行业政策与市场表现 - 中央2024年9月26日首提促进房地产止跌回稳并出台一揽子刺激政策 政策效果显著推动楼市在2024年10月至2025年3月持续六个月回稳反弹 [2] - 2025年4月起刺激政策退坡及收储政策落地速度力度不及预期 导致市场出现新一轮下行 止跌回稳态势在2025年二三季度面临较大考验 [2] - 2025年8月国常会提出全力维护楼市止跌回稳 近期北京上海等地限购放松被视为必要措施 [2] 行业中长期展望 - 楼市止跌回稳对中国经济及金融稳定至关重要 短期走势取决于政策刺激力度 [2] - 中长期看好中国房地产市场发展韧性 一二线核心地段仍缺乏好房子 核心地段改善需求非常强劲 [2] - 建好房子提供好产品好服务被视为值得长期投入的业务方向 [2]

公司债务管理 - 2025年压降有息负债超过300亿元 未来每年净减少不超过100亿元 目标稳定在1000亿元左右规模 [2] - 2025年需偿还债务约600亿元 2026年降至200亿元 2027年约200亿元 2028年100亿元出头 2029年不足100亿元 [2] - 年内累计兑付债券本息合计约145亿元 包括提前回售"22龙湖01"等债券39.775亿元 2025年内到期债券已全部偿还完毕 [2] - 银行融资占比达87% 外币债务占比降至14% 100%已做掉期完全规避汇兑风险 [3] - 短债占比在15%基础上进一步逐年减少 外债占比逐渐减少 [1] 财务战略与投资 - 坚持融资策略：优化债务结构压降规模不展期不逾期 优化短债和外币债务结构 [1] - 保债务安全保交楼优先于新增投资 上半年在上海苏州重庆获取4幅优质地块新增货值50多亿元 [3] - 总土储2840万平方米 权益土储2113万平方米 未售货值超过2000亿元 一二线城市占比70% [3] - 未来严守投资刻度纪律 在财务安全前提下择机获取新土地 [3] 业务收入结构 - 上半年运营及服务业务组成的经营性收入达132.7亿元 同比增长明显 占总营收22.6%创半年历史新高 [4] - 物业服务航道收入55.3亿元 同比下降约4.3% 主要因主动退出限价过低项目及砍掉低效业务 [5] - 地产开发业务利润下降影响整体核心利润下滑 去化存货过程中价格端承压导致毛利持续承压 [4] 行业前景与战略 - 中长期看好中国房地产市场发展韧性 一二线城市核心地段改善需求非常强劲 [1][6] - 未来1-2年地产航道结算量开发量逐步减少 利润将慢慢修复 运营服务航道成为利润稳压器 [5] - 实施"三个聚焦"战略：聚焦50-60个重点城市 聚焦有护城河业务 服务B端战略级客户 [5] - 中央政策促使楼市2024年10月至2025年3月出现6个月回稳态势 2025年二季度起因政策退坡面临新的下行考验 [5][6]

行业观点 - 北京和上海限购政策放松非常有必要 房地产行业经过四年调整 很多城市楼盘价格已较高点跌去三成 [1] - 楼市止跌回稳短期看政策刺激力度 中长期依然看好中国房地产市场的韧性 [1] 公司财务表现 - 上半年实现营业收入587.5亿元 归属股东净利润32.2亿元 [1] - 期末综合借贷总额1698.0亿元 在手现金446.7亿元 [1] - 净负债率51.2% 平均融资成本3.58% 平均借贷年期10.95年 [1]

行业政策 - 北京和上海限购政策放松被公司视为非常必要的措施 [1] - 房地产行业经过四年调整后 许多城市楼盘价格较高点已下跌30% [1] - 楼市止跌回稳短期取决于政策刺激力度 中长期仍看好中国房地产市场韧性 [1]

土地出让情况 - 成都中心城区两宗住宅土地溢价成交 总成交价约19亿元 [1] - 成华区万年场49.6亩地块规划建筑面积82676平方米 容积率2.5 起始楼面价14800元/平方米 起始总价12.236亿元 [1] - 成华区地块吸引金茂、中旅投资、中海、华润置地、润达丰滨江等房企竞拍 最终中旅投资以楼面价19100元/平方米竞得 总价15.79亿元 溢价率29.05% [1] - 温江天府街道43.4亩地块规划建筑面积57824.82平方米 容积率2.0 起始楼面价5000元/平方米 起始总价2.89亿元 [1] - 温江地块经过超10轮竞拍 树高地产以楼面价5700元/平方米竞得 总价3.296亿元 溢价率14.00% [1] 成都房地产市场表现 - 2025年上半年成都商品住宅供应面积同比下降23% 成交面积同比增长7.5%达658万平方米 [2] - "5+2"区域为市场供需主力 优质产品快速去化 各区出清周期普遍低于8个月 [2] - "5+2"区域可供土地减少 改善化进程加速 总价门槛升高 部分需求转向新六区轨道交通连接通畅、配套成熟区域 [2] - 企业投资目光部分向新六区转移 [2]

地块成交情况 - 义乌市中心稠城街道成交一宗优质宅地，紧邻金义东市域轨道交通绣湖站，距离绣湖公园不到500米，周边配套成熟[1] - 地块由绿城以58533万元总价竞得，溢价率6.4%，折合楼面价16145元/㎡，成为上半年义乌土地市场风向标[1][2] - 地块出让建面36254平方米，容积率1.8，规划允许建设空中花园阳台和公共共享平台[2][8] 绿城战略布局 - 绿城作为浙江省龙头房企，深耕义乌市场十余年，2013年开发玫瑰园项目后陆续推出桃花源、晓风印月等标杆项目[3][4] - 近年加速义乌布局，凤起潮鸣项目八开八捷，印证公司对义乌城市价值及购买力的高度认可[5] - 本次拿地延续重仓义乌战略，地块将弥补市中心板块供应空窗期[1][8] 义乌城市经济基本面 - 上半年义乌GDP达1261.3亿元，同比增长7.7%，增速居浙江省"十七强"县市第一[7] - 市场经济发达带动民间财富积累，房地产市场需求韧性显著强于同级别城市[7] - 市中心有机更新推进，地块规划结合空中花园等创新设计，有望打造新一代高端产品[7][8] 地块规划与市场供需 - 规划要求高层住宅面积≥140㎡，空中花园阳台面积≤总建面30%，公共共享平台≤15%[8] - 当前市中心在售项目如方台悦府即将去化完毕，地块将接棒填补供应缺口[8]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [4] 报告的核心观点 - 4月房地产交易市场受季节性因素影响环比明显下降，5月新房环比改善、同比降幅缩窄，二手房环比继续下降、同比维持正增，5月成交端展现一定韧性，预计6月延续5月趋势 [6][29] - 下半年房地产市场销售下行压力较大，若市场或预期产生较大波动，可能出台相关托底政策，节奏和力度取决于后续中美贸易谈判，时点或至少延后至三季度末 [6][29] - 2025年二手房成交量预计同比抬升，延续以价换量趋势，部分城市价格可能率先企稳；新房销售继续探底，降幅有望明显收窄，核心区高得房率的改善/高端楼盘为主要拉动力量 [29] - 推荐保利发展、招商蛇口，建议关注华润置地、越秀地产、中国海外发展、新城控股、滨江集团，推荐房产中介平台贝壳 - W [6][29] 根据相关目录分别进行总结 第23周市场行情回顾（2025.05.31 - 2025.06.06） 第23周行业指数表现 - 第23周房地产板块指数弱于沪深300指数和创业板指，房地产板块较沪深300指数相对收益为 - 0.1%，沪深300指数报收3874.0，周度涨幅0.9%，创业板指数报收2039.4，周度涨幅2.3%，房地产指数(申万)报收2174.1，周度涨幅0.8% [6][9] 第23周地产板块个股表现 - 第23周地产板块涨幅居前的公司为海泰发展、天府文旅、ST广物、南都物业、津投城开，跌幅居前的公司为*ST中迪、金地集团、华夏幸福、新大正、沙河股份 [11][12] 行业及公司要闻回顾（2025.05.31 - 2025.06.06） 行业一周要闻回顾 - 全国性政策方面，中央财政支持城市更新行动，北京、广州等20城入选；地方性政策方面，江苏加大住房公积金提取支持力度，湖南推进收购存量商品房用作配租型保障性住房，浙江出台农房改造补贴政策，浙江发行552.67亿元存量房专项债，16.53亿元用于收购存量房 [6][13] 房地产行业重点城市周度数据回顾 - 第23周44大城市新房销售1.4万套，较第22周减少33.1%；21大城市二手房销售1.5万套，较第22周减少23.0%；一线城市新房、二手房交易较第22周分别减少41.5%、35.0%；二线城市新房、二手房交易较第22周分别减少24.5%、18.3% [6][16] - 截至第23周，18大城市库存为82.5万套，较第22周减少2.1万套；库销比为16.8个月，较第22周减少4.5个月；一线城市库存量25.73万套，较第22周减少0.2万套，库销比为9.9个月，较第22周减少2.0个月；二线城市库存量17.77万套，较第22周增加0.3万套，库销比为12.7个月，较第22周减少4.1个月 [23] 重点公司一周要闻回顾 - 城建发展拟转让北京科技园建设(集团)股份有限公司股权；信达地产发布收购报告书；海泰发展筹划重大资产重组；皇庭国际进行债务重组及重大资产出售；广宇集团等进行股份回购；春兰股份等实施2024年度权益分派 [6][28][29]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 4月房地产交易市场受季节性因素影响环比明显下降，5月新房环比改善、同比降幅缩窄，二手房环比继续下降、同比维持正增，5月成交端展现一定韧性，预计6月延续该趋势；下半年房地产市场销售下行压力较大，若市场或预期波动较大，可能出台托底政策，节奏和力度取决于中美贸易谈判，时点或延后至三季度末；25年二手房成交量预计同比抬升，延续以价换量趋势，部分城市价格可能率先企稳，新房销售继续探底，降幅有望明显收窄，核心区高得房率的改善/高端楼盘为主要拉动力量；在高能级城市深耕、土储质量优、产品力突出的房企具备α属性 [6][29] 根据相关目录分别进行总结 第23周市场行情回顾（2025.05.31 - 2025.06.06） 第23周行业指数表现 - 第23周房地产板块指数弱于沪深300指数和创业板指，房地产板块较沪深300指数相对收益为 -0.1%；沪深300指数报收3874.0，周度涨幅0.9%；创业板指数报收2039.4，周度涨幅2.3%；房地产指数(申万)报收2174.1，周度涨幅0.8% [6][9] 第23周地产板块个股表现 - 第23周地产板块涨幅居前的公司为海泰发展、天府文旅、ST广物、南都物业、津投城开 [11] 行业及公司要闻回顾（2025.05.31 - 2025.06.06） 行业一周要闻回顾 - 全国性政策：中央财政支持城市更新行动，北京、广州等20城入选；地方性政策：江苏加大住房公积金提取支持力度，湖南发布“湘十条”推进收购存量商品房用作配租型保障性住房，浙江出台农房改造补贴政策，浙江发行552.67亿元存量房专项债，16.53亿元用于收购存量房 [6][13] 房地产行业重点城市周度数据回顾 - 第23周44大城市新房销售1.4万套，较第22周减少33.1%；21大城市二手房销售1.5万套，较第22周减少23.0%；一线城市新房、二手房交易较第22周分别减少41.5%、35.0%；二线城市新房、二手房交易较第22周分别减少24.5%、18.3% [6][16] - 截至第23周，18大城市库存为82.5万套，较第22周减少2.1万套；库销比为16.8个月，较第22周减少4.5个月；一线城市库存量25.73万套，较第22周减少0.2万套，库销比为9.9个月，较第22周减少2.0个月；二线城市库存量17.77万套，较第22周增加0.3万套，库销比为12.7个月，较第22周减少4.1个月 [23] 重点公司一周要闻回顾 - 城建发展拟转让北京科技园建设(集团)股份有限公司股权；信达地产发布收购报告书；海泰发展筹划重大资产重组；皇庭国际进行债务重组及重大资产出售；广宇集团等进行回购公司股份；春兰股份等实施2024年度权益分派 [6][28] 投资建议 - 推荐保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)；建议关注华润置地(01109，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、新城控股(601155，未评级)、滨江集团(002244，未评级)；推荐贝壳 - W(02423，买入) [6][29]