投资评级与估值 - 报告对公司的投资评级为“买入” [2] - 目标价为60.00港元/22.80美元 较当前股价有36.2%/36.8%的上涨空间 [2] - 估值基于2026年16倍市盈率 并考虑了公司持有的广义现金 [4] 核心财务表现与预测 - 2025年第三季度经调整净利润为12.9亿元人民币 同比下降27.8% [4] - 2025年第三季度总交易额为7367亿元人民币 同比基本持平 净收入为231亿元人民币 同比增加2.1% [4] - 预计公司未来三年的调整后净利润分别为57.6亿 76.8亿及96.7亿元人民币 [4] - 2025年预计总收入为945.3亿元人民币 同比增长1.1% 预计净利润为35.98亿元人民币 同比下降11.8% [3] - 预计2026年和2027年收入将分别增长2.9%和16.4% 净利润将分别增长49.9%和64.6% [3] 业务分部的运营状况 - 存量房业务：2025年第三季度交易额为5056亿元人民币 同比增长5.8% 净收入60亿元人民币 同比下降3.6% 贡献利润率为39.0% 同比下降2个百分点 [4] - 新房业务：2025年第三季度交易额为1963亿元人民币 同比下降13.7% 净收入66亿元人民币 同比减少14.1% 交易费率为3.38% 保持稳定 [4] - 非房产交易服务业务（两翼）：收入占营收比例提升至45.0% 贡献利润占总毛利比例接近四成 [4] - 家装家居业务：2025年第三季度收入43亿元人民币 同比基本持平 贡献利润率为32.0% 同比提升0.8个百分点 [4] - 房屋租赁业务：2025年第三季度收入为57.3亿元人民币 同比增长45.3% 贡献利润率8.7% 同比提升4.3个百分点 [4] 成本控制与运营效率 - 2025年第三季度整体运营费用为43亿元人民币 同比减少1.8% 环比减少6.5% 显示降本增效成果显现 [4] - 公司的固定人工成本环比下降6.5个百分点 成本控制正在逐步兑现 [4] - 2025年第三季度毛利率为21.4% 同比下降1.3个百分点 [4] 现金流与股东回报 - 公司现金储备坚实 广义现金余额维持在约700亿元人民币 [4] - 2025年第三季度 公司斥资约2.8亿美元进行股票回购 同比增加38.3% [4] - 自2022年9月以来 公司累计回购金额约23亿美元 回购股数占比约11.5% [4] 关键财务指标预测 - 预计2025年每股盈利为1.12元人民币 2026年及2027年分别升至1.67元和2.76元人民币 [3] - 预计2025年市盈率为35.8倍 2026年及2027年将分别降至23.9倍和14.5倍 [3] - 预计2025年股息率为1.6% 2026年及2027年将分别升至2.4%和3.8% [3]

公司ESG评级表现 - MSCI将贝壳-W的ESG评级从"A"上调至"AA"，实现从2023年至2025年的连续三次评级上调 [1] - 公司在ESG管治类别中获得6.6分，优于行业平均水平 [1] - 公司在ESG环境类别中的评分同比显著提升 [1] 公司ESG实践举措 - 公司持续完善商业道德与反贪污细则政策，并实施全面的商业道德标准培训计划，在企业行为方面取得显著进展 [1] - 公司推行《公寓环保公约》，引导租户与公寓管理人员践行绿色实践，并通过公寓项目推动城市社区发展 [1] 公司使命与战略 - 公司秉持"有尊严的服务者，更美好的居住"的使命，致力于通过基础设施改造和科技驱动创新重塑中国居住服务行业 [1] - 公司旨在创造长期可持续的价值，同时赋能服务者的职业化成长，为消费者提供美好居住体验 [1]

公司ESG评级表现 - MSCI将贝壳的ESG评级从"A"上调至"AA"，实现了从2023年至2025年的连续三次评级上调 [1] - 在ESG管治类别中获得6.6分，优于行业平均水平 [1] - 在ESG环境类别中的评分同比显著提升 [1] 公司ESG实践举措 - 持续完善商业道德与反贪污细则政策，并实施全面的商业道德标准培训计划，在企业行为方面取得显著进展 [1] - 推行《公寓环保公约》，引导租户与公寓管理人员践行绿色实践，并通过公寓项目推动城市社区发展 [1] 公司使命与战略 - 公司秉持"有尊严的服务者，更美好的居住"的使命 [1] - 致力于通过基础设施改造和科技驱动创新，重塑中国居住服务行业，创造长期可持续的价值 [1] - 赋能服务者的职业化成长，为消费者提供美好居住体验 [1]

ESG评级 - 贝壳控股MSCI ESG评级从「A」上调至「AA」，2023 - 2025年连续三次评级上调[2][3] ESG评分 - 公司在ESG管治类别获6.6分，优于行业平均水平[3] - 公司在ESG环境类别的评分同比显著提升[3] 社区发展 - 公司通过推行《公寓环保公约》推动城市社区发展[3] 董事会信息 - 2025年10月27日公告发布时公司董事会由彭永东等8位董事组成[5]

核心观点 - 贝壳找房通过持续的线上化、智能化和标准化技术创新，致力于解决房产交易行业的复杂性，提升服务者效率和消费者体验 [1][11] 技术研发与专利成果 - 公司在二手房交易数据模型和配置化方案等技术领域已申请并获批18项国内专利，另有6项专利在途审核 [1] - 技术研发聚焦于智能房产交易数字化，旨在解决服务者与消费者的实际难题 [1] 交易流程线上化与标准化 - 通过深入行业一线调研，将复杂的二手房交易流程梳理成“房产交易流程地图”，并开发为线上系统工具 [2][5] - 该线上化系统工具使新手或跨城市服务者能为消费者提供专业高效的交易服务，消费者可通过贝壳APP实时了解交易进度 [5] - 公司牵头制定了服务者签约标准和履约流程标准，明确协议签署、贷款及过户等环节的时间节点 [10] - 利用规则引擎和风险识别技术实时监控交易进度，对异常情况（如约定过户时间将至但未提交材料）及时提醒服务者 [10] 线上贷签功能创新 - 公司运用OCR技术、人脸识别、电子签章等技术组合，与多家银行合作推出商业贷款“线上贷签”功能 [9] - 该功能将贷款审核从线下转为线上，在保障个人信息安全的前提下，极大提升了效率，例如有案例仅用17分钟即完成贷款签约，其中核签材料时间不足5分钟 [9] AI大模型技术应用 - 公司将AI大模型技术应用于居住服务领域，通过输入大量标准协议数据训练模型，使其能快速生成符合法律与业务要求的精准协议模板 [10] - 此项技术探索旨在提升居住服务能力并改变生产关系，推动行业向更规范的方向发展 [10] 行业影响与效率提升 - 公司的技术创新已帮助近50万服务者提升工作效率 [1] - 通过技术手段推动居住服务行业的智能化变革，让房产交易变得更便捷，助力消费者实现安居梦 [1][11]

战略合作内容 - 贝壳与腾讯云签署战略合作协议 在公有云 人工智能 实时音视频等领域深化合作[1] - 腾讯云为贝壳提供灵活安全的混合云架构 保障数据安全合规 提供弹性计算与高性能网络支持[3] - 双方基于腾讯云实时音视频TRTC拓展实时音视频 大数据 智能客服等服务能力[3] 技术应用与创新 - 贝壳融合AI大模型技术打造系列AI工具 面向盘源端和客源端创造行业价值[3] - 贝壳AI设牛平台搭载AI大模型 实现拍照生图与户型生图功能 将设计周期从周级压缩至小时级[4] - 腾讯云为AI设牛平台提供高性价比算力和大模型服务支撑[4] 业务影响与行业转型 - 合作支撑贝壳多业务场景高速发展和智能化升级 优化线上看房 签约 远程协作等互动体验[3] - 中国家装行业正经历从传统施工向数字化服务的深刻转型[4] - 贝壳作为一站式新居住服务平台 已从房产交易横向拓展至家装 家居等多个服务领域[3] 未来发展 - 双方将继续深耕居住服务行业 打造以用户为中心的交付环境[4] - 探索行业数字化发展新方案 合力推动居住产业数智化进程[4]

核心财务表现 - 2025年第二季度总交易额达8787亿元，净收入260亿元，经调整净利润18.21亿元 [1] - 非房产交易服务业务净收入占比提升至41%，显示多元化业务增长显著 [1][4] - 家装家居业务净收入46亿元，同比增长13%，贡献利润率32.1% [4] - 租赁业务净收入57亿元，同比增长78%，在管房源超59万套 [4] 主营业务表现 - 存量房业务GTV达5835亿元，净收入67亿元 [2] - 新房业务GTV达2554亿元，同比增长8.5%，净收入86亿元，同比增长8.6% [2] - 两大核心业务在行业调整期保持稳健增长 [2] 技术赋能与AI应用 - 推出AIGC营销智能体助力经纪人自媒体获客、私域运营及线索转化 [2] - AI智能体"来客"已覆盖33.5万经纪人，北上渗透率超75% [3] - 西安积极使用"来客"的经纪人转委托率提升30%，转带看率提升20% [3] - AI线上助手"布丁"7月会话量环比增长59%，人均使用时长增加14% [3] - 家装业务通过"AI提案"工具使设计师月均单量从0.8单提升至1.2单 [6] 新业务发展战略 - "一体三翼"战略推动家装家居、租赁及贝好家业务发展 [4] - 家装业务集采比例提升至60%以上，采购单价显著下降 [4] - 租赁业务采用"AI+人"协同模式，实现智能定价与标准化审核 [6] - 家装模块化设计通过数据洞察提供灵活配置方案 [7] - 租房业务新增可选产品组合以满足差异化收益需求 [7] 社区深耕与运营优化 - 从"广撒网"规模扩张转向"深扎根"社区精耕模式 [8][9] - 依托社区交易中心开设家装精品店，展示基于典型户型的案例样板间 [9] - 被窝整装精品店带展转初步签约比例较其他门店高20% [9] - 通过房源维护分、好房产品等机制提升经纪人转化率 [10] - 以共治理事会为核心推行门店积分制及品效商圈运营 [10] 战略方向转型 - 从规模驱动转向效率驱动发展新阶段 [1][3] - 通过AI技术突破提升生产力与组织效能 [1][3][10] - 以客户思维重构产品逻辑，强化一站式新居住服务平台定位 [5][7][10]

核心财务表现 - 2025年二季度总交易额8787亿元 净收入260亿元 经调整净利润18.21亿元 [1] - 非房产交易服务业务净收入占比达41% [1][8] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% 净收入86亿元 同比增长8.6% [3] 主营业务发展 - 存量房业务GTV达5835亿元 净收入67亿元 [3] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% 贡献利润率32.1% 同比提升0.8个百分点 [8] - 租赁业务在管房源超59万套 净收入57亿元 同比增长78% 贡献利润率8.4% 同比提升2.5个百分点 [8] 技术赋能策略 - 开发AIGC营销智能体助力经纪人自媒体获客与私域运营 [4] - AI CRM智能体"来客"覆盖33.5万经纪人 北上渗透率超75% [6] - 西安活跃使用"来客"经纪人转委托率高30% 转带看率高20% [6] - AI助手"布丁"7月会话量环比增59% 人均使用时长增14% [6] - 家装设计师月均单量从0.8单提升至1.2单以上 [10] 产品与运营升级 - 家装业务集采比例提升至60%以上 采购单价显著下降 [8] - 推出模块化家装解决方案满足个性化需求 [12] - 租赁业务新增差异化产品组合实现多赢 [12] - 被窝整装精品馆带展转签约比例较其他门店高20% [15] 战略转型方向 - 从规模驱动转向效率驱动发展新阶段 [1][6] - 通过社区精耕缩短服务与用户的三重距离 [15] - 优化房源维护分与好房产品提升平台转化率 [16] - 推进门店科学管理体系与品效商圈运营 [16]

文章核心观点 - 地产行业存在结构性投资机会 核心在于人口流动和资金流向驱动的居住服务需求[2][3] - 贝壳作为科技驱动的居住服务平台 通过轻资产模式、数字化运营和网络效应 展现出穿越周期的能力[5][14][16] - 家装和租赁业务成为贝壳增长新引擎 贡献收入占比创新高 支撑公司多元增长格局[17][18][20] 地产行业周期特征 - 经济存在40-60年长周期波动 地产行业正处于从重资产规模扩张向轻资产价值投资转型的阶段[8][13] - 长周期拐点下传统追高逻辑失效 价值投资需聚焦被低估但具长期潜力的公司[10][11][12] 贝壳商业模式优势 - 数字化撮合平台具备网络效应 用户规模提升带来平台价值增值[14] - 轻资产模式聚焦服务 现金流健康 2025年Q2总交易额8787亿元(同比+4.7%) 净收入260亿元(同比+11.3%)[4][14][24] - 非房产交易服务收入占比达41% 创历史新高 业务结构多元化[20] 家装业务表现 - 全球家装市场空间巨大 美国Home Depot市值超3500亿美元 Lowe's近2000亿美元 日本Nitori超万亿日元[17] - 贝壳家装业务2023-2024年收入翻倍 2025年Q2净收入46亿元(同比+13%) 利润率32.1%(同比+0.8%)[17] - 集采比例超60% 采购单价下降 交付效率和服务稳定性提升[17] 租赁业务发展 - 中国租赁市场规模达万亿级 年增速5% 有望冲击3万亿规模[18] - 贝壳聚焦服务数字化管理 在管房源超59万套 2025年Q2租赁净收入57亿元(同比+78%) 利润率8.4%(同比+2.5%)[18][20] - 通过全流程数字化系统提升效率 规避传统二房东模式弊端[19][20] 财务与股东回报 - 现金流表现优异 过去两年分红与回购总额达13.2亿和11.2亿美元[25] - 累计回购金额约20.2亿美元 回购股数占股本10.3% 回购授权扩至50亿美元[25] - 参考美国CoStar连续57季度双位数增长 验证居住服务商业模式韧性[21][24] 行业竞争壁垒 - 数据与用户资源形成正向循环 商业模式可快速跨区域复制[24] - 数字化重构用户-经纪人-房源关系 提升行业效率并加速业务拓展[26] - 轻资产运营+科技赋能构建护城河 成为波动周期中稀缺标的[24][29]

财务业绩表现 - 2025年第二季度总交易额8787亿元 同比增长4.7% [2] - 第二季度净收入260亿元 同比增长11.3% [2] - 第二季度净利润13.07亿元 经调整净利润18.21亿元 [2] 业务结构变化 - 二手房业务单量同比提升26% 占房产买卖交易单量比例达76% [2] - 存量房业务GTV达5835亿元 净收入67亿元 [2] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% 净收入86亿元 同比增长8.6% [3] - 非房产交易服务业务净收入占比提升至41% [4] 技术应用进展 - AI智能体"千机"提升新房盘源管理精度 [3] - AI助手"千智"助力服务者激活客户需求 [3] - B端AI工具"来客"已覆盖33.5万经纪人 [4] - C端AI助手"布丁"7月会话量环比增长59% 人均使用时长增加14% [4] 战略发展方向 - 平台从规模驱动转向效率驱动的新增长模式 [2] - 通过社区精耕改造服务界面 以AI释放组织效能 [2] - 持续推进"一体三翼"战略 向一站式新居住服务平台转型 [4]