合作项目纠纷与和解 - 中建智地子公司向广州国资委举报越秀地产在合作项目璞樾中存在首开不合理定价及续销期间恶意竞争等行为 [1] - 股东方中建智地、中国金茂、越秀地产已进行充分沟通并发布联合声明，达成共识和解 [1] - 黄杉木店项目南北双地块后续将由三家股东联合操盘营销 [9] 项目背景与股权结构 - 黄杉木店地块由中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体于今年4月28日以126亿元竞得，住宅部分楼面价约5.45万元/平方米 [1] - 朝阳城发已退出项目，越秀地产持股比例不变，中建智地在两个项目公司中持股占比均有提升，依旧为最大股东 [2][3] - 根据投资合作协议，项目分南北两地块开发，中建智地负责南地块紫京宸园营销，越秀地产负责北地块璞樾营销 [2] 项目销售表现与争议详情 - 紫京宸园于10月12日开盘，官宣销售额56.5亿元，璞樾于10月17日开盘，官宣销售额45.65亿元 [3] - 中建智地指控越秀地产未遵守统一定价规则，导致紫京宸园已认购客户流失131组，影响签约金额超22亿元 [4][5] - 截至11月16日，紫京宸园网签120套，成交均价约9.8万-10.3万元/平方米，璞樾网签131套，成交均价约9.96万-10.05万元/平方米 [6] 北京房地产市场环境 - 黄杉木店地块是朝青板块近10年唯一新增住宅地块，区位优势显著，周边二手房挂牌价约9.5万元/平方米 [7] - 中指研究院1～10月北京开发商权益销售榜显示，中建智地以166.1亿元排名第二，越秀地产以115.3亿元排名第五 [6] - 未来3年朝阳区计划推出30宗优质宅地，年均储备约70万平方米商品住宅资源 [7] 合作开发模式分析 - 合作拿地可分散风险，提供更强大资金后盾和开发经验，提升项目整体竞争力 [6] - 合作开发弊端在于各方利益分配期望可能存在差异，决策效率可能低下而错失市场机会 [6]

行业趋势 - 行业从概念营销回归实景为王，购房者核心诉求从买到房升级为住得好 [1] - 衡量房企实力的核心标尺转变为“所见即所得”，行业启动从物理空间交付到生活场景兑现的系统性升级 [4] - 行业竞争回归生活本质，交付超越钢筋水泥的居所，成为可触摸、有温度、全维度的生活方式 [1][21] 公司战略与市场表现 - 公司以“好房子 新交付”战略破局，通过高端产品系标杆项目实现从“交房子”到“交生活”的革新 [1][4] - 项目在楼市调整期保持高热，2025年1-10月拿下青岛全城销售TOP3、山东省销售TOP5的亮眼成绩 [19] - 公司在克而瑞《2025上半年中国房企交付品牌影响力 TOP20榜单》中跻身前十 [19] 产品交付理念与品质控制 - 交付实践以“新质感、新聚场、新生态”三重维度重构高端人居价值逻辑 [4] - 竣工后开启为期35天的“品质马拉松”，包括第三方验房、物业预演、五部门联合验收、瑞捷评估、集团终审五重查验 [19] - 交付理念是让业主在实景中遇见比蓝图更美好的日常，交付是美好生活的开篇而非终点 [21] 项目规划与建筑设计 - 建筑外立面由水石设计大师打造，以“滨海文化+白鹭灵动”为灵感，采用铝板与LOW-E玻璃组合 [10] - 项目斩获绿建三星与“健康建筑设计铂金级”认证，为中国绿色建筑最高等级 [10] - 园林由广州城建设计院大师操刀，约20000㎡内外双园，全园500余棵乔木，220余棵胸径超20公分 [8] 社区环境与景观细节 - 归家大堂拥有约75米横向挑檐，酒店式环岛落客区搭配“樾鹭松岛”静水面景观，两侧约3300㎡乌桕林 [6] - 园林内移植百年朴树“树王”，为适配气候进行半年气候驯化，移植时因树冠过大拆除工地大门 [8] - 地库入口采用爱马仕灰石材，设12%舒适坡道适配低底盘跑车，星空顶车马厅营造梦幻氛围 [11] 生活配套与社区功能 - 社区实现“一半公园一半城”理念，配套包括一街之隔的青大附中、近在咫尺的万象汇商圈、张村河生态公园 [16] - 由设计大师打造约1500㎡安缦风会所，内含健身房、茶室、私宴厅，成为邻里社交核心枢纽 [14] - 社区设户外儿童乐园软质地垫、林下会客厅蓝翡翠奢石桌台、架空层儿童活动区，满足全龄段需求 [14] 项目区位与城市价值 - 项目位于崂山中心，将繁华与自然化为触手可及的日常，配套即时兑现让业主入住即享从容 [16] - 项目与张村河“水脉智谷”定位深度绑定，伴随崂山区人民医院、山东中医药大学附属医院等医疗配套加速落地，成为城市发展重要节点 [18]

项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄杉木店项目由中建智地旗下北京兴鼎、金茂旗下北京方兴亦城、越秀旗下广州越秀华城三家联合竞得并合作开发，项目分为南地块紫京宸园和北地块璞樾[1] - 北地块璞樾项目公司北京茂越置业股权结构为：中建智地旗下北京兴鼎持股49.9%，金茂旗下北京方兴亦城持股33.1%，越秀旗下广州越秀华城持股17%，越秀作为操盘方具有营销话语权[2] - 南地块紫京宸园开发公司北京兴昶房地产三家股东持股比例分别为50.1%、32.9%和17%，与北地块股东一致但持股比例略有差异[2] 合作纠纷与冲突升级 - 中建智地向越秀发送函件要求停止恶意攻击并移交北地块营销负责权，交涉未果后向广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组正式举报越秀相关领导人员[3] - 举报信指控越秀通过有预谋的低劣营销行为进行恶意竞争，包括不合理定价导致所有户型均有客户以较低价格购买北地块房源，拉低板块价格预期[5] - 越秀组织人员恶意攻击南地块导致已购客户退房且流失到板块外竞品，初步评估影响南地块签约金额22.2503亿元，造成货值损失3.6508亿元[5][6] 项目销售现状与影响 - 紫京宸园813套预售房源中693套状态为"不可售"，被锁房源占总供应量85%，被锁定金额约110亿元，而璞樾销售未出现异常[6] - 根据北京市住建委信息，目前紫京宸园已签约120套，璞樾已签约133套，两个项目10月网签霸榜北京冠亚军[2] - 紫京宸园1号楼拟售参考均价为116959.95元/平方米，建筑面积8743.9平方米，合同竣工日期2027年11月22日[7] 联合开发模式与行业分析 - 律师指出此次纠纷反映联合操盘管理可能存在漏洞，表价调整、优惠方案等核心方案若未纳入联合审批体系则说明合作存在漏洞[8] - 行业专家认为联合开发中各方利益诉求不同，市场下行时销售压力增大会导致合作方采取激进手段破坏合作平衡[8] - 房企联合拿地案例较多尤其体量大金额高地块，可降低资金压力实现资源互补，但市场下行时内讧和价格竞争会使购房者信心下降影响销售[8] 公司市场表现与战略 - 中建智地2020年在北京市场权益销售金额排名30以外，2024年1-10月以187.8亿元权益金额跃居榜首[10][12] - 越秀2024年1-10月在北京权益销售金额120.18亿元排名第6位，与中建智地存在不小差距[10][12] - 越秀地产北方区域2025年定下300亿元销售目标，集团层面2025年销售目标为1205亿元，北京市场作为布局重点压力较大[14] 产品力与市场竞争 - 中建智地在产品打造上形成文化地产标签，通过文化作为项目精神内核不断自我迭新，获得市场口碑[12] - 越秀在北京多个项目核心竞争力并非自身，璞樾产品设计由金茂操刀，和樾望雲项目引入华润置地联合开发，反映其产品体系在北京可能水土不服[12][13][14] - 专家认为此次纠纷本质反映市场问题，说明客户量在减少房子不好卖，企业销售业绩考核压力明显增大[14]

项目争端与和解 - 中建智地、中国金茂、越秀地产就北京朝阳黄杉木店地块开发争端达成和解，将共同推进项目开发 [1] - 争端以中建智地向越秀地产发函指控其“恶意竞争”并要求接管营销权为开端，最终通过各方协商解决 [8][11][16] 项目合作背景与股权结构 - 2025年4月，由中建智地、中国金茂、越秀地产与朝阳城开组成的联合体以126亿元竞得北京朝阳黄杉木店地块 [3] - 项目被拆分为南北两部分开发，南地块“紫京宸园”由中建智地主理操盘，北地块“璞樾”由越秀地产执掌营销，中国金茂负责产品设计 [3] - 在璞樾项目公司中，中建智地、中国金茂、越秀地产持股比例分别为49.9%、33.1%、17%；在紫京宸园项目公司中，持股比例分别为50.1%、32.9%、17% [4] - 中建智地在紫京宸园持股超过50%掌握主导权，而越秀地产在两个项目中均持股17%处于相对弱势地位 [4] 产品策略与初期销售表现 - 项目初期制定了差异化产品战略，紫京宸园规划总户数815户，户型涵盖133-172平方米刚需改善型至400平方米顶豪产品；璞樾规划426户，户型以152平方米至258平方米大户型为主，瞄准高端改善客群 [5] - 三方曾约定遵循统一的定价标准，基于户型属性和房源位置等核心维度设定定价逻辑 [6] - 初期销售表现强劲，紫京宸园开盘销售金额达56.5亿元，璞樾项目开盘销售金额达45.65亿元，两个项目分别获得10月北京网签冠、亚军 [6] 争端核心指控 - 中建智地指控越秀地产在北地块营销中存在三大“恶意竞争”行为：首开不合理定价、续销期间有组织地恶意攻击南地块、恶意竞争导致客户流失到板块外竞品 [11] - 具体指控包括越秀地产未按统一定价规则推进，通过重新制定表价、调整折扣体系等方式，导致北地块实际成交价格与既定定价逻辑产生严重偏差 [14][15] - 价格失衡表现为同素质楼栋对比北地块价格低4000-7000元/平方米，以及出现价格倒挂，北地块好位置房源价格低于南地块差位置房源价格 [16] - 中建智地称越秀地产的行为导致南地块签约金额损失22.25亿元，造成货值损失达3.65亿元 [14] 行业启示 - 该事件为房地产行业敲响警钟，表明联合体合作并非简单的“抱团拿地”，更需要完善的合作机制、清晰的权责划分及有效的沟通渠道 [1]

文章核心观点 - 中国房地产行业进入以品质和体验为核心的下半场，“交付”的内涵被重构为检验房企综合实力和兑现品牌承诺的关键[1] - 越秀地产在北京市场率先推进“好房子 新交付”体系，旨在实现从“交付产品”到“交付生活方式”的价值跃迁[1] - 公司的交付实践通过“新质感、新聚场、新生态”三大维度协同发力，形成独特市场竞争力，标志着行业竞争从“产品力”迈向“生活力”的升级路径[10][11] 星樾至美交付实践 - 越秀·星樾项目于10月30日交付，是“好房子 新交付”理念在北京昌平的首发实践，聚焦“实景品质+丰盈生活”的双重兑现[1] - “新质感”体现在归家动线设计、入户大堂材质、地下车库优化及室内科学动线等细节，强调人本匠心和问题前置解决[3] - “新聚场”通过水韵归家仪仗、樱花大道、儿童乐园等多元空间构建情感共生场域，并计划携手“美好生活合伙人”组织社群活动[3] - “新生态”优势在于项目地处朱辛庄核芯板块，坐享双地铁交汇（8号线与昌平线）、企业园区及教育医疗商业等步行即享的成熟资源[5] 北京市场表现与项目布局 - 公司荣膺2025年1-6月北京房企全口径销售金额排行榜冠军，多盘热销支撑其“好房子 新北京”战略[5] - 香山樾项目于10月27日举行实景品鉴会，以成树园林、古树保护、宋式美学立面等打造高端隐奢大宅，展示硬核产品力[6] - 和樾望雲与和樾玉鳴双盘在2025年3月开盘首日实现约152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录[7] - 星耀未来项目首开实现约13.86亿元销售额，其归家环岛大门造价近千万，漫奢会所约1400平方米，诠释朱辛庄板块的城市活力[9] - 公司已在北京布局十子项目，标志着正式进入“好房子 新交付”的价值兑现期[9] 行业战略与品牌影响力 - 在克而瑞《2025上半年中国房企交付品牌影响力TOP20榜单》中，越秀荣登全国第九[10] - 2025年上半年，公司在全国交付超1.1万套住宅，业主交付满意度维持高位[10] - 行业竞争正回归本质，从比拼“造房子”速度转向“造生活”的深度与运营持久度，交付成为品牌价值持续生长的开端[11]

项目基本信息 - 项目名称为北京朝阳黄杉木店项目，推广名为紫京宸园和璞樾 [1] - 项目由北京兴鼎房地产开发有限公司（中建智地+朝阳城开）、北京方兴亦城置业有限公司（中国金茂）、广州越秀华城房地产开发有限公司（越秀地产）三家联合竞得并合作开发 [1] - 项目地块以126亿元的底价摘得 [1] 项目开发与运营 - 各股东方将秉持专业、阳光、公开、透明的原则推进项目开发经营 [1] - 项目包括南、北两幅住宅地块，南地块紫京宸园由中建智地主导营销，北地块璞樾由越秀负责营销与物业 [1] - 合作方经过坦诚协商、充分共创达成共识，旨在向社会及客户提供更好的产品和服务 [1]

项目背景与交易 - 中建智地、中国金茂、越秀地产及朝阳城发联合体以底价126亿元竞得北京朝阳区一组团地块 [5] - 地块用地规模14.8302万平方米，规划建筑面积28.27万平方米，平均成交楼面价为44565元/平方米 [6] - 地块包含平房乡黄杉木店项目及孙河组团项目，涵盖住宅、托幼及商业金融服务业用地 [5] 项目规划与分工 - 黄杉木店宅地划分为南北两个地块，南地块由中建智地主导操盘，推广名为“紫京宸园” [6] - 北地块由越秀地产负责操盘，中国金茂负责产品，推广名为“璞樾” [6] - 紫京宸园规划15栋住宅楼，户型面积133至278平方米，另有少量400平方米户型 [6] - 璞樾规划9栋住宅楼共426户，户型包括152平方米、188平方米及195～258平方米大户型 [7] 销售表现 - 紫京宸园于10月12日开盘，官宣当天销售额达56.5亿元 [6] - 璞樾于10月17日开盘，官宣销售额为45.65亿元 [7] 合作争议与解决方案 - 项目大股东中建智地曾就操盘方越秀地产对部分房源“暗中调价”提出异议 [2] - 各股东方经过协商达成共识，将秉持专业、阳光、公开、透明的原则推进项目开发 [1] - 后续南北“双地块”将由三家股东联合操盘营销，并建立常态化沟通机制保障项目品质与服务 [2]

核心观点 - 报告认为中国房地产市场正处于筑底阶段，但完全复苏仍需时间，关键在于修复居民资产负债表[3] 预计在居民资产负债表趋稳且改善速度加快的背景下，行业将结构性陆续见底，其中核心城市有望更早止跌回稳[3][67][68] 未来投资机遇将集中在“好房子”和商业地产两大领域[3] 国际比较：居民资产负债表趋稳预示筑底在望，但改善速度决定磨底时间 - 通过对42个国家63次房地产危机的分析，居民资产负债表的强弱是房价走势的关键因素，危机前居民资产负债率的走高幅度决定房价累计下跌深度，危机中其改善速度决定下跌持续时间[3][69] 居民资产负债表走弱的触发因素决定房价下跌节奏，主动走弱（C端触发）如美国呈现“先快后慢”，被动走弱（B端触发）如日本呈现“先慢后快”[3][25][69] 居民资产负债表的见顶和改善速度是房价止跌回稳的两大要素，见顶决定止跌起点，改善速度决定止跌终点[3][69] 中性政策支持下，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，根据26国经验，居民负债率拐点领先房价止跌3.8年，换算为资产负债率口径领先2.8年[3][65][69] 中国当前调整节奏“先慢后快”，源于房企B端触发再传导至居民C端，预计中性政策下房价磨底仍需2年多，但核心城市更早回稳[3][67][68] 现状分析：量价重归正向循环需修复居民资产负债表，行业已现5大契机 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅56%-74%，后端指标（竣工、投资）累计降幅35%-41%，但前端指标同比已见底改善，后端指标同比未明显收敛[3][71][75][77] 广义住房需求处底部区域，一二手房总成交稳定在14-15亿平已3年，但价格持续走弱，二手房房价累计下跌37%超过国际平均跌幅34%，量价无法正向循环源于居民资产负债表走弱[3][83][86][93] 行业现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清[3][67] 行业展望：预计行业将结构性陆续见底，好房子和商业地产迎发展机遇 - 政策面，需求端以“止跌回稳”为主基调，聚焦修复居民资产负债表，供给端聚焦高质量发展，后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购优化、REITs放开等[3] 基本面，行业将结构性见底，前端指标收窄、后端走弱，2025-2026年预测销面-7.9%/-6.0%、销金-11.6%/-7.9%、房价-4.0%/-2.0%、开工-18.0%/-4.6%、竣工-17.7%/-13.1%、投资-14.2%/-7.5%[3] 两大发展机遇：好房子政策推动存量少+改需释放，赛道空间广阔；商业地产经营优异，消费REITs P/FFO提升至25倍，资产价值重估[3]

项目合作纠纷解决 - 中建智地、越秀北京、金茂北京三方股东就北京朝阳黄杉木店项目（紫京宸园、璞樾）发布联合声明，宣布经过坦诚协商后达成共识 [2] - 股东方承诺将秉持专业、阳光、公开、透明的原则，推进项目开发经营各项工作 [2] - 针对此前操盘权争议，后续南北“双地块”将由三家联合操盘营销 [5] - 股东方将建立常态化沟通机制，公开项目进展、透明化管理流程，以保障业主权益 [5] 项目合作具体安排 - 三方股东一致承诺将摒弃内部分歧，以朝青板块长远价值为核心 [4] - 合作方式包括统一规划衔接、协同营销节奏、规范定价机制，旨在避免无序竞争，共同维护市场健康生态 [4] - 项目最初由“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体以126亿元拿下黄杉木店组合地块 [6] - 项目被分为两部分开发：南地块（紫京宸园）由中建智地负责营销，北地块（璞樾）由越秀负责营销和物业，金茂负责产品设计 [6] 项目销售表现 - 紫京宸园和璞樾于今年10月份相继开盘，官宣销售额分别为56.5亿元和45.65亿元 [6] - 截至11月15日，紫京宸园合计网签120套，均价约9.85万元/平方米；璞樾合计网签130套，成交均价约9.96万元/平方米 [6] 行业合作模式观察 - 此次纠纷暴露出房企合作开发模式存在风险，例如合作方在定价、营销等方面的利益协调问题容易产生分歧 [7] - 本次事件为联合开发项目的风险化解提供了一定参考 [7]

项目合作纠纷解决 - 北京朝阳黄杉木店项目（推广名紫京宸园、璞樾）的三家股东中建智地、越秀北京、金茂北京发布联合声明，宣布经过协商已达成共识，将共同推进项目开发经营 [3][4] - 三方股东承诺摒弃内部分歧，以朝青板块长远价值为核心，通过统一规划、协同营销、规范定价来避免无序竞争，共同维护市场健康生态 [5] - 针对此前关注的操盘权争议，后续南北“双地块”将由三家联合操盘营销，并建立常态化沟通机制以保障项目品质和服务 [5] 项目基本信息与销售表现 - 黄杉木店组合地块由“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体于今年4月以126亿元竞得 [6] - 项目分为两部分开发，南地块紫京宸园由中建智地负责营销，北地块璞樾由越秀负责营销和物业，金茂负责产品设计 [6] - 截至11月15日，紫京宸园网签120套，均价约9.85万元/平方米，璞樾网签130套，成交均价约9.96万元/平方米 [6] - 两个项目于今年10月开盘，官宣销售额分别为56.5亿元和45.65亿元 [6] 行业合作模式观察 - 此次纠纷暴露出房企合作开发模式存在风险，例如合作方在定价、营销等利益协调问题上容易产生分歧 [7] - 本次事件的解决为行业内联合开发项目的风险化解提供了一定参考 [7]