2026年初二手房市场概况 - 2026年1月，20个重点城市二手住宅共成交11.8万套，环比微降3.1%，但同比增长15.3%，市场整体保持一定活跃度，延续“以价换量”特征 [1] - 自2025年第四季度以来，主要城市二手房新增与存量挂牌规模已有所减少，业主议价空间略有收窄，反映出短期供应压力缓解，市场预期出现一定改善 [1] 市场结构性矛盾与上海新政背景 - 当前市场结构性矛盾突出，一二手房分化明显，上海、北京等核心城市新房与二手房总价差继续扩大，可能导致“卖旧买新”的置换链条运行不畅，部分改善型需求释放受阻 [4] - 2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的比例高达83%，二手房市场占据绝对主导地位，而低总价房源是市场流动性的起点与关键堵点 [10] 上海收购二手房用于保租房政策详情 - 2026年2月2日，上海启动第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，由中国建设银行提供金融支持 [4] - 收购实施主体均为区属企业，收购聚焦小户型房源，例如浦东新区优先内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源 [4][9] - 收购要求具有“本区置换”导向，浦东新区要求产权人需同步购买浦东新区范围内的市场化一手住房，静安区则优先支持置换本区商品房 [4][9] - 收购价格依据市场或评估价确定，资金来源为财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式 [4][9] 政策影响分析 - 稳定房价预期：政策通过市场化收购，为“老破小”业主提供了明确的退出渠道，为相关资产设定了“价格锚”，有助于稳定价格预期，发挥市场“稳定器”作用 [4] - 激活置换链条：政策旨在通过激活置换链条撬动改善型需求，但面临“区域限制”与“价格梯度”约束，被收购旧房（总价≤400万元）与试点区域新房（如2025年徐汇、静安、浦东新区新房成交套均总价分别为2395、1987、1030万元）价差巨大，政策传导至有效带动新房市场存在距离 [5] - 优化租赁住房供给：通过“以购代建”模式，可有效增加核心区保租房供给，精准匹配职住平衡，同时减少新建保租房对稳定整体租金水平具有积极意义 [5][20] 上海低总价小户型二手房市场表现 - 2025年，上海总价400万元以下且面积70平方米以下的二手房成交7.9万套，同比增长14.6%，占全市二手房成交总量的36.0%，占比同比提升2.8个百分点 [13] - 分区域看，2025年该类房源成交中，浦东新区以1.7万套位居全市首位，徐汇区、静安区分别成交4800套和4737套，该类房源占两区二手房成交总量的比重分别达36.8%和46.6%，均高于全市36%的平均水平，三区合计成交2.6万套，同比增幅达15.6% [13] - 2026年1月，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，开年市场保持较高活跃度 [10] 上海住房租赁市场基础 - 截至“十四五”期末，上海累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，完成供应40万套（间）左右的目标，形成了多层次租赁住房供应体系 [17] - 2026年1月，上海市普通住宅平均租金为81.50元/平方米/月，其中静安和徐汇租金分别为115.55元/平方米/月和109.76元/平方米/月，处于第一梯队，浦东新区租金为81.64元/平方米/月，处于第二梯队，核心区租金坚挺为“以购代建”模式提供了有利的底层资产条件 [21]

整体运营表现 - 截至2025年12月31日，公司整体平均出租率为80.8% [1] - 2025年第四季度租金收缴率达到100% [1] - 运营呈现结构性分化，不同业态与资产表现差异明显 [1] 分业态出租率 - 写字楼板块平均出租率为77.0%，显示办公市场需求面临压力 [1] - 零售物业花园城的出租率维持在96.5%的高位，反映特定商业资产的运营韧性 [1] 租金水平与调整 - 2025年第四季度，市场化保租房项目平均租金环比下降2.70% [1] - 为实现量价平衡，资产间租金调整呈现分化，例如万海大厦的租金实现了12%的环比提升 [1] - 保租房板块租金变动存在差异，泗泾项目租金同比下滑5.4%，而首发资产租金降幅为1.9% [2] 市场环境与展望 - 2025年第四季度，全国租赁住房租金指数呈现同比与环比双降趋势 [2] - 不同能级城市市场表现分化，一线城市租金跌幅相对温和，部分二三线城市面临更大压力 [2] - 新增供给持续入市可能对租金，尤其是二三线城市的租金，形成进一步冲击 [2] - 依托政府定价及成本优势的地方安居平台项目，或展现出更强的租金稳定性 [2]

文章核心观点 国寿资本收购领盛旗下两个长租公寓项目股权的交易，揭示了长租公寓行业正在发生的深刻变革，其核心驱动力在于资本属性、资产来源和运营逻辑的根本性转变，行业正朝着政策托底、资本认可和需求支撑的长期健康发展模式演进 [1][2][10] 资本逻辑：从短期热钱到长期配置 - 险资等长线资本正排队进场，其投资逻辑是追求稳定、长期和确定性的收益，例如国寿资本以超过6亿元人民币收购两个“纳保”项目的60%股权，看重的是政策兜底带来的租金稳定性和未来通过保租房公募REITs退出的可能性 [2] - 交易案例显示，领盛2022年以约8.29亿元（含负债）投入两个项目，至2026年出售60%股权时项目估值达10.48亿元，领盛借此收回了92.8%的本金并实现了26%的利润，而国寿则有望获得按约6%资本化率计算的稳定年收益 [2] - 金融工具创新活跃，2025年以来保租房REITs热度飙升，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨停，华夏北京保障房REIT顺利扩募，Pre-REITs和ABS等工具成为标配，标志着资本将长租公寓视为可长期配置的资产类别，而非短期套利工具 [3] 资产逻辑：从增量开发到存量改造 - 行业资产获取的核心路径转向“存量改造”，通过盘活闲置的写字楼、厂房等资产来提供房源，成本可控且能有效利用城市存量资源，例如国寿收购的东外滩项目前身是黄兴大楼写字楼，改造后实际使用面积可达建筑面积的70% [3] - 政策强力推动存量资产转化，2024年以来中央多次提出“收购存量商品房用作保障性住房”，住建部允许地方自主确定收购细节，杭州安居集团和广州安居集团已推出或常态化开展“收存转保”项目 [4] - 改造能力成为竞争关键，头部品牌如华润有巢、龙湖冠寓专注于将旧厂房、旧写字楼改造为满足不同客群（如年轻人、家庭、产业人才）需求的差异化产品，改造重点涵盖绿色环保、智能家电和公共空间等 [8] 运营逻辑：从提供空间到售卖服务 - 租客需求驱动运营服务升级，核心客群（一线城市近4000万租房人口，占比近50%）中的新市民、年轻人和家庭对居住体验要求更高，需求细分为近地铁、有社群、近学校、带托管、带健身会客区乃至“适宠改造”等 [9] - 头部企业向“生活服务商”转型，通过提供增值服务和社群活动来提高出租率与租客粘性，例如龙湖冠寓配备智能家居并组织社群活动，华润有巢在成都打造针对产业人才的公寓社区，配套食堂、健身房和共享办公空间 [9] - 政策法规与租客意识共同推动行业规范化，《住房租赁条例》于2025年9月施行，对房源信息公示、租金监管、房屋安全和服务标准提出明确要求，同时租客更依赖网络口碑和服务细节对比进行决策，倒逼企业依靠服务质量竞争 [10]

苏州恒泰租赁住房REITs 2025年度首次分红 - 实施2025年度首次分红，以2025年6月30日为收益分配基准日，可供分配金额1618.9万元，拟派发1618.5万元，派息比例达99.97% [2] - 每10份基金份额派发红利0.3237元 [3] - 报告期内（2025年4月25日至6月30日）基金收入2020.92万元，净利润442.57万元，经营活动产生的现金流量净额2336.04万元 [3] 苏州恒泰租赁住房REITs底层资产运营情况 - 底层资产为苏州工业园区"菁英公寓"，入池资产面积28.24万平米，可租赁面积25.05万平米 [3] - 租赁住房可供出租单元3571个，实际出租单元3410个，出租率达95.49% [4] - 租金单价水平为26.45元/月/平米，截至报告期末租金收缴率为99.87% [4] - 认购阶段网下倍数高达216.91倍，公众认购倍数达829.78倍，刷新历史纪录 [3] 保租房REITs行业整体表现 - 2025年以来保租房REITs可供分配金额整体实现平稳增长，2025年可分派金额年化完成率区间在92.8%至160.9% [2] - 2025年第二季度平均单位月租金同比实现1.6%正增长，优于百城住宅租赁指数同比均值（-3.5%）5.1个百分点 [6] - 部分已上市保租房REITs营收同比增长，如华夏北京保障房REIT上半年营收同比增长11.0%，第二季度同比增长20.4% [6] 保租房REITs市场扩容与发展 - 市场形成"首发+扩募"双轮驱动格局，多只已上市保租房REITs已提出扩募计划 [7] - 华夏北京保障房REIT扩募项目于2025年6月25日上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [7] - 万科集团、广州安居集团、杭州安居等多家企业积极推动保租房REITs发行工作，市场规模有望进一步扩容 [7] - 国家发改委通知将市场化租赁住房明确写入公募REITs新资产类型，但面临资产定价难度大、项目素质参差不齐等现实挑战 [8][9]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]

基础设施公募REITs市场表现 - C-REITs在低利率时代成为投资新选择，随着资产增多和扩募推进，管理现金流储备增加，资产管理质量优化，规模提升将为投资者带来更稳定回报 [1] - 2025年6月9日至13日，加权REITs指数收于143.48，回报率0.74%，表现优于美股、纯债、A股及可转债 [2] - 保障性租赁住房REITs表现突出，华夏基金华润有巢REIT周涨幅达4.32%，中金厦门安居REIT自上市以来总权益涨幅达94.09% [2] - 2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，总回报指数上涨34.8% [2] 保租房REITs数据与扩募动态 - 截至2025年6月10日，8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均上涨19.7%，高于市场整体水平 [3] - 2025年前发行的6只保租房REITs平均现金分派率2.81%，实际分派率2.82% [3] - 华夏北京保障房REIT完成扩募，发行价4.22元/份，募集资金9.462亿元，扩募后2025年DPU年化0.118393元，对应分派率2.69% [3][4] - 扩募模式验证REITs平台潜力，3单在审扩募项目（华润有巢、厦门安居、深圳安居）6月13日涨幅均超2.4% [4] 行业趋势与投资建议 - 2025-2026年为保租房供应爆发期，预计公募REITs累计发行规模超250亿元 [4][5] - 扩募成为主要趋势，可提升资产规模、优化管理质量并增强投资者回报稳定性 [5] - 保租房REITs具有运营开支低、政策价差优势，中信证券建议结合估值聚焦核心城市配置 [5] - REITs打新受关注，中金公司研究显示次新交易（60日内）盈亏比4.08，胜率60%，但需规避首日涨幅过高或估值偏贵项目 [5][6]

峰会及榜单发布 - 2025中国租赁住房运营商百强峰会在上海举行，主题为"新序·韧性"，涵盖REITs、服务式公寓、智能能耗等议题 [1] - 峰会发布《2025中国租赁住房运营商综合实力TOP30》榜单，万科旗下泊寓、龙湖冠寓、有巢位列前三 [2][3] - 同时发布《2025中国保租房运营综合实力TOP20》榜单，上海地产集团城方、有巢、上海城投宽庭位列前三 [5] 测评标准 - 测评范围限定为集中式公寓在运营及开业规模超过1000间的企业，筛选出60家入围品牌 [6][12] - 数据统计截止至2025年4月30日，来源包括企业年报、实地调研及公开数据 [6][12] - 物业类型需符合国家政策规定的租赁住宅类，状态包含建成、在建及土地储备 [6][12] 行业宏观环境 - 租赁住房行业政策不断完善，"市场+保障"双轨制建设推进，金融、公积金等配套政策持续释放 [16] - 保租房REITs呈现"首发+扩募"双轮驱动格局，2024年5月有3单保租房REITs申请扩募 [16][17] - 全国"十四五"保租房筹集进度已完成83%，多地完成量超80% [17] 行业发展特征 - 行业从"规模扩张"进入"结构重塑"周期，TOP30企业累计在营房间数约130万间 [18] - 企业战略转向运营深度和单店效率，从追求城市数量转向品牌沉淀 [18] - 长租公寓大宗交易活跃，2025年一季度上海长租公寓投资金额超办公，险资如阳光保险、大家保险加码布局 [20] 企业动态趋势 - 企业区域深耕成为主流，新增项目集中在一二线城市如上海、广州、深圳及成都、武汉等新一线 [22] - 国央企参与比重增加，市场呈现"国进民退"趋势，民营企业转向精细化运营 [24] - 地方政府成立城投租赁品牌完成保租房目标，提高了外来品牌进入门槛 [22] 品质项目与品牌 - 发布2025中国租赁住房十大品质作品，包括佰舍-漕河泾、城投宽庭九星社区等标杆项目 [10] - 行业代表品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓、雅诗阁、招商伊敦公寓等头部运营商 [13]

苏州恒泰租赁住房REIT上市表现 - 苏州恒泰租赁住房REIT于5月21日上市，成为江苏首单租赁住房REIT、市场第八支保租房公募REIT，开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限 [1] - 该基金募集规模13.67亿元，发售总份额5亿份，发售价格2.734元/份，存续期限48年 [2] - 网下认购倍数216.91倍创历史新高，公众认购倍数829.78倍 [2] - 5月23日收盘价4.178元/份，较基准价涨幅52.82%，导致5月26日停牌1小时 [2] 底层资产情况 - 底层资产为苏州工业园区"菁英公寓"，包括28幢公共租赁住房等，入池资产面积28.24万平米，可租赁面积25.05万平米 [4] - 2024年住宅平均租金26.17元/月/平米，配套物业37.12元/月/平米 [4] - 2020-2023年出租率分别为91.10%、90.11%、90.97%、87.97%，2024年恢复至93.33% [4] - 住宅部分租赁合同92.85%集中在2025年到期，2022-2024年续租率稳定在53%左右 [4] 行业动态与市场表现 - 2025年一季度保租房REITs营业收入同比平均增长1.3%，中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，行业总回报指数上涨34.8% [6][7] - 华夏北京保障房REIT扩募后年化现金分派率提升至3.13% [6] - 部分项目面临短期压力，华润有巢REIT营业收入环比下降1.6%，城投宽庭REIT和招商蛇口保租房REIT环比降幅分别为4.5%、13.4% [7] 公司发展规划 - 恒泰集团租赁住房业务板块管理"恒泰租住"是苏州最大租赁住房持有和运营主体，自持或运营16个项目约155万平米 [5] - 未来五年计划新增租赁住房建设投资约70亿元，已储备扩募项目12个合计117.34万平米 [5] - 公司将对照公募REITs发行标准进行扩募储备，施行投管退模式实现轻资产运营 [5] 行业前景 - 目前共有8只上市租赁住房REITs，保租房公募REITs成为资本市场热门投资标的 [6] - 克而瑞长租预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元 [7] - 行业分化验证"运营能力+区位价值"双重护城河逻辑，精细化管理和高能级城市布局的REITs更易穿越周期 [1]

保租房REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT连续两日触发停牌，5月21日盘中及收盘价达3.554元/份（涨幅30%），5月22日达3.909元/份（涨幅10%）[2] - 该REIT网下认购倍数达222.64倍，有效认购确认比例仅0.45%，创历史纪录，超越此前汇添富上海地产租赁住房REIT的180.74倍认购倍数[3] - 2024年下半年以来，6支保租房REITs月度涨幅均超18%，2025年1月涨幅突破47%，2月维持在43%以上，持续领跑市场[4] 超额收益驱动因素 - 底层资产区位优势显著，集中于北上深核心商务区及高科技产业带（如上海杨浦创智天地、北京中关村科学城）[6] - 产业协同效应强化，如招商蛇口项目毗邻深圳湾超级总部基地，租户支付能力及租约稳定性优于市场[6] - 运营效能突出，领涨项目年均出租率达92%-97%（高于行业均值7-9个百分点），3年以上长租约占比超35%[6] 行业供需与政策支持 - 2024年全国55城个人房源新增供应同比增21%，核心8城集中式公寓供应同比增12%，其中保租房供应增速达25%[7] - 保租房REITs受益于政策倾斜及租金价格优势，估值稳步提升，而产业园和仓储物流REITs因租金下调等因素估值下降[4] - 债券市场利率回落背景下，REITs作为高分红、中低风险资产配置性价比提升，社保金和养老金入市预期进一步催化需求[4] 未来发展趋势 - 2025-2026年保租房新增供应将处"高峰期"，更多底层资产或通过首发/扩募进入REITs市场[7] - 原始权益人通过REITs盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"循环，上海城投计划采用"重资产+轻资产运营"模式扩大规模[7] - 克而瑞预测2025年保租房REITs发行规模有望突破250亿元，市场活跃度将持续提升[7]

公司概况 - 国泰君安城投宽庭保租房REIT是国内首个专注保障性租赁住房的公募REITs，去年1月12日在上交所上市，是上海市国企首单保租房REITs，发行规模在已上市7单保租房REITs中最大 [2][14] 经营业绩 - 2024年公司实现营业收入约1.80亿元，净利润约8048.02万元，经营活动产生的现金流量净额约1.42亿元，当期可供分配金额约1.31亿元超招募说明书预测值，单位可供分配金额为0.1307元，基金总资产和净资产分别达32.53亿元和30.67亿元 [2][15] - 报告期内现金流分配率为3.61%，底层资产整体出租率达92.49%，租金收缴率高达99.99% [1][12] 市场表现 - 截至4月15日，收盘价报4.152元，涨幅达1.44%，换手率为201.88%，自上市以来累计涨幅为38.75% [2][14] 底层资产情况 - 底层资产由上海杨浦区新江湾城板块的城投宽庭江湾社区和光华社区两个保障性租赁住房项目构成，江湾社区自2022年11月运营，截至去年底运营约2.1年，光华社区自2023年3月运营，截至去年底运营约1.8年 [3][16] - 江湾社区个人租户占比93.37%，企业租户占比6.63%；光华社区个人租户占比99.75%，企业租户占比0.25% [3][16] - 江湾社区共有7个单元楼栋，最高12层，建筑面积约8万平方米，共1719套保障性租赁住房，周边有超市和餐饮门店，主要租户为附近互联网企业员工和高校青年，企业和银行人员租房有额外优惠 [7][20] - 江湾社区一居室约30平方米有918套，一室一厅约40平方米有276套，一室两厅约60平方米有325套，两室两厅约73平方米有96套，三室两厅约98平方米有104套，租金在5000 - 12000元/月，周边商品房小区三居室租金9850 - 22000元/月 [4][17] - 江湾社区样板房室内软装设备齐全且接入民用水电，社区属R4用地，有3000平方米商业配套和800平方米公共服务空间，配备管家、店长、保安和保洁人员 [4][17] 未来规划 - 未来基金管理人将与运营管理机构合作强化基础设施资产运营管理，运营管理机构构建多元化拓客体系，如为新签约客户推出成团政策，江湾及光华社区推行“以老焕新”营销奖励机制，双社区房源池联动实现跨项目11种户型自由组合选配 [1][13] 行业动态 - 随着公募REITs推出及已上市保租房公募REITs项目在二级市场出色表现，租赁住房成投资市场焦点 [2][14] - 上海大力发展保障性租赁住房满足新市民、青年人等群体阶段性租住需求，今年申请政策优化，高校毕业生毕业两年内可凭毕业证申请保租房 [10][23] - 多数已上市租赁住房公募REIT底层资产去年出租率稳定在90%以上，显示住房租赁需求韧性，发改委1014号文件将市场化租赁住宅纳入公募REITs底层资产，促进长租公寓资产流动性增强 [10][23] - 国家对租赁住房金融支持政策释放使保租房REITs进入快速发展期，上市保租房REITs凭借优质底层资产在市场波动中抗周期特性和超额收益表现显著，部分城市公租房租金从市场价五折提至七折，未来保租房REITs收益价值有望提升 [10][23] 区域市场情况 - 杨浦区新江湾城板块除城投宽庭江湾和光华社区外，“随申办”App显示中企云萃江湾等多个保障性租赁住房项目已入市，截至今年3月23日，上海已登记入市保障性租赁住房项目282个，其中杨浦区22个 [8][21] - 租住城投宽庭保租房社区需满足特定条件，如在上海与用人单位签劳动合同，家庭人均住房面积低于15平方米，部分户型仅面向有子女家庭开放 [8][21]