文章核心观点 - 中国房地产行业进入以品质和体验为核心的下半场，“交付”的内涵被重构为检验房企综合实力和兑现品牌承诺的关键[1] - 越秀地产在北京市场率先推进“好房子 新交付”体系，旨在实现从“交付产品”到“交付生活方式”的价值跃迁[1] - 公司的交付实践通过“新质感、新聚场、新生态”三大维度协同发力，形成独特市场竞争力，标志着行业竞争从“产品力”迈向“生活力”的升级路径[10][11] 星樾至美交付实践 - 越秀·星樾项目于10月30日交付，是“好房子 新交付”理念在北京昌平的首发实践，聚焦“实景品质+丰盈生活”的双重兑现[1] - “新质感”体现在归家动线设计、入户大堂材质、地下车库优化及室内科学动线等细节，强调人本匠心和问题前置解决[3] - “新聚场”通过水韵归家仪仗、樱花大道、儿童乐园等多元空间构建情感共生场域，并计划携手“美好生活合伙人”组织社群活动[3] - “新生态”优势在于项目地处朱辛庄核芯板块，坐享双地铁交汇（8号线与昌平线）、企业园区及教育医疗商业等步行即享的成熟资源[5] 北京市场表现与项目布局 - 公司荣膺2025年1-6月北京房企全口径销售金额排行榜冠军，多盘热销支撑其“好房子 新北京”战略[5] - 香山樾项目于10月27日举行实景品鉴会，以成树园林、古树保护、宋式美学立面等打造高端隐奢大宅，展示硬核产品力[6] - 和樾望雲与和樾玉鳴双盘在2025年3月开盘首日实现约152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录[7] - 星耀未来项目首开实现约13.86亿元销售额，其归家环岛大门造价近千万，漫奢会所约1400平方米，诠释朱辛庄板块的城市活力[9] - 公司已在北京布局十子项目，标志着正式进入“好房子 新交付”的价值兑现期[9] 行业战略与品牌影响力 - 在克而瑞《2025上半年中国房企交付品牌影响力TOP20榜单》中，越秀荣登全国第九[10] - 2025年上半年，公司在全国交付超1.1万套住宅，业主交付满意度维持高位[10] - 行业竞争正回归本质，从比拼“造房子”速度转向“造生活”的深度与运营持久度，交付成为品牌价值持续生长的开端[11]

行业趋势与公司战略定位 - 中国房地产行业正从高周转的"黄金时代"转向以品质和服务为核心的下半场，"交付"的内涵被重构为检验房企综合实力和兑现品牌承诺的试金石 [1] - 公司率先完成从"交付房子"到"交付生活方式"的价值跃迁，将"交付"重新定义为品牌与用户关系深度构建的起点 [1][29] - 行业的未来竞争重点从建造速度与规模转向营造生活内容的深度与运营持久度，比拼的是"生活力" [29] "好房子 新交付"体系的核心维度 - "新质感"体现在超越物理空间移交，注重归家动线仪式感、室内科学动线及细节匠心，例如星樾项目对墙面平整度、门窗密封性等细节的逐一排查 [8] - "新聚场"着力构建情感共生生活场域，通过多元园林空间和未来持续的社群活动，将社区打造成"热爱发生地" [12] - "新生态"优势在于"交付即享"成熟都市生活，星樾项目地处朱辛庄核芯板块，坐享双地铁交汇、对望小米产业园及周边优质教育医疗商业资源 [13][14] 北京市场表现与产品兑现力 - 公司荣膺2025年1-6月北京房企全口径销售金额排行榜冠军，显示其在北京市场的强劲销售表现 [19] - 和樾望雲与和樾玉鳴双盘在2025年3月开盘首日实现约152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录 [22] - 择址朱辛庄的星耀未来项目首开即实现约13.86亿元销售额，印证其硬核产品力 [25] - 公司已在北京布局十个项目，标志着正式进入"好房子 新交付"的价值兑现期 [28] 具体项目实践与产品力标杆 - 星樾项目以"实景品质+丰盈生活"双重兑现，为朱辛庄交出长期主义高质量答卷 [5] - 香山樾项目以成树成林园林、三百年古树守护及宋式美学建筑，成为北京市场产品力标杆作品 [19][20] - 和樾望雲项目创新设计"樾下归"主题大门、"生机之环"地库及超2000㎡"雅奢会所"，重塑归家路径与社区公共生活 [22] - 星耀未来项目以造价近千万、高约7米的酒店式归家环岛，刷新海淀北的归家颜值与体验 [25] 全国交付规模与品牌影响力 - 2025年上半年，公司在全国11座城市交付29个项目、超1.1万套住宅 [29] - 公司业主交付满意度接近90分 [29] - 在克而瑞发布的《2025上半年中国房企交付品牌影响力TOP20榜单》中，公司荣登全国第九 [29]

行业趋势与公司战略定位 - 中国房地产行业从规模扩张的“黄金时代”转向以“品质”和“体验”为核心竞争的下半场，交付被重新定义为检验房企综合实力和兑现品牌承诺的起点 [1] - 公司率先将“交付”从简单的产品移交，重塑为品牌与用户深度链接的起点，实现从“交付产品”到“交付生活方式”的价值跃迁 [1][20] - 行业竞争本质回归到比拼“营造生活”的深度与持久运营能力，而非“造房子”的速度与规模 [21] “好房子 新交付”体系的核心维度 - “新质感”层面超越物理空间移交，注重归家动线设计、工程细节排查及室内科学动线，体现人本匠心 [6] - “新聚场”维度着力构建情感共生生活场域，通过多元园区空间和持续社群运营，打造社区活力容器 [10] - “新生态”优势在于“交付即享”成熟都市生活，项目选址核芯板块，高效整合城市资源，实现步行即享的丰盈生活圈 [12] 北京市场表现与项目兑现 - 公司荣膺2025年1-6月北京房企全口径销售金额排行榜冠军，多盘热销构成其践行“好房子 新北京”的立体图景 [14] - 和樾望雲与和樾玉鳴双盘在2025年3月开盘首日实现约152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录 [17] - 公司在北京已布局十子，多个高端项目相继兑现，标志着正式进入“好房子 新交付”的价值兑现期 [19] 具体项目产品力与创新实践 - 星樾项目作为入局昌平首发之作，以“实景品质+丰盈生活”双重兑现，交出长期主义高质量答卷 [2][4] - 香山樾项目以准现实境兑现展示硬核产品力，通过引山入园、顶级材质运用及古树保护，诠释“新质感”的灯塔水准 [15] - 和樾望雲项目创新设计“樾下归”主题大门、超2000㎡“雅奢会所”及“生机之环”地库，将归家路径情感化 [17] 品牌影响力与市场认可 - 在克而瑞发布的《2025上半年中国房企交付品牌影响力TOP20》中，公司荣登全国第九 [20] - 2025年上半年，公司在全国交付超1.1万套住宅，业主满意度接近90分 [20] - 星耀未来项目择址朱辛庄，首开即实现约13.86亿元销售额，印证其硬核产品力 [20]

政策背景 - 中共中央在第十五个五年规划建议中明确提出建设"安全、舒适、绿色、智慧的好房子" [1] - 住建部部长进一步提出系统推进好房子、好小区、好社区、好城区的"四好"建设 [1] 公司战略理念 - 公司推出"好房子 新交付"理念，构建"新质感"、"新聚场"、"新生态"三维交付体系，分别对应"好房子"的交付，"好小区""好社区"的运营以及"好城区"的共建 [2] - 该理念打破传统交付局限，聚焦社区生态构建、空间价值挖掘、客户需求满足及邻里情感联结，实现从"交付房子"到"交付生活方式"的价值跃迁 [3] - 公司将交付前置，让购房者在购房时就能看到交付时的模样，突破行业传统 [21][22] 项目实践案例 - 越秀·星樾项目作为公司入局昌平的首发之作，于10月30日交付，是"好房子 新交付"理念的生动实践 [4][6][9] - 在"新质感"层面，项目精心设计归家动线，社区大门融合曲线美学与灰白铜配色，入户大堂采用通透玻璃与质感石材，地下车库优化动线与照明 [10] - 室内空间贯彻"人本匠心"，厨房设计"洗切炒"科学动线，卫生间进行明窗设计与细节收纳 [10] - 在"新聚场"层面，社区内打造"水韵归家仪仗"、"中轴樱花大道"、"户外景观会客厅"、"星空儿童乐园"及"林下步道"等多元互动空间 [15] - 未来公司将携手"美好生活合伙人"组织品茗、登山、手作等社群活动，构建新式和谐邻里关系 [19] - 在"新生态"层面，越秀·星樾项目地处朱辛庄核心板块，坐享地铁8号线与昌平线双轨交会，对望小米产业园，与好未来、紫光等巨头为邻，周边环绕101昌平实验学校、积水潭医院、万达广场等优质资源 [20] - 香山樾项目于10月27日开放实景展示区，展现成树成林园林，对三株逾三百年古树实施原地保护，体现宋式美学建筑立面 [23][28] - 和樾望云与和樾玉鸣双盘于2025年3月同开，开盘首日实现152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录 [25] - 和樾望云实景示范区于10月24日开放，展示"樾下归"主题大门及超2000平方米社区会所"雅奢会"，配置健身房、泳池、阅读空间等设施 [25][27] - 星耀未来项目首开实现约13.86亿元销售额，其约1400平方米漫奢会通过"动静分区"布局彰显浪漫时尚生活方式 [30] 市场表现与布局 - 公司已在北京布局十个项目，标志着正式进入"好房子 新交付"的价值兑现期 [38] - 多个高端产品项目的持续热销与高品质实景示范区兑现，共同证明了该理念的强大生命力 [39] - 公司的理念推动着行业交付理念的革新和升级，推动房地产行业迈向高质量发展新阶段 [40]

北京国庆假期楼市整体表现 - 国庆小长假期间北京新房市场整体热度较往年有所下降，但部分优质项目仍出现排队看房现象 [1] - 市场观望情绪浓厚，客户成交周期普遍拉长，“金九银十”及小长假带来的购买力已不明显 [4] 区域市场分化表现 - 地理位置优越、配套完善的核心区域项目表现强劲，如通州运河玖院项目在假期期间看房客户众多，沙盘旁围满客户 [5] - 非核心区域项目去化一般，售楼处人气不足，例如被称为北京新房“最卷”区域的朱辛庄项目售楼处也称不上拥挤 [2][4] - 部分项目通过推出特价房源促进销售，如国誉星城项目96平米三居室总价不到500万元，单价约5.1万元/平米，开盘至10月7日已售出一半 [2] 土地市场表现 - 9月30日北京土拍市场出现激烈竞争，朝阳太阳宫新区地块经过339轮举牌后由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率高达39.18% [6] - 太阳宫地块楼面价达8.53万元/平米，地块面积约1.94万平米，建筑面积5.06万平米，起拍价31亿元，因其位于东北三环至四环间的稀缺位置而受追捧 [6] - 与太阳宫地块形成对比，门头沟S1线区域组团地块仅以9.57亿元底价成交，楼面价约2.35万元/平米 [7] 政策影响与市场趋势 - 北京8月9日调减五环外限购措施并加大公积金政策支持力度，以促进购房需求入市 [4] - 房企在四季度面临较大回款压力，普遍加大折扣力度，市场分化趋势持续深化 [4][8] - 核心区域拥有轨道交通与成熟配套的稀缺地块备受争抢，而非核心区域底价成交彰显市场理性 [8]

北京五环外购房限制放宽对楼市的影响 - 北京放宽五环外购房限制条件后，新房市场率先活跃，部分改善型楼盘咨询、到访量和成交量明显提升 [1] - 新政后首个周末，通州花语璟云项目去化50多套，成交单价5.8万～6.1万元/平方米 [2] - 华润置地海淀臻澐项目到访量提升40%，认购量环比增长25%，成交均价12.5万元/平方米 [4][5] - 华润置地顺义璞瑅润府单周来访近120组，环比增长30%，认筹8套环比增长40% [5] - 华润置地亦庄北京润府周末到访量提升40%，成交转化率增长30% [5] - 越秀昌平星耀未来项目周末到访量提升15%，"老带新"成交比例提升22% [5] - 越秀星樾、星宸项目周末到访量环比增长约20%，个别客户连夜下单 [6] 五环外新房市场表现 - 1-7月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超80% [3] - 7月北京新建商品住宅网签2599套，较6月减少902套，环比降幅25% [3] - 新政后首个周末新房线上点击量日均水平与8月前10天相比提高14.1%，咨询量提高24.4% [6] - 新政后首个周末北京新房网签数据表现平稳，分别成交83、92套 [6] - 部分央企尚未观察到政策对五环外项目的明显带动作用 [6] 二手房市场反应 - 1-7月北京二手住宅成交套数五环外占比超过50% [8] - 7月全市住宅网签12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9% [9] - 通州区周日成交量从40套左右升至50套左右 [9] - 昌平回龙观片区融泽嘉园两居室成交价较1年前降价超100万元 [10] - 8月9-10日二手房点击量日均水平与8月前10天相比提高14.5%，咨询量提高8.6% [10] - 周末二手房网签数据与新政前相比无明显变化 [10]

项目概况与规划 - 北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地块总平面设计图于8月8日公示，同日北京发布五环外购房限购松绑政策，项目位于五环外且距昌平线生命科学园站约1.4公里 [1][2] - 项目由越秀操盘，股东包括贝好家、北京城建、未来科学城，定位低总价刚需路线，住宅总建面约7.86万㎡，共772户，户均建面约102㎡ [2][3][4] - 楼面价低于3万/㎡，预计售价约5.5万/㎡或更低，最小户型82㎡总价约400万+，规划15栋9-18层洋房及小高层，西区0077地块8栋400户，东区0078地块7栋372户 [4][7][10] 产品设计与市场定位 - 户型分五类：82㎡、88㎡、96㎡、112㎡、120㎡，南向赠送阳台+飘窗组合，阳台进深分1.2米/1.5米/1.8米三档，边户侧面飘窗赠送约5㎡ [4][11][14] - 北向无赠送空间及设备阳台，东区临近京藏高速存在噪音问题，东西楼间距较近（部分仅9米），需建300㎡开闭站无偿移交 [7][10][11] - 贝好家作为贝壳找房旗下开发平台，以刚需低价策略在北京多个项目实现开盘售罄，本项目延续其小户型走量模式 [3] 区域市场与竞争环境 - 昌平区2024年新房供应量预计突破1万套，竞争压力显著，朱辛庄地铁盘实际售价6.2万/㎡，低于拟售均价7万/㎡ [15][17] - 区域依赖海淀、朝阳外溢购买力，但两区土地出让规模扩大导致本地需求收缩，市场出现价格战趋势 [16][17] - 越秀在昌平另有三个在售项目：星樾（现房网签率90.7%）、梧桐星宸（四次取证整体网签率约65%）、星耀未来（开盘4个月网签156套，待售774套） [20][21][22][24] 企业战略与运营效率 - 越秀注重开发速度，北四村地块拿地两个月即出方案，星樾项目从拿地到开盘仅用77天 [4][20] - 采用独立操盘与合作开发结合模式，与首开合作梧桐星宸，与未来科学城合作星耀未来，董毅通过直播等方式推动销售 [22][23] - 星樾项目2023年首开468套期房当日售罄，收金超26.6亿元，成交均价6.14万/㎡ [20]

北京楼市新政后市场反应 二手房市场活跃度提升 - 丰台角门片区中介反馈新政后首个周末成交量显著增加，多套高性价比房源迅速成交[1] - 西四五环间中介门店咨询量与成交量同步回升，此前7月20日起交易量持续偏低，新政带动非爆发式增长[2] - 北京链家当代名筑南门店数据显示：周六人均带看量从1次升至1.3次，线上咨询量单日最高达9次，整体咨询量增长30%[3] - 成交结构以总价200万-400万纯刚需户型为主，与公积金政策利好直接相关[2] 新房市场热度分化 - 昌平朱辛庄板块越秀星樾项目售楼处座无虚席，客户需排队看房，主要吸引海淀外溢购房群体[6] - 同板块中海未来之境项目同样人流密集，销售人员接待延迟达20分钟[6] - 六环外新盘到访量增长16%，但成交仍依赖原有产品力与生活圈匹配度[7] 政策核心内容 - 五环外商品住房取消限购套数限制，单身人士购房按家庭标准执行[7] - 公积金政策调整包括：首套"认房不认贷"、二套贷款额度从60万提至100万、最低首付比例统一为30%[8] - 政策力度超市场预期，合硕机构认为将有效提升成交量，开发商预计效力可持续至年底[8] 购房者行为变化 - 部分客户因担忧房价反弹放弃议价直接出手，中介反馈议价窗口期收窄[2] - 典型案例显示：原计划推迟购房的家庭因新政紧急签约，教育需求不紧迫的客户提前入市[3] - 高温与暑期旅游季促使部分客户转向线上咨询，但实际需求群体仍主导市场[2]