土地供应与市场格局 - 北京昌平东小口板块在沉寂五年后迎来首宗新增住宅用地供应，即东小口镇贺村地块，该地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处 [1] - 东小口板块近五年无新房供应，上一次土地出让为2020年的奥森ONE和奥海明月，当时销售均价约5.8万元/平方米 [2] - 截至2025年11月，昌平区已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元 [3] - 昌平区已形成9个楼盘在售、1个待开的“10盘”市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求 [1] 区域位置与配套 - 东小口镇贺村地块邻近在建地铁13B号线建材城东站，商业配套涵盖西三旗万象汇等 [2] - 区域持续推进拆迁腾退工作，地块清理已完成，若未来五年规划建设全面落地，发展前景可观 [2] - 土地供应长期空白与地块拆迁腾退及平整工作的推进周期直接相关 [1][2] 新房与二手房市场对比 - 昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异，例如北七家板块国贤府二期新房成交均价约5.39万元/平方米，而同板块二手房均价普遍为1.8万—2.8万元/平方米 [3] - 东小口地块周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万—8万元/平方米 [2] - 新房项目更倾向于围绕大型商超或紧邻地铁布局，居住品质提升拉大了与二手房的价格差异 [3] 产品定位与户型特点 - 昌平区域新房主力户型区间集中在75—130平方米，以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善客群 [6] - 具体项目如国誉星城户型为81-126平方米，星耀未来为92—132平方米，未来之境为96—129平方米，龙湖恩祥·凌雲颂为78—139平方米 [6] - 与朝阳、丰台等以130平方米以上户型为主的区域相比，昌平区域呈现“小而精”的户型特点，主要聚焦千万资产以下的中等收入改善客群 [7] - 部分开发商为打造差异化推出少量大户型，如国贤府二期提供166及168平方米产品，占项目800余套房源比例不足8% [7] 项目品质升级趋势 - 高得房率、高标准配套建设与高交付标准的“三高”品质成为昌平新建住宅核心发展趋势，例如国贤府二期得房率均达90%以上，部分可达100%，而区域二手房得房率普遍仅为75%左右 [8] - 会所功能已成为在售项目标配，如国贤府二期配套650平方米会所，龙湖恩祥·凌雲颂打造约3300平方米新规双会所 [8][9] - 90平方米户型已能实现三面宽，社区公区通过架空层、泛会所等设施落地，形成与二手房的明显品质梯度差 [9][10] - 开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平 [10]

土地供应与市场格局 - 北京昌平东小口板块在沉寂五年后迎来首宗新增住宅用地供应，东小口镇贺村地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处 [1] - 该板块长期缺少新增住宅用地的核心原因是地块拆迁腾退及平整工作的推进周期较长，此前相关地块尚未完成前期环节 [1][3] - 随着该地块入市，昌平区域已形成9个楼盘在售、1个待开的“10盘”市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求 [1] - 2025年截至11月昌平已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元 [4] 新房市场热度与价格特征 - 昌平新房市场持续保持较高热度，得益于高性价比产品优势以及地铁交通与大型商业配套的完善 [4] - 昌平在售新房项目成交均价存在梯度，最低为建工嘉境里约3.9万元/平方米，最高为朱辛庄板块的中海未来之境6.13万元/平方米，多数项目价格区间在4万至5万元/平方米 [4] - 昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异，例如北七家板块新房国贤府二期均价约5.39万元/平方米，而同板块二手房均价普遍为1.8万至2.8万元/平方米 [5] - 新房市场需求受到区域内互联网大厂高购买力年轻群体的支撑，这类客群更倾向于选择新房 [5] 产品定位与户型特点 - 昌平区域新房项目主力户型区间集中在75至130平方米，以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善两类核心客群 [8] - 部分开发商为打造产品差异化推出少量大户型，例如国贤府二期提供166及168平方米产品，但占项目总房源比例不足8% [9] - 与朝阳、丰台等以130平方米以上改善盘为主的区域相比，昌平区域呈现“小而精”的户型特点，主要聚焦千万资产以下的中等收入改善客群 [9] 住宅品质升级趋势 - 昌平新建住宅呈现高得房率、高标准配套建设与高交付标准的“三高”品质发展趋势，新房得房率普遍达90%以上，而区域二手房得房率普遍仅为75%左右 [11] - 会所功能已成为在售项目的标配，例如国贤府二期配套650平方米会所，龙湖恩祥・凌雲颂打造约3300平方米新规双会所 [11] - 户型设计因得房率提升而优化，90平方米户型已能实现三面宽，社区公区通过架空层、泛会所等设施落地，形成与二手房的明显品质梯度差 [12] - 开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平 [12]

项目基本信息 - 项目名称为龙湖恩祥.凌雲颂，备案名为凌匀颂雅苑，于11月1日取得预售证 [1] - 项目位于昌平新城东区，共规划24栋7-15层洋房及小高层住宅楼 [1] - 项目总户数为580户 [1] 本次获批房源详情 - 本次获批住宅部分为1号、2号、4号至24号共23栋楼，总计536套房源 [1] - 获批房源的拟售均价在每平方米5.28万元至5.65万元之间 [1] 产品户型与规格 - 项目主力户型包括78平方米和96平方米的三居室，以及112平方米和139平方米的四居室 [1] - 项目全系住宅层高为3米 [1]

项目亮点与设计创新 - 全国首座住建部认证"好房子"项目龙湖·观萃开放超3万平方米实景示范区 实现从图纸到实景的跨越 [1][3] - 设计近千米风雨连廊连接主入口 景观区与三大架空层泛会所 形成全天候社区生活网络 [3] - 架空层设置约1000平方米泛会所空间 涵盖运动健身 邻里欢聚等六大功能板块满足全龄需求 [3] - 采用第四代住宅设计 配备挑高超6米 进深1.5米的奇偶阳台 塑造城市建筑天际线并保障视野私密性 [3] - 创新LDKBG一体化设计（客厅 餐厅 厨房 阳台 花园）通过落地窗实现室内外自然过渡 [4] - 首创"SPACE+"收纳体系 通过超20组隐藏柜体实现超20000升收纳容量 较常规住宅提升约30%收纳率 [5] 企业战略与业务协同 - 公司依托地产开发 商业投资 资产管理 物业管理 智慧营造五大航道协同发展 [6] - 智慧营造平台龙湖龙智造实现"三盘联动"：昌平龙湖恩祥·凌雲颂开放展厅 顺义龙湖·宸翰首日劲销8.6亿元 新签约顺义东风商场代建代销项目 [6] - 物业管理航道通过"善居计划"覆盖北京19个项目 提供社区焕新服务 并通过"龙民节"连接30余个社区营造节日氛围 [7] - 商业投资航道以"天街"为核心升级消费体验：长楹天街推进硬件改造 房山天街打造3000平方米天台向日葵花海场景 [7] - 资产管理航道通过冠寓业务盘活闲置资产 熙悦天街·熙悦荟项目获2024北京城市更新最佳实践奖 新开业长租公寓服务城市青年群体 [8] 行业趋势与城市发展 - "好房子"概念体现居住需求升级与城市发展方式转型 需融入城市发展新空间 [1] - 项目通过政策导向 客户需求与企业营造能力三者结合 推动北京人居品质升级 [5] - 企业以多航道协同生态将"好房子"延伸至"好生活"场景 通过商业 租赁住房 城市更新等业务赋能区域发展 形成从建房子到造生态的可持续发展路径 [8]