核心交易概述 - 公司间接非全资附属公司郑州龙启翔商业运营管理有限公司作为承租人，订立为期十年的租赁协议，租金总计为人民币1.85亿元 [1] - 租赁物业为位于中国河南省郑州市龙湖镇的龙湖购物中心部分区域，将用于商业出租、营运及管理 [1] 租赁物业详情 - 龙湖物业位于中国河南省郑州市龙湖镇双湖大道150号，涉及购物中心的-105室、101室、201室及529室 [1] - 截至2025年8月27日，该物业已出租予超过120名租户，约96.9%的可出租面积被零售、餐饮及娱乐场所占用 [1] - 物业提供的服务及商品种类广泛，包括KTV、超市、珠宝、美容、国际时尚品牌、健身、儿童乐园及餐厅等 [1] 交易背景与临时安排 - 龙湖物业原业主因债务违约，出租人（中国东方资产管理股份有限公司安徽省分公司）通过法院判决获得该物业业权及所有权 [2] - 出租人缺乏商场管理经验，故与承租人订立临时安排，期限自2025年5月10日至2025年6月30日 [2] - 临时安排期间，负一楼及五楼租赁区域每月单价为人民币14元/平方米，一楼及二楼每月单价为人民币20元/平方米 [2] - 前管理公司自2024年12月23日至2025年5月9日的到期未付租金约人民币420万元，将由承租人与前管理公司共同承担 [2] 运营整合与团队建设 - 在临时安排期间，集团通过接管现有管理人员，成功培养出一支高质量、经验丰富的物业营运团队 [2] - 此举节省了额外招聘及培训所需的成本和时间 [2] - 现有团队与分租户建立的稳固合作关系有助于龙湖物业持续稳定的营运 [2]

公司租赁协议 - 公司间接非全资附属公司作为承租人，就租借龙湖物业与出租人中国东方资产管理订立租赁协议 [1] - 租赁协议为期十年 [1] 物业背景情况 - 龙湖物业的原业主结欠出租人债务并存在还款违约情况 [1] - 出租人已通过法院判决获得龙湖物业的业权及所有权 [1]

公司财务与债务管理 - 2025年公司压降有息负债超过300亿元，未来每年净减少不超过100亿元 [1][2] - 2025年内到期债券已全部偿还完毕，年内累计兑付债券本息合计约145亿元 [2] - 2026年需偿还债务约200亿元，2027年约200亿元，2028年100亿元出头，2029年不到100亿元 [2] - 银行融资占比达87%，外币债务占比降至14%，100%已做掉期以规避汇兑风险 [2] - 负债高峰将在2025年底结束，债务结构转换进入最后阶段 [1] 土地储备与投资策略 - 总土储2840万平方米，权益土储2113万平方米，未售货值超过2000亿元，其中一二线城市占比70% [3] - 上半年在上海、苏州、重庆等核心城市获取4幅优质地块，新增货值50多亿元 [3] - 投资严守纪律，优先保障债务安全和保交楼，新增投资需在财务安全前提下择机进行 [3] 业务收入与利润结构 - 上半年运营及服务业务组成的经营性收入达132.7亿元，同比增长明显，占总营收22.6% [3] - 地产开发业务利润下降导致整体核心利润下滑，主因行业规模与价格下行及去化存货压力 [3] - 物业服务业收入55.3亿元，同比下降约4.3%，主因主动退出限价过低项目及砍低效业务 [5] 行业前景与战略定位 - 一二线城市核心地段改善需求强劲，好地段、好产品、好服务仍是长期可持续业务 [1][6] - 短期楼市走势取决于政策刺激力度，中长期看好房地产市场发展韧性 [5][6] - 公司坚持"三个聚焦"战略：聚焦50-60个重点城市、聚焦有护城河业务、服务B端战略客户 [5] 利润修复与业务转型 - 未来1-2年地产航道结算量和开发量逐步减少，利润将逐步修复 [4] - 运营和服务航道将继续为利润增长提供支撑，形成稳压器作用 [4] - 新项目毛利稳定输出及存货去化将缓解地产航道对集团利润的负面影响 [4]

公司债务管理 - 2025年压降有息负债超过300亿元 未来每年净减少不超过100亿元 目标稳定在1000亿元左右规模 [2] - 2025年需偿还债务约600亿元 2026年降至200亿元 2027年约200亿元 2028年100亿元出头 2029年不足100亿元 [2] - 年内累计兑付债券本息合计约145亿元 包括提前回售"22龙湖01"等债券39.775亿元 2025年内到期债券已全部偿还完毕 [2] - 银行融资占比达87% 外币债务占比降至14% 100%已做掉期完全规避汇兑风险 [3] - 短债占比在15%基础上进一步逐年减少 外债占比逐渐减少 [1] 财务战略与投资 - 坚持融资策略：优化债务结构压降规模不展期不逾期 优化短债和外币债务结构 [1] - 保债务安全保交楼优先于新增投资 上半年在上海苏州重庆获取4幅优质地块新增货值50多亿元 [3] - 总土储2840万平方米 权益土储2113万平方米 未售货值超过2000亿元 一二线城市占比70% [3] - 未来严守投资刻度纪律 在财务安全前提下择机获取新土地 [3] 业务收入结构 - 上半年运营及服务业务组成的经营性收入达132.7亿元 同比增长明显 占总营收22.6%创半年历史新高 [4] - 物业服务航道收入55.3亿元 同比下降约4.3% 主要因主动退出限价过低项目及砍掉低效业务 [5] - 地产开发业务利润下降影响整体核心利润下滑 去化存货过程中价格端承压导致毛利持续承压 [4] 行业前景与战略 - 中长期看好中国房地产市场发展韧性 一二线城市核心地段改善需求非常强劲 [1][6] - 未来1-2年地产航道结算量开发量逐步减少 利润将慢慢修复 运营服务航道成为利润稳压器 [5] - 实施"三个聚焦"战略：聚焦50-60个重点城市 聚焦有护城河业务 服务B端战略级客户 [5] - 中央政策促使楼市2024年10月至2025年3月出现6个月回稳态势 2025年二季度起因政策退坡面临新的下行考验 [5][6]