业绩数据 - 2025年7月合同销售金额约60.06亿元，同比升19.5%[3] - 2025年7月合同销售面积约17.42万平方米，同比降18.9%[3] - 2025年1 - 7月累计合同销售金额约675.06亿元，同比升11.7%[3] - 2025年1 - 7月累计合同销售面积约163.63万平方米，同比降21.9%[3] - 2025年1 - 7月累计销售金额占2025年目标56.0%[3] 土地储备 - 2025年7月公司无新增土地储备[4]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

公司信息 - 公司为越秀地产股份有限公司，证券代号为00123[1][2] 时间信息 - 报表截至2025年7月31日，呈交日期为2025年8月4日[1] 股份信息 - 上月底、本月底已发行股份总数均为4,025,392,913，库存股份为0[2] - 本月已发行及库存股份数目增减均为0[2]

社群规模与参与度 - 公司在广州成功举办首届社区主理人大会 汇聚17个在售项目的108个活力社群 [1] - 截至2025年7月 公司已在广州培育108个活力社群 吸引22,965位业主参与 其中11,200多位业主成为"樾友" [3] - 越秀•大学城Y人社群活跃成员突破10,000人 十大主题社群实现全龄覆盖 [23] 社区治理创新模式 - 公司探索"社群主理人"新型社区治理模式 打破传统物业服务边界 [3] - 通过资源整合为社群提供配套支持 将组织权交还业主主体 激发内生热情与创造力 [15] - 构建"人人参与、人人尽责"治理共同体 例如越秀·观樾业主自发培育20+兴趣社群和"业主五大共建计划" [17] 社群活动与内容建设 - 大会包含明星业主表演、宝藏市集等多元体验 涵盖瑜伽、马术、游泳、DIY、宠物派对等活动 [6][8] - 木芽公社成立1个多月 为多个项目业主提供昆虫系列小课堂 [10][12] - 打造四大活力社群体系（山下聚、烟火集、临江社、人文汇）和三大独立圈层运营模式（臻·朋友圈、席地湖畔、榕樾生活） [25] 城市发展与文化融合 - 公司深耕广州40余载 开发150+住宅项目和40+商业体 [23] - 立足广府文化基因 通过艺术展览、文化讲座和非遗工坊将本土文脉融入社区生活 [25] - 在空间规划中注重亲民尺度和互动布局 例如社区广场、图书馆与艺术中心的便捷落点 [25] 主理人支持体系 - 推出"越秀·主理人成长计划" 对主理人进行全方位成长赋能 [27] - 发布主理人公约 规范社群实践标准 [25] - 邀请业主化身主理人 共同绘制美好生活未来图景 [29]

行业销售表现 - 2025年1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，7月单月销售额同比下降18.2% [2][4] - 前7月TOP10房企销售门槛值同比增长5%，保利发展以1632亿元领跑，绿城中国、中海地产分别以1368亿元、1319亿元位列第二、第三 [2][3] - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额2111.6亿元，回落至历史较低水平，前7月累计操盘金额18638.4亿元，同比下降12.5% [9] 房企阵营分化 - 前7月销售额超千亿房企共5家（同比减少1家），均值1320.1亿元，500-1000亿阵营6家（持平），均值674.1亿元 [11] - 7月TOP10房企中建发房产、越秀地产、中国金茂销售额均不足百亿元，但万科单月达130亿元，滨江集团超80亿元 [6] - 百强房企权益销售额14522.5亿元，权益销售面积7451.8万平方米 [4] 区域市场动态 - 7月30个重点城市新房成交规模836万平方米，环比6月1034万平方米下降19.1%，前7月累计成交同比基本持平 [14] - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线如天津、武汉、南京可能复苏，高得房率新规住宅产品将推动市场稳中微增 [14] - 成都发布楼市"新政17条"，北京、广州等地优化公积金政策，全国26省市专项债收购闲置土地总金额超5000亿元（已发行1386亿元） [15] 政策与行业趋势 - 中央政治局会议强调宏观政策将适时加力，保持连续性稳定性，城市更新成为房地产领域聚焦点 [15] - 行业预计政策将进一步加力支持，推动市场止跌回稳，"好城市+好房子"存在结构性机会 [2][15]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [5][7] 核心观点 - 7月市场热度走低，TOP100房企单月操盘口径销售金额2112.2亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1][14] - 1-7月TOP100房企操盘口径销售金额18639.1亿元，同比降低12.5%，权益口径销售金额14654.8亿元，同比降低13.5% [1][14] - 不同梯队房企销售额同比均下跌，TOP21-30房企跌幅最小（操盘口径-6.3%，权益口径-6.8%），TOP10房企跌幅最大（操盘口径-14.9%，权益口径-14.7%） [2][16][18] - 销售门槛普遍下降，50强门槛跌幅最小（-2.7%），100强门槛跌幅最大（-22.2%） [3][28] - 7月TOP40房企中有11家实现单月同比正增长，越秀地产表现最佳（+12.6%） [4][33] 重点公司表现 - 保利发展1-7月累计操盘销售金额1501.1亿元（-16.9%），绿城中国1368.0亿元（-7.3%），中海地产1253.5亿元（-18.3%） [4][34] - 越秀地产1-7月累计操盘销售金额同比增长20.4%，建发房产增长5.5%，华发股份增长2.1% [4][34] - 7月单月保利发展销售165亿元（-28.3%），招商蛇口147亿元（-4.5%），绿城中国146.9亿元（-30.1%） [4][33] 投资建议 - 政策进入深水区，力度可能超过2008、2014年 [5][37] - 行业竞争格局改善，头部国央企和优质民企更受益 [5][37] - 建议关注一线及核心二线城市布局的房企 [5][37] - 推荐标的包括绿城中国、建发国际、华润置地、招商蛇口、保利发展等 [5][10][37]

行业趋势 - 2025年下半年预计将有更多"断供优质板块"宅地入市，各地将持续迎来高热优质地块成交[1][17] - 7月土地市场呈现点状高热特征，核心城市优质地块地价屡创新高[16] - 城市更新推进和供给侧管理优化将提升土地要素利用率[31] 市场表现 - 7月全国商住办用地成交建面4194万平方米，环比下降13%，金额环比降18%[18] - 7月平均溢价率9.9%，为2025年二季度以来月度新高[18] - 前7月新增土储百强房企货值总额13295亿元，同比增长17%[24] 企业格局 - 中海地产以1315.5亿元新增货值位居榜首，绿城中国1116亿元次之[3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%，头部集中度持续提升[25] - 央国企占据主导地位，几乎包揽核心城市优质地块[31] 投资动态 - 30家典型企业7月拿地总金额529亿元，环比降16%但同比增超50%[16][29] - 中海地产、绿城集团单月拿地超150亿，招商蛇口单月拿地近70亿[29] - 百强房企拿地销售比回升至0.3，达到2021年水平[25] 门槛变化 - 新增货值百强门槛27.6亿元，同比下降10%[20] - 新增总价百强门槛13亿元，同比提升16%[20] - 新增建面百强门槛28万平方米，同比增加11%[20]

实习计划发展情况 - 实习计划自2020年启动以来累计发动2058家企事业单位参与 提供9816个实习岗位 吸引9090名学生报名 助力1721名港澳台青年在穗就业[3] - 2025年计划创新推出乡村振兴 中医文化 体育文化 公益志愿 艺术传媒 金融等特色实习团 吸引近1500名港澳台学生报名 最终179名学生上岗实习[3] 企业支持措施 - 越秀星寓为港澳台大学生提供珠江畔临江公寓住宿保障 安排入住越秀星邻·南洲店并配备专业管家团队与生活指南服务[3][4] - 公司通过入住欢迎仪式 入住礼包 行李搬运等五星级服务获得港澳台学子对服务态度和居住环境的高度评价 并获广州市穗港澳青少年交流中心致谢锦旗[4] 住房租赁业务发展 - 越秀住房租赁公司作为广州市首批规模化专业化市场化国有住房租赁平台 旗下越秀星寓 越秀星邻品牌连续三年（2023-2025年）支持实习计划[6] - 公司通过提供住宿保障与举办青年交流实践活动 助力港澳青年实现"住得好 留得下 融得进" 未来将继续搭建穗港澳连心桥[6]

沽空比率排行 - 比亚迪股份-R以96.88%的沽空比率位居首位 偏离值达26.18% [1][2] - 中国海洋石油-R沽空比率为80.42% 偏离值35.40%位列第二 [1][2] - 美团-WR以75.34%的沽空比率排名第三 偏离值为15.02% [1][2] - 商汤-WR沽空比率66.55% 阿里巴巴-SWR达62.41% 百度集团-SWR为61.88% [2] 沽空金额排行 - 美团-W以34.76亿元沽空金额居首 沽空比率29.68% [1][2] - 阿里巴巴-SW沽空金额25.06亿元 沽空比率22.11% [1][2] - 快手-W沽空金额13.74亿元 腾讯控股13.44亿元紧随其后 [1][2] - 中国平安沽空金额12.86亿元 药明康德达12.36亿元 [2][3] 偏离值异常个股 - 万科企业以36.01%偏离值居首 沽空比率48.03% [1][2] - 越秀地产偏离值24.03% 高鑫零售达23.00% [2] - 天立国际控股偏离值21.92% 中国重汽为21.87% [2] - 蔚来-SW偏离值21.45% 吉利汽车-R达20.13% [2] 特殊数据特征 - R系列股份普遍呈现高沽空比率特征 前十榜单中占据七席 [2] - 药明康德沽空金额12.36亿元同时伴随39.90%高沽空比率 [2][3] - 比亚迪股份正股与R股份出现显著差异 正股沽空比率仅9.74% [2]

行业整体表现 - 2025年1～7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1～6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2%，楼市供求呈现季节性回落 [1][2] - 各阵营房企销售规模均下降：TOP10房企销售额均值1010.3亿元（同比-13.6%），TOP11～30（-15.2%）、TOP31～50（-7.8%）、TOP51～100（-13.5%） [2] 房企分化格局 - 仅7家前20房企实现销售同比增长：中建东孚（307亿元，+25.3%）、国贸地产（236亿元，+24.86%）、中国金茂（618亿元，+23.1%）增幅超20%，越秀地产（677亿元，+11.9%）等增幅为个位数 [2] - 头部房企普遍下滑：金地集团、新城控股跌幅超50%，万科（821亿元，-43.95%）、龙湖集团（410亿元，-30%）、碧桂园（239亿元，-36.26%）跌幅超30% [3] - 保利发展（1632亿元）、中海地产（1319亿元）等跌幅10%～20%，业绩调整与行业趋势一致 [4] 排名变动情况 - TOP20房企中9家排名上升：绿城中国、华润置地、招商蛇口等，中建东孚从去年第14升至第15 [4] - 6家排名下滑：中海地产、万科、碧桂园等，保利发展以1632亿元保持行业第一 [4] - 千亿房企数量减少至5家（保利发展、绿城中国等），500亿～1000亿房企6家（万科、建发房产等） [4] 后市展望 - 政策或继续加力推动市场止跌回稳，聚焦已出台政策的落实 [5] - 8月新房成交或维持低位波动，二线城市可能阶段性复苏，高得房率产品将带动部分市场热度 [5] - 城市与项目分化加剧，核心区域优质项目将保持高热 [5]