文章核心观点 - 8月28日住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地项目优先选择现房销售，部分细节由地方决定，近期北上广深等7城陆续公布实施细则 [2][11] - 各地细则多在确保购房人利益的前提下，适当缓解房企的现金流压力，例如土地款可延长至2年、定金比例上限定在1%-5%、预售资金严格监管、按揭贷款竣工备案后发放、开发贷按工程进度分阶段发放等 [2] - 从新政以来的高频数据看，土地市场仍在偏弱区间，房企拿地仍偏审慎 [2][18] 土地款：最长可延长至两年缴清 - 此前2010年《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定，土地出让合同签订后一个月内缴纳50%首付款、最迟一年内付清 [4][12] - 多数城市要求一个月内缴款50%，尾款可延至两年 [4][12] - 七城中除武汉将首期50%的缴款期限放宽至半年外，其余六城均要求30个自然日内支付至少50% [4][12] - 余款方面，北京、杭州可在两年内缴清，其余五城原则上一年内付清，经规定程序最长可延至两年 [4][12] 现房定金：比例上限多在1%—5% - 《通知》允许现房销售项目取得施工许可证后依法收取少量定金，资金纳入监管 [5][13] - 北京规定不超过总房价款的1%，上海、深圳一般不超过3%，广州、天津、杭州不超过5%，武汉原则上不超过5% [5][13] - 原预售模式下项目取得预售许可后即可收取定金和首付款，新规之下须在主体结构封顶并取得预售许可后（预售情形），或项目已竣工、达到交付标准并具备办理不动产权证等条件并完成备案后（现售情形），才能收取首付款 [5][13] - 上述安排主要影响房企定金及预收款的到账时间，2025年该项体量约2.8万亿元，占房企资金来源的30% [5][13] 存量项目：政策细化确保平稳过渡 - 《通知》明确施行前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行 [15] - 以北京为例，对2026年8月28日（含）前的项目分三类安排 [6][15] - 一是已取得工规证但未办理预售许可的项目，预售条件、预售资金监管等均按原有政策执行 [6][15] - 二是已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目，原则上执行新规，但在区政府确保按时建成交付、加强资金监管并报市级部门备案后，允许在2027年底前按原有条件申请预售 [6][15] - 三是此前已拿地的历史遗留项目，经区政府评估风险后，可按上述在途项目有关规定执行 [6][15] 贷款发放节点：按揭回款延后，开发贷按工程进度分批发放 - 个人房贷方面，参照8月28日《个人住房贷款管理办法（试行）》，适用新规的预售项目须待竣工验收、具备交付条件并解除监管后，房企方可提取使用 [7][17] - 适用新规的预售住房，个人按揭贷款须在竣工备案后发放，并存入预售资金监管账户，须待项目通过竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后方可解除监管，该要求同样适用于公积金贷款 [17] - 新规施行前已取得预售许可的项目，可按原规定放款 [17] - 2025年房企到位资金中，个人按揭贷款约1.3万亿元，占比14% [7][17] - 开发贷方面，可在建设期间按工程进度分批发放、使用，《商品住房开发贷款管理办法（试行）》要求放款进度与项目实物建设进度相匹配 [7][17] - 上海明确贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷，贷款资金全部用于项目建设 [7][17] - 2025年房企到位资金中，包含开发贷在内的国内贷款约1.4万亿元，占比为15% [7][17] 高频数据：土地市场尚未明显改善 - 10月前两周百城宅地成交占地面积仍在历史偏低水平，同比读数从9月的-32%提升至11.4%，但高频数据本身波动大，且十一假期各地土拍节奏放缓，成交规模较小也会放大同比读数的波动 [8][18] - 10月前两周土地溢价率均值4.1%，低于9月的5.3%和1-8月的8.2%，绝对水平仍在历史低位 [8][18] - 中指研究院观察显示，8.28新政后房企投资明显向确定性倾斜，央国企仍是拿地主力，民企聚焦熟悉区域的中小体量地块，房企出价策略整体审慎，土地溢价空间受到约束，但核心稀缺、总价可控、低密或已有销售验证的地块仍能获得较多竞争 [19]

宏观研究 证 券 研 究 报 告 【宏观快评】 各地现房新规中的 5 点观察 主要观点 8 月 28 日，住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称 《通知》），明确新出让土地项目优先选择现房销售，但部分细节由地方决定， 近期北上广深等 7 城陆续公布实施细则，我们从中观察各地落地细节。 整体看，各地细则多在确保购房人利益的前提下（例如定金比例上限定在 1%- 5%，预售资金严格监管、按揭贷款竣工备案后发放等），适当缓解房企的现金 流压力，例如土地款可延长至 2 年，细化分类确保存量项目过渡、开发贷可按 照工程进度分阶段发放等。从新政以来的高频数据看，土地市场仍在偏弱区间， 10 月前两周百城宅地成交同比由 9 月的-32%回升至 11.4%，但假期高频本身 波动较大，同时土地溢价率 4.1%，低于 9 月的 5.3%和 1-8 月均值 8.2%，房企 拿地仍偏审慎。 ❖ 1、土地款：最长可延长至两年缴清 此前 2010 年《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定，土地 出让合同签订后一个月内缴纳 50%首付款、最迟一年内付清。 从地方细则看，多数城市要求一个月内缴款 50%，尾款可 ...