越秀地产财务数据 - 2023年实现营业收入802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 公司23年净利率为5.7%，同比下降2.8%[2] - 公司24年计划销售额同比增长4%，销售目标为1,470亿元[3] - 万科A的市净率为4.9，归母净利润为226.2亿元，增速为0.4%[8] - 招商蛇口的市净率为24.2，归母净利润为42.6亿元，增速为-58.9%[8] - 新城控股的市净率为16.4，归母净利润为13.9亿元，增速为-88.9%[8] - 越秀地产的EPS为1.3元，净利润为39.5亿元，增速为10.2%[8] 越秀地产未来展望 - 营业收入在2022年至2026年分别为72,416百万元、80,222百万元、91,854百万元、99,662百万元、106,738百万元[9] - 资产合计在2022年至2026年分别为346,352百万元、401,179百万元、447,118百万元、465,118百万元、487,756百万元[9] - 净利润在2022年至2026年分别为3,953百万元、3,185百万元、3,204百万元、3,542百万元、3,909百万元[10] 公司信息披露 - 公司承诺独立、客观地出具报告内容和观点，并对其负责[10] - 公司隶属于申万宏源证券有限公司，持有或交易本报告提到的投资标的，可能为这些标的提供投资银行服务[11] - 股票投资评级中，买入表示股价预计将上涨20%以上，卖出表示股价预计将下跌20%以上[12] - 本报告采用的基准指数为恒生中国企业指数[15] - 报告提醒客户应当自主作出投资决策并自行承担投资风险[17] - 未经公司事先书面授权，报告的任何部分不得以任何方式复制或再次分发[18]

财务数据 - 公司2023年营业收入为802亿元，同比增长10.8%[1] - 公司归母净利润32亿元，同比下降19.4%[1] - 公司结算毛利率约为15.3%，较上年下降5.1pct[1] - 公司销售增长13.6%，实现销售金额1420亿元，同比增长13.6%[1] - 公司资产负债率为67.4%，净负债率为57.0%[2] - 公司总平均借贷成本为3.82%，下降34bp[2] 未来展望 - 公司预计2024-25年归母净利润分别为32/33亿元，每股收益分别为0.80/0.82元[3] - 公司预计2024-25年总营业收入为870/930亿元，营业成本/营业收入为85.4%[4] - 公司预计未来两年管理费用、销售费用比例与2023年持平[4] - 公司2024-25年的营收预测分别为870/930亿元，归母净利润分别为32/33亿元，每股收益分别为0.80/0.82元[12] - 乐观预测下，公司2025年营业收入预计达到100630万元，净利润为5360万元，每股收益为1.33元[13] - 中性预测条件下，公司2024年营业收入预计为87121万元，净利润为3202万元，每股收益为0.80元[13] 报告内容 - 报告中的投资评级分为买入、增持、中性、卖出和超配等级别[17] - 报告强调了信息的准确性和完整性，提醒投资者注意信息更新和修订[18] - 报告明确指出不构成出售或购买证券的要约或邀请，不构成个人投资建议[19]

业绩总结 - 公司2023年实现收入802.2亿元，同比增长10.8%[1] - 公司2023年合同销售额为1420.3亿元，同比增长13.6%，毛利率下滑5.1个百分点[1] - 公司2024年销售目标为1470亿元，较2023年增长3.5%，可售货值约2700亿元，95%土储位于一二线城市[1] - 公司2023年在公开市场拿地销售面积比、拿地销售金额分别位居50强房企第4位、第5位[2] - 公司2023年完成供股融资，募资净额约83亿港元，重点投资大湾区、华东地区等重点区域[3] 未来展望 - 公司2024-2025年EPS预测分别调整为0.79元、0.82元，2026年新增EPS预测为0.86元，对应PE分别为5.0倍、4.9倍、4.6倍[5] - 公司毛利率存在下滑风险，拿地力度不及预期风险，政策改善不及预期风险[6] - 越秀地产公司2026年预计营业额将达到101403百万元，销售成本预计为84672百万元[8] 市场扩张和并购 - 平安证券研究所对越秀地产股票进行了强烈推荐评级，预计股价表现将强于市场表现20%以上[9] 其他新策略 - 平安证券股份有限公司的研究报告仅提供给签约客户，未经授权不得传播[10]

公司业绩 - 公司營業收入約為人民幣802.2億元，同比上升10.8%[1] - 公司毛利率約為15.3%，同比下降5.1個百分點[1] - 公司權益持有人應佔盈利約為人民幣31.9億元，同比下降19.4%[1] - 公司核心淨利潤約為人民幣34.9億元，同比下降17.5%[1] - 公司年內累計合同銷售金額約為人民幣1,420.3億元，同比上升13.6%[2] - 公司全年合同销售额约为人民币1,420.3亿元，同比增长13.6%[59] - 公司在大湾区实现合同销售额约为人民币716.0亿元，同比增长20.0%[60] - 公司在北方地区实现合同销售额人民币129.9亿元，同比增长123.8%[60] - 公司截至2023年12月31日止年度的房地产发展部门營业收入为75216351人民币千元，同比增长9.5%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的房地产管理部门營业收入为3223623人民币千元，同比增长75.9%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的房地产投资部门營业收入为543914人民币千元，同比增长68.8%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的其他部门營业收入为6817504人民币千元，同比增长41.9%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的分部业绩为6590596人民币千元，同比下降41.1%[23] - 公司截至2023年12月31日止年度的可申报分部总资产为389789021人民币千元，同比增长15.7%[25] - 公司截至2023年12月31日止年度的除税前盈利为7720643人民币千元，同比下降28.7%[26] - 公司截至2023年12月31日止年度的可申报分部总资产为401178728人民币千元，同比增长15.9%[27] - 公司超过90%的收益来自中国内地客户活动，非流动资产90%以上位于中国内地[28] - 公司截至2023年12月31日止年度并无交易值占外部收益总额超过10%的任何单一客户[29] 公司发展战略 - 公司通過「6+1」多元化增儲模式於11個城市新增28幅土地，總建築面積約為491萬平方米[3] - 公司於杭州新增星橋TOD項目，總建築面積48萬平方米，同比上升23.9%[4] - 公司「三道紅線」保持「綠檔」達標，資產負債率、淨借貸比率和現金短債比分別為67.4%、57.0%和2.01倍[5] - 公司年內加權平均借貸利率為3.82%，同比下降34個基點[6] - 公司建議宣派二○二三年末期股息每股0.148港元，全年派息每股0.380港元，派息總額約佔核心淨利潤的40%[7] - 公司要不斷提升康養業務的經營能力，拓展銷售渠道，積極探索新業務的增長點和提升業務板塊之間的協同效應[86] - 公司將全面推進「好產品、好服務、好品牌和好團隊」的「四好」企業的建設，加快構建以「產品力、服務力」為目標的系統開發能力和服務運營能力[87] 财务状况 - 二○二三年非流动资产总额为63,014,367千元，较二○二二年略有增长[12] - 二○二三年流动资产总额为338,164,361千元，较二○二二年有显著增长[12] - 二○二三年流动负债总额为210,086,539千元，较二○二二年有较大增长[13] - 本公司已按照香港会计师公会颁布的香港财务报告准则编制财务报表[14] - 本集团已首次采纳新订及经修订的香港财务报告准则，对财务报表影响不大[17] - 本集团未在财务报表中应用尚未生效的经修订香港财务报告准则[18] - 管理层根据内部报告确定经营分部，執行董事根据分部业绩评估表现[19] - 本集团根据香港财务报告准则第8号分为房地产发展、房地产管理、房地产投资和其他业务[21] - 本集团对在中国内地的附属公司、联营公司和合营企业所得盈利按25%税率计提中国内地企业所得税撥備[39] - 中国内地土地增值税按介乎30%至60%的累进税率及按土地增值价值征收[41] - 公司的ESG指标评级持续提升，获得GRESB评级4星级，首次入选中国ESG上市公司大湾区先锋50[74] - 公司财务状况稳健，截至12月底现金及等价物及监控户存款总额约461.0亿人民币，较年初上升31.3%[75] - 公司加快物业销售，合同回款率达83%，实现经营性现金流净流入；融资成本在行业中处于领先地位[76] - 公司完成供股籌資，募資淨額約83億港元，供股獲1.15倍超額認購[78] - 本年内圆满完成供股，募资净额约83亿港元，进一步加强本集团的资本基础及强化核心竞

销售情况 - 越秀地产2024年2月实现合同销售金额约为人民币38.15亿元，同比下降约72.2%[1] - 合同销售面积约为14.46万平方米，同比下降约64.3%[1] - 公司2024年1月至2月累计合同销售金额约为人民币103.61亿元，同比下降约54.1%[2] - 累计合同销售面积约为37.35万平方米，同比下降约41.8%[2] 土地收购 - 公司通过公开挂牌方式取得合肥市1幅地块约99.64%的实际权益，总建筑面积约为11.40万平方米，规划用途为住宅用地[3] - 代表公司实际权益的土地价款约为人民币14.09亿元[3]

财务表现 - 公司上半年实现营业收入约为人民币321.0亿元，同比增长2.6%[8] - 公司上半年合同销售额约为人民币836.3亿元，同比增长71.0%[9] - 公司上半年实现权益持有人应占盈利约为人民币21.8亿元，同比增长27.5%[8] - 公司上半年实现核心净利润约为人民币21.5亿元，同比增长0.8%[8] - 公司在华东地区实现合同销售额人民币186.3亿元，同比增长151.4%[10] - 公司在中西部地区首次实现合同销售额超百亿，为人民币120.5亿元，同比增长64.2%[10] - 公司在北京地区实现合同销售额人民币68.2亿元，同比增长182.4%[10] - 公司在大湾区合同销售额约461.3亿元，占总合同销售额的55.2%[10] - 公司在广州实现合同销售额约人民币402.6亿元，占总合同销售额的48.1%[10] - 公司上半年实现TOD项目销售185.1亿元，同比增长53.3%[14] - 公司直接持有商业物业实现租赁收入约21亿元，同比增长16.7%[17] - 公司持股66.92%的越秀服务集团上半年实现营收约151亿元，同比增长38.7%[18] 发展战略 - 公司瞄准大湾区和华东地区发展战略[10] - 公司投资城市更加审慎精准，新增土地储备约217万平方米[11] - 公司拥有总土地储备约2813万平方米，93%分布在一线城市和二线城市[12] - 公司将全力以赴完成2023年的年度销售及各项经营目标[30] - 公司将继续坚持「精准投资」和「量入为出」的稳健投资策略[31] - 公司将深化与广州地铁集团的战略合作，拓展TOD全国化布局[32] - 公司将继续坚持「商住并举」发展战略，强化商业物业运营能力[33] 财务风险管理 - 公司将加强流动性风险管理，控制有息负债规模，降低融资成本[34] - 公司将持续完善风险监控体系，应对市场挑战[35] - 公司面临的主要财务风险包括市场风险、信贷风险和流动资金风险[194][1] - 利率风险主要来自固定利率借款，影响年内税后盈利[193][2] - 外汇风险主要来自人民币兑港元和美元的波动，影响年内税后盈利[195][3] - 公司通过外汇远期合约对冲外汇风险[194][4] - 公司保证有足够的现金和信贷额度以满足流动资金需求[196][5] - 公司定期监控流动资金需求，确保有足够的现金储备[197][6] - 公司通过调整股息、资本返还、发行新股或出售资产来维持或调整资本结构[200][7]

整体财务数据关键指标变化 - 营业收入约为321.0亿元，同比上升2.6%[1] - 权益持有人应占盈利约为21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%[2] - 已售未入账销售金额为2211.9亿元，同比上升23.6%；总资产为3794.2亿元，同比上升9.5%；现金及现金等价物及监控户存款为492.5亿元，同比上升40.2%；净借贷比率为53.2%，同比下降9.5个百分点[10] - 2023年6月30日非流动资产为632.49751亿人民币，较2022年12月31日的623.7791亿人民币增长1.4%[14] - 2023年6月30日流动资产为3161.70762亿人民币，较2022年12月31日的2839.74066亿人民币增长11.3%[14] - 2023年6月30日流动负债为1878.29103亿人民币，较2022年12月31日的1785.09592亿人民币增长5.2%[15] - 2023年6月30日流动资产净值为1283.41659亿人民币，较2022年12月31日的1054.64474亿人民币增长21.7%[15] - 2023年6月30日非流动负债为964.9203亿人民币，较2022年12月31日的830.49643亿人民币增长16.2%[15] - 2023年6月30日净资产为950.9938亿人民币，较2022年12月31日的847.92741亿人民币增长12.1%[15] - 截至2023年6月30日止六个月，经营业务产生的现金净额为113.16664亿人民币，而2022年同期为 - 16.19102亿人民币[16] - 截至2023年6月30日止六个月，投资业务所用的现金净额为61.99353亿人民币，较2022年同期的60.23252亿人民币增长2.9%[16] - 截至2023年6月30日止六个月，筹资活动产生的现金净额为32.95947亿人民币，较2022年同期的9.19496亿人民币增长258.5%[17] - 2023年6月30日现金及现金等价物为302.78611亿人民币，较2022年同期的260.67656亿人民币增长16.2%[17] - 2023年上半年集团营业收入342.85亿元，来自外界客户营业收入320.95亿元[29] - 2022年上半年集团营业收入334.66亿元，来自外界客户营业收入312.93亿元[30] - 2023年上半年集团分部业绩42.71亿元[29] - 2022年上半年集团分部业绩52.04亿元[30] - 2023年6月30日可申报分部总资产3641.75亿元[31] - 2022年12月31日可申报分部总资产3367.12亿元[31] - 2023年6月30日非流动资产增加24.49亿元[31] - 2022年12月31日非流动资产增加14.51亿元[31] - 截至2023年6月30日止六个月，公司除税前盈利4844117千元，2022年同期为5092829千元[32] - 2023年6月30日公司总资379420513千元，2022年12月31日为346351976千元[33] - 截至2023年6月30日止六个月，已计入销售成本的已出售物业成本为24474162千元，2022年同期为23051696千元[36] - 2023年上半年财务收入397342千元，2022年同期为412541千元[32][36] - 2023年上半年财务费用298092千元，2022年同期为551949千元[32][37] - 2023年上半年中国企业所得税1054685千元，2022年同期为1496626千元[42] - 2023年上半年每股基本盈利0.6345元，2022年同期为0.5152元[43] - 2023年已宣派未支付2022年末期股息为11.39亿元（每股0.272元），2022年为8.62亿元（每股0.265元）；2023年决议宣派中期股息为8.57亿元（每股0.213元），2022年为8.52亿元（每股0.275元）[46] - 2023年6月30日物业、厂房及设备为47.79亿元，2022年为41.74亿元；投资物业为132.49亿元，2022年为109.12亿元[48] - 2023年6月30日应收账款及票据为8.45亿元，减值拨备后为8.03亿元；2022年12月31日分别为6.10亿元和5.70亿元[49] - 2023年6月30日应付账款及票据为16.15亿元，2022年12月31日为16.42亿元[49] - 2023年6月30日借贷总额为99.82亿元，2022年12月31日为88.30亿元[50] - 2023年6月30日担保总额为48.40亿元，2022年12月31日为39.30亿元[51] - 截至2023年6月30日止六个月，利息收入为112,266千元，2022年同期为125,003千元[56] - 截至2023年6月30日止六个月，利息支出为333,842千元，2022年同期为214,424千元[56] - 2023年6月30日，计入流动资产的应收一名股东款项为1,879,800千元，2022年12月31日为1,647,815千元[58] - 2023年6月30日，应付联营公司款项为11,811,527千元，2022年12月31日为13,083,376千元[58] - 截至2023年6月30日止六个月，主要管理层酬金为5,190,000元，2022年同期为5,366,000元[69] - 公司上半年营业收入约321.0亿元，同比上升2.6%，毛利率约为17.8%，同比下降3.4个百分点，权益持有人应占盈利约21.8亿元，同比上升27.5%，核心净利润约21.5亿元，同比上升0.8%[79] - 2023年上半年公司实现营业收入约321.0亿元，同比上升2.6%；毛利约57.0亿元，同比下降14.2%；毛利率约为17.8%，同比下降3.4个百分点[108] - 2023年上半年公司权益持有人应占盈利约21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约21.5亿元，同比上升0.8%，核心净利率约为6.7%[109] - 2023年上半年入账物业收入约301.9亿元，同比上升0.9%；入账物业面积133万平方米，同比上升10.7%；均价约每平方米22,700元[121] - 截至2023年6月30日，已售未入账销售金额约2,211.9亿元，较年初上升23.6%；面积约642万平方米，较年初上升11.7%；均价约每平方米34,500元，较年初上升10.9%[123] - 2023年上半年其他收益及亏损约为0.16亿元，主要受投资物业公允值净跌值1.11亿元及违约金收入0.51亿元综合影响[132] - 2023年上半年销售及营销成本约7.31亿元，同比上升3.0%，占本期入账销售总额的2.3%，与去年同期持平[135] - 2023年上半年行政开支约6.16亿元，同比下降5.3%，占本期入账销售的1.9%，较去年同期下降0.2个百分点[136] - 2023年上半年财务费用约2.98亿元，较2022年中期减少2.54亿元，加权平均借贷年利率由4.11%下降至3.98%[137] - 2023年上半年每股基本盈利为0.6345元（2022年上半年：0.5152元）[140] - 2023年上半年公司完成新融资约328.3亿元，其中境内融资约264.1亿元，境外融资约64.2亿元[147] - 截至2023年6月30日，总借款约998.2亿元（2022年12月31日：883.0亿元），现金及现金等价物及监控户存款约492.5亿元，净借贷比率为53.2%[147] - 未来一年到期的借贷占总借贷约12%（2022年12月31日：18%），定息借贷占总借贷约49%（2022年12月31日：51%）[147] - 2023年上半年加权平均借贷年利率约3.98%，较2022年同期的4.11%下降13个基点[147][152] - 截至2023年6月30日，公司营运资金约1283.4亿元（2022年12月31日：约1054.6亿元），流动比率为1.7倍（2022年12月31日：1.6倍）[149] - 截至2023年6月30日，现金及现金等价物约302.8亿元（2022年12月31日：218.5亿元），监控户存款约189.7亿元（2022年12月31日：132.7亿元），未提取的银行授信额度约460.8亿元[149] - 截至2023年6月30日，资本负债率为42.5%（2022年12月31日：44.3%）[151] - 截至2023年6月30日，外币借款中有约97.8亿元以港元计值的银行借款、约86.6亿元以美元计值的中长期票据和约21.1亿元以港元计值的票据，外币借款占比约21%（年初占比25%）[156] - 截至2023年6月30日，等值约114.4亿元外币借款已安排金融产品对冲部分外汇风险，外汇敞口低，汇率风险可控[156] - 2023年6月30日，集团就物业买家按揭贷款的或然负债总额约为377.3亿元，2022年12月31日为283.9亿元[160] - 截至2023年6月30日，集团附属公司为合营及联营公司借贷提供的担保上限额度约为106.70亿元，2022年12月31日为109.13亿元[161] - 截至2023年6月30日，集团附属公司已动用的担保约为34.26亿元，2022年12月31日为40.48亿元[161] - 截至2023年6月30日，集团附属公司未动用的担保约为72.44亿元，2022年12月31日为68.65亿元[161] 合同销售业务数据关键指标变化 - 期内累计合同销售金额约为836.3亿元，同比上升71.0%；大湾区合同销售金额约为461.3亿元，同比上升45.3%；华东地区合同销售金额约为186.3亿元，同比上升151.4%[3] - 公司上半年合同销售额约836.3亿元，同比上升71.0%，完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%[80] - 公司大湾区上半年实现合同销售金额约461.3亿元，占合同销售金额的55.2%，其中广州约402.6亿元，占48.1%；华东区域合同销售金额186.3亿元，同比上升151.4%；中西部区域合同销售金额120.5亿元，同比上升64.2%；北方地区合同销售金额68.2亿元，同比上升182.4%，其中北京38.6亿元[81] - 2023年上半年公司累计合同销售金额约836.3亿元，同比上升71.0%，完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%；累计合同销售面积约247万平方米，同比上升39.2%，均价约为每平方米33,800元，同比上升22.9%[109] - 2023年上半年合同销售金额中，大湾区约占55.2%，华东地区约占22.3%，华中地区约占11.5%，北方地区约占8.1%，西部地区约占2.9%[110] - 2023年上半年大湾区总计实现合同销售金额约461.3亿元，同比上升45.3%，约占公司合同销售金额的55.2%[112] - 2023年上半年广州实现合同销售金额约402.6亿元，同比上升37.2%，约占公司合同销售金额的48.1%[113] - 2023年上半年深圳录得合同销售金额约24.2亿元，同比上升约7.2倍[114] - 2023年上半年佛山、东莞、中山及江门合同销售金额约34.6亿元，同比上升63.4%[115] - 2023年上半年华东地区合同销售金额约186.3亿元，同比上升151.4%，约占公司合同销售金额的22.3%[116] - 2023年上半年华中地区合同销售金额约96.0亿元，同比上升74.4%，约占公司合同销售金额的11.5%[117] - 2023年上半年北方地区合同销售金额约68.2亿元，同比上升182.4%，约占公司合同销售金额的8.1%[118] - 2023年上半年西部地区合同销售金额约24.5亿元，同比上升33.7%，约占公司合同销售金额的2.9%[1

财务业绩 - 越秀地产股份有限公司2022年營業收入为人民币724.16亿元，较2021年增长26.43%[5] - 越秀地产股份有限公司2022年每股基本盈利为1.2767元，较2021年增长10.59%[5] - 越秀地产股份有限公司2022年核心净利润为人民币42.38亿元，较2021年增长20.45%[5] - 越秀地产股份有限公司2022年每股股息为0.547元，较2021年增长6.94%[5] - 本集团二○二二年年内累计合同销售额为人民币1,250.3亿，同比上升8.6%[8] - 本集团“三道红线”指标保持“绿档”，资产负债率为68.8%，净借贷比率为62.7%，现金短债比为2.23倍[9] - 本集团新增37幅土地储备，总建筑面积695万平方米，总土地储备达到2,845万平方米[8] - 本集团TOD模式全国化拓展，年内新增广州琶洲南TOD项目和杭州勾庄TOD项目，合同销售突破200亿至220.9亿人民币，同比增长23.6%[10] - 公司在2022年实现营业收入约为人民币724.2亿元，同比增长26.2%[20] - 全年合同销售额约为人民币1,250.3亿元，同比增长8.6%，完成全年销售目标[22] - 大湾区合同销售额约为人民币596.8亿元，占总合同销售额的47.7%[23] - 持有总土地储备约2,845万平方米，分布全国30个城市[25] - 全年TOD项目销售额为人民币220.9亿元，同比增长23.6%[27] - 2022年，公司实现营业收入约为724.2亿元，同比增长26.2%[50] - 毛利率约为20.4%，同比下降1.4个百分点[20] - 核心净利润约为人民币42.4亿元，同比增长2.1%[20] - 已售未入账销售金额为人民币1,789.7亿元，较年初上升18.8%[20] - 2022年，本公司权益持有人应占每股基本盈利为人民币1.2767元，同比增长[82] - 2022年，本集团的營運資金为约人民币1,054.6億元，流动资产比率为1.6倍[92] - 2022年，本集团的借贷及票据总额为88,298,334人民币千元，比2021年增长[93] - 2022年，本集团的借贷中约39%为以人民币计值的浮息银行贷款，约10%为以港元计值的浮息银行贷款[94] - 2022年内实际借贷平均年利率约4.16%，较2021年下降10个基点[96] 公司发展战略 - 本集团持续深化“1+4”全国化战略布局，全国布局扩张至30个城市[8] - 公司在ESG管理水平不断提升，坚持稳中求进，将可持续发展理念融入业务战略和运营中[34] - 公司在绿色建筑和研究创新方面取得进展，绿色建筑面积同比增长113%[36] - 公司提出打造“四好企业”发展理念，推出“越秀美好家”YES健康人居体系，以客户为中心，打造高品质标准化体系[37] - 公司积极承担企业社会责任，投资保障性住房用地，成立“悦志愿”服务品牌，志愿者人数达2630人，志愿服务小时数达25877小时[38] - 公司ESG表现获得多家权威机构认可，包括MSCI和GRESB，反映可持续发展表现受资本市场广泛认可[39] - 公司预计全球经济增长放缓，中国经济增长面临挑战，但预计中国宏观经济和房地产市场将逐步回升[40] - 公司预计房地产政策将围绕“房住不炒”、“因城施策”总基调，支持房地产市场的恢复和稳定发展[41] - 公司预计全年房地产市场将在宏观经济恢复平稳增长，市场和房企分化加剧，市场集中度持续上升[42] - 公司将全力以赴完成2023年的年度销售及各项经营目标，实施精准销售策略，提高产品力和经营效率[43] 公司治理 - 公司重视与投资者的双向沟通，保持高透明度的信息披露[127][128] - 公司通过线上和线下方式举办投资者关系活动，提供便利有效的沟通渠道[128][129] - 公司注重资本市场反馈，及时向管理层传达投资者观点，促进公司提升治理水平[130] - 公司董事林昭遠先生具有丰富的企业管理经验和前瞻性思维[132] - 公司副董事长林峰先生在企业投资决策和财务管理方面拥有丰富经验[133] - 公司公司秘书余达峰先生负责向董事会提供管治事宜方面意见，具有丰富的法律背景和专业培训[182] - 公司已檢討本公司內部監控制度的效能，董事会认为内部監控制度是足够並有效運行，且無发现有任何重大偏差[190] - 公司认为与股东有效沟通对增进投资者关系及提升投资者对公司业务表现及策略的认识十分重要，股东大会为股东与董事会之间的沟通提供平台[191] - 公司持续加强与投资者的沟通和关系，高级管理层与机构投资者及分析师保持经常对话[193] - 公司设有公司网页www.yuexiuproperty.com，提供丰富的业务发展、财

整体财务关键指标变化 - 营业收入约为人民币724.2亿元，同比上升26.2%[1][9][26][27][50][82] - 毛利率约为20.4%，同比下降1.4个百分点[1][9][50][82] - 权益持有人应占盈利约为人民币39.5亿元，同比上升10.2%[1][9][50][83] - 核心净利润约为人民币42.4亿元，同比上升2.1%[1][9][50][83] - 2022年集团营业收入765.03亿人民币，较2021年的605.87亿人民币增长26.27%[26][27] - 2022年来自外界客户营业收入724.16亿人民币，较2021年的573.79亿人民币增长26.20%[26][27] - 2022年集团分部业绩111.95亿人民币，较2021年的97.13亿人民币增长15.26%[26][27] - 2022年集团除税前盈利108.30亿人民币，2021年为108.42亿人民币，基本持平[29] - 2022年未分配经营成本7.50亿人民币，较2021年的13.81亿人民币减少45.70%[29] - 2022年财务费用91.60亿人民币，较2021年的107.95亿人民币减少15.14%[29] - 2022年销售成本、销售及营销成本及行政开支总计61420606千元，2021年为48109549千元[33] - 2022年其他收益净额为211266千元，2021年为1500448千元[33] - 2022年财务费用为916036千元，2021年为1079526千元，2022年加权平均年资本化率为4.33%，2021年为4.74%[34] - 2022年综合损益表内扣除的税项金额为4692266千元，2021年为5568798千元[39] - 2022年每股基本盈利为1.2767元，2021年为1.1590元，因无具潜在摊薄影响的普通股，每股摊薄盈利等于每股基本盈利[40][41] - 2022年公司实现营业收入约724.2亿元，同比上升26.2%；毛利约148.1亿元，同比上升18.6%；毛利率约为20.4%，同比下降1.4个百分点[82] - 2022年公司权益持有人应占盈利约39.5亿元，同比上升10.2%；核心净利润约42.4亿元，同比上升2.1%[83] - 2022年其他收益净额约2.11亿元，主要包括零星罚款收入约0.79亿元及投资物业评估净增值约1.25亿元；2021年约为15亿元，包括越秀金融大厦处置相关税前收益约24.39亿元及年末持有投资物业本年评估净跌值约9.04亿元[110] - 2022年销售及营销成本约20.41亿元，同比上升28.4%，占营业收入2.8% [113] - 2022年行政开支约17.69亿元，同比上升9.0%，占营业收入2.4%，较去年下降0.4个百分点 [114] - 2022年财务费用约9.16亿元，较2021年的10.80亿元减少15.1% [115] - 2022年应占联营公司净亏损约2.60亿元，2021年为净盈利约2.97亿元 [116] - 2022年每股基本盈利为1.2767元，2021年为1.1590元 [118] 合同销售数据关键指标变化 - 年内累计合同销售金额约为人民币1250.3亿元，同比上升8.6%[2][9] - 已售未入账销售金额为人民币1789.7亿元，同比上升18.8%[9] - 公司2022年合同销售额约为1250.3亿元，同比上升8.6%，完成全年销售目标1235亿元的101.2%[53] - 公司在大湾区实现合同销售金额约596.8亿元，约占合同销售金额的47.7%，在广州实现合同销售金额约531.9亿元，约占42.5%[54] - 公司华东区域合同销售金额429.5亿元，同比上升65.7%，华中区域合同销售金额约140.4亿元，同比上升38.1%[54] - 2022年公司累计合同销售金额约1250.3亿元，同比上升8.6%，完成全年合同销售目标的101.2%；累计合同销售面积约414万平方米，同比下降0.9%，均价约为每平方米30200元，同比上升9.4%[84] - 2022年合同销售金额中，大湾区约占47.7%，华东地区约占34.4%，华中地区约占11.2%，北方地区约占4.6%，西部地区约占2.0%[86] - 2022年公司大湾区合同销售金额约596.8亿元，占比47.7%[87] - 2022年公司广州合同销售金额约531.9亿元，占比42.5%[88] - 2022年公司深圳合同销售金额约4.2亿元[89] - 2022年公司在佛山、东莞、中山及江门合同销售金额约60.7亿元[90] - 2022年公司华东地区合同销售金额约429.5亿元，同比上升65.7%[91] - 2022年公司华中地区合同销售金额约140.4亿元，同比上升38.1%[92] - 2022年公司北方地区合同销售金额约58.1亿元，同比上升24.7%[93] - 2022年公司西部地区合同销售金额约25.5亿元[94] - 2022年公司合同销售总额约1250.29亿元[95] - 2022年公司入账物业收入约690.1亿元，同比上升26.1%；面积287万平方米，同比上升26.9%[96] - 截至2022年12月31日，已售未入账销售金额约为1789.7亿元，较年初上升18.8%[98] - 截至2022年12月31日，已售未入账销售面积约为575万平方米，较年初上升0.8%[98] - 截至2022年12月31日，已售未入账销售均价约为每平方米31100元，较年初上升17.8%[98] 土地储备数据关键指标 - 截至12月31日，集团总土地储备达约2845万平方米，其中大湾区占比约49.8%[3] - 截至12月31日，集团TOD项目总土地储备约386万平方米，约占总土地储备的13.6%，年内实现合同销售额约人民币220.9亿元，同比上升23.6%[4] - 公司2022年新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米，在广州新增土地储备约227万平方米[55] - 截至2022年底，公司在广州和杭州共开发8个TOD项目，TOD项目总土地储备达386万平方米，约占总土地储备的13.6%[60] - 广州天河和樾府权益比例为95.48%，总建筑面积241700平方米[100] - 广州琶洲南TOD项目权益比例为46.78%，总建筑面积429100平方米[100] - 截至2022年12月31日，公司土地储备约为2845万平方米，分布于全国30个城市[102] - 公司土地储备中，大湾区约占49.8%，华东地区约占16.1%，华中地区约占20.0%，北方地区约占8.9%，西部地区约占5.2%[102] - 广州天河和樾府建筑总面积241600平方米，在建面积134900平方米，未开发面积106700平方米[103] - 广州琶洲南TOD项目建筑总面积429100平方米，在建面积429100平方米，无未开发面积[103] - 公司土地储备总面积2844.58万平方米，其中在建面积2091.84万平方米，未开发面积752.74万平方米，大湾区、华东、华中、北方、西部地区小计分别为1417.98万、4569.6万、5676.9万、2536.5万、1483万平方米[105][106][107][108] 融资与负债相关数据 - 境内成功发行合计人民币98.4亿元公司债券，加权平均利率约为3.11%，集团年内平均借贷利率为4.16%，同比下降10个基点[6] - 集团全年于境内成功发行公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%[64] - 集团平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%[64] - 2022年完成新融资约599.0亿元，年末总借款约883.0亿元，净借贷比率为62.7%，未来一年到期借贷占比18%，定息借贷占比51%，实际借贷平均年利率为4.16% [125] - 2022年末营运资金约1054.6亿元，流动比率为1.6倍，现金及现金等价物约218.5亿元，监控户存款约132.7亿元，未提取银行授信额度约480.5亿元 [127] - 2022年末资本负债率为44.3%，2021年末为37.0% [128] - 集团定息融资占总融资比例约51%，2022年实际借贷平均年利率约4.16%，较2021年同期4.26%下降10个基点[131] - 2022年12月31日，外币借款中约94.2亿港元（等值约人民币84.2亿元）银行借款、约17亿美元（等值约人民币118.3亿元）中长期票据、约22.8亿港元（等值约人民币20.4亿元）票据，集团总借贷中外币借款占比约25%（年初占比28%），约110亿元外币借款已安排金融产品对冲部分外汇风险[135] - 截至2022年12月31日，按揭融资相关担保的或然负债总额约为人民币283.9亿元（2021年12月31日：人民币295.2亿元）[138] - 2022年12月31日，集团附属公司为合营及联营公司借贷提供上限约人民币109.13亿元（2021年12月31日：人民币83.66亿元）的担保，其中约40.48亿元已动用，未动用约68.65亿元[139] 股息分配情况 - 董事会建议宣派2022年末期股息每股0.307港元（相当于每股人民币0.272元），全年派息每股0.626港元（相当于每股人民币0.547元），派息总额约占核心净利润的40%[7] - 董事会建议2022年每股普通股派付末期股息0.307港元，总额约8.42亿元，已付中期股息和拟派末期股息总计1693761千元，2021年为1659701千元[42] - 董事会建议宣派2022年末期股息每股0.307港元（相当于每股人民币0.272元），同比下降6.4%，全年派息每股0.626港元（相当于每股人民币0.547元），同比下降4.3%[51] - 2022年建议派发末期股息每股0.307港元，相当于每股0.272元，全年股息总额每股0.626港元，相当于每股0.547元 [119] 资产相关数据 - 2022年非流动资产为623.78亿人民币，2021年为510.51亿人民币[13] - 2022年流动资产为2839.74亿人民币，2021年为2628.04亿人民币[13] - 2022年流动负债为1785.10亿人民币，2021年为1826.21亿人民币[14] - 2022年流动资产净值为1054.64亿人民币，2021年为801.83亿人民币[14] - 2022年总负债减流动负债为1678.42亿人民币，2021年为1312.34亿人民币[14] - 2022年非流动负债为830.50亿人民币，2021年为568.67亿人民币[14] - 2022年净资产为847.93亿人民币，2021年为743.67亿人民币[14] - 2022年总权益为847.93亿人民币，2021年为743.67亿人民币[14] - 2022年可申报分部总资产3367.12亿人民币，较2021年的3023.77亿人民币增长11.35%[28] - 2022年集团总资3463.52亿人民币，较2021年的3138.55亿人民币增长10.35%[30] - 2022年应收账款及票据为569686千元，2021年为125785千元[43] - 2022年应付账款及票据为1641773千元，2021年为1612842千元[44] 准则应用与影响 - 公司于2022年首次应用多项现有准则修订或年度改进，无重大影响[20] - 多项新准则及现有准则修订2023或2024年生效，预期无重大影响[21] 商业物业与租赁业务数据 - 集团直接持有的商业物业实现商业租赁收入约3.3亿元，持股41.39%的越秀房产基金实现收入约18.7亿元，同比上升4.2%[61] - 越秀房产基金所属写字楼业态全年实现租赁收入约12.8亿元，同比上升31.0%[61] - 2022年底公司拥有已出租投资物业约65.8万平方米，其中写字楼约占37.6%，商业约占40.4%，停车场及其他约占22.0%[111] - 2022年公司租金收入约3.25亿元，同比下降49%，因越秀金融大厦2021年底已处置[111] - 2022年末公司持有投资物业本年评估净升值约1.25亿元，广州环贸中心评估升值约2.76亿元，武汉国际金融汇评估跌值约1.44亿元[112] 税收相关情况 - 香港利得税按16.

公司整体财务数据关键指标变化 - 公司上半年营业收入约为人民币312.9亿元，同比上升29.1%[13] - 公司上半年毛利率约为21.2%，同比下降5.6个百分点[13] - 公司上半年权益持有人应占盈利约为人民币17.1亿元，同比下降25.8%[13] - 公司上半年核心净利润约为人民币21.3亿元，同比上升1.4%[13] - 董事会建议宣派2022年中期股息每股0.319港元（相当于每股人民币0.275元），同比下降2.1%[13] - 2022年上半年公司营业收入约312.9亿元，同比上升29.1%；毛利约66.5亿元，同比上升2.5%；毛利率约21.2%，同比下降5.6个百分点[25] - 2022年上半年公司权益持有人应占盈利约17.1亿元，同比下降25.8%；剔除汇兑损失及投资物业评估净跌值的核心净利润约21.3亿元，同比上升1.4%，核心净利率约6.8%[26] - 2022年上半年公司经营盈利52.25亿元，2021年同期为54.64亿元[68] - 2022年上半年公司除税前盈利50.93亿元，2021年同期为58.01亿元[68] - 2022年上半年公司期内盈利25.83亿元，2021年同期为27.00亿元[68] - 2022年上半年公司基本及摊薄每股盈利0.5513元，2021年同期为0.7429元[68] - 截至2022年6月30日，公司非流动资产为599.03167亿元，较2021年12月31日的510.51339亿元增长17.34%[72] - 截至2022年6月30日，公司流动资产为2610.46384亿元，较2021年12月31日的2628.03546亿元下降0.67%[72] - 截至2022年6月30日，公司流动负债为1755.36068亿元，较2021年12月31日的1826.20792亿元下降3.88%[72] - 截至2022年6月30日，公司非流动负债为691.56554亿元，较2021年12月31日的568.67344亿元增长21.61%[73] - 截至2022年6月30日，公司净资产为762.56929亿元，较2021年12月31日的743.66749亿元增长2.54%[73] - 2022年上半年，公司经营业务产生的现金净额为 - 16.19102亿元，2021年为4.48908亿元[75] - 2022年上半年，公司投资业务所用的现金净额为 - 60.23252亿元，2021年为 - 97.31202亿元[75] - 2022年上半年，公司筹资活动产生的现金净额为9.19496亿元，2021年为100.98713亿元[76] - 2022年上半年，公司现金及现金等价物减少6.722858亿元，2021年增加8.16419亿元[76] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物期末余额为260.67656亿元，2021年为290.09593亿元[76] - 2022年上半年期内盈利为2,583,256千元，其中归属于储备的为1,707,123千元，非控股权益为876,133千元[78] - 2022年上半年货币换算差额为 - 137,144千元，现金流量套期为 - 359,253千元，期内其他全面收入总额（除税后）为 - 496,397千元[78] - 2022年上半年股息为 - 1,131,583千元，其中归属于储备的为 - 861,921千元，非控股权益为 - 269,662千元[78] - 2022年6月30日公司权益总额为76,256,929千元[78] - 2021年上半年期内盈利为2,700,477千元，其中归属于储备的为2,300,418千元，非控股权益为400,059千元[79] - 2021年上半年货币换算差额为34,462千元，现金流量套期为 - 34,037千元，权益投资的公允价值变动（除税后）为 - 25,767千元，期内其他全面收入总额（除税后）为 - 25,342千元[79] - 2021年上半年股息为 - 997,611千元，其中归属于储备的为 - 815,827千元，非控股权益为 - 181,784千元[79] - 2021年6月30日公司权益总额为69,681,627千元[79] - 2022年6月30日集团金融负债总计193,830,528千元，2021年12月31日总计190,006,049千元[89] - 2022年6月30日借贷（本金加利息）为93,010,768千元，2021年12月31日为82,170,198千元[89] - 2022年6月30日应付账款及票据为1,449,715千元，2021年12月31日为1,612,842千元[89] - 2022年6月30日其他应付款项及应计费用为63,647,157千元，2021年12月31日为66,852,142千元[89] - 2022年6月30日租赁负债为1,123,383千元，2021年12月31日为1,071,715千元[89] - 2022年6月30日财务担保为34,139,462千元，2021年12月31日为37,887,553千元[89] - 2022年6月30日衍生金融工具为460,043千元，2021年12月31日为411,599千元[89] - 2022年6月30日资本负债比率为43.82%，2021年12月31日为36.98%[91] - 2022年6月30日债务净额为59,472,544千元，2021年12月31日为43,638,912千元[91] - 2022年上半年公司销售成本、销售及营销成本及行政开支中其他税项及附加费为2.14亿元，较2021年上半年的2.07亿元增长3.39%[107] - 2022年上半年公司使用权益资产摊销为1.09亿元，较2021年上半年的0.96亿元增长13.71%[107] - 2022年上半年公司物业、厂房及设备折旧为0.67亿元，较2021年上半年的0.46亿元增长45.30%[107] - 2022年上半年公司无形资产摊销为0.25亿元，较2021年上半年的0.33亿元下降24.90%[107] - 2022年上半年公司发展中物业及持作出售物业的减值拨备为2.19亿元，较2021年上半年的2.18亿元增长0.10%[107] - 2022年上半年公司投资物业重估公平值净增值为 - 0.82亿元，2021年上半年为0.71亿元[108] - 2022年上半年公司来自银行存款的利息收入为2.10亿元，较2021年上半年的1.93亿元增长8.54%[109] - 2022年上半年借贷成本总额为22.29194亿元，2021年为19.11225亿元[110] - 2022年上半年中国企业所得税为14.96626亿元，2021年为14.9602亿元[112] - 2022年上半年中国土地增值税为11.20299亿元，2021年为14.47584亿元[112] - 2022年上半年公司权益持有人应占盈利为17.07123亿元，2021年为23.00418亿元[113] - 2022年上半年每股基本盈利为0.5513元，2021年为0.7429元[113] - 2022年拟派中期股息每股普通股0.275元，2021年为0.271元[114] - 2022年6月30日物业、厂房及设备为41.73582亿元，2021年为35.52561亿元[116] - 2022年6月30日使用权资产为40.58103亿元，2021年为38.66964亿元[117] - 2022年6月30日投资物业为109.12073亿元，2021年为161.81205亿元[118] - 2022年6月30日应收账款为3.68564亿元，2021年12月31日为1.25785亿元[120] - 2022年6月30日借贷总额为84574725千元，2021年12月31日为75534164千元[122] - 2022年1月1日储备总额为28394337千元，6月30日为28906831千元[127] - 2022年股东应占盈利为1707123千元，转拨至法定储备206939千元，股息为861921千元[127] - 2022年货币换算差额为 - 137144千元，现金流量套期为 - 359253千元[127] - 2021年1月1日储备总额为25833924千元，2021年6月30日为28182729千元[129] - 2022年6月30日递延税项资产（中国企业所得税）为1941688千元，2021年12月31日为1950402千元[132] - 2022年6月30日递延税项负债（香港利得税）为31181千元，2021年12月31日为28618千元[132] - 2022年6月30日递延税项负债（中国企业所得税及企业预扣所得税）为4419503千元，2021年12月31日为4798940千元[132] - 2022年6月30日授予本集团物业若干物业买家的按揭融资担保为24902012千元，2021年12月31日为29521899千元[133] - 2022年6月30日授予联营公司的银行及贷款融资担保为5792450千元，2021年12月31日为4766454千元[133] - 2022年6月30日授予合营企业的银行及贷款融资担保为3445000千元，2021年12月31日为3599200千元[133] - 截至2022年6月30日，集团为合营及联营公司借贷担保上限约92.37亿元，2021年12月31日为83.66亿元[134] - 截至2022年6月30日，集团为合营及联营公司已动用担保约47.92亿元，2021年12月31日为39.53亿元[134] - 2022年6月30日集团以约177.84亿元发展中物业作银行融资抵押，2021年12月31日为188.17亿元[136] - 2022年上半年利息收入总计125,003千元，2021年为156,216千元，其中联营公司利息收入53,295千元（2021年80,436千元），合营企业利息收入59,244千元（2021年52,414千元），同系附属公司利息收入12,464千元（2021年23,366千元）[138] - 2022年上半年利息支出总计214,424千元，2021年为234,368千元，其中最终控股公司无利息支出（2021年无数据），股东利息支出69,386千元（2021年192,509千元），直接控股公司利息支出94,608千元（2021年25,175千元）等[138] - 2022年上半年向联营公司添置使用权资产131,462千元，2021年为23,765千元[138] - 2022年上半年同系附属公司租金收入4,180千元，2021年为11,066千元[138] - 2022年上半年短期租赁费用总计14,314千元，2021年为24,346千元，其中联营公司短期租赁费用13,423千元（2021年24,019千元），股东短期租赁费用891千元（2021年327千元）[138] - 2022年上半年同系附属公司股权转让代价支出30,400千元，2021年无此项支出[138] - 2022年上半年销售材料收入总计152,074千元，2021年为3,223千元，其中联营公司销售材料收入18,454千元（2021年331千元），合营企业销售材料收入133,620千元（2021年2,892千元）[139] - 2022年上半年物业管理服务收入中，同系附属公司收入936千元（2021年897千元），股东收入119,007千元（2021年102,778千元）[139] - 2022年6月30日计入流动资产的应收联营公司款项为2,906,884千元，20