报告公司投资评级 公司维持"优于大市"评级。[4] 报告的核心观点 1. 合同销售同比下降,但持续巩固大湾区领先地位。2024年上半年,公司录得合同销售金额约为人民币554.0亿元,同比-33.8%,但在大湾区、华东、中西部和北方地区分别实现合同销售金额约为人民261.1亿元、人民币128.8亿元、人民币89.4亿元和人民币74.7亿元,分别占公司合同销售金额的47.1%、23.2%、16.2%和13.5%。[2] 2. "商住并举"战略深化,加强地产房托双平台互动。2024年上半年,公司商业物业总经营收入为人民币13.31亿元,同比+4.8%;租金收入为人民币2.97亿元,同比+41.3%;越秀房托实现经营收入人民币10.34亿元,同比-2.5%;越秀服务实现经营收入人民币19.6亿元,同比+29.7%,在管面积6667万平方米,管理规模稳步提升。[2] 3. 公司财务状况稳健,资产负债率、净借贷比率和现金短债比率等指标维持"绿档"。2024年上半年,公司剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍。[1] 财务数据分析 1. 2024年上半年,公司实现营业收入人民币353.4亿元,同比+10.1%;归母净利润人民币18.3亿元,同比-15.9%;毛利率为13.7%,同比-4.1个百分点。[1] 2. 2024年上半年,公司加权平均借贷利率为3.57%,同比下降41个基点,期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。[1] 3. 公司2024年EPS预测为人民币0.81元,给予公司24年8-10倍PE估值,对应市值区间为285-357亿港元,对应合理价值区间为每股7.09-8.86港元。[4]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 - 净利润受市场影响下降,但已售未结金额充足 [1] - 公司销售金额同比下滑,但在大湾区持续深耕 [1] - 公司通过多元化增储模式在一二线城市获取优质土储 [1] - 公司财务健康稳健,借贷成本进一步下降 [1] 营收及盈利预测 - 预测2024-2026年营收分别为839.70亿元/868.38亿元/920.75亿元,同比增长4.7%/3.4%/6.0% [1] - 预测2024-2026年归属母公司股东净利润分别为35.24亿元/41.03亿元/50.30亿元,同比增长10.6%/16.4%/22.6% [2] - 预测2024-2026年每股收益分别为0.88元/1.02元/1.25元,PE倍数为4X/4X/3X [2] 财务指标分析 - 公司2024年上半年"三道红线"指标保持全部"绿档",财务健康稳健 [1] - 公司2024年上半年平均借贷利率为3.57%,同比下降41个基点,融资成本进一步下降 [1] - 公司2024年上半年毛利率为13.7%,同比下降4.1个百分点,可能系销售和营销成本同比上升所致 [1] - 公司2024年上半年资产负债率为68.3%,净负债比率为58.6%,偿债能力较强 [5] 土储及销售情况 - 公司2024年上半年在大湾区实现合同销售金额约261.1亿元,占比47.1% [1] - 公司2024年上半年新增土储172万平方米,其中66%通过多元化增储模式获取 [1] - 公司截至2024年上半年总土储面积2503万平方米,94%分布在一二线城市 [1]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 报告的核心观点 公司业绩分析 - 2024H1公司业绩受结转结构及减值计提有所下滑,主营业务收入353.4亿元(+10.1%),归母净利润18.3亿元(-15.9%),核心净利润17.4亿元(-18.8%),毛利率13.7%(-4.0pct),归母净利率5.2%(-1.6pct) [1] - 公司业绩下滑主要是低毛利率项目结转,以及继续计提资产减值10.7亿元 [1] - 公司已售未结金额1909亿元,充足的资源带动营收继续增长,同时也将一定程度对冲毛利率下行对业绩的影响,且随着低毛利率项目的逐步出清,公司业绩有望逐步企稳 [1] 公司财务状况 - 公司债券融资渠道畅通,财务稳健流动性无忧,有息负债规模1102.4亿元(+10.4%),加权平均融资成本3.57%(-0.41pct),资产负债率68.3%,净负债率58.6%,现金短债比1.53倍,三道红线维持绿档达标 [1] 公司销售情况 - 上半年销售有所承压,公司维持全年销售同比增长3.5%目标不变,下半年或加大推盘力度 [1] - 公司2024H1实现合同销售金额554.0亿元(-33.7%),全口径销售排名克而瑞百强房企第9位,同比前进3位,销售同比降幅略小于行业 [1] - 公司期末总土储2503万方,一二线城市占比约94%,在手可售资源约2700亿元,土储布局优异且可售充足是公司坚定目标的底气 [1] 公司拿地情况 - 上半年保持适度投资强度,通过"6+1"多元化增储模式新增12幅土地,总建筑面积172.2万方,其中通过多元化方式获取项目面积占比达66% [1] - 投拓继续聚焦核心城市,主要于上海、北京、广州、杭州、成都、合肥等高能级城市拿地 [1] 财务预测 - 预计公司2024/2025/2026年营收分别为867.8/927.0/992.7亿元,归母净利润分别为30.4/31.0/32.1亿元,对应EPS为0.76/0.77/0.80元/股,对应PE为4.9/4.8/4.7倍 [2]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [13] 报告的核心观点 - 业绩下滑低于市场预期,利润率有所下降,但未来结算确定性强 [10] - 销售规模有所下滑,但公司投资积极,多元拿地聚焦核心一二线城市 [11] - 公司现金充沛、绿档国企,融资成本新低 [12] 公司概况 - 公司为国资背景,广州地铁战略入股后实现"轨交+物业"新战略发展,资源禀赋优势明显 [13] - 公司六位一体、多元投资,TOD、城市运营拿地已崭露头角,深耕湾区核心城市,销售已破千亿规模 [13] 财务分析 - 2024H1公司实现营业收入353.4亿元,同比+10.1%;毛利48.5亿元,同比-15.0%;归母净利润18.3亿元,同比-15.9% [10] - 公司已售未入账销售金额1,909亿元,较23年末-4.2%,是23年地产结算收入的2.5倍,未来结算确定性强 [10] - 公司货币资金481.4亿元,较23年末+4.4%;总借贷1,102亿元,较23年末增长6%;资产负债率68.3%、净负债率58.6%,现金短债比1.53倍,稳居三道红线绿档 [12] - 公司整体平均融资成本3.57%,同比-41bps [12] 风险提示 - 房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期 [13]

报告评级 - 报告给予越秀地产"买入"评级 [7] 报告核心观点 - 2024年上半年业绩符合预期,收入同比增长10.1%至353.4亿元人民币,其中房地产开发/房地产管理收入同比增长10.2%/45.2%至328.0/14.3亿元 [2] - 毛利率下滑4.1个百分点至13.7%,主要受开发毛利下降拖累,核心净利润同比下降18.8%至17.4亿元 [2] - 公司上半年合同销售同比下跌33.8%至554亿元,为全年销售目标1,470亿元的37.7%,但管理层表示8-10月销售有望明显改善 [4] - 公司财务状况稳健,现金水平环比上升约20亿元至481.4亿元,净负债比例维持稳定在约58.6% [5] - 公司平均融资成本同比下降41个基点至3.57%,预计下半年还有进一步下降空间 [5] 公司概况 - 越秀地产是一家专注于内地房地产开发的公司,主要业务包括房地产开发、房地产管理和房地产投资 [2][4] - 公司拥有2,503万平方米的土储,约40%布局于大湾区,44%/50%分布在一/二线城市 [4] - 公司上半年经营性现金流入61亿元,带动现金水平环比上升约20亿元至481.4亿元 [5] - 公司人民币贷款占比上升至82%,平均融资成本同比下降41个基点至3.57% [5]

报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [4] 报告核心观点 - 公司上半年业绩承压,营业收入增长10.1%,归母净利润下降15.9%,核心净利润下降18.8% [5] - 公司毛利率下滑4.1个百分点,但中期每股派息人民币0.173元,派息比例保持稳定 [5] - 公司深耕大湾区,上半年销售面积和销售金额分别下降24.0%和33.8%,但完成全年销售目标的37.7% [8] - 公司通过"6+1"多元化增储模式,新增12幅土地,总建筑面积约172万平方米,其中88%位于一线和重点二线城市 [8] - 公司财务稳健,资产负债率68.3%,净负债率58.6%,融资渠道畅通,上半年发行境内外债券共计38.9亿元 [9] 财务预测与估值 - 预计公司2024-2025年归母净利润分别为32/33亿元,每股收益0.79/0.82元,对应当前股价PE为4.2/4.0倍 [9] - 公司2022-2026年营业收入、净利润及每股收益预测 [10] - 公司2022-2026年主要财务指标预测,包括资产负债率、ROE、毛利率等 [10]

投资评级和核心观点 - 维持"买入"评级[3] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为35.2、39.7、44.3亿元,对应EPS为0.88、0.99、1.10元,当前股价对应PE估值分别为4.0、3.5、3.2倍[4] - 公司已售未入账金额充足,业绩企稳回升可期[4] 公司经营情况 - 2024上半年实现营收353.4亿元,同比+10.1%;实现归母净利润18.3亿元,同比-15.9%;毛利率13.7%,同比下降4.1pct[4] - 中期每股派息0.189港元,派息比率维持核心净利润的40%[4] - 上半年实现合同销售金额554.0亿元,同比-33.8%,克而瑞销售排名上升至第9,全年销售目标维持1470亿元不变[4] - 上半年通过"6+1"多元化增储平台新增12幅土地,总建面172万方,其中一线城市新增6宗土地[4] - 截至上半年末,公司拥有总土储2503万方,其中大湾区和广州占比分别为41.2%、36.7%,一二线城市占比达94%[4] 业务发展 - 上半年直接持有的商业实现租赁收入2.97亿元,同比+41.3%;持股38.88%的越秀房产基金收入10.34亿元,同比-2.5%;持股66.95%的越秀服务收入和归母净利润同比分别+29.7%、+12.1%[4] - 上半年三道红线维持绿档,加权平均借贷成本同比下降41个基点至3.57%,期末平均融资成本3.47%[4]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告核心观点 - 公司销售有韧性,拿地渠道畅通,预计未来业绩能实现增长 [5] - 考虑市场下行对毛利率的压力,调整公司未来3年归母净利润预测 [5] - 公司股票现价对应PE估值为4.4/4.0/3.7倍 [5] 公司经营情况总结 业绩情况 - 2024年上半年实现营业收入353.4亿元,同比增长10.1% [4] - 2024年上半年实现归母净利润18.3亿元,同比下降15.9% [4] - 毛利率下降4.1个百分点是导致净利润下滑的主要原因 [4] 销售情况 - 2024年上半年合同销售金额554亿元,同比下降34%,但仍居行业第9位 [4] - 在大湾区实现销售261亿元,占比47.1%,其中广州销售230.5亿元,占比41.6% [4] 拓展情况 - 2024年上半年通过"6+1"多元增储模式在7个城市新增12个项目,总建面172万方 [4] - 88%新增项目位于一线和重点二线省会城市,57%位于大湾区 [4] - 新增广州琶州南TOD二期项目,总建面58万方 [4] - 截至2024年上半年,公司总土储2503万方,分布于27个城市,一二线城市占比94%,大湾区占比41% [4] 财务状况 - 三道红线指标维持良好,资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.3%、58.6%和1.53倍 [4] - 新增发行境内公司债15亿元,境外人民币点心债23.9亿元,期内加权融资成本3.57%,同比下降41BP [4]

报告公司投资评级 - 公司股票投资评级为"推荐"[13] - 行业投资评级为"强于大市"[14] 报告的核心观点 经营业绩 - 2024年上半年公司实现收入353.4亿元,同比增长10.1%;归母净利润18.3亿元,同比下降15.9%[6] - 收入增长主要系销售规模增长,但毛利率下滑4.1个百分点和结算权益占比下滑导致利润下降[7] - 公司保持"以销定投"的投资定力,2024年上半年新增12宗土地,总建面172万平方米,新增土储88%位于一线和重点二线城市[7] 财务状况 - 公司"三道红线"指标保持"绿档",期末平均借贷成本3.57%,期末平均融资成本3.47%[7] - 公司灵活运用点心债等方式降低境外融资成本,2024年上半年发行境外人民币点心债23.9亿元,加权平均利率4.07%[7] 投资建议 - 公司作为大湾区地方国企,在行业下行期稳中求进,融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围,拿地力度行业前茅,有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率[7] - 维持公司2024-2026年EPS预测分别为0.79元、0.82元、0.86元,当前股价对应PE分别为4.4倍、4.3倍、4.1倍,维持"推荐"评级[7] 风险提示 - 公司毛利率存在下滑风险[7] - 拿地力度不及预期风险,若后续土拍规则调整或地市波动,公司扩充土储或将受阻,亦对未来销售规模增长产生制约[7] - 政策改善和楼市复苏不及预期的风险[7]

财务业绩 - 营业收入约为人民幣353.4億元，同比上升10.1%[2] - 毛利率約為13.7%，同比下降4.1個百分點[2] - 權益持有人應佔盈利約為人民幣18.3億元，同比下降15.9%[2] - 核心淨利潤約為人民幣17.4億元，同比下降18.8%[2] - 期內累計合同銷售金額約為人民幣554.0億元，同比下降33.8%[3] - 公司总资产达到423,541,947千人民币，较上年同期增长5.1%[17][18][19] - 现金及现金等价物余额为25,582,043千人民币，较上年同期减少12.6%[20][21] - 借贸总额为110,239,318千人民币，较上年同期增长7.1%[18][19] - 经营活动产生的现金净流入为6,130,253千人民币，较上年同期下降45.8%[20] - 投资活动产生的现金净流出为5,675,201千人民币，较上年同期减少8.4%[20] - 籌资活动产生的现金净流出为4,147,345千人民币，而上年同期为净流入3,295,947千人民币[21] - 公司于期内完成多项收购和投资，净现金收入为1,331,562千人民币[20] - 公司收到聯營公司股息128,280千人民币，较上年同期增加57.8%[20] - 公司於期內新增非控股權益注資1,940,016千人民幣[21] - 公司償還銀行及其他借貸共計5,146,183千人民幣[21] - 截至2024年6月30日止六个月的营业收入为353.40亿人民币[31] - 房地产发展分部营业收入为327.96亿人民币[31] - 房地产管理分部营业收入为14.28亿人民币[31] - 房地产投资分部营业收入为2.97亿人民币[31] - 其他分部营业收入为8.19亿人民币[31] - 分部业绩中房地产发展为26.98亿人民币、房地产管理为1.86亿人民币、房地产投资为1.28亿人民币、其他为0.91亿人民币[31] - 应占合营企业盈利为0.70亿人民币、应占联营公司盈利为3.91亿人民币[31] - 截至2024年6月30日的可申报分部总资产为4,066.81亿人民币[32] - 截至2023年12月31日的可申报分部总资产为3,897.89亿人民币[32] - 房地产发展销售收入为328.0亿元人民币，同比增长10.1%[39][40] - 房地产管理服务收入为14.3亿元人民币，同比增长45.1%[39][40] - 其他收入为8.2亿元人民币，同比下降27.4%[39][40] - 来自客户合约的总收入为350.4亿元人民币，同比增长9.9%[38] - 来自房地产投资的收入为3.0亿元人民币，同比增长41.3%[38] - 总收入为353.4亿元人民币，同比增长10.1%[38] - 银行借贷及银行透支的利息支出为11.5亿元人民币[45] - 其他借贷的利息支出为9.4亿元人民币[45] - 应付关联方款项的利息支出为1.9亿元人民币[45] - 本期税项为人民币12.62亿元，其中包括中国企业所得税6.85亿元、中国内地土地增值税5.22亿元和企业预扣所得税0.54亿元[50] - 公司决议宣派中期股息每股普通股0.189港元等值人民币0.173元，总额为人民币6.96亿元[51] - 公司权益持有人应占盈利为人民币18.31亿元，每股基本盈利为人民币0.4550元[53] 资产负债情况 - 物业、厂房及设备净值为人民幣27.76亿元，投资物业净值为人民幣167.62亿元[55][56] - 应收账款及票据净额为人民幣10.76亿元，账龄1年以内的占比85.5%[57] - 应付账款及票据总额为人民幣16.54亿元，账龄90日以內的占比66.4%[58] - 公司总借贷为人民幣1,102.39亿元，其中长期银行借贷為人民幣470.00亿元，其他長期借貸為人民幣326.04亿元[59][60][61] - 公司為物業買家提供的按揭融資擔保金額為人民幣385.40亿元，為合營企業及聯營公司提供的銀行及貸款融資擔保金額為人民幣93.80亿元[62][63] - 本集團於2024年6月30日獲授的若干銀行融資及借貸以本集團總賬面值約為605.99億元人民幣的若干發展中物業、3.21億元人民幣的持作出售物業、42.86億元人民幣的投資物業及4.92億元人民幣的物業、廠房及設備作為抵押[64] - 本公司的最終控股公司為廣州越秀集團股份有限公司,與本集團有重大交易的其他主要關聯人士包括越秀企業(集團)有限公司、廣州地鐵集團有限公司等[65][66] - 截至2024年6月30日止六個月期間,本集團與關聯人士的主要交易包括利息收入、租金收入、短期租賃費用、收購附屬公司、銷售房地產發展收入、銷售材料收入、物業管理服務收入及建造服務收入等[67][68][69] - 於2024年6月30日,本集團應收主要股東、聯營公司、合營企業及同系附屬公司的款項合計約為12,679,000千元人民幣,應付相關方款項合計約為9,357,679千元人民幣[71] - 本集團於2024年6月30日在一間同系附屬公司的存款為4,294,211千元人民幣,從該同系附屬公司取得的銀行借款為936,560千元人