江苏省REITs市场总体发展态势 - 中国不动产市场转向存量优化与高质量发展新阶段 江苏省在智慧城市、综合交通、租赁住房和数据中心等领域打造现代化标杆 [1] - 截至2025年9月 江苏省已成功推动8只REITs发行上市 募集资金240亿元 按运管机构所在地统计有6只REITs的统筹运营管理机构在江苏 按底层资产所在地统计共有12只REITs的19个底层资产位于江苏 项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [1] - 江苏省已形成基础设施公募REITs"储备+培育+发行多轨并行"的格局 [1] 代表性REITs项目案例 - 东吴苏园REIT于2021年6月21日上市 作为首批产业园区基础设施REITs之一 净回收资金拉动了超过90亿元增量资金用于支持园区生物、新材料、信息技术等产业基础设施开发建设 [1] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日上市 是江苏省首单高速公路基础设施REITs 募集资金全部用于沪武高速太仓至常州段改扩建工程 有效拉动了360.5亿元的总投资 [2] - 苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市 是江苏省首单租赁住房公募REITs 底层资产菁英公寓运营15年累计服务超3.4万名人才 截至2024年末出租率为93.33% [2] - 南方万国数据REIT作为首批数据中心REITs之一上市 底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100% 电能利用效率PUE为1.24 募集24亿元资金将投入其他数据中心建设与升级 [3] 政策支持与政府推动 - 江苏省将基础设施REITs发行写入省"十四五"规划纲要 出台《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 鼓励在更广领域开展创新探索并落实国家税收优惠政策 [4] - 2022年以来 南京市、苏州市、无锡市等地方政府陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [4] - 江苏证监局制定了《关于推动我省国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产的方案》 支持国有企业通过REITs扩大融资规模 [5] - 江苏省发展改革委优化简化申报推荐程序 按照"成熟一个、申报一个"原则有序向国家发展改革委推荐项目 并计划再加力度加强REITs项目储备质量 [5] 未来展望与持续推动 - 上交所将加强与各地沟通联络 协助分析REITs项目推进中的关键问题 并与多部门联合开展专题培训 挖掘和储备租赁住房、产业园区、新能源、仓储物流等各类优质项目 [6] - 江苏证监局将联合省级相关部门和交易所开展REITs专题培训 持续关注项目进展并更新储备项目库 推动成熟资产类型项目常态化发行和新资产类型项目申报 [5]

苏州恒泰租赁住房REIT上市表现 - 苏州恒泰租赁住房REIT于5月21日上市，成为江苏首单租赁住房REIT、市场第八支保租房公募REIT，开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限 [1] - 该基金募集规模13.67亿元，发售总份额5亿份，发售价格2.734元/份，存续期限48年 [2] - 网下认购倍数216.91倍创历史新高，公众认购倍数829.78倍 [2] - 5月23日收盘价4.178元/份，较基准价涨幅52.82%，导致5月26日停牌1小时 [2] 底层资产情况 - 底层资产为苏州工业园区"菁英公寓"，包括28幢公共租赁住房等，入池资产面积28.24万平米，可租赁面积25.05万平米 [4] - 2024年住宅平均租金26.17元/月/平米，配套物业37.12元/月/平米 [4] - 2020-2023年出租率分别为91.10%、90.11%、90.97%、87.97%，2024年恢复至93.33% [4] - 住宅部分租赁合同92.85%集中在2025年到期，2022-2024年续租率稳定在53%左右 [4] 行业动态与市场表现 - 2025年一季度保租房REITs营业收入同比平均增长1.3%，中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，行业总回报指数上涨34.8% [6][7] - 华夏北京保障房REIT扩募后年化现金分派率提升至3.13% [6] - 部分项目面临短期压力，华润有巢REIT营业收入环比下降1.6%，城投宽庭REIT和招商蛇口保租房REIT环比降幅分别为4.5%、13.4% [7] 公司发展规划 - 恒泰集团租赁住房业务板块管理"恒泰租住"是苏州最大租赁住房持有和运营主体，自持或运营16个项目约155万平米 [5] - 未来五年计划新增租赁住房建设投资约70亿元，已储备扩募项目12个合计117.34万平米 [5] - 公司将对照公募REITs发行标准进行扩募储备，施行投管退模式实现轻资产运营 [5] 行业前景 - 目前共有8只上市租赁住房REITs，保租房公募REITs成为资本市场热门投资标的 [6] - 克而瑞长租预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元 [7] - 行业分化验证"运营能力+区位价值"双重护城河逻辑，精细化管理和高能级城市布局的REITs更易穿越周期 [1]