2025年广州房地产市场整体表现 - 2025年广州一二手住宅总网签量约为172,567套，其中二手住宅网签108,812套，一手住宅网签63,755套 [1] - 二手房成交量同比微跌1.8%，但较2022年高出32% [3] - 一手住宅成交量63,755套，同比下跌10.6%，成交面积700万平方米，同比下跌11% [5] 市场价格走势 - 2025年广州二手住宅成交均价为26,420元/平方米，同比下降6.7%，为2021年以来最低位 [3] - 广州中原领先价格指数截至2025年11月跌至631.6，同比下跌13.9% [4] - 一手住宅成交均价为34,438元/平方米，同比下降4% [5] - 天河区是全市唯一新房均价上涨的区域，2025年均价达80,143元/平方米，同比上涨6% [5] - 一二手千万豪宅成交均价为89,438元/平方米，同比上涨8% [7] 二手房市场详情 - 市场成交主力集中在90-130平方米面积段，显示改善型需求为主 [4] - 2025年上半年月均成交量9,436宗，为近三年同期最高，其中1、3、4月成交均破万宗 [3] - 下半年市场进入调整期，7-10月月度成交维持在7,400-9,000宗区间，11月、12月受学位房及年底需求释放影响冲高至9,000宗以上 [3] - 价格调整带来的高性价比优势分流了部分新房客户 [3] - 截至2025年11月，全市二手房存量挂牌创历史高峰，达13.8万套，同比增长6.4% [4] - 天河、越秀两区整体成交跌幅明显，同比分别下降10.7%和17.4% [3] 一手房市场与库存 - 截至2025年11月底，广州全市一手住宅狭义库存为1,450万平方米，较2024年末减少38万平方米，同比下跌2.6% [5] - 由于市场成交放缓，库存消化周期从2024年末的18.7个月提升至24.5个月，创近五年新高 [5] - 增城、黄埔、番禺三区库存面积超过200万平方米，其中黄埔库存面积同比增长11% [6] - 中心区（天河、海珠、荔湾）新房供求表现合理，库存消化周期相对健康 [6] - 从区域成交面积看，2025年远郊网签292.30万平方米，同比下降14.3%；近郊网签247.51万平方米，同比下降10.2%；中心区网签159.91万平方米，同比下降6.2% [5] 豪宅市场表现 - 2025年广州一二手千万豪宅成交3,437套，同比减少25% [7] - 一手千万豪宅中，住宅类大平层以天河区为绝对主力，全年成交1,455套，均价达11.2万元/平方米 [7] - 别墅成交以郊区增城为主导，核心区多无成交 [7] 市场情绪与未来展望 - 购房客户持币观望情绪严重，行业信心及预期不强 [4][7] - 房价止跌迹象未现，预计2026年短期价格仍会持续承压，但深度调整后价格跌幅有望收窄 [4] - 对2026年保持谨慎乐观，预估全年成交面积约1,800万平方米，同比增长1%-2% [7] 微观市场主体案例 - 广州越秀区一家拥有四家门店的中介公司在2025年流失了约10%的经纪人，另有6人转兼职岗 [1] - 该中介公司2025年促成房地产交易的营业绩同比下降20%，促成成交的房源房价同比下降约20%至30% [1]

广州楼市回暖 - 2025年1-6月广州二手住宅网签56613套和569 08万平方米 同比分别增长12 98%和13 31% [1] - 6月二手住宅网签9891套和99 64万平方米 环比增长7 18%和8 03% 总量逼近万宗 [1] - 黄埔区网签套数环比巨幅增长97 59% 科学城板块网签639套成为全市最活跃板块 [1] 区域成交表现 - 海珠区 番禺区 增城区和南沙区二手住宅成交环比分别增长6 82% 5 06% 4 01%和0 80% [1] - 越秀区 荔湾区 天河区 白云区 花都区和从化区成交环比下降但幅度较小 [1] - 芳村大道 同福 东晓南和同德围-罗冲围板块网签同比分别增长32 58% 21 18% 12 84%和4 00% [2] 成交结构变化 - 60-90m² 144m²及以上和120-144m²面积区间占比环比分别增长1 56 0 56和0 38个百分点 [1] - 90-120m²和60m²以下面积区间占比环比分别下降1 75和0 74个百分点 [1] - 按揭付款方式占比环比下降3 56个百分点 [2] 活跃楼盘数据 - 富力城花园 棠德花园 中海花湾壹号和光大花园网签套数同比分别增长42 11% 37 50% 10 53%和10 53% [2] - 黄埔区府板块网签132套 天河公园板块网签108套 [2]

广州楼市政策松绑 - 广州成为一线城市中首个全面取消限购、限售、限价的城市，并降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策更多是对已实施措施的强调和深化，旨在传递宽松信号并促进购房需求释放 [4] - 广州当前首付比例（首套15%）和利率（首套商贷约3%、公积金约2.6%）为一线城市最低 [4][6] 市场表现与分化 - 1～5月广州一手住宅网签25659套，同比增长22%，二手住宅成交43785套，同比增长23.6% [1][7] - 5月新房成交6317套，环比同比均增长22%以上，房价环比上涨29%，呈现量价齐升 [7] - 核心区与外围区域房价分化显著：天河、越秀新房均价达7.8万元/m²和10.8万元/m²，增城、花都仅1.69万元/m²和1.8万元/m² [8] - 外围板块二手房价格下跌明显，如南沙奥园项目成交均价同比下跌23%至1.15万元/m² [9] 库存与去化压力 - 全市平均库存去化周期为23个月，越秀区高达38个月，荔湾区最短为13个月 [1] - 涉宅用地供求规模创新高，商品住宅库存和去化周期维持高位 [9] 调控历程回溯 - 广州楼市调控始于2010年"国五条"，当时房价约1.3万元/m² [2][3] - 2018年起逐步松绑，2023年优化限购，2024年全面取消 [4]