新加坡房地产市场核心观点 - 市场面临全球经济不确定性和地缘政治风险 但新加坡作为区域金融中心和经济枢纽仍具吸引力 [2] - 企业租赁策略呈现多元化趋势 续租、搬迁、扩张等行为影响供需关系 [1] - 2025年GDP增速预计放缓至1-3% 低于2024年的4% 制造业和服务业复苏将支撑短期增长 [8][9][10] - 政府政策如《2025年总体规划》和柔新经济特区(JS-SEZ)将重塑中长期房地产格局 [11] 经济环境 - 2024年通胀率从4.8%降至2.5% 2025年预计维持在1.5-2.5%区间 [17][19] - 美联储2024年累计降息100基点 新加坡利率同步下降60基点至3.1% 2025年预计再降50基点 [20][21] - 劳动力市场保持稳定 2024年11月失业率处于低位 [15] 办公楼市场 - 2024年净吸纳量达191万平方英尺 创2017年以来新高 核心CBD甲级空置率降至4.9% [28][30] - 银行金融(39%)、科技和法律行业构成主要需求 中小型交易主导市场 [31] - 2025-2027年新增供应年均58万平方英尺 较十年均值低55% 核心CBD租金预计增长2% [35][39] 工业物流市场 - 电商物流占39%租赁需求 半导体和医疗科技企业因知识产权保护青睐新加坡 [46] - 2025年仓库新增供应达492万平方英尺 西区60%空间已获预租 缓解空置压力 [52][53] - 优质物流租金2024年增长1.1%至1.87新元/平方英尺/月 高科技租金持平于3.54新元 [54][55] 零售市场 - 2024年游客量增长22.3%至1513万人次 中国取代印尼成为最大客源地 [62] - 2025年新增零售空间50万平方英尺 较2024年减少40% 乌节路租金领涨3.6% [70][72] - 演唱会等大型活动助推消费 但强新元可能抑制游客零售支出 [63][64] 投资趋势 - 柔新经济特区(3571平方公里)吸引制造商采用"双基地"策略 保留新加坡核心业务 [49][50] - 美光等半导体巨头持续加码投资 强化新加坡先进制造中心地位 [51] - 核心CBD甲级办公楼因供应有限和品质升级保持投资吸引力 [36][39]

宏观经济背景 - 新加坡2024年GDP增长4.0%，远超2023年的1.1%及政府早期1.0-3.0%的预测，增长主要由制造业复苏及全球电子产品需求回升驱动 [8] - 2025年GDP增长预期放缓至1-3%，主要受外部挑战影响，包括美国新政府的保护主义政策、主要贸易伙伴增长放缓及地缘政治紧张局势可能升级 [9] - 2024年通胀率从2023年的4.8%降至约2.5%，2025年通胀预期区间为1.5-2.5% [17][19] - 美国联邦基金利率在2024年累计下调100个基点至4.25-4.5%，新加坡国内利率同期下降约60个基点至3.1%，预计2025年将进一步温和下调 [20][21] 办公楼市场 - 2024年办公楼净吸纳量达191万平方英尺，为2017年以来最高，主要得益于IOI Central Boulevard Towers（126万平方英尺）和Labrador Tower（70万平方英尺）两座新甲级写字楼的竣工及预租实现 [28] - 核心中央商务区甲级办公楼空置率在2024年底降至4.9%，较2024年第三季度的峰值7.8%显著改善 [30] - 2024年租赁需求主要由银行金融、法律和科技三大行业驱动，合计占比超过一半，中小型交易主导市场 [31] - 2025-2027年新增供应有限，年均约58万平方英尺，较10年历史平均水平低55%，预计将支撑核心中央商务区甲级办公楼租金在2025年温和增长约2% [35][39] 工业与物流市场 - 2024年电子商务与物流是最活跃的租赁需求领域，占比达39%，科技和医疗科技行业表现亦强劲 [46] - 柔佛-新加坡特别经济区面积达3571平方公里，为新加坡的四倍，可能改变区域格局，但多数企业计划保留核心运营和研发功能于新加坡 [49][50] - 2025年物流仓库供应预计达492万平方英尺，约占现有存量的3.9%，为2017年以来最高，但优质物流空间预租率超过60%，应能缓解空置率下行压力 [52][53] - 2024年优质物流租金增长1.1%至每平方英尺每月1.87新元，但下半年进入整固期，为有成本意识的用户提供机会 [54] 零售市场 - 2024年1月至11月游客数量同比增长22.3%至1513万人次，中国游客数量翻倍，中国超越印尼成为最大入境客源市场 [62] - 2025年旅游业复苏预计将持续，受航班运力增加、新景点及大型活动推动 [63] - 2025年新增零售供应预计约50万平方英尺，较2024年下降40.4%，未来三年年均供应量较10年历史平均水平低65.2% [70] - 2024年全岛优质零售租金同比增长3.6%，预计2025年将增长2-3%，恢复至疫情前水平 [72][74] 住宅与投资市场 - 住宅市场趋势显示中小型交易将持续至2025年 [5] - 投资市场面临利率风险，但具韧性的租金增长前景可能吸引投资兴趣 [5]