报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [4] 报告核心观点 - 2025年8月中国房地产市场整体呈现“市场需求承压，政策释放积极信号”的态势 [4][16][20] - 一线城市商品住宅成交量同比降幅显著，房企销售业绩分化，融资规模小幅下降 [4][5][7] - 中央层面持续强调巩固房地产市场止跌回稳态势，新一轮支持政策有望开启，重点聚焦城市更新、释放改善性需求等领域 [12][16][20] 全国市场整体情况 市场需求 - 2025年8月，一线城市商品住宅平均成交面积为47.03万㎡，同比下降21.16% [4][10] - 二线城市商品住宅平均成交面积为31.38万㎡，同比下降4.51% [4][10] - 三线代表城市商品住宅平均成交面积为12.89万㎡，同比下降10.76% [4][10] 供求情况 - 2025年1-8月，20个代表城市商品住宅销供比为1.19，较去年同期有所增长 [11] - 2025年8月，20个代表城市商品住宅销供比为1.14，较去年同期有所增长 [11] 政策盘点 - 国务院第九次全体会议提出要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [12][13] - 中共中央国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确系统推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [21][24] 重点企业整体情况 重点企业拿地情况 - 2025年8月，重点监测品牌房企累计权益新增土地面积27.3万平方米，权益规划建筑面积66.6万平方米，权益拿地成本135.5亿元 [6][34] - 招商蛇口为本月拿地金额最高企业，拿地2宗，权益拿地金额63.2亿元 [6][34] 重点企业销售情况 - 2025年8月，监测的品牌房企销售额整体较去年同期下降2.6%，但环比上月上升15.0% [5][35] - 监测的10家房企中，有5家出现同比销售额下降，金地集团同比降幅最大，为-58.9% [5][35] - 中海地产销售额环比增幅最大，达到54.9% [5][35] 重点企业融资情况 - 2025年8月，房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3% [7][39] - 融资结构方面，信用债融资307.8亿元，同比下降18.4%，占比55.6%；ABS融资245.3亿元，同比增长22.0%，占比44.4% [7][39] - 债券融资平均利率为2.51%，同比及环比均略有下降 [7][39] 品牌房地产企业经营状况 万科 - 2025年8月销售额90.0亿元，同比减少47.7%，环比减少33.1% [45] - 新增土地1宗，权益拿地金额1.56亿元，平均楼面价5294元/平方米 [43][46] - 上海的中興傲舍为热销项目，销售额9.4亿元 [49][52] 保利发展 - 2025年8月销售金额180.0亿元，同比减少18.9% [58] - 新增土地3宗，权益拿地金额16.1亿元，平均楼面价6389元/平方米 [55][56] - 三亚的保利·天珺为热销项目，销售额13.3亿元 [61][64] 中海地产 - 2025年8月销售金额183.5亿元，环比增长55.4%，同比微降0.3% [68] - 本月无新增土地 [67][71] - 广州的亚运城为热销项目，销售额7.48亿元 [74][75] 金地集团 - 2025年8月销售金额22.2亿元，同比减少58.9% [79] - 本月无新增土地 [78][82] - 青岛的平安国际医疗健康城为热销项目，销售额1.93亿元 [85][86] 绿城中国 - 2025年8月销售额195亿元，同比增加7.7% [92] - 新增土地1宗，权益拿地金额12.2亿元，平均楼面价20364元/平方米 [89][90] - 杭州的奥映鸣翠府为热销项目，销售额17.41亿元 [94][97] 华润置地 - 2025年8月销售额189亿元，同比增加24.3% [101] - 新增土地1宗，权益拿地金额38.9亿元，平均楼面价59586元/平方米 [98][99] - 贵阳的贵阳华润国际社区为热销项目，销售额15.93亿元 [104][107] 招商蛇口 - 2025年8月销售额195.3亿元，同比增加38.4% [113] - 新增土地2宗，权益拿地金额63.2亿元，平均楼面价26980元/平方米 [110][114] - 上海的海上·清和玺为热销项目，销售额6.14亿元 [117][120] 龙湖集团 - 2025年8月合同销售额46.2亿元，同比减少29.0% [126] - 新增土地1宗，权益拿地金额3.5亿元，平均楼面价14200元/平方米 [123][124] - 上海的上海奉贤御湖境为热销项目，销售额4.5亿元 [128][131] 建发房产 - 2025年8月合同销售额80.5亿元，同比增加69.1% [135] - 本月无新增土地 [134][138] - 北京的建发·海晏为热销项目，销售额7.7亿元 [141][142] 越秀地产 - 2025年8月销售金额53.0亿元，同比减少47.0% [146] - 本月无新增土地 [145][149] - 上海的翡云悦府为热销项目，销售额12.65亿元 [152][153]

市场趋势 - 全国房地产市场处于止跌回稳的关键阶段，高端购买力进行精准的“价值迁徙”，1-8月北京、上海、成都、杭州等城市总价千万以上新房成交套数与占比均逆势提升 [1] - 高净值人群置业逻辑从“有房可居”转向“优居精选”，高端改善市场从标准化生产迈入个性化定制时代 [1] - 全球步入降息周期，资金在股票与房地产之间的“轮动效应”显现，市场分析认为资金将重点流向核心城市的高端住宅市场 [5] 公司项目表现 - 越秀·观樾在国庆黄金周期间日均到访客户突破200组，10月2日单日销售额突破1亿元人民币 [5] - 越秀·东山云起通过举办先锋艺术展实现文化引流，截至10月3日累计接待客户超百组，日均到访量稳居区域前列 [7] - 越秀·天河·和樾府推出“六重臻礼”购房政策，日均到访量超过百组，黄金周最高成交单价突破9万元/平方米 [9] 资产价值共识 - 在市场不确定性中，资金更倾向于流向具备明确价值支撑的资产，价值共识高度凝聚于“地段”与“产品”两大维度 [11] - 地段价值体现在对城市发展中轴、毗邻核心区位的绝对占有，如琶洲数字经济试验区等 [11] - 产品价值通过塑造“唯一性”建立竞争壁垒，例如城市中心的叠墅体验和高度定制化服务 [14] 产品设计与创新 - 高端改善产品竞争转向塑造“唯一性”，例如越秀地产在世界大观板块斥资143亿元人民币进行低密度、连片式整体开发 [14] - 私密性成为高端居住新标准，东山云起项目创新引入“垂直分区”理念，将住宅起始层抬升至约34米以提升静谧性 [19] - 天河·和樾府以“先造公园，后筑华宅”的顺序，将约1.5万平方米中央立体园林提前馈赠 [21] - 华樾项目创新引入室内空间柔性定制方案，建面约330平方米户型实现“一层一户”，最高能提供12种空间演绎方案 [23] 圈层与社群运营 - 高端改善产品的圈层属性完成从“物理邻居”到“价值同频”的筛选，通过会所体系与业主权益构建隐性社交网络 [25] - 琶洲南TOD规划约8600平方米的双会所以艺术社交和运动活力为主题，并首创由业主主理的社群平台 [25] - 江湾潮起项目针对高知高品位精英打造，以约1200平方米双层泛会所等硬件定义理想居所，并打造“潮有引力”社群 [26] 价值支撑与服务体系 - 越秀地产提出“4×4好产品理念”，从品质、温度、智慧、成长四个维度展开十六项系统性实践 [27] - 公司具备强大的蓝图兑现力，例如琶洲南TOD项目首期交付后获得“实景远超效果图”的评价，背后有“96431交付管理体系”支撑 [28] - 后端运营与服务能力通过“爱越聚乐部”全年举办约千场社群活动，以及“百万主理人扶持计划”推动业主共创 [30] - 公司自建VIP资产管理平台，依托国企资源网络提升资产流转效率，为资产保值与增值提供支持 [30]

金秋造节，不止营销 - 行业处于筑底震荡、去化放缓阶段，房企品牌传播行动精准聚焦“实效”与“温度”双主线 [2] - 保利发展推出“9月焕然新生生活季”提供家装、家电等多重补贴，中海地产为全国教师推出专属购房优惠，越秀地产通过“好房星期四”直播带看送折上折，以真金白银的实惠撬动购房需求 [2] - 招商蛇口举办第二届中秋家节包含市集和晚会，龙湖集团第11届龙民节设置百家宴和观影包场，华发股份超级花粉节举办音乐派对和高奢体验团，通过丰富活动拉近与业主情感距离 [2] 房企社群与产品发布动向 - 联发集团携手华为发布“新青年智慧社区”解决方案，并在4城6个项目落地 [3] - 瑞安房地产将“新天地XINTIANDI”升级为社区品牌，越秀地产、保利置业借助发布盛典推出豪宅新品 [3] - 建发房产逆势发布“灯塔战略”，通过产品与文化革新抢占市场关注 [3] 2026届校招提前启动 - 保利发展、招商蛇口等央国企在“金九”期间率先启动2026届校招，采用开放日、微电影等创新形式吸引人才 [3] - 行业调整期下，国企在校招方面展现出领先的吸引力优势 [3] 9月房企品牌传播力排名 - 9月房企品牌传播力榜单前三名为绿城中国、华润置地、保利发展，招商蛇口和万科地产紧随其后 [3] - 头部企业通过在营销让利与业主回馈上双向发力，共同勾勒出九月楼市既回应市场需求又巩固品牌粘性的鲜明底色 [3]

公司信息 - 公司为越秀地产股份有限公司，证券代号00123[1,2] 报表时间 - 报表截至2025年9月30日，呈交日期为2025年10月2日[1] 股份数据 - 9月底已发行股份总数为4,025,392,913，库存股份为0[2] - 本月已发行及库存股份增减数目均为0[2]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌，远洋集团跌幅最大，接近4% [1] - 龙湖集团、融创中国、建发国际集团、融信中国、龙光集团、越秀地产均下跌超过2% [1] - 华润置地、绿城中国、万科企业等主要内房股也出现不同程度下跌，跌幅在1.56%至1.91%之间 [2] 重点公司股价与市值 - 远洋集团股价下跌3.75%至0.154港元，总市值为17.95亿港元 [2] - 龙湖集团股价下跌2.95%至11.53港元，总市值为811.9亿港元 [2] - 融创中国股价下跌2.94%至1.65港元，总市值为189.25亿港元 [2] - 建发国际集团股价下跌2.91%至17.37港元，总市值为389.11亿港元 [2] - 华润置地总市值最高，达2125.02亿港元，股价下跌1.91%至29.8港元 [2]

政策环境与市场背景 - 中央及多个一二线城市密集出台优化政策，全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条，手段包括放宽限购、强化信贷支持、优化土地供应 [1] - 密集政策利好下，部分区域已显现价格降幅收窄、成交回暖迹象 [1] - “黄金周”被视为切入楼市的“黄金窗口期”，市场活动频繁 [1] 整体市场去化表现 - 监测覆盖已售房源25950套、未售房源15750套，整体平均去化率为62.23%，较上月略有下滑 [2] - 去化率微降主要源于样本更新优化（剔除高去化清盘项目、纳入新开盘项目）以及“金九银十”节点下集中推新稀释短期去化率 [2] - 市场分化显著，抽样项目中40%（33个）的去化率在50%以上，其中去化率达80%以上的项目占7%（4个），去化率在60%-80%的项目占40%（22个） [2] 开发商竞争格局 - 保利、越秀等头部房企表现强势，占据了畅销指数前十项目中的六成份额 [3] - 龙湖、万科等房企亦有项目进入前十，广州地铁地产·珑岄上城作为新兴“黑马”进入前十 [3] - 部分央国企如华润、中交旗下项目去化较慢，例如华润置地天河润府去化率不到60%，中交四航局珠江春项目去化率不足两成 [3] 区域市场热度分析 - 海珠区14个受监测项目平均去化率达67.28%，天河区12个受监测项目平均去化率61.40%，核心区凭借成熟配套和产业支撑去化表现优于市场均值 [5] - 黄埔区9个受监测项目平均去化率62.29%，番禺区7个项目平均去化率60.50%，荔湾区7个项目平均去化率61.53%，外围区域凭借价格优势与规划利好热度攀升 [6] - 各区域推新动作密集，海珠、天河精准契合改善型需求，黄埔吸引刚需与刚改客群，番禺、荔湾聚焦改善需求与老城区焕新 [5][6] 市场供应与促销活动 - 9月广州楼市供应端动作频繁，8个全新盘首次亮相，十余个热门项目持续加推 [3] - 近200个楼盘同步推出“保质、保价、统价”三重保障，并叠加购房优惠券、免费试住、以旧换新等实用优惠以降低置业风险与成本 [3]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [2] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [2] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高水平，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 主要房企销售情况 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [2] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [2] - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅大于30% [4] - TOP10房企中有7家的操盘金额在9月实现环比增长 [4] 市场分化与城市表现 - 房企阵营出现分化，1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，500-1000亿阵营共7家，较去年同期减少1家 [2] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果显著 [4] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [4] 政策影响与市场展望 - 三季度楼市新政出台是部分房企9月业绩环比回升的重要原因 [4] - 短期来看后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [5]

项目概况与最新动态 - 越秀云萃项目新获批两张预售证，合计批准预售房源127套，预售总建筑面积12691.8522平方米，户型面积为88至121平方米 [1] - 项目于6月28日首次开盘，推出4栋住宅共105套房源，开盘单价约为每平方米5.3万元起，首开即基本清盘，目前4栋仅剩十余套房源未售 [1] - 项目所在地块由越秀地产于4月30日以14.15亿元竞得，折合楼面价约为每平方米33623.6元，从拿地到开盘用时不足两个月 [2] 项目区位与市场表现 - 项目位于天河与白云交界处的同和板块，周边有在建的地铁18号线京溪站，并邻近信达金茂广场、嘉裕太阳城广场等成熟生活配套 [4] - 邻近的“兄弟盘”越秀云悦于去年12月开盘，市场成绩亮眼，目前已基本清盘，显示出该区域较强的市场需求 [4] - 根据预售信息表，项目部分楼栋（如云图园4）已售93套，未售12套，而另一些楼栋（如26 7）则尚未有售出记录 [2] 开发主体信息 - 项目开发主体为广州和秀房地产开发有限公司，该公司成立于2025年5月，注册资本为73150万元人民币 [4] - 公司法定代表人、董事长及经理均为费柳天，经营范围包括以自有资金从事投资活动、房地产咨询、物业管理及房地产开发经营 [4]

公司战略与市场定位 - 公司以“城市运营者”视角和“构建超配好房子穹顶”的认知，致力于成为行业领军者 [1] - 公司秉持“品质、温度、智慧、成长”四大核心理念及其16条内涵，专注于打造高质量“好房子” [1] - 公司与金茂联袂打造璞樾项目，凝聚两大顶级产品品牌，旨在成为北京CBD的下一个人居封面之作 [3] 产品发布与市场反响 - 璞樾产品于9月26日正式亮相，被媒体盛赞为“北京今年天花板级别的人居作品” [1] - 项目样板间于9月27日开放，意向客户络绎不绝，咨询氛围热烈，显示出强大的市场吸引力 [1] 产品设计与特色 - 项目园林设计灵感源自《兰亭修禊图》，打造约1000米环形水系，形成“可游可居”的立体山水园 [4] - 园区采用全球珍稀石材铺就，并精选23种珍稀树种，营造四时不同的色彩景观 [4] - 项目设置约4800㎡的隐庐会所，提供24项高定服务，包含北京第一例三面采光的泳池与健身空间 [6] - 会所功能齐全，涵盖多项球类运动空间、中央厨房、私宴厅、女王空间及行政酒廊等六大功能区域 [6] 文化传承与大师合作 - 项目集结建筑、景观、非遗等十三位全球顶尖大师跨界共筑 [7] - 特别邀请张铁成、钟连盛、朱炳仁三位国家级非遗传承大师首次联袂，打造“三重归家礼序” [7] - 府门设计融入铜雕、景泰蓝等非遗工艺，宅门LOGO与门把手暗藏景泰蓝工艺逻辑 [7] 行业影响与范式创新 - 公司的产品力沉淀与迭代，旨在为客户提供崭新的生活方式，书写中国高端人居的新范式 [10] - 公司对“城市、居住、生活”的深度理解，使“好房子”成为承载生活向往的容器 [10]

公司战略与市场定位 - 公司以“城市运营者”视角和“构建超配好房子穹顶”的认知进行发展 [1] - 公司秉持“品质、温度、智慧、成长”四大核心理念及其16条内涵 [1] - 公司旨在为客户提供崭新的生活方式并书写中国高端人居新范式 [10] 核心产品表现 - 璞樾产品于9月26日正式亮相 被媒体誉为“北京今年天花板级别的人居作品” [1] - 璞樾样板间于9月27日开放 意向客户络绎不绝 现场咨询氛围热烈 [1] - 项目位于北京CBD金轴 是公司与金茂两大顶级产品品牌的联袂之作 [3] 产品设计与特色 - 园林设计灵感源自《兰亭修禊图》 有一条约1000米的环形水系 [4] - 项目以全球珍稀石材铺就 实现全球奢石1:1社区铺就 [4] - 项目在全球甄选23种珍稀树种打造四时不同的色彩交响 [4] - 项目旨在呈现兼具“东方韵、国际范、艺术感、传承意”的人居范本 [3] 配套设施与服务 - 隐庐会所面积约4800㎡ 提供24项高定服务内容 [6] - 通过“物业+会所”双核服务升级 旨在成为北京高端住宅服务标杆 [6] - 会所包含北京第一例三面采光的泳池与健身空间及多项球类功能空间 [6] - 会所设有专业级中央厨房服务双私宴厅及女王空间、行政酒廊等 [6] 文化与工艺传承 - 项目集结十三位全球顶尖大师跨界共筑 包括三位国家级非遗大师 [7] - 三位国家级大师首次联袂打造项目的“三重归家礼序” [7] - 府门设计融入铜雕、多宝格方匣、2米高璞玉内嵌青玉浮雕等工艺 [7]