报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段 [1] * 报告推荐了多个细分领域的公司，包括开发类、商住类、物业类和文旅类，并认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [1][66] 报告核心观点 * **发展阶段转变**：“十四五”期间政策以降杠杆、缩总量为主，行业总量大幅回落；“十五五”期间中央要求转向“推动房地产高质量发展”，行业有望从规模扩张转向提质增效 [1][3][13] * **总量预期企稳**：基于全球成熟国家历史经验和中国国情，预计“十五五”期间行业需求有望企稳回升，商品房销售面积将维持在7-8亿平方米的区间 [1][16][20] * **高质量发展内涵**：高质量发展的核心在于锚定“新三高”目标——高品质供给、高效率保障、高水平运行，以取代过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式 [21][29][32] * **政策预期方向**：未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，涉及土地、融资、销售、保障房、租赁市场、企业转型等多个维度的改革 [1][62][64] 根据相关目录分别进行总结 1. 十五五，高质量发展成党中央新要求 * **“十四五”回顾：总量收缩，杠杆回归**：“十四五”前端政策以降杠杆、防泡沫为主，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；以2021年为下行周期起点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%，行业规模大体回归10年前水平 [6][7][10] * **“十五五”新主线：高质量发展**：相较于“十四五”规划，“十五五”规划建议首次明确提出“推动房地产高质量发展”，并将其作为独立章节进行部署，标志着中央对房地产发展要求发生根本变化 [13][15][16] 2. 如何理解房地产行业高质量发展 * **三大意义**：推动房地产高质量发展是满足人民美好生活向往（从追求住房面积到追求住房质量）、推进中国式现代化建设（房地产是支柱产业，相关贷款占银行信贷40%，相关收入占地方综合财力50%，居民财富60%在住房上）、促进房地产业转型发展的客观需要 [22][23][24][27] * **四大要求**： * **锚定目标**：转向“高品质供给、高效率保障、高水平运行”的新“三高”模式，具体目标包括建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系、健全租购并举的住房制度、提升住房品质、防控风险、推动企业转型等 [28][29][31][32] * **处理关系**：需统筹协调长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险五大关系 [36][37][39] * **强化支撑**：需要夯实法律、标准、技术、人才四大基础支撑 [40] * **健全机制**：核心在于强化各级党委的领导与建立跨部门协同治理体系 [41] * **六大任务**： * **优化保障性住房供给**：构建以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，覆盖城镇工薪群体和各类困难家庭，坚持“尽力而为、量力而行”，优先盘活存量 [44][48] * **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制（以人定房、以房定地、以房定钱），赋予城市政府更多调控自主权，规范发展机构化租赁市场 [49] * **改革完善房地产开发融资销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以防控资金挪用风险，并推进现房销售制 [50] * **实施房屋品质提升工程**：建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，并在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [51] * **实施物业服务质量提升行动**：强化党建引领，规范企业行为，并探索“物业服务+生活服务”模式，延伸服务链条 [52][54][65] * **建立房屋全生命周期安全管理制度**：建立房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度（个人账户与公共账户结合）以及房屋质量安全保险制度 [55][57] 3. 十五五地产政策预期 * **开发板块政策方向**：将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线 [62] * **短期**：延续需求端限制政策的松绑，并叠加信贷支持 [62] * **长期**：落实“以人定房、以房定地、以房定钱”的供给方针；保障房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型；房屋品质升级为核心任务；企业端推行项目公司制与主办银行制，扩大现房销售，引导向代建、运营等轻资产模式转型 [62][64] * **物业板块政策方向**：将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，提升服务标准与质量，并向生活服务场景延伸 [1][65] 4. 投资建议 * **行业判断**：经过“十四五”总量收缩和供给侧改革后，行业将在7-8亿平方米的需求基础上构建底部，“十五五”期间蓝筹开发商有望获得更好的市场竞争格局，行业将步入提质增效、格局和盈利稳定的新阶段 [66] * **推荐标的**：报告推荐了四类公司 [1][66] * **开发类**：A股（保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科）；H股（华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产） * **商住类**：新城控股、龙湖集团 * **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 * **文旅类**：华侨城A

港股市场整体表现 - 1月7日早盘，港股主要指数低开低走，恒生指数跌1.01%报26439.68点，恒生科技指数跌1.65%报5729.41点，国企指数跌1.11%报9141.25点，红筹指数跌0.64%报4114.5点 [1] - 盘面上，大型科技股集体走低，阿里巴巴跌4.05%，腾讯控股跌1.98%，京东集团跌1.47%，小米集团跌1.34%，网易跌2.18%，美团跌2.17%，快手跌2.78%，哔哩哔哩跌3.54% [1] - 生物医药股延续涨势，康方生物涨超6%，有色金属板块走强，洛阳钼业涨超5%，石油股走弱，中石油跌超3%，汽车股跌幅居前，蔚来跌超3% [1] 公司业绩与运营动态 - 雅迪控股预计2025年净利润不少于人民币29亿元，较上一年同期的12.7亿元大幅增长，主要由于电动两轮车销售增加及优化产品结构所致 [2] - 保利置业集团2025年累计实现合同销售金额约502亿元，同比减少7.38% [3] - 融创中国2025年累计实现合同销售金额约368.4亿元，同比减少21.85% [4] - 金地商置2025年累计合约销售总额约106.96亿元，同比减少47.33% [5] - 绿城管理控股2025年度新拓代建项目代建费预估为93.5亿元，同比增长约0.4% [6] - 越秀地产附属公司竞得上海市浦东新区地块，涉资25.61亿元 [7] 公司战略合作与资本运作 - 九方智投控股完成收购JF Financial 100%股权及核心信息系统 [8] - 微盟集团与淘宝闪购展开业务合作，将基于淘宝闪购平台技术等支持，打造本地零售到家到店一体化解决方案 [8] - 达力普控股正式成为沙特阿美的合格供应商 [9] - 协合新能源成功于新加坡证券交易所完成第二上市 [10] - 拨康视云成功向药品审评中心提交CBT-009新药临床试验申请 [11] - 颖通控股与意大利高端香氛品牌CULTI建立合作关系，旨在强化在中国的高端香氛分销网络 [11] 机构市场观点 - 国信证券认为港股修复行情已经开启，看好2026年上半年由美元指数走弱驱动的海外资金回流叠加国内春季资金面改善的双驱动行情，建议关注AI+PPI双主线 [12] - 中信证券认为受益于内部的“十五五”催化以及外部主要经济体的“财政+货币”双宽松，港股2026年有望迎来第二轮估值修复以及业绩进一步复苏的行情，建议关注科技、大医疗、资源品、必选消费、造纸和航空板块 [12] - 光大证券认为国内政策发力叠加美元走弱，港股未来或继续震荡上行，港股整体盈利能力相对较强，同时互联网、新消费、创新药等资产相对稀缺，尽管已连续多月上涨，但整体估值仍然偏低，长期配置性价比仍较高 [12] - 东吴证券认为港股进入震荡上行期，仍需将红利作为底仓，把握上半年的科技成长行情，南向潜在增量资金会继续增配价值红利，同时也会增配港股科技成长股票，但港股科技行情仍会受海外降息节奏和美股科技行情影响 [12] - 兴业证券建议积极做多，港股有望在恒生科技指数的带领下开启春季攻势，中期看2026年港股牛市将继续，盈利、流动性有望协同驱动行情，2026年一季度港股风险偏好有望“先扬” [13]

上海2026年首场土地拍卖成交概况 - 2026年1月6日上海完成首场土地拍卖，共出让两宗地块，合计成交金额约45.7亿元，两宗地块均以底价成交，价格匹配当前市场预期 [1] - 房企参与理性，延续了“聚焦确定性，控制投资节奏”的拿地思路 [1] 浦东新区森兰板块地块详情 - 地块位于浦东新区高行镇森兰板块，规划住宅建筑面积约6.73万平方米，由越秀地产股份有限公司以25.6亿元底价竞得，成交楼面价约3.8万元/平方米 [1] - 该地块是区域近三年来首次推出的普通商品房用地，叠加“好房子”政策导向，具备较强的片区稀缺性和发展潜力 [1] - 地块交通便捷，邻近轨道交通6号线洲海路站，周边教育资源包括六师附小、森兰实验中学，商业配套包括森兰印象城、巨峰路嘉里中心，生活服务功能完善 [1] - 越秀地产2025年全口径销售金额位列上海房企TOP7，此次拿地有助于进一步巩固公司在上海核心区域的产品认知和影响力 [1] 闵行区兰香湖板块地块详情 - 地块位于闵行区紫竹园区兰香湖板块，为组合打包出让地块，总计容建筑面积约6.01万平方米，其中住宅建筑面积约5.48万平方米 [2] - 地块吸引两家开发商，最终由上海紫江（集团）有限公司以总价20.09亿元竞得，成交楼面价约3.34万元/平方米 [2] - 地块坐拥显著的产城融合优势，依托紫竹园区产业基础，区域内高校科研与产业集聚带来了旺盛的产居服务需求 [2] - 片区配套包括兰香湖北街商业、瑞金医院闵行院区等项目，占地约600亩的兰香湖湖区显著增强了区域宜居性 [2] - 紫江集团作为上海本土企业，对紫竹片区开发节奏与客群结构较为熟悉，本次拿地体现出“就地深耕、滚动开发”的特点 [2] 当前上海土地市场与房企策略观察 - 2025年以来，上海涉宅用地成交保持平稳运行态势，核心区与优质板块仍是房企关注的重点 [2] - 当前房企更倾向于在产品可控、去化确定性较强的板块择机补仓，而非全面铺开 [2] - 本次两宗地块虽以底价成交，但考虑到其均非热门核心区域，表现基本符合预期 [3]

重大事项 - 脑动极光-B与北京大学第六医院、山东省精神卫生中心分别签订重要业务合作协议 [1] - 协合新能源成功于新加坡证券交易所完成第二上市 [1] - 拨康视云-B成功向药品审评中心提交CBT-009新药临床试验申请 [1] - 颖通控股与意大利高端香氛品牌CULTI建立合作关系，旨在强化其在中国的高端香氛分销网络 [1] - 微盟集团与淘宝闪购展开业务合作 [1] - 达力普控股正式成为沙特阿美的合格供应商 [1] - 宜明昂科-B重获IMM2510及IMM27M的全球权利 [1] - 越秀地产附属公司上海樾恒竞得上海市浦东新区地块 [1] 经营业绩 - 锦欣生殖2025年IVF取卵周期数整体降幅进一步收窄至-1.4% [1] - 保利置业集团2025年累计实现合同销售金额约502亿元，同比减少7.38% [1] - 雅迪控股发盈喜，预计年度纯利不少于29亿元 [1] - 金地商置2025年累计合约销售总额约106.96亿元，同比减少47.33% [1] - 绿城管理控股2025年度新拓代建项目代建费预估为93.5亿元，同比增长约0.4% [1] - 融创中国2025年累计实现合同销售金额约368.4亿元，同比减少21.85% [1]

核心交易概览 - 越秀地产通过其实际拥有95%权益的附属公司上海樾恒企业管理有限公司，于2026年1月6日以人民币25.6086亿元成功竞得上海市浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块 [1] - 该地块为住宅用地，占地面积约26,931.62平方米，总可建筑面积约108,957.9平方米，其中计容建筑面积约67,329.05平方米 [1] - 地块内需配建计容面积约1,260平方米的公共服务设施，建成后无偿移交给政府指定部门 [1] 地块区位与配套 - 地块位于上海中外环间，属于浦东高行板块，紧邻金桥及外高桥产业区，是森兰国际社区的拓展片区 [2] - 生态环境优越，毗邻城市稀缺的大型绿地森兰绿地 [2] - 交通便利，距离地铁6号线洲海路站约700米，可便捷到达陆家嘴、金桥及杨浦等核心区域 [2] - 教育资源丰富，周边有上海市第六师范附属小学芳菲校区、上海市浦东新区进才森兰实验中学、上海浦东新区民办正达外国语学校、上海哈罗国际学校等 [2] - 商业配套完善，周边聚集多个大型商业体，预计今年年初将有更多大型综合体施工完成及开业 [2] 公司战略与影响 - 董事会认为，此次以合理成本收购地块将增加公司的优质土地储备 [2] - 此次收购将进一步巩固公司在上海的战略地位 [2]

核心交易 - 越秀地产通过其拥有95%权益的附属公司上海樾恒企业管理有限公司，于2026年1月6日以人民币25.6086亿元成功竞得上海市浦东新区一幅住宅地块 [1] - 该地块占地面积约26,931.62平方米，总可建筑面积约108,957.9平方米，其中计容建筑面积约67,329.05平方米 [1] - 地块内需配建公共服务设施计容面积约1,260平方米，建成后无偿移交给政府指定部门 [1] 地块详情与规划 - 地块位于上海市浦东新区中外环间的高行板块，紧邻金桥及外高桥产业区，属于森兰国际社区的拓展片区 [2] - 地块性质为住宅用地，所建住宅物业拟用于出售 [1] - 地块生态资源优越，靠近城市稀缺的大型绿地森兰绿地 [2] - 交通便利，距离地铁6号线洲海路站约700米，可便捷到达陆家嘴、金桥及杨浦等核心区域 [2] 周边配套 - 教育资源丰富，周边有上海市第六师范附属小学芳菲校区、上海市浦东新区进才森兰实验中学、上海浦东新区民办正达外国语学校、上海哈罗国际学校等 [2] - 商业配套完善，周边聚集多个大型商业体，预计今年年初将有更多大型综合体施工完成及开业 [2] 公司战略与影响 - 董事会认为，此次以合理成本收购该地块，将增加公司的优质土地储备 [2] - 此次收购将进一步巩固公司在上海市场的战略地位 [2]

收购交易概览 - 公司通过其拥有95%权益的附属公司上海樾恒企业管理有限公司，以人民币25.61亿元成功竞得上海市浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块 [1] - 该地块为住宅用地，所建住宅物业拟用于出售 [1] - 交易于2026年1月6日通过公开挂牌方式完成 [1] 地块基本信息 - 地块占地面积约26,931.62平方米，总可建筑面积约108,957.9平方米 [1] - 地块计容建筑面积约67,329.05平方米 [1] - 根据规划限制，地块内需配建计容面积约1,260平方米的公共服务设施，建成后无偿移交政府指定部门 [1] 地块区位与配套 - 地块位于上海市浦东新区中外环间，属于浦东高行板块，紧邻金桥及外高桥产业区，是森兰国际社区的拓展片区 [2] - 地块生态环境资源优越，附近有城市稀缺的大型绿地森兰绿地 [2] - 交通便利，距离地铁6号线洲海路站约700米，可便捷到达陆家嘴、金桥及杨浦等核心区域 [2] - 教育资源丰富，周边有上海市第六师范附属小学芳菲校区、上海市浦东新区进才森兰实验中学、上海浦东新区民办正达外国语学校、上海哈罗国际学校等 [2] - 商业配套完善，周边聚集多个大型商业体，预计今年年初将有更多大型综合体施工完成及开业 [2]

市场扩张和并购 - 公司通过上海樾恒（95%权益）以25.6086亿元竞得上海浦东新区地块[3] 地块信息 - 地块占地约26,931.62平方米[4] - 总可建面积约108,957.9平方米[4] - 计容面积约67,329.05平方米[4] - 配建公共服务设施计容面积约1,260平方米[4] - 距地铁6号线洲海路站约700米[5] 收购影响 - 增加公司优质土地储备[5] - 巩固公司在上海战略地位[5]

上海2026年首次土地拍卖概况 - 上海举行2026年首次土地拍卖 共推出浦东森兰和闵行紫竹2宗涉宅地块 [1] - 两宗地块总出让面积约8.92万平方米 总起始价格为45.7亿元 [1] 越秀地产竞得地块详情 - 越秀地产以底价25.61亿元竞得浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块 [1] - 该地块成交楼面价为每平方米38035元 [1] - 地块占地面积约2.69公顷 规划住宅建筑面积约6.73万平方米 容积率为2.5 [1] 地块区位与配套 - 地块位于莱阳路芳菲路口 距离轨道交通6号线洲海路站约800米 [1] - 地块周边商业配套成熟 拥有森兰商都等设施 生态环境优越 [1]

重大事项 - 云知声凭借“山海‧知医大模型”赋能，获得价值超过2000万元人民币的区域医疗合作订单 [1] - 科伦博泰生物核心产品TROP2 ADC芦康沙妥珠单抗联合帕博利珠单抗一线治疗PD-L1阳性局部晚期或转移性非小细胞肺癌，获得中国国家药监局突破性疗法认定 [1] - 英硅智能与施维雅达成一项价值8.88亿美元（约合63.7亿元人民币）的多年期抗肿瘤药物研发合作 [1] - 和黄医药启动索凡替尼联合卡瑞利珠单抗用于治疗初治胰腺导管腺癌研究的III期阶段 [1] - 歌礼制药宣布ASC30在糖尿病受试者中的13周II期研究新药临床试验申请获美国FDA批准 [1] - 复锐医疗科技旗下获再授权的注射用A型肉毒毒素已通过中国食品药品检定研究院的质量标准检验 [1] - 康希诺生物24价肺炎球菌多糖结合疫苗在中国获得临床试验批准 [1] - 石四药集团取得培哚普利氨氯地平片(Ⅲ)的药品生产注册批件 [1] - 舜宇光学科技建议分拆集团车载相关光学业务并在香港联交所主板独立上市 [1] - 东阳光药HECN30227已完成国内首例受试者入组 [1] - 海天国际附属公司拟以3.42亿元人民币出售国华机械的100%股权 [1] - 越秀地产附属公司拟出售杭州越运合共73.74%的实际权益 [1] - 中集集团附属公司中集世联达拟通过增资扩股和转让少量老股的方式引入战略投资者 [1] 经营业绩 - 赤峰黄金发布盈利预喜，预期年度归属于母公司所有者的净利润约为30亿元人民币到32亿元人民币，同比增加约70%到81% [2] - 康宁医院2025年度门诊人次数目约为72.02万，同比增加29% [2] - 赛力斯12月汽车销量合计6.37万辆，同比增加53.54% [2] - 协合新能源12月权益发电量为790.32吉瓦时 [2] - 碧桂园12月归属公司股东权益的合同销售金额约为26.9亿元人民币 [2]