项目规划与产品设计 - 项目占地3公顷 总建筑面积11.68万平方米 其中住宅建筑面积7.75万平方米[14] - 9栋住宅楼共426户 面积段152-258平方米全四居设计 层高3.16-3.37米[1] - 得房率超90% 配备独立电梯厅及多处赠送空间包括阳台/设备平台/挑空平台[1] - 主力户型为152平方米共175套 采用四叶草格局 南向通面宽阳台进深1.2米[2] - 188平方米户型共121套 全边户设计 配备三卫及双台盆主卫[7] - 大户型包含195/204/230/258平方米四种规格 其中230平方米采用三进式归家礼序设计[10][12] 建筑布局与配套设施 - 建筑以小高层为主 北排两栋为洋房(7层/11层) 南侧三栋高度53.7-80米[16] - 配备三处下沉庭院 包含大面积水系/人工湖/峡谷景观带 架空层建筑面积269平方米[19] - 会所面积约2500平方米 西侧设景观大门 南侧设人行出入口方便幼儿园接送[19][21] - 地下车库设530个机动车位 采用双口双车道中央车站景观设计[21] 教育配套 - 东南角规划托幼用地5253平方米 容积率0.9 地上建筑面积4727.75平方米[23] - 幼儿园为3层建筑 总高13.5米 配备大量露台及可上人屋顶[23] - 按标准配置9个机动车位及9个非机动车位[25] 土地获取与开发背景 - 地块由中建智地/中国金茂/越秀地产/朝阳城发联合体以126亿元底价摘得[26] - 项目位于东四环与东五环之间 临近地铁6号线青年路站 周边有朝阳大悦城等商业配套[26] - 开发主体北京茂越置业注册资本40亿元 股权结构为北京兴鼎房地产50%/中国金茂33%/越秀地产17%[28] - 金茂负责规划设计 越秀负责营销和物业 董事长及总经理均为金茂系高管[29] 关联项目对比 - 南侧紫京宸园由中建壹品单独操盘 总建筑面积21.43万平方米 规划815户[31][32] - 紫京宸园户型涵盖130-400平方米 包含空中别墅产品[34] - 孙河商服地块由同一开发主体运营 总建筑面积12.69万平方米 投资估算6.34亿元[36] - 孙河地块建筑限高严格 中央公园100米内限高12米 100-150米限高24米[36]

行业整体表现 - 286家上市房企上半年累计实现营业收入1.85万亿元 累计实现净利润851.77亿元 其中89家亏损 亏损总额达1912亿元 [2] - 行业利润承压关键原因包括房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率处于低位 以及为加速回款计提资产减值损失 [2] - 头部房企作为行业风向标 其经营动向为行业转型提供重要参照 [1] 好房子战略转型 - 绿城中国存货减值集中在2021年获取项目 近两年新获取项目质量提升 上半年新增907亿元货值 新拓项目平均净利率较为理想 [2] - 越秀地产上半年销售均价逆势上涨至42100元/平方米 约为行业均值的2.5倍 实现销售额正增长 [3] - 龙湖集团在重庆两江御湖境项目三个月续销接近20亿元 北京观萃项目上半年成交套数位列昌平区第一 [3] - 一二线城市核心地段改善性需求非常强劲 产品力迭代与品质提升成为行业普遍共识 [3][4] 经营性业务发展 - 华润置地上半年经常性收入205.6亿元 占总营收21.7% 贡献核心净利润60.2亿元 经常性业务利润占比超过一半 经营性不动产业务毛利率提升1.4个百分点至72.9% [5] - 龙湖集团运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 实现核心利润40亿元 [6] - 越秀地产商业板块当前占比10% 未来比重将加大 物业板块满意度提升 康养板块入住率加快爬坡 [6] - 保利发展旗下物业公司实现营业收入83.92亿元 归母净利润8.91亿元 [6] 融资与债务管理 - 2025年下半年行业偿债规模达5301亿元 其中第三季度为偿债高峰约1579亿元 [8] - 绿城中国现金短债比达2.9倍创历史新高 货币资金总额668亿元 其中可用资金395亿元 平均融资成本从3.6%降至3.4% [9] - 龙湖集团有息负债过去三年下降400亿元 预计年底再降200亿元 境内信用债余额将仅剩68亿元 [10] - 经营性物业贷成为重要融资工具 龙湖集团新增约百亿元经营性物业贷 平均融资成本保持3.58% 平均合同借贷年期延长至10.95年 [9] 融资市场新动态 - 绿城中国发行1.5亿美元优先票据 新城发展成功发行3亿美元境外债 成为近三年来首家重启境外融资的民营房企 [10] - 中国海外发展提交首单消费基础设施REIT申报 拟将购物中心项目以公募REITs形式分拆上市 预计募资13.55亿元 [6] - 融资环境改善使优质房企在信用修复和现金流稳定性方面优势突出 [10]

2025年1-8月西安房企销售业绩核心观点 - 保利发展以83.8亿元销售额位列榜首 连续8个月保持销冠地位 预计10月突破百亿[1][2][5][7] - 头部房企竞争激烈 第二梯队中铁建房地产(80.8亿元)、绿城中国(76.5亿元)、招商蛇口(72.8亿元)与中国金茂(58.7亿元)均具备冲击百亿潜力[2][7] - 中国金茂是TOP15中唯一同比正增长企业 销售额从去年53.2亿元增至58.7亿元[2][9] - 越秀地产排名提升最快 从去年未进TOP15跃升至今年第8位[2][11] - 本土房企天地源(22.6亿元)、高科地产(22.5亿元)及民企龙湖集团(30.5亿元)表现突出[2][13][15] 头部房企销售表现 - 保利发展1-8月销售83.8亿元 8月单月销售11.4亿元 主要受益于城改用地储备和产品创新[2][5][7] - 中铁建房地产以80.8亿元居第二 与保利仅差3亿元[2][7] - 绿城中国销售额76.5亿元 下半年4个新项目集中入市 包括绿城·绿汀芳菲和绿城·润百合[7][9] - 招商蛇口销售额72.8亿元 在中指研究院和克而瑞榜单中分别排名第4和第2[2][4] 企业同比表现 - 中国金茂销售额同比增长10.3% 从去年53.2亿元增至58.7亿元[2][9] - 多数企业同比下滑 保利发展从145.7亿元降至83.8亿元 降幅42.5%[2] - 大悦城控股从58.1亿元降至37.7亿元 龙湖集团从53.2亿元降至30.5亿元[2] 排名变动情况 - 越秀地产从去年未进TOP15升至第8位 主要依靠越秀铁建·樽樾项目贡献14.2亿元销售额[2][11] - 信达地产排名上升2位至第15名 销售额21.3亿元[2] - 万科排名下降1位至第9名 销售额26.9亿元[2] 本土企业与民企表现 - 天地源销售额22.6亿元 高科地产22.5亿元 位列TOP20[2][13] - 西安融投新上榜TOP30 在浐灞和城西有项目开发 另有263亩土地储备[2][13][15] - 民企龙翔控股集团销售额23.2亿元 星河湾集团20.2亿元[2][15] - 四川邦泰在克而瑞榜单中以9.74亿元位列第27名 在西安有多个项目储备[4][15][17] 数据差异说明 - 中指研究院与克而瑞数据存在差异 保利发展在中指数据为83.8亿元 在克而瑞为72.52亿元[2][4] - 招商蛇口在中指数据72.8亿元 在克而瑞67.36亿元 绿城中国在中指76.5亿元 在克而瑞41.98亿元[2][4]

核心观点 - 行业利润承压但正越过偿债高峰 加速调整发展模式并寻求新增长曲线 [1] - 头部房企通过"好房子"战略和经营性业务转型增强韧性 应对债务压力 [1][2][4][7] 行业财务表现 - 286家上市房企上半年营收1.85万亿元 净利润851.77亿元 [1] - 89家房企出现亏损 亏损总额达1912亿元 [1] - 业绩承压主因：开发项目结算规模下降+资产减值计提 [2] 好房子战略实施 - 绿城中国新增907亿元货值 新拓项目平均净利率较为理想 [2] - 越秀地产销售均价逆势涨至42100元/平方米 达行业均值2.5倍 [2] - 龙湖重庆两江御湖境项目三个月续销近20亿元 北京观萃成交套数居昌平区第一 [3] 经营性业务发展 - 华润置地经常性收入205.6亿元 占总营收21.7% 贡献核心净利润60.2亿元 [4] - 龙湖运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 核心利润40亿元 [5] - 保利物业营收83.92亿元 归母净利润8.91亿元 [5] - 越秀地产商业板块占比10% 未来比重将加大 [5] 债务与融资状况 - 2025年下半年行业偿债规模达5301亿元 第三季度高峰约1579亿元 [7] - 绿城中国现金短债比2.9倍创历史新高 货币资金668亿元 可用资金395亿元 [8] - 绿城中国平均融资成本3.6% 同比下降40基点 期末降至3.4% [8] - 龙湖集团新增约百亿元经营性物业贷 平均融资成本3.58% 借贷年期延至10.95年 [8] - 龙湖集团有息负债过去三年降400亿元 预计年底再降200亿元 [9] 融资渠道创新 - 中海发展提交首单消费基础设施REIT申报 拟募资13.55亿元 [5] - 招商蛇口落地82亿元经营性物业贷款 [8] - 境外融资市场回暖：绿城中国发行1.5亿美元优先票据 新城发展发行3亿美元境外债 [9]

文章核心观点 - 2025年房企将去库存作为核心经营任务 重点针对2021年及以前的高成本库存实施甩包袱策略 [2][4][12] - 行业普遍采用老盘新做 资产盘活 政策协调等多元化手段加速存量去化 [4][6][10] - 库存减值计提规模巨大 直接影响企业利润表现 成为行业性财务负担 [13][14] 房企去库存行动 - 绿城中国总货值2700亿元中2021年及以前库存占1400亿元 占比50% 计划3-5年完成去化 上半年完成190亿元去化任务 [4] - 建发国际成立CEO牵头的去库存专项小组 实施分类管理 对重点库存采取产品提升和土地调规措施 [5][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 包括50亿元抵债盘活和3.2亿元资产证券化 [6][10] - 龙湖集团现房压降超80亿元 盘活11个项目 累计盘活商住土储128亿元 [6] - 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票并实现商改住退地 [7] 去库存策略 - 老盘新做策略涵盖产品升级 配套提升和物业服务优化 涉及24个重点存量项目联合评审 [4][9][10] - 营销层面实行一盘一策 加大考核力度 采取首付分期 按揭补贴 特价房等促销手段 [6][9][10] - 央企利用地方政府专项债政策协调土地置换和收储 华润置地供货集中一二线城市 [4] - 建发国际对400多亿元库存实施提级管理 制定奖励考核机制 按市场波动合理定价 [9] 库存结构及财务影响 - 库存主要由未开发土地 闲置商办物业和住宅尾盘构成 三四线城市车位去化难度最大 [10][13] - 2024年六大房企计提存货跌价准备超280亿元 2025年上半年保利发展计提71.2亿元 万科计提51.1亿元 [13] - 建发国际并表存货减值计提超100亿元 非并表项目合计近140亿元 [13] - 环北京区域房价较高峰期下跌三分之二 部分项目售价仅为囤积时三分之一 [12] - 某十强房企2021年计提28亿元后 2022-2023年再度计提113亿元 显示去库存反复性 [14]

债券付息安排 - 广州市城市建设开发有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)将于2025年9月15日开始支付利息 [1] - 付息期间覆盖2024年9月13日至2025年9月12日 [1] 债券品种详情 - 品种一(21穂建03，代码188730)票面利率为2.10% [1] - 每手面值1,000元品种一债券派发利息21.00元(含税) [1] - 品种二(21穂建04，代码188731)票面利率为3.55% [1] - 每手面值1,000元品种二债券派发利息35.50元(含税) [1]

债券付息安排 - 公司子公司广州市城市建设开发有限公司2021年面向专业投资者公开发行的公司债券(第二期)将于2025年9月15日开始支付利息 [1] - 付息期间覆盖自2024年9月13日至2025年9月12日止的完整年度 [1] 债券品种详情 - 品种一(债券代码：21穂建03，代码188730)票面利率为2.10% [1] - 品种二(债券代码：21穂建04，代码188731)票面利率为3.55% [1] - 每手债券面值均为1,000元 [1] - 品种一每手派发利息21.00元(含税) [1] - 品种二每手派发利息35.50元(含税) [1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 公司秘書 香港，二○二五年九月五日 於本公告刊發日期，董事會成員包括： 海外監管公告 本公告乃根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》第13.10B條而作出。 承董事會命 執行董事： 林昭遠（董事長）、朱輝松、江國雄、賀玉平、陳靜及劉艷 越秀地產股份有限公司 余達峯 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 非執行董事： 張貽兵及蘇俊杰 獨立非執行董事： 余立發、李家麟、劉漢銓及張建生 债券代码：188731 债券简称：21 穂建 04 债券代码：188730 债券简称：21 穂建 03 广州市城市建设开发有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期） 2025 年付息公告 本公司全体董事或具有同等职责的人员保证本公告内容不 存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真 实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。 重要内容提示： 广州市城市建设开发有限公司 20 ...

广州楼市2025年8月畅销指数总体情况 - 抽样50个知名楼盘总已售房源28192套 未售13778套 平均去化率67.17% 与上月基本持平[3][6] - 畅销指数达50%以上项目37个 占总抽样74% 其中80%以上15个占30% 60%-80%区间14个占28% 30%-60%区间13个占26% 10%-30%区间7个占14% 低于10%1个占2%[4][5] - 8月受传统淡季叠加炎热多雨天气影响 广州楼市维持平稳运行 开发商推货节奏放缓 新开盘及集中加推项目减少[3][6] 区域去化表现 - 黄埔区房源8365套 已售5433套 未售2932套 平均畅销指数64.95%[8] - 天河区总货值8076套 已售5758套 未售2318套 畅销指数71.3%[8] - 海珠区房源7811套 已售5254套 未售2557套 畅销指数67.26%[8] - 番禺区房源7112套 畅销指数65.14% 荔湾区房源7822套 畅销指数64.78% 白云区房源1931套 畅销指数77.94%[8] - 越秀区房源249套 畅销指数16.47% 南沙区房源604套 畅销指数82.95%[8] 头部畅销项目排名 - 国贸云上以95.93%去化率位居榜首 龙湖御湖境95.67%排名第二 城投珠江天河壹品93.81%排名第三[1][7] - 越秀珠实皓悦滨江93.01%排名第四 越秀珠实城发江湾和樾90.46%排名第五 越秀琶洲南TOD 88.71%排名第六[1][7] - 保利天瑞87.19%排名第七 保利臻誉86.80%排名第八 越秀云萃86.67%排名第九 招商林屿境82.95%排名第十[1][7] - 前十畅销楼盘中保利 越秀地产和龙湖旗下项目占据七席[7] 2025年新推产品表现 - 样本楼盘中有33个在2025年有新推动作 新推房源10922套 已售5140套 未售5782套 平均去化率43.29%[9] - 海珠区2025年新增2816套房源 黄埔区新增2227套 荔湾区新增1634套 番禺区新增1610套 天河区新增1513套[9] - 2025年新推产品畅销指数TOP10项目中除国贸云外均为全新盘 越秀珠实皓悦滨江位居新推产品畅销榜首[10] 产品力与市场趋势 - 核心区靓地供应增加 2025年广州市拟出让131宗住宅用地中中心城区占76块占比58%[10] - 网红项目共同特点是满足"好房子"期待 产品力成为关键号召力 新规及超新规项目对市场热度起到托举作用[10][11] - 四代宅等创新产品概念受到市场认可 如招商林屿境虽位于南沙但凭借产品创新实现热销[10]

行业核心任务 - 去库存成为2025年房企经营核心议题 多家企业在中期业绩会强调其重要性 [3] - 库存主要包含未开发土地 建成闲置商办物业及住宅尾盘 其中一二线城市非核心区及低线城市去化较慢项目占比较高 [8][10] - 2021年及以前存货普遍拿地成本高 部分项目售价低于楼面价 直接导致存货跌价计提影响利润 [9][10] 企业去库存举措 - 绿城中国针对2021年前库存设置关键任务考核 对24个重点项目实施"老盘新做" 上半年完成190亿元去化 总存货中2021年前库存占比约50%达1400亿元 [3][6] - 建发国际成立由CEO牵头的去库存专项小组 实行分类管理及一盘一策策略 对400多亿元库存制定奖励考核机制 [4][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 通过抵债盘活超50亿元资产 内部办公资产盘活超1万平方米 [4][7] - 华润置地等央企利用地方政府专项债收储政策 协调土地置换及收储 保利发展上半年计提存货跌价71.2亿元 [3][10] 具体策略与案例 - "老盘新做"包含产品升级（调整户型、提升装修）配套升级（园林、名校引入）及物业服务提升 [8] - 龙湖集团上半年现房压降超80亿元 盘活11个项目及128亿元商住土储 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票 [5] - 去库存措施包括赠送车位/物业费 首付分期 特价房折扣 以及打包出售给地方政府 [8] - 环北京某房企因房价下跌三分之二 将囤积房源以原价三分之一出售止损 [9] 财务影响与挑战 - 2024年保利、万科等6家房企计提存货跌价超280亿元 2025年上半年万科计提51.1亿元 建发国际并表项目计提超100亿元 [10] - 存货跌价计提直接影响结转利润 2021年前库存成利润不确定因素 大幅降价销售可能导致净利润下降或亏损 [10][11] - 去库存面临项目分散（如三四线车位）及市场不确定性 部分企业处理旧库存后仍产生新计提（如某十强房企2022-2023年计提113亿元） [10][11]