集团整体财务数据关键指标变化 - 集团收入为167.89亿港元，按年下跌1.6%；毛利按年下降8%至66.75亿港元[4] - 核心经营溢利为44.16亿港元，按年下跌18%；股东应占亏损为66.33亿港元[4][5] - 资本支出和行政及其他营运费用分别按年减少约35%及9%[4][5] - 2024年12月31日，可动用资金合共约340亿港元，包括现金及银行结余约220亿港元及可动用的银行贷款约120亿港元[4] - 2024年12月31日，集团短期债务及总债务较2024年6月30日分别减少94亿港元及51亿港元[4] - 2024年持续经营业务亏损57.006亿港元，2023年溢利15.431亿港元；2024年核心经营溢利44.164亿港元，2023年为53.577亿港元[48] - 2024年12月31日综合债务净额为1246.3亿港元，6月30日为1236.571亿港元；债务净额（不包括上市附属公司）分别为1247.282亿港元和1237.761亿港元[49] - 2024年12月31日现金及银行存款为218.583亿港元，6月30日为279.901亿港元；债务净额与权益比率为57.5%，较6月30日增加2.5个百分点[51] - 2024年12月31日长期银行借贷等为1395.257亿港元，6月30日为1411.321亿港元；短期银行和其他借贷为69.626亿港元，6月30日为105.151亿港元[53] - 2024年12月31日权益减少至2166.454亿港元，6月30日为2248.888亿港元[53] - 截至2024年12月31日止六个月，持续经营业务收入167.888亿港元，较2023年的170.655亿港元下降1.62%[57] - 截至2024年12月31日止六个月，营业溢利7.311亿港元，较2023年的57.29亿港元下降87.24%[57] - 截至2024年12月31日止六个月，除税前亏损37.237亿港元，2023年为溢利38.921亿港元[57] - 截至2024年12月31日止六个月，本期亏损57.006亿港元，较2023年的57.72亿港元下降1.24%[57][59][61] - 截至2024年12月31日，非流动资产3244.23亿港元，较6月30日的3271.428亿港元下降0.83%[63] - 截至2024年12月31日，流动资产1031.482亿港元，较6月30日的1162.54亿港元下降11.27%[63] - 截至2024年12月31日，总资产4275.712亿港元，较6月30日的4451.576亿港元下降3.95%[63] - 2024年中期股息每股零港元，2023年为每股0.2港元[59] - 截至2024年12月31日，公司股东权益为172,680.3百万港元，较6月30日的179,831.9百万港元下降3.97%[65] - 截至2024年12月31日，公司总权益为216,645.4百万港元，较6月30日的224,888.8百万港元下降3.66%[65] - 截至2024年12月31日，公司总负债为210,925.8百万港元，较6月30日的220,268.8百万港元下降4.24%[65] - 截至2024年12月31日，公司总权益及负债为427,571.2百万港元，较6月30日的445,157.6百万港元下降4.08%[65] - 截至2024年12月31日止六个月，公司录得亏损5,700.6百万港元，主要由于物业项目公允价值的变动[67] - 截至2024年12月31日，公司借款总额为146,488.3百万港元，其中32,209.1百万港元需在12个月内偿还[67] - 截至2024年12月31日，公司现金及银行存款为21,418.2百万港元，有限制银行存款为440.1百万港元[67] - 2024年来自持续经营业务总收入为167.89亿港元，2023年为170.66亿港元，2024年较2023年有所下降[74] - 2024年除税前亏损为37.24亿港元，税项为19.77亿港元，本期亏损为57.01亿港元[78] - 截至2024年12月31日，公司总资产为427.57亿港元，总负债为210.93亿港元[81] - 截至2024年12月31日止六个月，非流动资产添置为2.92亿港元[81] - 截至2024年12月31日止六个月，折旧及摊销为6395万港元[81] - 截至2023年12月31日止六个月，持续经营业务总收入172.247亿港元，已终止经营业务总收入107.469亿港元，综合总收入279.716亿港元[83] - 截至2023年12月31日止六个月，对外收入方面，持续经营业务为170.655亿港元，已终止经营业务为106.152亿港元，综合为276.807亿港元[83] - 截至2023年12月31日止六个月，除出售终止经营业务的亏损前溢利为24.851亿港元，出售终止经营业务亏损82.571亿港元，本期亏损57.72亿港元[83] - 于2024年6月30日，持续经营业务分部资产为368.2997亿港元，总资产445.1576亿港元，总负债220.2688亿港元[86] - 截至2023年12月31日止六个月，非流动资产添置持续经营业务为69.967亿港元，已终止经营业务为2.39亿港元，综合为72.357亿港元[86] - 截至2023年12月31日止六个月，折旧及摊销持续经营业务为7.684亿港元，已终止经营业务为7.471亿港元，综合为15.155亿港元[86] - 截至2023年12月31日止六个月，耗蚀亏损及亏损折让持续经营业务为4.257亿港元，已终止经营业务为2.106亿港元，综合为6.363亿港元[86] - 截至2024年12月31日止六个月，来自持续经营业务收入香港为76.588亿港元，中国内地为89.455亿港元，其他为1.845亿港元，总额为167.888亿港元[88] - 截至2024年12月31日，来自持续经营业务非流动资产香港为157.3383亿港元，中国内地为99.5236亿港元，其他为1.1131亿港元，总额为257.975亿港元[88] - 于2024年6月30日，合营企业权益为37.5039亿港元，联营公司权益为8.5781亿港元[86] - 截至2023年12月31日止六个月，公司持续经营业务收入170.655亿港元，已终止经营业务收入106.152亿港元，综合总额276.807亿港元[90] - 截至2024年6月30日，公司非流动资产为257.9275亿港元，均来自持续经营业务[90] - 2024年和2023年截至12月31日止六个月，公司持续经营业务赎回固定利率债券收益分别为1.43亿港元和6.935亿港元[92] - 2024年和2023年截至12月31日止六个月，公司持续经营业务即期税项分别为19.769亿港元和23.49亿港元，香港利得税税率均为16.5% [93] - 2024年和2023年截至12月31日止六个月，公司本公司股东应占持续经营业务亏损/溢利分别为 - 66.328亿港元和5.02亿港元[95] - 2024年和2023年计算每股基本及摊薄亏损的加权平均股份数目均为25.166亿股[95] - 2024年12月31日和6月30日，公司贸易应收款分别为11.163亿港元和15.734亿港元[97] - 2024年12月31日和6月30日，公司持作出售的处置集团资产分别为0和17.608亿港元，负债分别为0和6.981亿港元[99] - 2024年12月31日和6月30日，公司资产抵押分别为969.562亿港元和884.981亿港元[100] - 2024年12月31日和6月30日，公司财务担保合约分别为107.89亿港元和115.133亿港元[101] - 公司决定不就截至2025年6月30日止财政年度派发中期股息，2024年为每股0.2港元[103] 香港物业业务线数据关键指标变化 - 香港物业发展收入为17.34亿港元，中国内地物业发展收入为66.44亿港元[4] - 香港应占合约销售约52亿港元，中国内地整体合约销售额约人民币75亿元，南部地区贡献接近60%[4] - 香港物业投资收入为16.15亿港元，分部业绩为12.02亿港元；中国内地物业投资收入为9.44亿港元，分部业绩为5.56亿港元[4] - 2024年7 - 12月，香港一手住宅楼宇买卖合约数量按年上升超70%，合约总值按年增加91%[6] - 2024年12月31日，K11 ATELIER King's Road、K11 ATELIER、万年大厦、新世界大楼出租率分别约93%、99%、93%、80%，新双子塔地标甲级写字楼项目出租率达40%[11] - 2024年12月31日，公司在香港持有应占总楼面面积约723万平方呎土地储备可作即时发展，其中物业发展应占约346万平方呎[13] - 2024年12月31日，公司于新界持有合共约1553万平方呎待更改用途的应占农地土地面积，大部分位于北部都会区[13] - 粉岭马适路大型商住项目总楼面面积逾111万平方呎，将提供约2300个住宅单位[13] - 2024年香港整体入住率按年增长4%，旅客人次按年增长10%，达2300万人次[35] - 自2025年1月1日起重新征收3%酒店房租税[35] - 预计香港未来三至四年一手私人住宅供应量约10.7万伙[42] - 2025年1月集团推出“STATE PAVILIA皇都”住宅项目，提供388个单位，分阶段推出313个单位约一个月售出279伙，总成交金额接近32亿港元，最高呎价达每呎51000港元，超额认购最高95倍，是2025年首个首轮售罄楼盘[42] 中国内地物业业务线数据关键指标变化 - 回顾期内，公司中国内地物业发展收入为66.44亿港元，分部业绩为26.99亿港元[17] - 广州凯旋新世界广粤观邸首开销售达20亿元，广州新世界•天馥双12专场首周房源去化率超60%，广州新世界凯粤湾60秒实现3亿元销售额[19] - 2024年，沈阳悦景新世界累计完成销售金额11亿元[19] - 回顾期内，公司中国内地整体合约销售额约75亿元，合约销售面积约32万平方米，平均价格超每平方米23600元，南部地区贡献近60%[20] - 2024年12月31日，公司中国内地未入账的合约销售总收入约83亿元，将在2025财年下半年及2026财年入账[21] - 回顾期内，公司中国内地项目竣工量（不包括车库）总楼面面积约78.4万平方米，2025财年预计达88.4万平方米[21] - 2025财年上半年，公司中国内地物业发展项目竣工（不包括车库）总楼面面积24.6928万平方米，物业投资及其他项目竣工（不包括车库）总楼面面积53.735万平方米[23][24] - 2025财政年度下半年中国内地物业发展预计竣工项目总面积（不包括车库）99,577平方米，（包括车库）139,747平方米[25] - 集团在中国内地物业投资收入达9.44亿港元，分部业绩为5.56亿港元[26] - 上海K11 2024年12月底整体出租率达96%，武汉汉口K11截至2024年12月31日出租率达90%[28] - 武汉光谷K11 Select截至2024年12月31日出租率达95%，客流量同比增长17%[29] - 沈阳K11 Select客流量及销售额分别同比上升4%及2%[29] - 广州云门NEW PARK截至2024年12月31日整体出租率达92%，2024年下半年累计接待客流近1500万次[30] - 广州广粤天地客流量按年增加10%，截至2024年12月31日出租率保持在97%[31] - 截至2024年12月31日，集团于中国内地持有不包括车库的土地储备总面积约299万平方米，住宅约174万平方米[33] - 2024年中国内地旅客人次按年增长14%，北京三间酒店入住率高企，多数酒店经营毛利按年增加[37] - 2025财年集团在内地持续推出多个优质项目，深圳西丽和龙岗项目分别即将动工和已动工，将于2026年推出市场[44] - 集团在杭州打造的新世界城市艺术中心总建筑面积74万平方米，

公司投资评级 - 报告未明确提及公司投资评级 [2] 核心观点 - 新世界发展新管理团队履新 黄少媚女士获委任为行政总裁 全面负责集团在香港与内地的业务 [2] - 公司持续剥离非核心资产 2024财年非核心资产出售达80亿元 预计2025财年非核心资产出售为130亿港元 [2] - 公司2024年至今已完成超过500亿港元的贷款安排及债务偿还 包括发行4亿美元3.5年期美元债券 [2] - 受益于房地产政策调整 公司重点布局的广深及长三角区域楼市成交数据向好 预计四季度及明年内地楼市将止跌企稳 [2] 公司管理层变动 - 黄少媚女士获委任为新世界发展行政总裁 继续担任新世界中国地产有限公司行政总裁 [2] - 何智恒先生和刘富强先生被委任为执行董事 [2] - 黄少媚女士拥有超过20年房地产经验 曾任职于高力国际及新鸿基地产 [2] 公司业务发展 - 公司内地土地储备面积达372万方 其中58%位于大湾区及长三角地区 [2] - 公司拥有7个城市更新项目正在进行中 形成差异化竞争优势 [2] - 公司拟出售新世界体育发展100%股权给周大福企业 交易金额为41670万港元 [2] 公司财务状况 - 公司2024财年非核心资产出售达80亿元 预计2025财年非核心资产出售为130亿港元 [2] - 公司2024年至今已完成超过500亿港元的贷款安排及债务偿还 [2] - 公司7月成功发行4亿美元3.5年期美元债券 重新打开境外债券市场融资渠道 [2] - 公司完成多笔长年期、低利息的经营性贷 合共人民币58亿元 平均成本为3.1% [2] 行业及市场环境 - 受益于房地产政策调整 公司重点布局的广深及长三角区域楼市成交数据向好 [2] - 预计四季度及明年内地楼市将止跌企稳 [2]

投资评级 - 报告对新世界发展的投资评级为“买入”，目标价为11.44港元，潜在涨幅为74.5% [1][3][7] 核心观点 - 新管理层有望提高运营效率 新任首席执行官黄少媚女士拥有丰富的中国内地业务经验 预计将提升公司在中国内地和香港的运营效率 [1] - 公司已完成向周大福企业出售NEW WORLD SPORTS DEVELOPMENT LIMITED的所有股权 对价为4.167亿港元 此举有助于回收投资成本并减轻财务负担 [2] - 销售进展理想 香港柏蔚森项目2025财年销售额已达34亿港元 加上其他销售 香港已完成的应占销售额约为37亿港元 占2025财年指引的62% 中国内地合约销售额为48亿元人民币 预计2024年底前将达到70亿元人民币 占全年销售指引的64% [2] - 随着新管理层上任、销售按计划进展、资本支出降低及利率下调 未来12个月内该股有望获重新估值 [3] 财务数据 - 2023年收入为54,566百万港元 同比下降20.0% 2024年收入预计为35,782百万港元 同比下降34.4% 2025E收入预计为42,999百万港元 同比增长20.2% [4] - 2023年核心利润为2,620百万港元 同比下降24.2% 2024年核心利润预计为1,377百万港元 同比下降47.5% 2025E核心利润预计为1,648百万港元 同比增长19.8% [4] - 2023年核心每股盈利为1.04港元 2024年预计为0.55港元 2025E预计为0.65港元 [4] - 2023年市盈率为6.3倍 2024年预计为12.0倍 2025E预计为10.0倍 [4] - 2023年每股账面净值为79.26港元 2024年预计为71.46港元 2025E预计为72.15港元 [4] - 2023年市账率为0.08倍 2024年预计为0.09倍 2025E预计为0.09倍 [4] - 2023年股息率为35.8% 2024年预计为3.0% 2025E预计为4.0% [4] 行业覆盖 - 交银国际房地产行业覆盖公司包括新世界发展、新鸿基地产、领展房托、恒基地产、华润置地、越秀地产、雅居乐集团、中海物业、碧桂园服务、雅生活服务、越秀服务、时代邻里等 [8]

投资评级 - 报告维持新世界发展（00017 HK）的"买入"评级 [2] 核心观点 - 新世界发展管理团队换届 黄少媚女士获任行政总裁 继续负责集团在香港与内地的业务 同时委任何智恒先生和刘富强先生为执行董事 [6] - 预计2025-2027财年归母净利润为3 7 6 0和8 6亿港元 对应EPS为0 15 0 24 0 34港元 当前股价对应PE为44 7 27 9 19 3倍 [6] - 新任行政总裁黄少媚女士拥有超过20年房地产经验 曾担任国际顾问公司高级职位 港资上市公司董事总经理等职务 具有丰富的房地产开发及管理经验 [6] - 公司同步公布董事会成员新任命 委任何智恒先生和刘富强先生为执行董事 二位均有相关领域丰富管理经验 [6] - 公司的香港和内地业务将分别成立一个运营委员会 由两地极具经验的专业型人才组成 开展业务运营及将管理方向制定为可执行的计划 [6] 财务表现 - 2023 2024财年 公司实现营业收入358 26亿港元 其中主营业务收入357 82亿港元 同比减少62% [6] - 公司实现持续经营业务核心经营溢利68 98亿港元 同比下降18% [6] - 由于非现金减值同拨备及处置NWS非现金亏损 公司实现持续经营归母净利润-118 07亿港元 [6] - 预计2025-2027财年营业收入分别为31 812 28 986和28 598百万元 同比变化-11 1% -8 9%和-1 3% [6] - 预计2025-2027财年净利润分别为372 597和864百万元 同比变化-102 2% 60 4%和44 8% [6] - 预计2025-2027财年毛利率分别为31 8% 36 3%和41 9% [6] - 预计2025-2027财年净利率分别为4 3% 7 4%和10 4% [6] - 预计2025-2027财年ROE分别为0 2% 0 3%和0 4% [6] - 预计2025-2027财年EPS分别为0 15 0 24和0 34港元 [6] - 预计2025-2027财年PE分别为44 7 27 9和19 3倍 [6] 估值指标 - 当前股价为6 610港元 一年最高最低为12 180 6 200港元 [2] - 总市值为166 35亿港元 流通市值为166 35亿港元 [2] - 总股本为25 17亿股 流通港股为25 17亿股 [2] - 近3个月换手率为41 26% [2]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024财年公司来自持续经营业务收入为357.822亿港元，较2023财年的545.662亿港元下降34%[11] - 2024财年公司核心经营溢利为68.978亿港元，较2023财年的83.956亿港元下降18%[11] - 2024年6月30日公司总资产为4451.576亿港元，较2023年6月30日的6090.14亿港元下降[11] - 2024年6月30日公司现金及银行存款为279.901亿港元，较2023年6月30日的545.179亿港元下降[11] - 2024年6月30日公司可动用的银行贷款为182.8亿港元，较2023年6月30日的394.467亿港元下降[11] - 2024年6月30日公司综合债务净额为1236.571亿港元，净负债比率为55.0%；2023年6月30日综合债务净额为1307.559亿港元，净负债比率为47.7%[11] - 2024财年公司完成出售约77亿港元非核心资产[48] - 2024年6月30日可动用资金合共462.701亿港元，其中现金及存款约279.901亿港元，可动用贷款约182.8亿港元[49] - 回顾年内经常性行政及其他营运费用减少约17%[49] 香港物业发展业务数据关键指标变化 - 2024财年公司香港物业发展收入为24.12亿港元，中国内地物业发展收入为137.13亿港元[12] - 2024年公司于香港的物业发展收入为24.12亿港元，分部业绩为4.99亿港元[16] - 2024年公司于香港的应占物业合同销售约为15.09亿港元[17] - 2024年6月30日，公司在香港的待售住宅单位合共2039个，其中由销售团队主理的项目住宅单位占545个[17] - 2024年6月30日，公司香港未入账之应占物业合约销售收入中，111.94亿港元将在2025及2026财政年度入账[17] - 2024年6月30日，公司位于长沙湾荔枝角道888号的甲级写字楼项目累计售出约85%应占总楼面面积[17] - 2023年7月至2024年6月，香港一手住宅楼宇买卖合约数量及价值分别按年上升17%及16%[16] - 2024年6月30日公司在香港持有应占总楼面面积约774万平方呎土地储备可即时发展，物业发展应占约395万平方呎[22] - 公司于新界持有约1,584万平方呎待更改用途应占农地面积，约90%位于“北部都会区”[22] - 香港主要物业发展项目有33个，如半山卫城道8号（物业发展部份）、中环摆花街9 - 19号等[51] - 香港物业项目中部分有对应数字，如中环新世界大厦对应20，香港君悦酒店对应24等[51] - 香港物业项目涵盖香港岛、九龙、新界、大屿山等不同区域[51] 香港物业投资业务数据关键指标变化 - 2024财年公司香港投资物业收入为33.56亿港元，分部业绩为25.36亿港元；中国内地物业投资收入为18.41亿港元，分部业绩为9.55亿港元[12] - 2024年公司香港物业投资收入为33.56亿港元，分部业绩为25.36亿港元[18] - 2024年K11 MUSEA销售额及总客流量分别按年上升17%及20%[19] - 2024年K11 MUSEA整体出租率达97%[19] - K11 Art Mall销售额及人流分别按年上升16%及10%，整体出租率维持99%[20] - 长沙湾甲级写字楼项目“83琼林街”总楼面面积达119.1万平方呎，约四成楼面获预租及租用，涉约40万方呎[20] - 香港主要物业投资及其他物业项目有19个，如中环万年大厦、中环新世界大厦等[51] 中国内地物业发展业务数据关键指标变化 - 2024财年公司中国内地物业发展收入为13,713百万港元，分部业绩为5,258百万港元[27] - 公司中国内地整体物业合同销售额为人民币124.8亿元，合同销售面积约31.3万平方米，平均住宅价格超每平方米人民币44,000元[28] - 合同销售金额中南部及东部地区贡献约85%[28] - 2024财年中国内地物业发展项目竣工总面积（包括车库）为112.3313万平方米，其中住宅65.993万平方米、商业9.5802万平方米、写字楼8.2667万平方米、酒店1.8375万平方米[31] - 2024年6月30日公司中国内地未入账物业合同销售总收入约为人民币163亿元将在2025及2026财年入账[30] - 回顾年内公司出售中国内地商业和车库产生收入约为人民币676百万元[30] - 2025财年中国内地物业发展预计竣工总面积（包括车库）为36.9878万平方米，其中商业21.3317万平方米、写字楼10.7139万平方米[34] - 中国内地主要物业发展项目众多，包括广州逸彩庭园余下各期、广州汉溪综合发展项目等[53] - 中国内地物业项目列举中出现编号1 - 19等标识不同项目[53] - 广州的物业发展项目有广州逸彩庭园余下各期、广州汉溪综合发展项目等多个[53] - 深圳太子湾项目有DY04 - 01、DY04 - 02、DY04 - 04等[53] - 益阳新世界梓山湖畔项目包含一期F区、G区，二期A区、B区等多个分区[53] - 沈阳新世界中心项目有SA3、SA1、SA2、O1、O2等不同标识[53] 中国内地物业投资业务数据关键指标变化 - 2024财年公司香港投资物业收入为33.56亿港元，分部业绩为25.36亿港元；中国内地物业投资收入为18.41亿港元，分部业绩为9.55亿港元[12] - 广州K11 Art Mall疫情开放后客流上升近四成，销售额两位数增长，美妆业态按年增长近两成，黑金卡会员消费占美妆业态销售额50%以上，消费金额按年增逾5成[35] - 沈阳K11 Select出租率达86%，期间14家品牌创东北或同城业绩第一[35] - 武汉光谷K11 Select全年销售额按年增长近一成，全年客流量两位数增长，出租率进一步增长至94%，武汉K11店铺出租率年末达86%[35] - 上海K11整体出租率年末达94%[35] - 天津K11 Select销售与客流分别大涨22%和41%[36] - 宁波THE PARK by K11 Select购物艺术中心2024年9月28日开业，商业总体量达14.2万平方米[36] - 截至2024年6月30日，云门NEW PARK整体出租率保持90%以上，汇聚超170个品牌，日均客流近10万[37] - 截至2024年6月30日，广粤天地出租率为99%[38] - 截至2024年6月30日，公司于中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约372.1万平方米可作即时发展，其中约198.8万平方米为住宅用途，约58%位于大湾区及长三角地区[39] - 公司在中国内地投资发展7个城市更新项目，全部分布于广州和深圳，总楼面面积达162.2万平方米[40] 酒店业务数据关键指标变化 - 2024财年，香港过夜旅客总数达2100万人次，重回2019财年的约70%，是2023财年的三倍[41] - 2024财年，公司位于香港的酒店的营运毛利（扣除管理费用后）按年大幅增长60%[41] - 2024财年，公司在中国内地的酒店营运毛利（扣除管理人费用后）按年增长76%[41] - 回顾年内，公司在东南亚的酒店的营运毛利（扣除管理人费用后）按年增长25%[42] - 于2024年6月30日，公司在香港、中国内地及东南亚地区合共拥有17间酒店物业，提供约6560间客房[43] 公司管理层变动 - 鄭家純博士1972年10月出任公司董事，1973年出任執行董事，1989年任董事總經理，2012年3月起出任主席[55] - 杜惠愷先生2013年7月出任公司副主席兼非執行董事，2024年3月18日停任鄭家純博士替任董事[56] - 鄭志剛博士2007年3月出任公司執行董事，2024年9月調任為非執行董事及非執行副主席，2024年9月26日辭任新世界百貨中國有限公司主席兼非執行董事等職[57] - 馬紹祥先生2022年7月出任公司執行董事，2024年1月出任首席營運總監，2024年9月起出任行政總裁，2024年1月1日辭任新創建集團有限公司執行董事兼行政總裁[60] - 郑家成1994年10月出任公司董事，为景福集团有限公司独立非执行董事[62] - 李联伟2004年8月出任公司独立非执行董事，担任审核委员会及薪酬委员会主席[63] - 郑志恒2010年6月出任公司执行董事，2022年12月改任非执行董事[64] - 郑志雯2012年3月出任公司执行董事，监管集团酒店业务部[64] - 薛南海2018年6月出任公司执行董事，负责集团香港物业发展项目管理[65] - 叶毓强2018年6月出任公司独立非执行董事，曾在金融机构任职33年[66] - 黄少媚女士2020年5月出任公司执行董事，2020年2月擢升为新世界中国地产有限公司董事兼行政总裁[67] - 赵慧娴女士2020年5月出任公司执行董事，2004年加入集团，现为公司人力资源高级总监[67] - 陈赞臣先生2021年9月出任公司独立非执行董事，拥有超28年投资银行及投资经验[68] - 郑志明先生2022年12月出任公司非执行董事，曾任海通国际证券集团有限公司非执行董事至2024年3月，曾任惠记集团有限公司非执行董事至2024年6月[69] - 罗范椒芬女士2022年12月出任公司独立非执行董事，曾任中电控股有限公司独立非执行董事至2023年5月[70] - 罗咏诗女士2022年12月出任公司独立非执行董事，曾任汇财金融投资控股有限公司独立非执行董事至2023年7月[71] - 黄仰芳女士2022年12月出任公司独立非执行董事，为光大证券国际有限公司“尊尚资本管理”高级董事[73] 公司管理层荣誉 - 鄭家純博士分別於2001年及2017年獲香港特別行政區政府頒授金紫荊星章及大紫荊勳章[55] - 杜先生獲香港特別行政區政府頒授銅紫荊星章，2019年獲法國政府榮升頒授「榮譽軍團軍官勳章」[56] - 鄭志剛博士自2016年起為香港特別行政區政府委任的太平紳士，2022年獲頒授銀紫荊星章，2017年獲法國政府頒授法國藝術與文學軍官勳章，2022年獲授法國國家功績榮譽勳章[59] - 馬先生於2014年獲委任為太平紳士，2017年獲香港特別行政區政府頒授金紫荊星章[61] - 罗咏诗女士分别于2017年及2020年获香港特区政府委任为太平绅士及颁授铜紫荆星章[72] - 黄仰芳女士为2016年十大杰出青年选举得奖者，名列2021年Kindness & Leadership, 50 Leading Lights Asia Pacific [73] 公司可持续发展愿景与目标 - 公司新2030+可持续发展愿景（SV2030+）基于之前的新世界2030可持续发展愿景（SV2030），已推行一半时间[74] - 截至2030财年，所有新建和既有投资项目需符合负责任投资原则，所有相关投资及营运项目要制定气候适应措施及韧性规划，公司要获认可为首选雇主，所有社区计划需符合社会影响力投资框架[74][76][77] - 截至2050财年，公司所有资产及营运要实现范畴一、二及三净零排放[76] - 截至2030财年，所有相关投资及运营项目制定气候适应措施及韧性规划，为风险价值提供保障[109][111] - 截至2050财年，所有资产及运营实现范畴一、二及三净零排放[109][111] - 截至2030财年，范畴一及二的绝对排放减少46.2%（以2019财年为基准年）[111] - 截至2030财年，范畴三的资本商品及下游出租资产的排放强度各自减少22.0%及29.8%（以2019财年为基准年）[111] - 截至2026财年，将能源、水资源和废物效益的规划结合在所有新建及既有投资项目中[111] - 截至2026财年，相关投资及运营项目达到30%总回收率（避免堆填废物）[111] - 截至2030财年，公司承诺与2019财年相比，范畴一和二的绝对温室气体排放量减少46.2%[175] - 截至2030财年，公司承诺与2019财年相比，范畴三中资本商品类别的温室气体排放量每平方米建筑面积减少22.0%[175] - 截至2030财年，公司承诺与2019财年相比，范畴三中下游出租资产类别的温室气体排放量每平方米总楼面面减少29.8%[175] - 截至2050财年，公司承诺所有资产及运营的范畴一、二及三排放实现长期净零排放[175] - 截至2030财政年度，公司计划将能源、水资源和废物效益的规划纳入所有投资项目和营运资产[181] - 截至2030财政年度，公司希望在相关投资及营运中实现30%的总回收率（避免堆填废物）[184] 公司可持续发展评估与规划 - 公司每两至三年进行一次全面的可持续发展重要性评估，每年进行一次管理检讨[96]

报告评级 - 报告给予新世界发展(17 HK)买入评级 [3] 报告核心观点 - 新世界2024财年收入同比降34%至358亿港元,来自持续经营业务之核心盈利同比降18%至69.0亿港元 [2] - 受香港可交付项目数量下降影响,新世界2024财年录得亏损共196.8亿港元,但扣除所有一次性会计、非现金亏损以及相关税费后,核心利润下跌约48%至13.8亿港元 [2] - 租金收入录得增长,K11/整体租金收入分别同比增长11.9%/9.3%,K11 MUSEA/K11 Art Mall出租率维持于97/99%高位 [2] - 随着香港11 Skies、香港启德体育园以及深圳太子湾K11 ECOST均于2024/25年落成,预计租金收入将在2024至2027财年实现约23%的年复合增长率 [2] - 虽然出售新创建股份的亏损为预期之内,但公司计划加大去杠杆力度,预算于2025财年处置130亿港元非核心资产,加上进一步降息的预期,有助新世界节省利息、修复利润并对股价及未来香港房地产市场有一定支撑 [2] 财务数据总结 - 2024财年收入同比下降34.4%至35,782百万港元 [6] - 2024财年核心利润同比下降47.5%至1,377百万港元 [6] - 2024财年每股核心盈利为0.55港元,同比下降47.5% [6] - 2024财年每股股息为0.2港元,同比下降73.7% [6] - 2024年6月30日,公司净负债为123,657百万港元,净负债率为55.0% [6]

报告评级 - 报告给予新世界发展(17 HK)买入评级 [3] 报告核心观点 - 新世界2024财年收入同比降34%至358亿港元,来自持续经营业务之核心盈利同比降18%至69.0亿港元 [2] - 受香港可交付项目数量下降影响,新世界2024财年核心利润同比降47.5%至13.77亿港元 [2] - 租金收入录得增长,K11/整体租金收入分别同比增长11.9%/9.3%,K11 MUSEA/K11 Art Mall出租率维持于97/99%高位 [2] - 公司计划加大去杠杆力度,预算于2025财年处置130亿港元非核心资产,加上进一步降息的预期,有助新世界节省利息、修复利润并对股价及未来香港房地产市场有一定支撑 [2] 分类总结 收入与盈利 - 2024财年收入同比降34%至358亿港元 [2] - 2024财年来自持续经营业务之核心盈利同比降18%至69.0亿港元 [2] - 2024财年核心利润同比降47.5%至13.77亿港元 [2] 租金收入 - K11/整体租金收入分别同比增长11.9%/9.3% [2] - K11 MUSEA/K11 Art Mall出租率维持于97/99%高位 [2] 去杠杆与降息 - 公司计划加大去杠杆力度,预算于2025财年处置130亿港元非核心资产 [2] - 进一步降息的预期有助新世界节省利息、修复利润并对股价及未来香港房地产市场有一定支撑 [2]

报告公司投资评级 新世界地产维持"弱于大市"评级。[13] 报告的核心观点 1. 盈利前景黯淡但财务状况趋于稳定。公司2024财年业绩出现巨额亏损,主要是由于开发物业减值损失和投资物业重估损失。公司正通过出售资产和减少资本支出去杠杆。[2] 2. 管理层不确定性中长期仍然存在。公司行政总裁发生变动,可能会阻碍公司的运营。[2] 3. 潜在的重组与市场复苏机会。公司可能将启德体育园出售给控股公司,这可能是一种注资方式。同时,整体市场和房地产行业有望复苏,公司将成为受益者。但管理层不确定性可能会阻碍中长期的重估。[2] 根据相关目录分别进行总结 预测和估值 1. 2024财年公司出现巨额亏损,主要是由于开发物业减值损失和投资物业重估损失。[2] 2. 公司2025-2026财年的盈利预期下调20-34%,主要是由于净资产价值下降。[2] 3. 公司暂停派息,每股股息从2.4港元下降至0.2港元。[2] 交易数据 1. 公司股价在52周内的高低为6.20-15.96港元。[4] 2. 公司市值为26.42亿美元,自由流通股份占41%。[4] 股价相对于恒生指数 1. 公司股价在过去12个月内下跌37%,相对于恒生指数下跌50%。[6] 财务概要 1. 公司2024财年收入下降34.4%,净亏损从4.19亿港元激增至118亿港元。[7] 2. 公司2024财年核心亏损从14亿港元扩大至46亿港元。[7] 3. 公司2024财年净财务成本激增32.4%至43亿港元,总利息负担超过100亿港元。[7] 4. 公司2024财年净负债率从49.6%上升至57.2%。[7] 目标价格变动 1. 公司资产净值从35港元下调至29港元,下降17%。[8] 2. 目标价从8.75港元下调至7.25港元,下降17%。[10] 盈利预测变动 1. 公司2025-2026财年的收入预期基本持平,但核心盈利预期下调20-34%。[11]

投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 收入规模有所收缩，净利润短期承压 - 2023/2024财年,公司实现营业收入358.26亿港元,同比减少34%,收入减少主要系香港物业开发入账减少 [4] - 公司实现持续经营归母净利润-118.07亿港元,受非现金减值同拨备及处置NWS非现金亏损影响 [4] 投资物业表现稳健，运营效率显著提升 - 投资物业收入51.97亿元,同比增长4.03%,香港K11 MUSEA及K11 Art Mall销售额和客流量均有所上升,出租率维持高位 [4] - 中国内地投资物业收入18.41亿港元,投资物业组合表现稳健,整体出租率高 [4] 物业销售集中大湾区长三角，资本支出费用明显降低 - 物业开发收入161.25亿港元,同比下降40.95%,中国内地物业开发收入137.13亿港元,同比增长29.94% [4] - 公司在中国内地物业合同销售额为124.8亿元,大湾区及长三角地区贡献超过85% [4] - 公司严格控制成本,持续经营业务的资本支出和行政及其他运营费用分别减少23%、17% [4] 财务预测 - 预计2025-2027年归母净利润为3.7、6.0和8.6亿港元,对应EPS为0.15、0.24、0.34港元 [4][5] - 当前股价对应2025-2027年PE为63.2、39.4、27.2倍 [4][5]

财务表现 - 来自持續經營業務的核心經營溢利為6,898百萬港元，按年下降18%[2] - 來自持續經營業務的股東應佔虧損為11,807百萬港元[2] - 本集團來自持續經營業務的收入為35,782百萬港元，按年下跌34%[2] - 本集團嚴格控制成本，持續經營業務的資本支出和行政及其他營運費用分別按年減少約23%和17%[2] - 可動用資金合共約463億港元，包括現金及銀行結餘約280億港元及可動用的銀行貸款約183億港元[2] 物業發展及投資 - 香港物業發展收入為2,412百萬港元[2] - 中國內地物業發展收入為13,713百萬港元[2] - 香港投資物業收入為3,356百萬港元及分部業績為2,536百萬港元[5] - 中國內地物業投資收入為1,841百萬港元，分部業績為955百萬港元[2] - 中國內地整體物業合同銷售額為人民幣124.8億元[2] - 本集團在香港持有應佔總樓面面積約774萬平方呎之土地儲備可作即時發展[8] - 本集團於新界持有合共約1,584萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積[9] - 本集團中國內地物業合同銷售額為人民幣124.8億元，合同銷售面積約31.3萬平方米[10][11] - 本集團中國內地未入賬之物業合同銷售總收入約為人民幣163億元將於2025及2026財政年度入賬[12] - 本集團共出售位於中國內地的商業和車庫產生收入約為人民幣676百萬元[12] - 本集團的中國內地項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積為約103.8萬平方米[12] - 預期2025財政年度項目竣工量(不包括車庫)的總樓面面積將達到約66.8萬平方米[12] - 2024财政年度中国内地项目竣工总计856,774平方米，包括住宅659,930平方米、商业95,802平方米、写字楼82,667平方米、酒店18,375平方米[13] - 2024财政年度中国内地物业投资及其他项目竣工总计181,381平方米，包括商业81,379平方米、写字楼100,002平方米[14] - 2025财政年度中国内地项目预计竣工总计347,082平方米，包括住宅341,487平方米、商业5,595平方米[15] - 2025财政年度中国内地物业投资及其他项目预計竣工總計320,456平方米，包括商業213,317平方米、寫字樓107,139平方米[16] - 本集團將繼續秉承「聚焦深耕大灣區一線城市及長三角重點區域」的戰略佈局，發展多元業態，進一步拓展經常性租金收入[19] - 本集團於中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約372.1萬平方米，其中約58%位於大灣區及長三角地區[20][21] - 本集團在中國內地投資發展7個城市更新項目，全部位於核心城市廣州和深圳[22] 酒店及旅遊業務 - 香港過夜旅客總數達2,100萬人次，重回2019財年的約70%[23] - 本集團在中國內地的酒店營運毛利按年增長76%[23] - 東南亞地區酒店的營運毛利按年增長25％[23] - 香港將於2024年舉辦逾100場會議及展覽及其他活動，有利香港酒店及旅遊業穩步復甦[23] 其他業務 - 會員積分計劃推廣活動及獎賞優惠帶動商場客流量及銷售額上升[6] - 位於長沙灣的甲級寫字樓項目「83 瓊林街」已有約四成寫字樓樓面獲預租及租用[6] - 「北部都會區」將成為香港未來發展的新引擎,為香港注入新經濟動力[7] - 廣匯新世界綜合體項目重構廣州東部中心的社交場域，體現了本集團超強的兌現力與品牌實力[19] - 雲門 NEW PARK 開創了 MALL+PARK 的沉浸公園式的商業空間模式，日均客流近 10 萬[19] - 廣粵天地出租率為 99%，保有難以複製的獨特性和源源不絕的生命力[19] - K11 MUSEA將繼續利用與星光大道及維港碼頭的協同效應，匯聚藝術、人文及創新於一身[24] - 位於長沙灣的寫字樓物業具備完善的基建設施，能夠連結到大灣區的各主要商業區[25] - 11 SKIES總樓面面積達380萬方呎，其中3幢甲級辦公大樓K11 ATELIER 11 SKIES早前已啟用[26] - K11 ECOAST是K11在中國內地的首個旗艦項目，致力打造最美最有影響力的海濱文化藝術區[27] - K11的足跡將遍佈大中華地區的12個重點城市，合共34個項目，總樓面面積達273萬平方米[27] 財務狀況 - 本集團於2024年6月30日的債務淨額為123,657.1百萬港元，較2023年6月30日的130,755.9百萬港元有所下降[33] - 本集團於2024年6月30日的現金及銀行存款為27,990.1百萬港元，較2023年6月30日的54,517.9百萬港元有所減少[33] - 本集團於2024年6月30日的債務淨額與權益比率為55.0%，較2023年6月30日的經重列比率及原比率分別增加7.3及6.3個百分點[33] - 本集團於2024年6月30日的長期銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應付票據為141,132.1百