债务管理 - 公司年内累计兑付公开债超100亿元人民币，包括8月7日到期的"20龙湖06"债券9.5亿元、7月3日兑付的"22龙湖04"本息17.66亿元以及7月15日到期的"20龙湖拓展MTN001B"5.225亿元 [2] - 公司计划提前偿还20亿元的"22龙湖拓展MTN002"债券，将兑付日从原定的2025年11月30日提前至2025年8月28日 [3][4] - 2025年是公司债务穿越周期的最后一年，已做好清晰有序的偿债铺排，目前已兑付70亿国内信用债 [4][8] - 过去两年公司累计压降有息负债超300亿元，截至2024年末有息负债同比下降9%至1763亿元，净负债率控制在52% [6][10] - 预计到2025年底有息负债余额将降至1400亿元左右，信用融资占比降至10% [10] 财务安全 - 公司经营性现金流在持续拿地前提下连续2年保持为正 [7] - 开发贷正常，新项目有序下贷，老项目按时偿还，余额持续减少 [8] - 经营性物业贷预计2024年净增100亿元以上，上半年已净增35亿元 [8] - 海外美元债剩余13亿美元，从2027年开始逐步到期，将坚定有序压降海外负债 [8] - 国内长租贷款预计2024年新增15亿元 [8] 经营表现 - 2025年1-6月实现合同销售金额350.1亿元，合同销售面积261.4万平方米 [10] - 2024年上半年经营性收入创半年历史新高，达141.5亿元（含税），同比增长明显，其中运营收入75.0亿元，服务收入66.5亿元 [11] - 公司拥有总价值约2000亿元人民币的投资物业组合，提供可观的经常性收入并有助于获得银行融资 [11] 土地储备 - 公司将在保证债务安全前提下择机获取新土地，保持弹性供货节奏 [10] - 土地储备策略保持高度选择性，2024年上半年在上海、苏州、重庆、贵阳等高能级城市获取四幅土地 [11]

公司经营情况 - 2024年公司实现营业收入但未披露具体金额，开发业务结算毛利率为14.11%，归属于母公司所有者的净利润为-61.15亿元，主要原因是销售规模下降及资产减值计提 [8] - 公司全年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，坚守财务安全底线 [8] - 年内共交付房屋9.92万户，新获广厦奖10个，国家及行业级奖项15项，打造多个交付质量标杆项目 [9] 业务发展 - 商业物业各购物中心客流、销售坪效保持稳定，写字楼新租续租面积超20万平方米 [10] - 金地威新轻资产拓展签约12个招商代理及研策咨询类项目，长租公寓成熟期项目出租率保持93% [10] - 金地智慧服务在管面积约2.52亿平方米，连续十六年获"中国物业服务综合实力百强企业" [10][11] - 代建业务布局全国超60座城市，累计签约管理面积达3,831万平方米，获"2024年中国代建企业综合实力TOP3"等二十余项行业大奖 [11] 公司治理 - 2024年共召开10次董事会，审议利润分配、银行授信等重要事项 [12] - 完成4项定期报告和62项临时公告，强化非财务经营性信息披露 [13] - 召开两次业绩说明会通过上证路演平台回应投资者关切 [13] 股东大会事项 - 2024年度不进行利润分配，不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本 [20][21] - 续聘德勤华永会计师事务所为2025年度审计机构，审计报酬583万元 [21][22] - 授权2025年新增担保总额度不超过350亿元，其中为控股子公司担保不超过250亿元，为合联营公司担保不超过100亿元 [22][23][24] - 授权2025年对外财务资助总额度不超过最近一期经审计归母净资产的50%，单笔不超过59.04亿元 [24][25][26] 章程修订 - 根据新《公司法》修订公司章程，主要涉及法定代表人责任、股东权利、公司治理结构等条款 [27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49]

财务表现 - 2025Q1营业收入204亿元（-13 9%）归母净利润4 5亿元（+34 0%）扣非归母净利润3 9亿元（+32 4%）[1] - 营收下降主因结转项目权益比例提升带动净利润增长综合毛利率同比下降2 7pct至11 8%期间费用率（不含研发）提升1 2pct至7 1%[2] - （合同负债+预收账款）/年化营业收入=0 86X显示收入端仍存压力但毛利率触底资产减值计提有望减少[2] 销售与拿地 - 2025Q1销售额351亿元（-12 8%）行业排名第五降幅较2024全年收窄但较2024Q4边际趋弱[3] - 2025年可售货值3250亿元预计全年销售承压[3] - 全口径拿地金额200亿元（+102 0%）拿地强度提升至57%（2024全年为22%）核心一二线拿地占比93%（京沪占76%）[3] 财务安全与运营 - 2025Q1末剔除预收账款资产负债率60 5%净负债率51 1%现金短债比1 1短债占比24 7%杠杆水平低位[4] - 2024年末平均融资成本2 99%行业最低[4] - 并表回款/有息负债降至0 73但下行斜率放缓或近底部[4] 持有业务与新模式 - 2024年持有物业全口径收入74 6亿元（+12%）稳定期项目EBITDA回报率6 42%（+0 2pct）[5] - 2025Q1招商积余营收44 6亿元（+19 9%）归母净利润2 2亿元（+15 1%）[5] - 2024年新增代建管理面积898万平REITs平台覆盖多业态存量资产盘活领先[5] 业绩展望与估值 - 预计2025-2027年归母净利润42/45/49亿元对应PE 19 9X/18 6X/16 9X实际PB偏低隐含中长期价值[6] - 销售行业第五拿地改善财务安全持有业务稳健新模式探索领先综合竞争力强[6]