项目概况与规划 - 北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地块总平面设计图于8月8日公示，同日北京发布五环外购房限购松绑政策，项目位于五环外且距昌平线生命科学园站约1.4公里 [1][2] - 项目由越秀操盘，股东包括贝好家、北京城建、未来科学城，定位低总价刚需路线，住宅总建面约7.86万㎡，共772户，户均建面约102㎡ [2][3][4] - 楼面价低于3万/㎡，预计售价约5.5万/㎡或更低，最小户型82㎡总价约400万+，规划15栋9-18层洋房及小高层，西区0077地块8栋400户，东区0078地块7栋372户 [4][7][10] 产品设计与市场定位 - 户型分五类：82㎡、88㎡、96㎡、112㎡、120㎡，南向赠送阳台+飘窗组合，阳台进深分1.2米/1.5米/1.8米三档，边户侧面飘窗赠送约5㎡ [4][11][14] - 北向无赠送空间及设备阳台，东区临近京藏高速存在噪音问题，东西楼间距较近（部分仅9米），需建300㎡开闭站无偿移交 [7][10][11] - 贝好家作为贝壳找房旗下开发平台，以刚需低价策略在北京多个项目实现开盘售罄，本项目延续其小户型走量模式 [3] 区域市场与竞争环境 - 昌平区2024年新房供应量预计突破1万套，竞争压力显著，朱辛庄地铁盘实际售价6.2万/㎡，低于拟售均价7万/㎡ [15][17] - 区域依赖海淀、朝阳外溢购买力，但两区土地出让规模扩大导致本地需求收缩，市场出现价格战趋势 [16][17] - 越秀在昌平另有三个在售项目：星樾（现房网签率90.7%）、梧桐星宸（四次取证整体网签率约65%）、星耀未来（开盘4个月网签156套，待售774套） [20][21][22][24] 企业战略与运营效率 - 越秀注重开发速度，北四村地块拿地两个月即出方案，星樾项目从拿地到开盘仅用77天 [4][20] - 采用独立操盘与合作开发结合模式，与首开合作梧桐星宸，与未来科学城合作星耀未来，董毅通过直播等方式推动销售 [22][23] - 星樾项目2023年首开468套期房当日售罄，收金超26.6亿元，成交均价6.14万/㎡ [20]

北京楼市新政后市场反应 二手房市场活跃度提升 - 丰台角门片区中介反馈新政后首个周末成交量显著增加，多套高性价比房源迅速成交[1] - 西四五环间中介门店咨询量与成交量同步回升，此前7月20日起交易量持续偏低，新政带动非爆发式增长[2] - 北京链家当代名筑南门店数据显示：周六人均带看量从1次升至1.3次，线上咨询量单日最高达9次，整体咨询量增长30%[3] - 成交结构以总价200万-400万纯刚需户型为主，与公积金政策利好直接相关[2] 新房市场热度分化 - 昌平朱辛庄板块越秀星樾项目售楼处座无虚席，客户需排队看房，主要吸引海淀外溢购房群体[6] - 同板块中海未来之境项目同样人流密集，销售人员接待延迟达20分钟[6] - 六环外新盘到访量增长16%，但成交仍依赖原有产品力与生活圈匹配度[7] 政策核心内容 - 五环外商品住房取消限购套数限制，单身人士购房按家庭标准执行[7] - 公积金政策调整包括：首套"认房不认贷"、二套贷款额度从60万提至100万、最低首付比例统一为30%[8] - 政策力度超市场预期，合硕机构认为将有效提升成交量，开发商预计效力可持续至年底[8] 购房者行为变化 - 部分客户因担忧房价反弹放弃议价直接出手，中介反馈议价窗口期收窄[2] - 典型案例显示：原计划推迟购房的家庭因新政紧急签约，教育需求不紧迫的客户提前入市[3] - 高温与暑期旅游季促使部分客户转向线上咨询，但实际需求群体仍主导市场[2]

土地出让概况 - 北京6月5日出让4宗宅地，涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以23.95亿元底价摘得昌平区中关村生命科学园三期地块 [1] - 该地块总面积3.07万平方米，规划建筑面积7.99万平方米，容积率2.6，控高60米 [2] 地块规划与配套 - 地块需配建社区服务站（≥500平方米）、社区文体活动中心（≥1200平方米），且90平方米以下户型占比不低于70% [2] - 地块邻近地铁昌平线生命科学园站，周边1.2公里有北京超极合生汇商场（建筑面积46万平方米，入驻品牌超800家）、万达广场、北大国际医院等 [2] - 规划中的地铁19号线北延线生命谷站（距地块西侧500米）预计2027年建成，将连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区及北京中心城区 [3] 区域发展潜力 - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，受益于生命科学产业集聚的高素质人才及配套设施升级 [3] - 区域内现有竞品龙湖观萃项目（直线距离700米）楼面价3.58万元/平方米，网签去化率43.5%，成交均价5.6万元/平方米 [5] 拿地企业动态 - 越秀在昌平区现有项目包括越秀·星耀未来（网签去化13%，成交均价5.5万元/平方米）、越秀星樾（现房尾盘）及梧桐星宸（尾盘） [4] - 未来科学城曾联合中海以12.8亿元底价拿下朱辛庄新区地块，开发项目中海未来之境尚未开盘 [4] - 贝好家为贝壳找房旗下住宅开发平台，采用"同股同权"合作模式，已在北京、上海等8个城市布局，北京合作项目包括门头沟长安华曦府（三开三磬）和通州八里桥地块 [5] 市场竞争格局 - 生命科学园板块内新房项目包括龙湖观萃和即将开盘的中海未来之境，与本次出让地块形成直接竞争 [4][5] - 本次地块综合楼面价29977元/平方米，较龙湖观萃拿地成本低近6000元/平方米 [5]