土地交易概况 - 10月30日，越秀地产以总金额约34.83亿元竞得广州天河区棠德路东地块（约22.05亿元）和棠德路西地块（约12.78亿元）[1] - 10月28日，越秀地产以约11.94亿元、溢价率约8.2%拿下其年内广州第7宗涉宅用地，此次加码后年内已在广州斩获9宗涉宅用地 [1] - 10月广州涉宅用地成交7宗，成交总建面49.23万平方米，成交金额约80.71亿元，结合9月成交的2宗地块（总出让金约5.2亿元），"金九银十"期间广州土拍市场涉宅用地合计成交金额85.91亿元 [1] 地块具体信息 - 棠德路东地块宗地面积约4.85万平方米，计容建筑面积约7.03万平方米，起拍楼面价约31380元/平方米，容积率≤2.1 [2] - 棠德路西地块宗地面积约3.09万平方米，计容建筑面积约4.13万平方米，起拍楼面价30950元/平方米，容积率≤2.1 [2] - 若两地块由同一主体开发，允许统筹计容面积、地下空间等指标，并鼓励以地下通道或空中走廊联系，建筑高度需满足岑村机场净空控制要求 [2] - 棠德路西地块需配建公共服务及市政交通设施用地面积3432平方米、建筑面积2600平方米，东地块需配建5044平方米、建筑面积5780平方米 [2] 产品定位与公司战略 - 地块规划鼓励提高住宅阳台面积占比，配置主景观阳台等半开敞空间，结合容积率和建筑高度限制，未来或将打造低密度、小高层产品 [3] - 越秀地产表示此次投资基于其稳健财务实力与"聚焦核心城市"战略，旨在强化广州市场深度布局，为天河区高端改善需求注入新动能 [3] - 公司在3天内连续摘得3个地块，传递出在行业深度调整期对广州发展的长期信心，彰显国企作用 [3] 区域市场分析 - 棠德路地块所在的东圃板块是天河区涉宅用地供求主战场，2022年至2024年该板块涉宅用地供应9宗（总建面98.18万平方米），成交6宗（总建面71.54万平方米），其中5宗已转化入市 [4] - 东圃板块内项目华润置地天河润府一期今年1-9月成交349套，均价49060元/平方米，联投文津府项目同期成交64套，均价56112元/平方米 [4] - 2022年至2024年及2025年前三季度，天河区共成交土地21宗，总建筑面积236.93万平方米，其中今年前三季度成交涉宅用地2宗 [4] 市场竞争格局 - 以越秀地产为代表的本地国企是广州土拍市场拿地主力，同时一些外地房企也积极入场 [4] - 9月初，厦门国贸地产以总价5.06亿元竞得荔湾区白鹅潭板块一宗二类居住用地，宗地面积7840.89平方米，计容建筑面积23522.67平方米，容积率3，起始楼面价21500元/平方米 [5] - 10月21日，绿城华南投资发展有限公司以约4.97亿元、溢价率约17.8%竞得番禺区黄沙岛地块，成交楼面价约2.59万元/平方米，该溢价率刷新了自2023年以来番禺区涉宅用地成交溢价率最高纪录 [5]

土地交易概况 - 越秀地产以底价竞得广州天河棠德路以东和以西两宗地块，总成交金额近35亿元 [1][4] - 棠德路以东地块成交总价22.05亿元，成交楼面价31380元/平方米 [1] - 棠德路以西地块成交总价12.78亿元，成交楼面价30950元/平方米 [1] 地块开发规划 - 两宗地块距离相近，被同一主体竞得后鼓励设立空中连廊或地下通道进行连片开发 [4][6] - 地块建筑限高需满足岑村机场控制要求，不会建设超高层建筑 [7] - 规划要求预留地铁19号线公共敞开空间，未来可能成为地铁上盖项目 [7] - 越秀地产计划打造片区稀缺的低密度小高层板楼产品，预计今年底入市 [11] 区位优势与前景 - 地块位于天河区东圃板块广棠片区内，属于棠东村、棠下村约1043亩土地征收范围 [8] - 根据《天河智谷广棠片区控制性详细规划》，片区将规划科研、商业、医疗等多元用地，并配套车陂涌湿地公园，打造"科创研发+生态宜居"的产城融合新样板 [9] - 地块周边拥有乐天棠德广场、天河棠下智汇Park、优托帮购物中心等商业配套，以及清华大学湾区附属学校、广州奥林匹克中学高中部等教育资源 [11] 板块市场参考 - 天河板块近6年出让过2宗地块：2019年天河广氮地块由珠实+城投联合体以约52.66亿元拿下，楼面价34000元/平方米；2023年天河中铁物流园地块由保利以约96亿元拿下，楼面价45915元/平方米 [11] - 地块劣势为多条主干道途经可能产生噪音，对开发商产品设计能力提出考验 [11]

万科流动性支持 - 深铁集团向万科提供不超过22亿元借款 期限不超过3年 利率为2.34% 用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 深铁集团已累计向万科提供借款269.3亿元 此举可缓解公司短期偿债压力 [1] - 配合三季度营收规模与交付力度 强化市场对公司流动性维稳及风险缓释的预期 [1] 地产链风险出清 - 远大住工因宏观经济 地产调控及疫情影响深陷债务及经营危机 向法院提交破产重整申请 [2] - 此举折射出地产链上下游风险传导仍在持续 传递出风险有序出清的信号 [2] - 配合顶层对相关风险的统筹化解导向 助力市场理性看待周期行业转型阵痛 [2] 核心城市土地市场 - 北京城建联合体以底价28.09亿元竞得北京昌平宅地 楼面价32008元/平方米 [3] - 该地块需配建500平方米社区管理服务用房并满足绿色建筑二星级等品质要求 承接西二旗 后厂村区域居住需求 [3] - 越秀地产以34.8亿元总价获广州天河区两宗宅地 楼面价约3.1万元/平方米 公司2025年在广州已斩获7宗土地 总金额逾81亿元 [4] - 国企聚焦高能级城市优质地块 凸显板块核心城市加改善产品的结构性机会 [4] 上市公司资金管理 - 珠江股份拟使用不超过2.2亿元闲置募集资金进行现金管理 投资于保本型产品 [5] - 此举旨在提高资金使用效率并增加收益 传递出上市公司审慎理财 保障股东利益的信号 [5]

土地收购概况 - 公司于2025年10月30日通过公开挂牌方式成功竞得三幅住宅地块，总收购金额为人民币48.05亿元 [1] - 其中，以人民币12.79亿元和人民币22.05亿元分别竞得广州市天河区两幅临近地块（统称广州市天河区广棠地块）[1] - 以人民币13.21亿元竞得成都市成华区舜和家园地块 [1] 广州地块详情 - 广州天河区广棠地块占地面积分别为19670.68平方米和33467.77平方米，总可建筑面积分别为62452.37平方米和105491.11平方米 [2] - 地块计容建筑面积分别约为40088.68平方米和71501.49平方米，拟用于开发出售型住宅物业 [2] - 地块位于天河智谷广氮广棠片区，距离珠江新城约11公里，金融城起步区约5.3公里，距离地铁21号线棠东站约1.4公里，周边有学校、医院及商场等成熟配套 [2] 成都地块详情 - 成都成华区舜和家园地块占地面积约40038.52平方米，总可建筑面积约115173.66平方米，计容建筑面积约80077平方米，拟用于开发出售型住宅物业 [2] - 地块位于成华枢纽经济集聚区，紧邻公司天悦云萃一期及二期项目，距离地铁7号线双店路站约300米，距离天府广场约6公里，周边有万象城等优质商业及医疗配套 [3] 收购战略意义 - 董事会认为此次收购以合理成本增加了公司的优质土地储备 [3] - 收购将进一步巩固公司在广州及成都市场的战略地位 [3]

收购交易概览 - 公司于2025年10月30日通过附属公司成功竞得三幅住宅地块，总土地成本为人民币48.03亿元 [1] - 其中，以人民币12.78亿元和人民币22.05亿元竞得广州市天河区两幅临近地块 [1] - 以人民币13.2亿元竞得成都市成华区一幅地块 [1] 广州地块详情 - 广州天河区广棠AT0606021地块占地面积约19,670.68平方米，总可建筑面积约62,452.37平方米，计容建筑面积约40,088.68平方米 [1] - 广州天河区广棠AT0606011地块占地面积约33,467.77平方米，总可建筑面积约105,491.11平方米，计容建筑面积约71,501.49平方米 [1] - 两幅广州地块均为住宅用地，所建物业拟用于出售 [1] 成都地块详情 - 成都成华区舜和家园地块占地面积约40,038.52平方米，总可建筑面积约115,173.66平方米，计容建筑面积约80,077平方米 [2] - 该地块为住宅用地，所建物业拟用于出售 [2] 成都地块区位优势 - 地块位于成华区崔家店核心，紧邻公司天悦云萃一期及二期项目，地处成华枢纽经济集聚区 [2] - 周边配套成熟，邻近成都万象城、龙湖滨江天街等商业配套及成都新生堂妇女儿童医院等医疗配套 [2] - 交通便利，距离成都7号线双店路站约300米，距离天府广场及春熙路约6公里 [2]

市场扩张和并购 - 公司附属广州天越以12.7852亿和22.0549亿竞得广州两地块[3][4] - 公司附属成都樾穗以13.212705亿竞得成都地块[3][6] 土地数据 - 广州两地块占地约19670.68和33467.77平方米[4] - 广州两地块总建面约62452.37和105491.11平方米[4] - 成都地块占地约40038.52平方米，建面约115173.66平方米[6] 未来展望 - 购入地块增加土地储备，巩固广州及成都战略地位[7]

土地市场总体表现 - 2025年前三季度成都市本级成交涉宅用地64宗，出让金总额达534亿元，位列全国第四，仅次于杭州、北京和上海 [4] - 前三季度成都5+2区域涉宅用地成交占地面积占比达到39%，同比提升8个百分点 [4] - 成都5+2区域涉宅用地平均溢价率为25.2%，较去年同期提升13.2个百分点，显示核心区域优质地块持续受到企业关注 [4] 成华区崔家店板块地块交易 - 成华区舜和家园片区3号地块总用地面积40038.52平方米，规划建筑面积80077平方米，容积率2.0，起始楼面价14800元/平方米，起始总价11.85亿元 [2] - 该地块最终由越秀地产以楼面价16500元/平方米竞得，成交总价13.21亿元，溢价率为11.49% [2] - 此次拿地为越秀地产2023年首次进入成华区后在该区的第四次补仓，地块东侧紧靠其越秀天悦云萃项目一二期，有望形成规模化社区优势 [2] - 崔家店板块配套成熟，距离地铁7号线约400米，商业氛围浓厚，随着多家知名开发商项目加入和交付，板块成熟度有望进一步提升 [2] 锦江区静渝路地块交易 - 锦江区地块为总面积约6亩的“迷你”地块，总用地面积约6亩，规划建筑面积10067.42平方米，由仁和以1.82亿元总价拿下，楼面价18100元/平方米 [2] - 小体量地块对开发商资金压力可控但开发难度较高，极考验开发商的操盘能力和产品打造能力 [2][3] - 地块地理位置优越，周边有大量成熟社区，生活氛围好，多条地铁线环绕，直径2公里范围内覆盖攀成钢、塔子山、川师三个商圈 [3] - 地块附近有四川师大站TOD项目锦江府，其北苑组团已交付，约56亩的TOD核心商业已签约华润万象系创新产品并开工建设 [3] 区域房地产市场表现 - 今年以来，锦江区新房成交均价约40667元/平方米，成交套均总价约766万元，在成都各区中蝉联第一 [4]

地块区位与交通优势 - 地块毗邻规划中的地铁19号线智谷西站，距现状地铁21号线棠东站约1公里，未来将快速串联珠江新城、金融城、琶洲三大CBD [3] - 周边路网发达，科韵路、大观路、广园快速、车陂南隧道等主干道纵横交错，5分钟直达金融城，15分钟通达珠江新城 [5] - 随着天坤三路、棠德路、车陂路北延线等道路建成，地块交通通达度将进一步提升 [5] 地块规划与发展前景 - 地块位于广深科技创新走廊重要节点天河智谷片区，地处珠江新城、金融城、琶洲、科学城四大板块的交汇枢纽 [10] - 广棠片区规划科研、商业、医疗等多元用地，并配套车陂涌湿地公园等生态设施，着力打造科创研发+生态宜居的产城融合新样板 [8] - 天河自规局已对棠东村、棠下村约1043亩土地征收补偿协议全部签订，两宗地块位列其中 [8] 区域市场参考 - 地块相距约1公里范围内，保利天瑞项目售价约8.5万/㎡，城投珠江天河壹品售价约6.2万/㎡ [11] - 同属天河智谷板块的世界大观区域，今年成交两宗宅地，金茂越秀|璞樾·墅项目成交楼面价47317元/㎡，保利辰园湖境项目成交楼面价30519元/㎡ [10]

越秀地产广州番禺拿地 - 公司以总价11.94亿元摘得广州番禺大石地块，宗地面积3.88万平方米，规划建筑面积7.74万平方米，容积率2.6 [1] - 地块起始价11.04亿元，起始楼面价1.43万元/平方米，经过18轮举牌后成交楼面价达1.54万元/平方米，溢价率8.15% [1] - 此次拿地是公司今年在广州番禺获取的第一宗地块，也是自2022年以来再次在番禺拿地 [1] 地块价值与市场背景 - 地块所在板块土地供应紧缺，近4年洛溪大石板块仅成功出让3宗地块，总建筑面积约22.84万平方米 [4] - 市场成交活跃，今年前9个月番禺区洛溪大石板块商品住宅成交1279套，较去年同期翻倍增长，为近4年同期最高值 [4] - 近13个月，地块周边三公里内商品住宅成交2656套，均价4.7万元/平方米，二手房成交1251套，均价2.13万元/平方米，潜在置换需求明显 [4] 公司战略与市场布局 - 公司表示此次落子标志着“看好广州、投资广州、深耕广州”战略的深化，新项目将与番禺现有标杆项目形成战略呼应 [4] - 今年以来公司已在广州摘得7宗地块，显示出对本地市场的持续加码 [1][7] - 公司去年在番禺退地两宗换取50.03亿元地票，该笔资金规定主要用于在番禺区收购土地，此次拿地是资金运用的体现 [6] 公司业绩表现 - 今年前9个月，公司以174亿元权益金额、236.5亿元全口径金额等指标获得广州市场多项亚军 [7] - 今年上半年公司营业收入475.74亿元，同比增长34.6%，但归母净利润13.70亿元，同比减少25.2% [7] - 管理层表示市场销售萎缩和价格下滑已对部分项目毛利率造成影响，但公司毛利率仍维持在10%以上 [8] 行业市场动态 - 广州土地市场出现积极变化，在国央企带动下，绿城、龙湖等民营房企重新加入，市场微现企稳迹象 [1][8] - 市场正形成国企托举、民营企业充分参与的竞争格局，有望逐渐回归正常轨道 [8]

广州土地市场整体态势 - 广州土地市场出现企稳迹象，近期出现积极变化 [1][4] - 市场参与主体多元化，绿城、龙湖等全国性房企及本地民企敏捷地产重新加入或有所斩获，改变了过去主要由当地国企参与的局面 [4][8] - 市场正形成国企托底、民企充分参与的竞争格局，有望逐渐回归正常轨道 [8] 越秀地产土地获取活动 - 越秀地产于10月28日以总价11.94亿元、成交楼面价1.54万元/平方米竞得广州番禺大石地块，溢价率8.15%，该地块规划建筑面积7.74万平方米 [2] - 此次拿地是公司今年在广州番禺获取的第一宗地块，也是自2022年以来再次在番禺拿地 [4][5] - 今年以来，公司已在广州摘得7宗地块，显示出加码大本营投资的战略 [4][7] 番禺大石地块市场背景 - 大石地块具有稀缺性，所在板块近4年仅成功出让3宗地块，总建筑面积约22.84万平方米 [4] - 地块硬件条件优越，容积率较低（2.6），交通便捷，周边配套成熟 [4][5] - 板块需求旺盛，今年前9个月番禺洛溪大石板块商品住宅成交1279套，较去年同期翻倍，为近4年同期最高 [4] - 周边三公里内近13个月新房成交2656套，均价4.7万元/平方米，二手房成交1251套，均价2.13万元/平方米，潜在置换需求明显 [5] 越秀地产战略与业绩 - 公司此次拿地是基于"看好广州、投资广州、深耕广州"的战略布局，旨在深化在番禺的产品体系 [5] - 广州是公司重要业绩来源，今年前9个月以174亿元权益金额等指标在广州市场位列亚军 [7] - 尽管2024年上半年营业收入同比增长34.6%至475.74亿元，但归母净利润同比减少25.2%至13.70亿元，部分原因在于部分项目去化不理想及毛利率承压 [8] - 公司去年在番禺退地两宗，换取约50亿元地票资金，该资金限定用于在番禺区收购土地 [6][7] 具体项目与未来机会 - 越秀地产在番禺已有大学城三盘、星瀚TOD等标杆项目，新项目将与之形成战略呼应 [5] - 公司看好大石地块将承接万博商务区和长隆文旅区的辐射效应 [5] - 公司可能是珠江新城跑马场"绝版"地块的有力竞争者，未来或获得更多优质地块机会 [8]