租赁协议核心条款 - 公司及全资附属公司中泰汇融资本作为承租人 与出租人齐鲁中泰物业分别订立两份租赁协议 期限均为2025年10月1日至2026年9月30日 [1] - 租赁协议一租金为人民币1453.83万元 租赁协议二租金为人民币424.84万元 合计总租金人民币1878.67万元 [1] - 租赁协议一物业位于济南市高新区汉峪金融商务中心五区3号楼17-19层及16层部分办公室 租赁协议二物业位于同栋16层多个办公室 [1] 办公场所搬迁背景 - 公司业务迅速发展 规模壮大 人员扩张 原有证券大厦办公场所已无法满足业务发展需求 [1] - 搬迁目的为改善办公环境 提高效率 助力公司高质量发展 [1] 新办公区位优势 - 新办公大厦位于汉峪金谷中心地段 该区域是省市落实黄河流域生态保护和高质量发展国家战略的重点建设项目 [2] - 汉峪金谷是山东自由贸易试验区济南片区核心 历经20多年基础建设 入驻大量科技金融及类金融优质企业 [2] - 周边聚集多家专精特新企业资源 形成充满活力成熟片区 [2] 战略发展价值 - 新办公大厦为济南地标性超高层建筑 入驻可大幅提升公司品牌形象并彰显实力 [2] - 有利于加强公司与中泰证券的业务协同 进一步挖掘中间介绍业务潜能 [2] - 在经纪业务竞争激烈背景下 为新办公场所增添高质量发展新动能 [2]

核心交易 - 公司及全资附属公司中泰汇融资本与齐鲁中泰物业签订两份租赁协议 租赁期限为2025年10月1日至2026年9月30日 总租金为人民币1878.67万元 其中租赁协议一租金为人民币1453.83万元 租赁协议二租金为人民币424.84万元 [1] 租赁物业详情 - 租赁协议一物业位于中国山东省济南市高新区舜华路街道经十路7000号汉峪金融商务中心五区3号楼17-19层及16层1611、1612室 [1] - 租赁协议二物业位于同一地址3号楼16层1601-03、1605-10、1615-20室 [1] 搬迁原因 - 公司业务迅速发展、规模壮大、人员扩张 现有证券大厦办公场所已无法满足业务发展需求 [1] - 搬迁旨在改善办公环境 提高效率 助力公司高质量发展 [1] 新办公地点优势 - 新办公大厦位于汉峪金谷中心地段 该区域是省市政府落实黄河流域生态保护和高质量发展国家战略的重点建设项目 也是山东自由贸易试验区济南片区的核心 [2] - 片区历经20多年基础和配套建设 入驻企业包括集团总部、银行、证券、保险、人工智能、航天信息、智能装备等科技金融及类金融类优质企业 周边有多家"专精特新"企业资源 是一个成熟且充满活力的片区 [2] - 新大厦为济南地标性超高层建筑 入驻可改善办公环境 大幅提升公司品牌形象 彰显公司实力 [2] 战略协同效应 - 新地点更有利于加强公司与中泰证券的业务协同 进一步挖掘中间介绍业务的潜能 [2] - 在当前经纪业务竞争激烈的情况下 此次搬迁将为公司高质量发展增添新动能 [2]

关联交易概述 - 公司拟提前终止与珠海基金和华金大道的办公场地租赁合同 涉及未执行合同金额合计293.38万元 [1] - 原租赁合同总金额不超过881.90万元 租期三年 合同执行良好 [1] - 本次交易构成关联交易 因承租方均为华发集团控制下主体 [2] 关联方基本情况 - 珠海基金注册资本1.5亿元 2024年总资产1.37亿元 净资产1.19亿元 2024年营业收入2,615.71万元 净利润1,236.23万元 [3] - 华金大道注册资本7亿元 2024年总资产7.85亿元 净资产7.65亿元 2024年营业收入-3,681.50万元 [5] - 两家关联方均不属于失信被执行人 [3][5] 租赁物业情况 - 物业位于珠海市高新区前湾二路2号总部基地综合楼 为公司自有物业 [5] - 租赁面积合计1,818.5平方米 物业设施维护状态良好 [5] 协议主要内容 - 各方同意解除租赁关系 承租方需结清各项应付费用并按期迁离 [5] - 公司同意免除承租方未执行合同金额对应的租金及物业管理费 [5] - 支付完成后各方不存在任何债权债务纠纷 [5] 交易影响 - 提前终止租赁有利于盘活闲置资产 提高资产效率 [5] - 公司计划将零散出租物业收回后实施改造升级 进行整体出租 [5] - 本次交易不存在损害公司及股东利益的情况 [5] 关联交易累计金额 - 年初至披露日与珠海基金、华金大道及其关联方已审批关联交易总金额10,197.51万元 [6]

新加坡房地产市场核心观点 - 市场面临全球经济不确定性和地缘政治风险 但新加坡作为区域金融中心和经济枢纽仍具吸引力 [2] - 企业租赁策略呈现多元化趋势 续租、搬迁、扩张等行为影响供需关系 [1] - 2025年GDP增速预计放缓至1-3% 低于2024年的4% 制造业和服务业复苏将支撑短期增长 [8][9][10] - 政府政策如《2025年总体规划》和柔新经济特区(JS-SEZ)将重塑中长期房地产格局 [11] 经济环境 - 2024年通胀率从4.8%降至2.5% 2025年预计维持在1.5-2.5%区间 [17][19] - 美联储2024年累计降息100基点 新加坡利率同步下降60基点至3.1% 2025年预计再降50基点 [20][21] - 劳动力市场保持稳定 2024年11月失业率处于低位 [15] 办公楼市场 - 2024年净吸纳量达191万平方英尺 创2017年以来新高 核心CBD甲级空置率降至4.9% [28][30] - 银行金融(39%)、科技和法律行业构成主要需求 中小型交易主导市场 [31] - 2025-2027年新增供应年均58万平方英尺 较十年均值低55% 核心CBD租金预计增长2% [35][39] 工业物流市场 - 电商物流占39%租赁需求 半导体和医疗科技企业因知识产权保护青睐新加坡 [46] - 2025年仓库新增供应达492万平方英尺 西区60%空间已获预租 缓解空置压力 [52][53] - 优质物流租金2024年增长1.1%至1.87新元/平方英尺/月 高科技租金持平于3.54新元 [54][55] 零售市场 - 2024年游客量增长22.3%至1513万人次 中国取代印尼成为最大客源地 [62] - 2025年新增零售空间50万平方英尺 较2024年减少40% 乌节路租金领涨3.6% [70][72] - 演唱会等大型活动助推消费 但强新元可能抑制游客零售支出 [63][64] 投资趋势 - 柔新经济特区(3571平方公里)吸引制造商采用"双基地"策略 保留新加坡核心业务 [49][50] - 美光等半导体巨头持续加码投资 强化新加坡先进制造中心地位 [51] - 核心CBD甲级办公楼因供应有限和品质升级保持投资吸引力 [36][39]

宏观经济背景 - 新加坡2024年GDP增长4.0%，远超2023年的1.1%及政府早期1.0-3.0%的预测，增长主要由制造业复苏及全球电子产品需求回升驱动 [8] - 2025年GDP增长预期放缓至1-3%，主要受外部挑战影响，包括美国新政府的保护主义政策、主要贸易伙伴增长放缓及地缘政治紧张局势可能升级 [9] - 2024年通胀率从2023年的4.8%降至约2.5%，2025年通胀预期区间为1.5-2.5% [17][19] - 美国联邦基金利率在2024年累计下调100个基点至4.25-4.5%，新加坡国内利率同期下降约60个基点至3.1%，预计2025年将进一步温和下调 [20][21] 办公楼市场 - 2024年办公楼净吸纳量达191万平方英尺，为2017年以来最高，主要得益于IOI Central Boulevard Towers（126万平方英尺）和Labrador Tower（70万平方英尺）两座新甲级写字楼的竣工及预租实现 [28] - 核心中央商务区甲级办公楼空置率在2024年底降至4.9%，较2024年第三季度的峰值7.8%显著改善 [30] - 2024年租赁需求主要由银行金融、法律和科技三大行业驱动，合计占比超过一半，中小型交易主导市场 [31] - 2025-2027年新增供应有限，年均约58万平方英尺，较10年历史平均水平低55%，预计将支撑核心中央商务区甲级办公楼租金在2025年温和增长约2% [35][39] 工业与物流市场 - 2024年电子商务与物流是最活跃的租赁需求领域，占比达39%，科技和医疗科技行业表现亦强劲 [46] - 柔佛-新加坡特别经济区面积达3571平方公里，为新加坡的四倍，可能改变区域格局，但多数企业计划保留核心运营和研发功能于新加坡 [49][50] - 2025年物流仓库供应预计达492万平方英尺，约占现有存量的3.9%，为2017年以来最高，但优质物流空间预租率超过60%，应能缓解空置率下行压力 [52][53] - 2024年优质物流租金增长1.1%至每平方英尺每月1.87新元，但下半年进入整固期，为有成本意识的用户提供机会 [54] 零售市场 - 2024年1月至11月游客数量同比增长22.3%至1513万人次，中国游客数量翻倍，中国超越印尼成为最大入境客源市场 [62] - 2025年旅游业复苏预计将持续，受航班运力增加、新景点及大型活动推动 [63] - 2025年新增零售供应预计约50万平方英尺，较2024年下降40.4%，未来三年年均供应量较10年历史平均水平低65.2% [70] - 2024年全岛优质零售租金同比增长3.6%，预计2025年将增长2-3%，恢复至疫情前水平 [72][74] 住宅与投资市场 - 住宅市场趋势显示中小型交易将持续至2025年 [5] - 投资市场面临利率风险，但具韧性的租金增长前景可能吸引投资兴趣 [5]