以下文章来源于史蒂芬陶 ，作者芬哥 史蒂芬陶 . 讲讲房地产～ 今年是中国房地产债卷集中到期的年份。 而国内的民营房企现在基本都已经暴雷了，根本还不上债。 所以最近各大房企又忙活债务重组的事。 说是债务重组，其实就是变相赖债。原来100块的债卷能到手20块钱就很好了。 这些房企到底欠了多少债，给社会造成多少体量的坏账？ 中国又要多少年，才能从这轮房地产泡沫里走出来？ 从2021年某大暴雷以来，中国知名的民营企业基本跟着暴雷，包括某园，某创等。 那时候的债务重组，基本都还是以债务展期为主。因为那时候大家对房地产的信心还没有跌到谷底，心 里还怀有希望，过两年房地产会好起来。 现在的债务重组，基本都是奔着了断去了。钱肯定是不可能还清了，看还多少能把事情了了。 以某辉的债务重组为例。 提供了4个选项。 1.直接拿钱。100块的债卷，可以拿走20块。但公司资金有限，最多只能兑付2.2亿现金，也就是最多只 能画债11亿，不能满足所有债权人。 2.换股票。100块的债卷，最多可以换68股某。辉股票，按当前市值算，只值17块7毛。而且也有限额， 只能换15亿的债卷。 3.拿资产抵债。拿几个一线地产项目做信托，100块债卷可以 ...

全球经济与政策展望 - 2025年下半年市场面临经济放缓与政策不确定性双重压力，投资者需重新审视资产配置策略 [1] - 美联储可能于9月及12月各降息一次，但若通胀因关税推动而上升则可能暂停宽松 [1] - 欧洲央行在早前降息后将暂停行动，日本央行则有望加息一次 [1] 资产配置策略 - 建议关注利差主导回报的资产，降低对无风险利率的依赖 [1] - 市政债券凭借陡峭的收益率曲线吸引长线投资者 [1] - 房地产市场经历两年低迷后逐步回暖，医疗办公空间、杂货零售物业及廉价房屋需求稳健 [1] 股票市场 - 美国大型科技企业受益于AI扩展、数据中心及发电需求激增，基本面良好，获上调配置 [1] - 金融及基建等具防守性行业成为焦点 [1] - 欧洲股市具备长线价值，新兴市场受贸易政策影响吸引力减弱 [1] 固定收益与信贷 - 优先贷款及优先证券因估值吸引及信贷质素稳健获青睐 [2] - 投资级企业债因利差收窄稍被看淡 [2] 房地产领域 - 持续关注人口及教育结构多元化带来的机遇，看好医疗、工业及住宅领域 [2] - 写字楼市场仍面临挑战，空置率有望改善但复苏尚需时间 [2] - 房地产债券目前具估值优势，相对房地产股票更具吸引力 [2] 基建与农地投资 - 偏好公私营项目，尤其电力、公用事业及储能相关投资 [2] - 农地资产被视为抗通胀工具，但2025年回报将放缓，谷物类作物受关税压力影响 [2]

经济观察报 记者 田国宝 常军是一名高收益债券投资人。他投资的一笔债券在2024年展期时，发行人为债券提供了两项增信措施：一笔2亿元的应收款和一个房地产项目公司的股 权。按照当时市场价格估算，这两项增信资产足以覆盖债券余额。 2亿元应收款原定于2025年5月底回款，发行人承诺优先用于偿债。但在回款前夕，发行人的另一名债权人通过司法途径要求直接划扣该笔应收款。虽然案件 仍在审理中，但回款已遥遥无期。 债券的另一项增信资产也面临不确定性。常军了解得知，该房地产项目在作为增信资产前，其项目公司股权及底层资产已质押给两家金融机构。即使处置增 信资产，债券持有人也只是第三顺位的受益人。 与常军有类似遭遇的债券投资人不在少数。2022年至2024年，为了避免爆雷，多数民营房企对债券进行展期，并提供了增信措施。但由于外部环境变化及内 部程序履行不到位等原因，部分债券的增信资产已处于"失效"状态。 增信悬空 常军投资的债券本金余额不足10亿元，增信资产包括两项：一是2亿元的应收款；二是价值超过20亿元的房地产项目股权。从账面价值看，即使发行人违 约，债权人理论上可通过处置增信资产收回投资。 实际情况并非如此。两项资产作为债券 ...