市场扩张 - 公司于2025年10月20日通过联合体以77.3715亿元竞得上海市静安区地块[3] - 联合体中附属上海樾恒实际拥有95%权益，地块实际应占利益为20%[4] 地块信息 - 地块占地面积约26108平方米，总可建筑面积约153943平方米，计容约95033平方米[4] - 住宅、公共服务设施、商业配套、文化设施计容面积分别约65213、500、5200、24120平方米[4] - 公共绿地面积约4000平方米，位于静安区内环内，周边配套完善，交通便利[4][5]

10月20日，上海2025年第八批次土地拍卖举行现场交易活动。市场关注较高的徐汇、静安两幅地块均溢价成交。其中，招商 蛇口联合体斩获静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间，而徐汇区WS5单元188N-I-21地块最终被中海收入囊中， 成交楼板价约148503元/平方米创出上海徐汇滨江板块成交楼板价的新纪录。 本次土拍共出让6幅地块，涉及松江区、徐汇区、宝山区、静安区、杨浦区等区域，总起始价约184.95亿元。 静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间的起始价在此次土拍6幅地块中最高，为70.9615亿元。该地块共吸引了3位 竞买人参与竞拍，竞争主要集中在1号竞买人与3号竞买人之间，且3号竞买人多次在1号竞买人报价后随即跟进抬高报价，展 现出对该地块志在必得之势。经过52轮竞价，最终3号竞买人——由招商蛇口、越秀地产、星狮、南通瑞宏置业组成的联合体 以77.3715亿元成功摘得该地块，溢价率约9.03%。 | 25 25 19.9w | | 静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间现场竞价 | | | --- | --- | --- | --- ...

从周边住宅售价来看，新房受此前限价影响，均价普遍在13万-14万元/平方米之间。而品质较好的滨水次新房挂 牌价更高，据贝壳找房平台，苏河湾中心润府的二手房挂牌均价约17.2万元/平方米，中粮天悦壹号约19.1万元/平 方米，临苏州河的华侨城苏河湾均价更达约22万元/平方米。 上海市静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间示意位置。 （文章来源：新京报） 新京报贝壳财经讯 （记者徐倩）10月20日，上海八批次土拍开拍。其中，本批次总价最高的上海静安区"明星地 块"经过52轮竞价，由招商、越秀、星狮、瑞城联合体竞得，成交总价77.37亿元，楼面价81415元/平方米，溢价率 9.03%。 上述地块为静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间，总的出让面积约3.01万平方米，建筑面积约为9.5 万平方米，容积率3.16，为商住用地，起始价约为70.96亿元，楼面起始价74670.06元/平方米，为此次上海土拍中 总价门槛最高的"综合体巨无霸"地块。 从地理区位来看，该地块地处苏河湾板块，可近距离观赏苏州河景，项目紧邻苏河湾静安天地，距静安大悦城约 300米，住宅占比73%， ...

房企销售整体企稳回升 - 9月24家已披露销售数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 销售回暖与调整拿地策略及“好房子”产品入市密切相关，改善型房源是主要拉动力 [1] - 差异化定价策略是关键，小户型靠“以价换量”吸引客群，改善型房源凭借产品力实现溢价 [1] 不同量级房企复苏态势分化 - 头部企业凭借规模优势稳健发展，保利发展和中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元 [2] - 部分中等房企依托项目运营实现大幅增长，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [2] - 保利发展、中海、绿城中国、中国金茂等企业实现销售额连续3个月环比增长 [2] - 从增幅看，融信中国9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、越秀地产、绿城中国、保利发展的环比增幅分别为55.43%、23.54%、20.75%和13.97% [3] 优质土地储备支撑销售去化 - 房企前期调整拿地策略，2024年明确优化土地储备结构，聚焦一二线城市加大拿地力度 [4] - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，TOP20城市住宅用地出让金占全国总金额的61% [4] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [4] - 越秀地产2024年全年权益投资总额294.6亿元，超过80%的资金投向北京、上海、广州一线城市 [4] - 优质地块属性推动项目热销，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力成为销售回暖核心驱动力 - “好房子”产品入市增强了市场吸引力，得房率普遍超过90%，并配备齐全的会所设施和人性化设计 [7] - 政策优化释放购房需求，北京、上海、深圳等核心城市相继优化限购政策 [7] - 改善型需求加速入市，2025年1—8月30个代表城市中24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90—200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 项目定价策略体现差异化，如紫京宸园133平方米小户型单价约9.3万元/平方米，232平方米大户型单价约10.5万元/平方米 [8]

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业[2] * 公司为越秀地产股份有限公司[1] 财务表现与状况 * 2025年上半年营收同比增长35%[2] * 2025年上半年毛利率为10 6%处于相对低位[4] * 经营性现金流净流入41亿元现金储备约500亿元[2][6] * 融资成本同比下降41个基点至3 16%期末融资成本低于3%[2][6] * 在"三道红线"监管下公司稳居绿档并获得惠誉及标普的投资级信用评级[6] * 公司每年进行存货减值审查过去几年每年减值金额约为20亿元总计约六七十亿元[11][13] 销售业绩与目标 * 2025年上半年实现销售额615亿元同比增长约11%[3] * 前三季度累计销售额为798亿元同比增长3%完成全年1205亿元目标的66%[3] * 2025年销售目标为1005亿元月均需达到100亿元以上才能实现目标[8] * 全年整体可售货值为2354亿元不包括今年新增地块[3] * 入账销售均价提升至35000元/平方米高于去年的24000元/平方米[2][6] 土地储备与投资策略 * 截至2025年中期总土储2043万平方米对应货值3200亿元94%以上集中在一二线城市[2][7][12] * 按货值计算大湾区占比接近50%北方占比20%[4][12] * 2025年上半年新增13幅地块总建筑面积约148万平方米一线城市占比68%权益金额约110亿元占全年300亿元预算的1/3[2][4] * 投资范围从"4+4"收缩为"4+2"即专注于北上广深四个一线城市及杭州成都两个重点二线城市[7][13] * 未来新增土地将主要集中在广州北京上海杭州和成都六个核心城市[4][13] * 2021年及之前拿地的项目货值占总货值的12%大部分已开发或正在开发中[13] 运营策略与市场应对 * 采取灵活推盘策略例如七八月传统淡季推盘量少九月起增加供应以应对"金九银十"[8] * 通过优化产品结构提高核心区域项目比例以稳定销售表现[2][8] * 持续打造"和悦系"、"天系"和"悦系"等优质产品系列以满足改善型住房需求[7] * 通过内部调整提高运营效率并利用充足现金储备保持财务稳健[2][8] * 积极寻求合作机会例如与滨江集团合作在杭州获取地块与地方城投合作获取项目资源[5][17] 毛利率趋势与构成分析 * 2025年拿地标准提高拿地毛利率达到15%~16%[4][15] * 当前销售毛利率约为13%~14%因包含原有库存[15] * 预计全年结算毛利率保持在10%左右但受存货减值影响存在不确定性[4][15] * 毛利率相对同行较低的主要原因在于96%的收入来自开发业务而毛利率较高的商业地产和物业管理收入未并表或影响较小[16] 市场展望与风险 * 市场回稳态势不稳定上半年情况较好但从七月份开始出现回调可能需到明年才会改善[11] * 全年目标能否达成取决于市场整体情况市场需求是关键因素[3][8] * 公司对财务预测保持谨慎乐观认为财务状况在可控范围内不存在明显尾部风险[11] * 对一线城市以外的三线城市持谨慎态度不倾向于机会型投资投资标准有所收紧[17]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

北京房地产市场整体表现 - 2025年1-9月北京TOP30房企全口径销售金额合计2573.4亿元 [10] - 同期TOP30房企全口径销售面积合计479.6万平方米 [10] - 9月北京新房网签3556套，同比上升9.9%，环比上升13.4% [10] - 9月北京二手房网签15829套，同比上升24.8%，环比上升18.7% [10] 房企销售金额排名 - 中海地产以310.8亿元销售金额位列第一 [2] - 越秀地产以212.5亿元销售金额位列第二 [2] - 华润置地以205.3亿元销售金额位列第三 [2] - 销售金额排名第四至第十位的企业依次为：中建智地（163.4亿元）、招商蛇口（150.6亿元）、建发房产（134.9亿元）、北京城建（119.8亿元）、保利发展（106.6亿元）、中国金茂（102.6亿元）、绿城中国（92.7亿元） [2][3] 房企销售面积排名 - 中海地产以43.0万平方米销售面积位列第一 [6] - 华润置地以34.0万平方米销售面积位列第二 [6] - 首开股份以33.3万平方米销售面积位列第三 [6] - 销售面积排名第四至第十位的企业依次为：北京城建（31.7万平方米）、中建智地（26.6万平方米）、招商蛇口（25.2万平方米）、越秀地产（23.9万平方米）、保利发展（21.8万平方米）、北京建工（19.5万平方米）、建发房产（18.2万平方米） [6][7] 热销项目与土地市场 - 中建运河玖院项目以35.68亿元成交金额和5.80万平方米成交面积成为9月双料冠军 [10] - 其他热销项目包括中海瑞文里、华润臻澐、招商朝棠揽月、建发海晏等 [10] - 9月北京成功出让4宗涉宅用地，仅朝阳区太阳宫地块以39.18%溢价率成交 [11] - 中建智地经过超330轮竞价，以总价43.145亿元、楼面价85331元/平方米竞得太阳宫地块 [11]

收购事件概述 - 越秀集团于10月9日实现对香港人寿的全资控股，正式进入香港保险市场 [2][3] - 此次收购标志着公司金融板块完成“全牌照”拼图，形成以“银、保、证、投”为核心的综合跨境金融生态 [2][4] 公司战略与协同方向 - 公司下一步将重点开展“养老保险+康养社区”以及“保险资金+耐心资本”的产融协同、融融协同 [2][6] - 收购旨在利用香港成熟的保险经验，开发跨境保险产品并深化穗港养老医疗合作，助力大湾区金融一体化 [6] - 公司计划将保险资金重点投向人工智能、新能源、大健康等新质生产力集中赛道，充当长期耐心资本 [7] 公司业务与财务表现 - 越秀集团是业务多元的综合性企业，以金融、房地产、交通基建、食品为四大主业，拥有6家上市平台 [4] - 2024年公司资产总额突破万亿元，达到11385亿元，但利润总额降至66亿元，已不到2020年190亿元的一半 [4] - 地产业务贡献集团营收大半，2022年至2024年越秀地产营收分别为724.2亿元、802.2亿元、864亿元 [5] 市场机遇与业务布局 - 香港65岁以上老人数量超过170万，预计2046年增至275万人，前往大湾区内地城市养老需求增长 [6] - 越秀集团在康养产业已达成“5城24项目近8000床位”的规模，在广州排名前列 [6] - 公司旗下越秀服务和越秀地产近期态度转向积极，越秀服务留意收并购，越秀地产以4.04亿元收购杭州滨德房地产50.5%股权 [5] 协同效应分析 - 公司的实力和信誉能为香港人寿增信，使其在资金募集方面更具优势 [2][7] - 越秀康养的专业积累与越秀地产的开发运营能力结合，可打造集居住、医疗、娱乐一体的综合性养老社区 [7] - 保险资金可为地产业务提供低成本资金，用于土地储备和项目开发，降低融资成本，形成金融与地产良性互动 [8]

重大事项 - 远大住工计划向长沙市中级人民法院自行申请破产重整 [1] - 谊砾控股子公司拟发行区块链代金券V76 可在平台兑换大宗商品 [1] - 沛嘉医疗的GeminiOne®经导管缘对缘修复系统注册申请获国家药监局受理 [1] - 派格生物医药建议授出VISEPEGENATIDE (PB-119) 于中东及非洲的独家许可 [1] - 北京控股环境集团投标香港 I·PARK 2 项目 [1] - 方达控股拟以2.7亿元收购上海观合医药科技股份有限公司以提升全球实验室服务能力 [1] - 联众聚焦女性用户价值 以内容驱动新娱乐 [1] - 环球新材国际增持CQV股份至50.75% 以强化全球业务协同 [1] - 荃信生物产业化基地成功通过欧盟QP审计 [1] - 中国能源建设附属签署三份新能源总承包工程合同 合同金额合计约195.54亿元 [1] - 永义国际拟向高山出售卓益的全部已发行股本 [1] - 渤海银行拟挂牌出清高资本占用债权资产 初步定价不低于488.83亿元 [1] - 创升控股获溢价约6%提全购要约 并于10月13日复牌 [1] - 科伦博泰生物核心产品TROP2-ADC芦康沙妥珠单抗获国家药监局批准第三项适应症上市 用于治疗EGFR-TKI治疗后进展的EGFR突变非小细胞肺癌 [1] 经营业绩 - 招金矿业前三季度归母净利约21.17亿元 同比增长140.43% [2] - 舜宇光学科技9月手机摄像模组出货量为4852.4万件 环比增加15.3% 同比增加32% [2] - 越秀地产前9个月累计合同销售金额约798.12亿元 同比上升约2.8% [2] - 丘钛科技9月摄像头模组销售数量合计4665.4万件 环比减少7.6% 同比增长45.1% [2]

好的，这是根据您提供的行业研报内容，以资深研究分析师视角整理的关键要点总结 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 2025年下半年房地产板块仍以政策为核心主导力量 建议主做政策beta 节奏和仓位控制更为重要 [4] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 且目前尚在途中 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的头部国央企和少量优质民企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市分化持续 观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周（10月4日至10月10日）30个样本城市新房成交面积为83.5万平方米 环比下降55.3% 同比下降53.4% [1][11] - 分城市能级看 样本一线城市成交20.5万方（环比-63.4% 同比-52.0%）样本二线城市成交42.8万方（环比-51.5% 同比-50.4%）样本三线城市成交20.2万方（环比-52.5% 同比-59.9%）[1][11] - 2025年国庆中秋双节假期（10月1日至10月8日）8天 剔除不可比城市后 样本城市新房成交面积44.8万方 同比下降20.7% [2][12] - 10月累计（截至当周）新房成交面积方面 样本30城为104.2万方 同比-39.0% 其中一线城市28.6万方（同比-27.7%）二线城市51.6万方（同比-37.6%）三线城市24.0万方（同比-50.5%）[20] - 年初至今累计41周 样本30城新房成交面积7471.4万方 同比-4.1% 其中一线城市1998.7万方（同比+2.3%）二线城市3585.2万方（同比-6.0%）三线城市1887.5万方（同比-6.7%）[20] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计84.3万方 环比下降27.9% 同比下降47.9% [2][21] - 分城市能级看 样本一线城市成交31.4万方（环比-45.6%）样本二线城市成交43.2万方（环比-3.2%）样本三线城市成交9.8万方（环比-33.5%）[2][21] - 年初至今累计二手房成交面积8020.1万方 同比增长16.1% 其中样本一线城市3306.2万方（同比+18.5%）样本二线城市3711.7万方（同比+15.7%）样本三线城市1002.3万方（同比+10.0%）[21] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.8% 落后沪深300指数0.30个百分点 在31个申万一级行业中排名第23名 [2][32] - 本周房地产个股涨幅前五为合肥城建（+18.1%）中润资源（+17.9%）深振业A（+16.0%）天房发展（+13.0%）长春经开（+10.5%）[32][40] - 本周重点48家A/H房企中 涨幅前五为美的置业（+12.5%）绿景中国地产（+9.2%）中国铁建（+3.7%）越秀地产（+1.8%）龙光地产（+1.6%）[32][43] 重点公司境内信用债情况 - 本周（10月6日至10月12日）共发行房企信用债2只 环比减少4只 发行规模共计9.40亿元 环比减少11.28亿元 [3][45] - 本周总偿还量29.26亿元 环比减少80.84亿元 净融资额为-19.86亿元 环比增加69.56亿元 [3][45] - 发行债券类型全部为一般中期票据 期限以3-5年（57.4%）为主 主体评级均为AAA [45] 投资建议 - 配置方向建议关注四类标的 [4] - 基本面alpha公司 H股：绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润置地 中国海外发展 A股：滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4] - 地方国企/城投/化债主题：城投控股 城建发展 [4] - 中介机构：贝壳 [4] - 物业公司（属于跟涨）：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4]