项目动工仪式 - 华润置地与新世界发展于11月18日举行香港北部都会区元朗南住宅项目动工仪式 [1] - 仪式由华润置地副总裁、香港公司董事长常颖与新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚共同主持 [1] 项目背景与合作历程 - 自2022年起，华润置地即积极研究参与北部都会区建设，并与新世界发展等4家香港大型发展商签署战略合作协议 [3] - 双方于2023年12月签署合作协议，共同开发元朗南项目 [3] - 2024年11月，公司签订企业参与北都发展的《一般意向书》，并深入开展片区统筹及TOD可行性研究 [3] - 2025年4月，公司就北都三个"片区开发"试点和"双信封制"提出意见建议 [3] 项目具体细节 - 元朗南项目总楼面面积约72万平方呎，将分阶段发展 [3] - 首幅用地已完成补地价手续，可建楼面面积近28万平方呎，预计2027财年推售，可提供约700个住宅单位 [3] - 两幅用地合共将提供约1800个住宅单位 [3] - 项目位处北部都会区规划中的"高端专业服务和物流枢纽"区域，生活配套完善 [3] 战略意义与未来规划 - 项目动工标志着公司支持参与北都建设从规划研究推进至实质开发阶段 [4] - 未来公司将继续全力支持北部都会区发展，发挥其在片区统筹开发与城市综合运营方面的专业优势 [4] - 公司旨在助力北部都会区打造"创科新城"和"宜居、宜业、宜游"的国际都会 [4]

住宅租金表现 - 2025年10月重点50城住宅租金单价降至29.78元/平方米/月，环比跌幅从9月的3.06%扩大至4.39%，同比跌幅从5.48%加深至8.91% [1][4] - 50城租金环比变动区间为-17.21%至2.3%，其中86%城市租金环比下滑，90%城市租金同比下跌，跌幅区间为-29.38%至-0.53% [4] - 短期四季度传统租赁淡季需求端难有实质性提振，租金将维持调整态势，中长期核心城市优质房源抗跌性凸显，上海、深圳核心地段资产具中长期配置价值 [1][4] 政策与规范 - 上海市政府印发新时代城市建设者管理者之家项目规定，自2025年11月1日施行，构建遴选-认定-改造-运营-复核七环节全周期管理体系 [2] - 源头遴选要求各区按供需适配、职住平衡原则，优先在交通便利、配套成熟区域储备项目，中心城区以4人间为主且单床位月租金低至800元 [2] 租赁企业运营 - 头部企业规模增长趋势未改，行业竞争进入多维能力比拼阶段，相寓管理房源规模达约33万套，较年初增加约2.7万套，但GTV下滑反映交易单价或成交套数承压 [8][10] - 泊寓第三季度新拓展房源7608间，新开业10089间，截至9月底运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，13.3万间纳入保障性租赁住房，出租率达94.3%，1-9月营业收入同比增长4.4%至27.4亿元 [8] - 龙湖冠寓全国累计开业超300家门店，纳保房源超7万间，企业扩张策略趋向轻资产输出、国企合作、企业定制等多元化方式 [8][9][10] 新增项目开业 - 2025年10-11月样本企业录得18个租住项目新开业，延续国企扛旗、多元补位主体分工，合肥承寓、郑州城发美寓等国企背景企业项目普遍纳入保租房或人才公寓体系 [11][12][13] - 新增项目产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，保障性租赁住房已确立绝对主导地位，成为企业扩张核心产品 [13] 租赁住房REITs表现 - 2025年第三季度8只住房租赁REITs合计实现收入1.95亿元，环比增长8.33%，合计净利润约5662.98万元，环比增长5.64%，年化现金流分派率介于2.31%-3.96% [15][16] - 底层资产出租率均维持在92%以上高位，整体平均出租率达95.97%，中金厦门安居REIT出租率99.25%，红土深圳安居REIT出租率97.96%，华夏北京保障房REIT租金单价46.17元/平方米/月 [17][18] - 二级市场表现分化，2025年11月18日8只REITs中5只下跌、3只上涨，波动幅度控制在1%以内，体现较强抗波动能力 [19][20] 资本市场动态 - 住房租赁资本市场持续活跃，华夏基金华润有巢REIT扩募申请获批，成为市场第二单获批扩募项目，上海新黄浦实业集团保租房ABS项目拟发行规模11.94亿元 [21][22] - 地方国资主导租赁主体通过债券、ABS、REITs、CMBS等多元工具融资，如杭州安居集团20亿元公司债获通过，广州安居集团发行全国首单数字人民币托管CMBS [21][22]

决议案投票结果 - 2025年11月20日股东周年大会提呈决议案均获通过[3] - 审核财务报表赞成票926,183,316（99.95%）[3] - 重选郑家纯博士为董事赞成票896,110,610（96.70%）[3] - 重新委聘核数师赞成票861,295,107（92.94%）[4] - 回购股份授权赞成票925,891,020（99.91%）[4] - 发行股份授权赞成票844,899,529（91.18%）[4] - 授予购股权授权赞成票810,464,142（87.46%）[4] - 厘定董事酬金赞成票925,360,422（99.86%）[4] 公司股份及董事会 - 股东周年大会当日已发行股份总数2,516,633,171股[5] - 董事会有七位执行董事、四位非执行董事及六位独董[7]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]

债务置换计划核心内容 - 子公司提出的证券交换要约获得初步提前投标结果，预计削减债务总额超过10亿美元 [1] - 置换计划涉及现有的永续证券和中期票据 [2] 债务削减具体细节 - 提前交割后，未偿还永续证券本金金额实现约10.2亿美元的净减少 [2] - 提前交割后，未偿还优先票据本金金额实现约2990万美元的净减少 [2] 重要时间节点 - 提前付款日期定于2025年11月20日 [3] - 新增第二次提前投标日期为11月25日，第二次提前付款日期为12月1日 [3] 新证券发行安排 - 新永续证券发行额度上限从16亿美元调高至17.9亿美元 [4] - 永续证券与票据合并发行上限仍维持19亿美元 [4] 计划实施目标 - 降低公司负债比率，优化债务期限结构 [5] - 提高资产负债表的灵活性和流动性 [5]

市场成交表现 - 10月份一手成交突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年最长纪录 [1] - 10月份录得至少64宗成交金额逾5000万元的大额交易，创一年新高，涉及总金额逾68亿元 [1] - 截至10月27日，新房市场累计成交量达15900宗，已超越去年全年15839宗的水平 [3] - 新世界发展旗下物业今年截至10月31日已售出逾1800伙，套现约270亿港元，套现金额近五年新高 [3] - 会德丰地产旗下SPRING GARDEN项目首轮发售60伙，不足两小时售罄，套现超5.6亿港元 [2] - 恒基地产旗下WOODIS项目首轮75套房源悉数售出，套现约7.58亿元 [2] 买家结构与需求 - 今年前三季度，普通话拼音买家入市宗数达9900宗，总值941亿元，全年有望突破1.2万宗创历史新高 [3] - 内地专才家庭成为重要买家群体，普遍购入单位作自住，心仪铁路沿线物业 [3] - 广州专业团队每月可促成10余套客户赴港买房，深圳中原前10个月促成43宗 [3] - 来自韩国、新加坡等地客户开始入场，外籍客户重现市场 [11] - 许多租客直接转为买家，出现"租转买"现象 [8] - 刚性需求客户积极入市，上半年400万港元或以下物业买卖登记同比增长超7成，401万至600万港元组别同比大涨90% [7] 价格与租金走势 - 9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，已连升4个月 [4] - 新鸿基地产启德天玺·天项目近期成交价比去年9月份最少高了30% [4] - 至今年9月份，香港私人住宅租金指数已连涨10个月，为2019年8月后近6年新高，创历史次高水平 [9] - 143个租金指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的租金回报率高于按息，近8成屋苑"供平过租" [10] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [10] - 小户型回报表现最佳，1500万港元以下、小面积房源回报率在4%左右 [10] 政策与利率影响 - 2024年2月底"撤辣"后，当地人买房印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地人印花税明显下降 [5] - 2024年3月份一手成交录逾4100宗，按月升14.6倍；成交金额录逾420亿元，按月增加近11倍 [5] - 2024年10月《施政报告》将住宅物业按揭成数上限一律调整至七成，当月一手新房成交量逼近3000宗 [6] - 2025年2月财政预算案将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [7] - 2025年5-7月间，1个月HIBOR骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右 [7] 行业前景与机构观点 - 摩根士丹利、花旗等国际大行认为香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [1] - 摩根士丹利表示香港住房价格从高峰下跌30%后，可能正迎来一个或将持续四到五年的上升周期 [11] - 摩根大通预计到2026年底楼价将再反弹约5%，自2025年3月以来住宅价格已反弹超过4% [11] - 股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持市场持续复苏 [11]

证券与票据金额 - 现有永续证券未偿还本金金额分别为7亿、13亿、5亿、10亿、12亿美元[2] - 现有中期票据未偿还本金金额分别为2亿、4亿、9.5亿、6亿、2亿美元[3] - 2027年1月到期的有担保票据未偿还本金金额为6亿美元[4] - 7亿美元4.80%有担保优先永续资本证券提前投标日本金总额为5.20849亿美元，递延应付金额为1250.0376万美元[8] - 13亿美元6.25%有担保优先永续资本证券提前投标日本金总额为6.49218亿美元，递延应付金额为2028.80625万美元[8] - 5亿美元6.15%有担保优先永续资本证券提前投标日本金总额为1277万美元，递延应付金额为39.26775万美元[8] - 10亿美元5.25%有担保优先永续资本证券提前投标日本金总额为2.48725亿美元，递延应付金额为652.903125万美元[8] - 12亿美元4.125%有担保优先永续资本证券提前投标日本金总额为6.59064亿美元，递延应付金额为1359.649032万美元[8] - 2027年1月到期的4.75%有担保票据未偿还本金金额为4.58366亿美元，提前获承约金额为150万美元[12] - 2027年6月到期的5.875%有担保票据未偿还本金金额为1.72亿美元，提前获承约金额为660万美元[12] - 2028年2月到期的8.625%有担保票据未偿还本金金额为4亿美元，提前获承约金额为746.2万美元[12] 发行计划 - 公司预计发行本金总额为10.7196617亿美元的新永续证券，交换提前获承约永续证券[11] - 公司拟发行的新永续证券及新票据本金总额不超19亿美元，最多17.9亿美元为新永续证券[14] - 公司预计发行本金总额为1.07332285亿美元的新票据，交换提前获承约现有票据[16] 时间安排 - 交换要约于2025年11月3日开始[20] - 提前投标日期为2025年11月17日纽约时间下午5:00 [5][20] - 撤回截止日期为2025年11月17日纽约时间下午5:00 [5][20] - 提前承约日期为2025年11月18日[20] - 第一次提前付款日期预期为2025年11月20日[11][16][20] - 新增第二次提前投标日期为2025年11月25日纽约时间下午5:00 [17][20] - 新增第二次提前付款日期为2025年12月1日[17][22] - 到期日为2025年12月2日纽约时间晚上11:59 [18][22] - 第二次提前承約日期預計為2025年11月26日[22] - 最終付款日期預計於到期日後三個美國工作日內[23] 其他要点 - 最高PerpCo上限由16亿美元增加至17.9亿美元[14] - 现有票据基础交换对价金额增加至等同于提前现有票据交换对价[18] - 交换要约的经修订指示性时间表取代2025年11月3日交换要约备忘录中的时间表[18] - 现有融资工具持有人参与交换要约需投标最低总额200,000美元及超出部分的1,000美元整数倍数[23] - 交换要约时间表可能变更，日期及时间可能根据条款延长、重新开放或修订[23] - PerpCo保留终止、延长或修订现有永续证券交换要约的权利[25] - BondCo保留终止、延长或修改现有票据交换要约的权利[25] - 撤回截止日期后投标的现有永续证券及投标的现有票据一般不可撤销[26] - 公告日期为2025年11月18日[31] - 交易管理人包括中银国际亚洲有限公司和星展银行有限公司[29] - 公司董事会有七位执行董事，分别是郑家纯博士等[31] - 公司董事会有四位非执行董事，分别是杜惠恺先生等[31] - 公司董事会有六位独立非执行董事，分别是李联伟先生等[31]

证券与票据情况 - 现有永续证券有多笔，如7亿美元4.80%、13亿美元6.25%等[2] - 现有中期票据有多笔，如2亿美元5.875%（2027年6月到期）等[3] - 现有6.15%永续证券未偿还本金5亿美元，分派利率自2025年6月16日起重设[10,12] - 现有5.25%永续证券未偿还本金10亿美元，分派利率5.25%[10] - 现有4.125%永续证券未偿还本金12亿美元，分派利率4.125%[10] 提前投标与交割 - 提前投标日期为2025年11月17日纽约时间下午五时[4] - 提前交割后，未偿还永续证券和优先票据本金分别净减少约10.2亿和2990万美元[4] - 截至2025年11月17日欧洲中部时间下午五时，4.80%永续证券提前投标本金5.20849亿美元，递延应付1250.0376万美元[8] - 截至2025年11月17日欧洲中部时间下午五时，6.25%永续证券提前投标本金6.48718亿美元，递延应付2027.24375万美元[8] 结果公告与付款 - PerpCo拟于2025年11月18日左右公告永续证券最终提前投标结果及承约情况[9] - 提前付款日期预期为2025年11月20日[9] - BondCo拟于2025年11月18日左右公布现有票据交换要约最终提前投标结果及承约情况[13] 未偿还金额 - 现有2027年1月票据未偿还本金4.58366亿美元，提前投标150万美元[15] - 现有2027年6月票据未偿还本金1.72亿美元，提前投标660万美元[15] - 现有2028年2月票据未偿还本金4亿美元，提前投标746.2万美元[15] - 现有2029年7月票据未偿还本金7.17799亿美元，提前投标7254.9万美元[15] - 现有2030年5月票据未偿还本金4.42587亿美元，提前投标3981.9万美元[15] - 现有2031年1月票据未偿还本金7605万美元，提前投标926.5万美元[15] - 现有4.80%永续证券未偿还本金7亿美元，递延应付1680万美元[19] - 现有6.25%永续证券未偿还本金13亿美元，递延应付4062.5万美元[19] - 现有6.15%永续证券未偿还本金3.45314亿美元，递延应付1061.84055万美元[19] - 现有5.25%永续证券未偿还本金9.99亿美元，递延应付2622.375万美元[19] - 现有4.125%永续证券未偿还本金11.444亿美元，递延应付2360.8972万美元[19] 新证券与票据 - 就现有各永续证券每1000美元递延应付及本金，新永续证券本金500美元，现金20美元[19] - 满足条件下，最高总递延应付及现有永续证券本金致新永续证券本金不超16亿美元[19] - 发行的新永续证券及新票据本金总额不超19亿美元[19] - 现有2027年1月到期4.75%有担保票据每1000美元本金对应新票据本金910美元[23] - 现有2027年6月到期5.875%有担保票据每1000美元本金对应新票据本金900美元[23] - 现有2028年2月到期8.625%有担保票据每1000美元本金对应新票据本金900美元[23] - 现有2029年7月到期4.125%有担保票据每1000美元本金对应新票据本金775美元[23] - 现有2030年5月到期4.500%有担保票据每1000美元本金对应新票据本金765美元[25] - 现有2031年1月到期3.750%有担保票据每1000美元本金对应新票据本金715美元[25] 其他 - 应付现金对价调整至最接近的0.01美元，半分进位[22] - 合资格持有人接受交换现有票据可获应计利息，四舍五入至最接近的0.01美元[26] - 现有永续证券交换要约中，撤回截止后投标不可撤销；现有票据交换要约中，投标不可撤销[29] - 交换要约备忘录等文件副本可在交易网站获取，需资格确认和注册[30] - 资讯及交换代理联系电话（伦敦）+44 204 513 6933，（香港）+852 2319 4130，邮箱nwd@investor.sodali.com，交易网站https://projects.sodali.com/nwd[30] - 牵头交易管理人包括德意志银行香港分行和香港上海汇丰银行[31] - 交易管理人包括中银国际亚洲有限公司和星展银行有限公司[32] - 公告日期为2025年11月18日[34] - 公司董事会有七位执行董事[34] - 公司董事会有四位非执行董事[34] - 公司董事会有六位独立非执行董事[34]

债务融资举措 - 公司宣布发行总额19亿美元新债务，包括16亿美元永续债和3亿美元2031年到期票据，两笔借款利息分别为9%和7%，远高于公司2025财年平均4.8%的融资利率 [1] - 新债务总额换算成人民币超135亿元，其中永续债部分约114亿元，其9%的年利息约10.26亿元人民币（约11.2亿港元） [1] - 公司同时对约75.4亿美元存量债券及票据发出重组要约，提出以新债置换旧债，兑换比例可低至每1000美元旧债换500美元新债加20美元现金，相当于"5折"置换 [11][17] 财务状况与流动性压力 - 公司短期债务压力极大，此前两年内到期债务达738亿港元，其中一年内到期短期债务高达326亿港元，短期债务覆盖率不足0.7倍 [6] - 通过总额882亿港元的银团再融资以及另一项39.5亿港元的融资，公司两年内到期债务降至448亿港元，短期债务降至约66亿港元，短期压力得以缓解 [6] - 2025财年公司核心经营溢利为60亿港元，但股东应占利润为亏损163亿港元，主要原因是投资物业及发展物业的公允价值下降导致资产减值损失大幅增加，其中发展物业一次性计提85亿港元减值 [1][15] 永续债风险与影响 - 永续债面临显著的利率重置风险，一只利率6.15%的永续债因未在2025年5月16日前赎回，利率已重设至10.1%以上，每年需多支付约8241万港元利息，占2025财年租金EBIT的3% [7] - 永续债虽会计上可计入权益，但其派息义务具有刚性，延迟派息会累计支付压力，利息累积将长期增加公司债务负担 [7] - 发行高息永续债是流动性紧张企业的常见做法，但若无法在窗口期内改善现金流，可能陷入"利息累积—流动性枯竭—债务违约"的恶性循环 [16] 经营表现与市场信心 - 2025财年公司完成260亿港元销售目标，香港地区和内地分别贡献110亿港元和140亿元人民币销售额，经营活动现金流已回正 [5] - 公司通过重组业务部门等措施使行政开支降低16%，资本支出同比下降15% [12] - 截至11月6日收盘，公司股价较2021年高点下降约80%，总市值约182.5亿港元，显著低于同行业其他港资房企 [15]

总体开业概况 - 2025年第三季度全国开业集中式商业项目89个，商业总体量约693万平方米 [2] - 9月为开业最高峰，共59个项目开业，占三季度总量的66%，商业体量497万平方米 [2] - 存量改造开业项目共15个，商业体量约137万平方米 [2] 区域分布特征 - 华东区开业量占比32%，位居第一，其中浙江、江苏、上海分别贡献10个、9个、5个项目，占全区超八成 [5] - 华中区与华南区分列第二、三位，开业量仅差一个；华南区广东开业14个，广西1个；华中区湖北开业8个，河南5个 [5] - 西南区占比15%，重庆开业6个项目，四川3个；西北、华北、东北区开业量居末位 [5] 城市线级与市场表现 - 商业高线级城市（商业一线、准一线、二线）新开项目占比超七成 [7] - 商业低线级城市中，商业四线城市占比最大，三线与五线城市开业量相近 [7] - 下沉市场县域商业活跃，黄梅、灵山、咸阳、拉萨、新和等地均有新项目，佛山顺德出现镇街商业 [9] 重点城市开业动态 - 杭州开业量居首，共8个项目，体量47万平方米，其中萧山区占5个 [9][11] - 重庆与武汉各开业6个项目，重庆体量居第一，有4个项目体量超10万平方米，其中龙湖重庆江岸天街达18万平方米 [9][11] - 北京、上海、深圳均开业5个项目，北京城市更新项目集中，上海浦东新增两座商场，深圳新开项目能级高 [9][12] 头部企业项目布局 - 华润万象生活开出6座项目，包括3座万象城、2座万象天地及南京金陵天地，产品线下沉至呼和浩特、淮安等三四线城市 [13] - 龙湖开业5个项目，包括4座天街和1座欢肆，分布于重庆、武汉、杭州、烟台 [13] - 珠海万达商管开业4个万达广场，均位于赣州、周口等下沉市场；印力、吾悦等企业均开出2个项目 [13] 存量改造项目特点 - 存量改造项目体量较大，近一半体量在10万平方米以上，涉及烂尾项目改造、物业转型等多种类型 [14] - 改造项目质量提升，如呼和浩特万象城（15.7万平方米）由烂尾项目改造，开业单日客流突破20万 [14][25] 高能级项目亮点 - 上海新天地东台里以"新天地3.0版"亮相，商业体量8.8万平方米，打造"街区+盒子"开放格局 [15][16] - 深圳湾万象城二期体量7万平方米，与一期共同组成500+品牌矩阵，新增超6万平方米文化业态 [18] - 深圳大悦城体量25万平方米，开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元，首店及定制店占比超50% [19] - 广州汉溪K11 Select为大湾区首座，商业建筑面积8.1万平方米，打造全国首个HERITAGE by K11岭南文化区 [19]