文章核心观点 - 公司作为房地产服务行业的晴雨表，在2025年市场下行周期中面临严峻考验，营收微增但净利润大幅下滑，但其通过坚守ACN模式、推行中性价值观、发展家装与租赁“两翼”业务，展现出抗风险能力，并致力于从以房为中心转向以人为中心的专业服务阶段 [4][6][7][8][28][52] 公司2025年财务与业务表现 - 2025年全年净收入同比微增1.2%，但第四季度净收入同比下滑28.7% [12] - 2025年新房成交总额（GTV）为8909亿元，存量房交易总额为2.15万亿元，同比下降4.2% [12] - 二手房交易单量创历史新高，同比增长超过10% [12] - 非房产交易业务收入占比达到历史新高的41% [29] - 家装家居业务净收入同比增长4.4%，房屋租赁服务净收入同比增长52.8% [29] 市场环境与行业痛点 - 2025年新建商品房销售面积与销售额同比下降，但二手房交易在整体市场中的占比持续提升 [11] - 二手房市场分散、非标，定价高度市场化且易受非理性因素影响，易引发追涨杀跌 [14][16] - 传统中介行业鱼龙混杂，依赖信息差，行业痛点在于需要提高交易效率和保障交易健康 [16] 公司的核心系统与模式 - 公司首创ACN（经纪人合作网络）模式，将交易拆分为标准化节点，允许经纪人跨店合作、按贡献分成，旨在建立行业标准与规则 [16][17] - ACN模式将行业从“黑暗森林”转变为分工明确、按劳分配的利益共同体 [17] - 2024年7月，公司在上海试点“房客分离”改革，将服务分为房源端维护与客户端顾问，以适应买家决策周期变长的市场环境 [24][25] 服务保障与价值观践行 - 公司提出并践行“中性价值观”，即不在市场上行时追涨、下行时落井下石 [20] - 2025年，公司发布“真保障”全流程服务保障体系，累计识别并拦截潜在房款风险4.07万笔，实际房款损失事件仅77单，相当于每1.6万单交易出现1单问题 [21][22] - 超过10万名经纪人、店东及平台员工主动签署包含“三必做六禁止”的承诺书，进行行业自律 [20] 第二增长曲线：“一体三翼”战略 - 公司于2023年提出“一体三翼”战略，以房产交易服务为“一体”，家装家居、房屋租赁等为“三翼” [30] - 家装业务在2025年转向“整机模式”，提供包含9套风格、7大系统、112个定制模块的一体化产品交付 [37][38] - 租赁业务“省心租”模式在管房源突破73万套，同比增长62%，2025年实现盈利，贡献利润率提升至8.6% [40][41] - 租赁业务运营投入巨大，2025年完成92.3万次燃气安全巡检、125.7万单保洁和540万单维修服务 [42] 战略传承与未来方向 - 创始人左晖时代通过建立真房源、ACN模式等“难而正确的事”为行业设立底线与标准 [49][50] - 当前管理层延续“做难而正确的事”，推动交易模式变革及新业务拓展 [51] - 行业正从“以房为中心”转向“以人为中心”，从人力密集型转向知识密集型，公司未来将更关注交易确定性、匹配精准度及单位经济改善 [52][54][56] - 公司对内提升经营效率，在租赁等业务中应用AI，使收房人效提升13%，AI节点审核时长降低96% [57] - 公司对外升级交易服务为全流程决策服务，构建多元化的大居住领域服务能力 [57]

核心财务表现 - 2025年二季度总交易额8787亿元 净收入260亿元 经调整净利润18.21亿元 [1] - 非房产交易服务业务净收入占比达41% [1][8] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% 净收入86亿元 同比增长8.6% [3] 主营业务发展 - 存量房业务GTV达5835亿元 净收入67亿元 [3] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% 贡献利润率32.1% 同比提升0.8个百分点 [8] - 租赁业务在管房源超59万套 净收入57亿元 同比增长78% 贡献利润率8.4% 同比提升2.5个百分点 [8] 技术赋能策略 - 开发AIGC营销智能体助力经纪人自媒体获客与私域运营 [4] - AI CRM智能体"来客"覆盖33.5万经纪人 北上渗透率超75% [6] - 西安活跃使用"来客"经纪人转委托率高30% 转带看率高20% [6] - AI助手"布丁"7月会话量环比增59% 人均使用时长增14% [6] - 家装设计师月均单量从0.8单提升至1.2单以上 [10] 产品与运营升级 - 家装业务集采比例提升至60%以上 采购单价显著下降 [8] - 推出模块化家装解决方案满足个性化需求 [12] - 租赁业务新增差异化产品组合实现多赢 [12] - 被窝整装精品馆带展转签约比例较其他门店高20% [15] 战略转型方向 - 从规模驱动转向效率驱动发展新阶段 [1][6] - 通过社区精耕缩短服务与用户的三重距离 [15] - 优化房源维护分与好房产品提升平台转化率 [16] - 推进门店科学管理体系与品效商圈运营 [16]

行业背景与市场转变 - 2025年被称为"好房子元年" 政府工作报告首次写入"好房子"概念 房产产品升级提速 消费者进入从"买房子"到"选房子"的新阶段 [1] - 企业生存土壤发生变化 进入"变则生""等则死"的二次创业进程 [1] - 消费者更关注"好"和性价比 信任感变得重要 企业规模效益边际收益下降 好产品、好服务和运营效率重要性提升 [1] - 市场转变期企业成本上升分为两类：被旧模式拖累的"历史成本"和为赢得信任付出的"未来投资" [1] - 市场呈现两大趋势：从增量到存量的结构转变 从增长到收缩的容量变化 效率与协同性更重要；买方市场形成 消费者决策和体验更珍贵 [9] 贝壳业务表现与结构变化 - 2025年上半年总交易额17224亿元 同比增长17.3% 其中存量房占比67.57% 新房占比28.31% [4] - 净收入493亿元 同比大幅增长24.1% 存量房业务净收入136亿元 新房业务净收入167亿元（占比超二手房） 家装家居业务净收入75亿元 租赁服务净收入108亿元（同比增长50亿元） [5] - 各业务收入同比增幅：存量房3.82% 新房29.9% 家装家居16.5% 租赁服务85.2% [6] - 非房产交易服务业务净收入占比达41%创历史新高 新业务成为收入增长主要引擎 [6] - 平台二手房交易单量占比从2021年上半年51%提升至2025年上半年76% 非链家经纪人数增长明显 [6] 战略转型与服务升级 - 从"一体"到"三翼"战略升级 根本原因是围绕消费者建立更多触点和连接机会 [9] - 家装家居业务通过三个维度改变传统模式：房产交易业务提前洞察需求 挖掘交易与家装协同点实施"售后+客户洞察"模式 推行"商圈精耕"策略缩短服务距离 [9][10] - 从交易为主升级为"好居住"全链条服务公司 "一体三翼"本质是围绕消费者构建一站式服务模式 [10] - 深度使用AI提升服务体验和运营效率：B端"来客"智能体超33.5万经纪人使用 C端"布丁"助手会话量环比增长59% 人均使用时长增14% [11] - 租赁业务建立"AI+人"协同作业模式 实现智能定价、AI审核和云管家等功能 [11] 盈利能力与成本结构 - 2025年上半年毛利105亿元（同比降1亿元） 净利润21.62亿元（同比减1.7亿元） 毛利率21.3%（低于2024年同期26.8%） [14] - 利润率下降主因收入结构变化：新房收入占比超50%且毛利率约25%（低于二手房超40%） 生态让利策略带动增长但降低盈利性 [14] - 家装、贝好家等新业务处于投入推动阶段 前期投入比重大 有较大"布局成本" [14] - 门店成本控制显效：门店数量增31.77%前提下 成本从2024年上半年14亿元微增至2025年15亿元 [14] - 费用结构变化：行政费用降3.5% 销售和市场费用微增4.7% 研发费用从10亿元增至12亿元（增幅20%） [15] 公司定位与未来展望 - 贝壳是居住领域技术与产品、服务结合最好的公司之一 持续加大AI投入寻找新解题思路 [15] - 通过ACN合作网络、真房源与服务承诺构建护城河 现阶段聚焦提供"买对房的认知""卖好房的操盘能力"和"共情情绪价值" [8] - 挑战"牺牲效率换取规模"的悖论 利用客户需求转变和AI创新提升生产力 [15] - 证明逆势增长能力 用投入和变革换取未来成长空间 是一家提前布局未来的新居住服务平台 [15]