 [2] 业务运营 - 公司主要从事4家大悦城购物中心及写字楼中粮置地广场的出租运营及相关物业的开发销售 [2] - 2024年公司实现营业总收入23.69亿元 其中投资物业租金及相关收入22.42亿元 [2] 优势分析 - 股东背景雄厚且对公司支持力度较强 [1] - 持有物业组合具有显著的区域市场地位和品牌优势 [1] - 运营管理能力保持较好水平 [1] - 财务杠杆及偿债指标有所优化 [1] 行业环境 - 经济放缓趋势下零售商业面临经营压力 可能对公司经营及整体信用状况造成影响 [1]

私有化计划 - 大悦城地产计划以0.62港元/股的价格回购股份并撤销上市地位 [1] - 大悦城控股及得茂合计持有大悦城地产66.76%股份 [1] - 需回购47.3亿股股份，资金需求约29.33亿港元 [1] - 私有化建议面向除大悦城控股及得茂以外的其他股东 [1] 公司背景 - 大悦城地产2013年在港交所上市，业务涵盖投资物业、物业开发、酒店运营等 [1] - 核心资产包括大悦城购物中心、中粮广场等商业地产 [1] - 大悦城控股为中粮集团旗下房地产业务平台 [1] 市场反应 - 7月18日停牌前股价0.37港元/股，8月1日复牌后一度涨至0.55港元/股，涨幅超40% [1] 财务状况 - 2020年以来归母净利润连续五年下滑，2024年净亏损2.94亿元 [2] - 投资物业板块支撑稳定现金流，现金对短期债务覆盖倍数超2倍 [2] 私有化原因 - 受行业周期性波动影响，市场表现及流动性承压 [2] - 优化公司治理结构、整合股权与组织架构 [2] - 提升管理决策效率及业务协同 [2] - 退市成本相对较低，节约审计等刚性支出 [3] 行业趋势 - 华远地产、首创置业、中交地产等房企已选择私有化或退市 [2] - 地产行业进入新常态，房企业绩普遍承压 [3] 交易程序 - 需经法院会议批准，要求参会股东人数过半且75%以上股份同意 [2] - 无利害关系股东赞成票需超75%，反对票不超过10% [2]

核心观点 - 大悦城控股提出以0.62港元/股价格私有化大悦城地产 计划回购47.3亿股股份 所需资金约29.33亿港元 交易完成后大悦城地产将退市成为大悦城控股全资子公司 [1][2] - 私有化主要原因为地产行业周期性波动导致市场表现及流动性承压 通过整合股权与组织架构提升管理决策效率 并增厚大悦城控股归母净利润 [2][3] - 大悦城地产2024年净亏损2.94亿元 但投资物业板块提供稳定现金流 现金对短期债务覆盖倍数超过2倍 [2] 公司行动 - 大悦城控股及全资子公司得茂合计持有大悦城地产66.76%股份 需向其他股东提出私有化建议 [1] - 退市需满足港交所规定：参会股东人数过半 所持股份价值四分之三以上同意 无利害关系股东赞成票超四分之三且反对票不超过10% [2] - 7月18日停牌前股价0.37港元/股 8月1日复牌后股价一度涨至0.55港元/股 涨幅超40% [1] 财务表现 - 大悦城地产归属于母公司股东净利润连续五年下滑 2024年净亏损达2.94亿元 [2] - 投资物业包括大悦城购物中心和中粮广场等商业地产 支撑稳定现金流 [1][2] 行业背景 - 地产行业进入新常态 华远地产、首创置业、中交地产等房企已选择私有化或退市 [2] - 房企退市三大原因：业绩拖累上市公司 股价较低使退市成本低 审计等刚性支出成为沉重负担 [3]

核心财务与运营表现 - 全年全口径签约额达369亿元 [1][2] - 购物中心全年销售额401.3亿元，同比增长16% [1] - 购物中心客流量3.66亿人次，同比增长22% [1] - 平均出租率稳定在95.1% [1] 商业项目拓展与运营 - 商业项目总数达44个，包括重资产30个和轻资产14个 [1] - 厦门、三亚、海淀三大悦城以超98%招商率高质量开业 [1] - 首日总客流突破90万人次 [1] - 引入全国及区域首店超450家 [1] - 二次元业态门店总数达311家，销售额突破11.1亿元 [1] - IP快闪活动创收2.5亿元 [1] 创新资本运作与REITs发展 - 西南首单消费REIT成都大悦城商业REIT成功发行 [1][3] - 底层资产出租率98.1%，租金收缴率99.97% [1][3] - 华夏大悦城商业REIT 2024年四季度基金层面实现收入8606.18万元 [3] - 可供分配金额4529.09万元，年化现金流分派率达5% [3] 多业态业务表现 - 写字楼整体平均出租率91.1% [2] - 深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.2% [2] - 北京运营管理中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园和海淀大悦信息科技园 [2] - 长租公寓项目平均出租率95% [2] - 高端酒店获得66项行业荣誉 [2] 土地储备与投资策略 - 新增杭州、西安等5宗优质地块 [2] - 总土储可售货值约1269亿元 [2] - 坚持精准投资、区域深耕策略 [2] 融资与财务优化 - 成功发行中期票据、永续中票、公司债券等共计71亿元 [3] - 新增借款平均成本3.0% [3] - 全年综合融资成本为4.06%，较上年末下降55个基点 [3] - 获批"白名单"项目12个，经营性物业贷款项目7个 [3] 战略发展方向 - 深化"1123"战略体系，聚焦商业"年轻力"品牌引领与住宅高品质开发 [4] - 加速绿色低碳转型，探索消费REITs扩容与城中村改造红利 [4] - 依托多业态协同、高效运营与创新资本能力持续赋能城市升级与行业高质量发展 [4]