近日，，山东省住房和城乡建设厅官网发布消息显示，山东省住房城乡建设厅会同有关部门联合印发 《关于住房"以旧换新"的指导意见》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》共包含6部分、15条具体 措施，系统构建了支持住房"以旧换新"的政策框架。 【1】山东推出住房"以旧换新"新政 近日，富力地产披露11月未经审核经营简报。简报显示，11月富力地产连同其附属公司销售额10亿元， 销售面积约11.25万平方米。 【4】华润置地11月合同销售额230亿元 近日，华润置地披露11月未经审核经营简报。简报显示，11月华润置地及其附属公司实现总合同销售金 额约230亿元，总合同销售建筑面积约113.5万平方米，分别同比减少10.8%及5.6%。 【5】中国武夷聘任李楠为董事长及董事 同日，公司召开第八届董事会第二十一会议，选举李楠为公司第八届董事会董事长。根据《公司章程》 规定，李楠将担任公司法定代表人，公司后续将尽快办理法定代表人工商登记变更手续。 具体来看，一是丰富"换新"模式，提升置换效率。明确提出"卖旧换新""收旧换新""拆旧换新"三种模 式。支持房地产经纪机构提供"帮卖"服务并引入"兜底收购"机制；鼓励各类主体市场化收 ...

近日，越秀地产披露11月未经审计的销售简报。简报显示，11月越秀地产实现合同销售(连同合营及联 营公司项目的合同销售)金额约为51.15亿元，同比下降约49%，实现合同销售面积约为18.41万平方米， 同比下降约45%。 【3】富力地产11月销售额10亿元 【1】山东推出住房"以旧换新"新政 近日，，山东省住房和城乡建设厅官网发布消息显示，山东省住房城乡建设厅会同有关部门联合印发 《关于住房"以旧换新"的指导意见》（以下简称《指导意见》）。《指导意见》共包含6部分、15条具 体措施，系统构建了支持住房"以旧换新"的政策框架。 具体来看，一是丰富"换新"模式，提升置换效率。明确提出"卖旧换新""收旧换新""拆旧换新"三种模 式。支持房地产经纪机构提供"帮卖"服务并引入"兜底收购"机制；鼓励各类主体市场化收购二手房；在 符合规划和安全要求前提下，探索城镇老旧住房原拆原建更新路径，新增公共设施不计容积率。二是拓 宽旧房处置途径，促进资源盘活。鼓励对旧房进行"微改造+功能升级"，提升其市场竞争力；支持将收 购的旧房改造用于租赁住房，探索"收储+托管"等运营模式。三是多措并举降低换房成本。鼓励各市 对"以旧换新"居民发 ...

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

2025年中国房企产品测评入围项目展示 - 测评工作于2025年9月中下旬启动，收到企业及专家推选的优秀项目踊跃参评，初选入围项目已于12月3日揭晓 [1] - 所有入围项目将采用专家评审和网络票选结合的方式，最终评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”、“全国好房子”等奖项，测评工作正有序进行 [1] - 入围项目案例将于12月9日至12月16日期间，通过微信公众号“克而瑞产品测评”陆续发布 [8] - 最终获奖名单，包括全国十大作品、中国好房子等，将于2026年1月初公布 [8] 测评机构背景与行业影响 - 自2018年以来，克而瑞已连续八年聚焦行业产品力建设变化，研究范围从“产品力”、“产品系”延伸到“交付力”、“保值力”及“好房子测评” [8] - 产品力100工作组持续聚焦行业产品力建设变化，传递优秀企业先进产品理念与作品，旨在从专业角度为行业提供有价值、可借鉴的产品及理念，推动行业产品力持续升级 [8] 高端入围项目详情 - **杭州越秀运河樾**：产品类型为叠墅 [1][2] - **广州越秀·华发 华樾**：开发企业为越秀地产、华发股份，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代 [3] - **厦门天樾云颂**：建筑风格为现代中式 [3][4] - **厦门天樾云颂（续）**：开发企业为国贸地产、安控地产，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代闽派，被描述为“第四代顶序作品” [5] 轻奢入围项目详情 - **重庆龙湖·两江御湖境**：开发企业为重庆龙湖，产品类型为小高层、高层住宅，建筑风格为现代，被描述为“百万方美好城区样本” [5][6] - **广州越秀·江湾潮起**：开发企业为越秀地产，产品类型为高层住宅，建筑风格为现代，被描述为“引领都市水岸生活的艺术豪宅典范” [6] - **合肥越秀和樾府**：开发企业为越秀地产，产品类型为小高层、洋房，建筑风格为现代，设计理念为“一半自然一半城/基于安缦的生活主张” [6][7] 品质入围项目详情 - **上海保利都汇和煦**：开发企业为保利发展，产品类型为高层住宅、洋房，建筑风格为新海派，被描述为“轻奢慢调 精致烟火” [7] - **三亚招商林屿间**：开发企业为招商蛇口，产品类型为高层住宅，建筑风格为现代，设计理念为以“林屿”为核心，演绎自然森屿意境，打造居游皆可的酒店化奢适体验 [7][8]

12月12日晚间，越秀地产在港交所公告，2025年11月，公司实现合同销售（连同合营企业及联营公司项 目的合同销售）金额约为人民币51.15亿元，同比下降约49.0%，实现合同销售面积约为18.41万平方 米，同比下降约45.0%。2025年1月至11月，公司累计合同销售金额约为人民币972.18亿元，同比下降约 3.8%，累计合同销售面积约为250.49万平方米，同比下降约27.0%。累计合同销售金额约占2025年合同 销售目标人民币1205亿元的80.7%。2025年11月，公司没有新增土地储备。 ...

越秀地产(00123)发布公告，2025年11月，公司实现合同销售(连同合营企业及联营公司项目的合同销售) 金额约为人民币51.15亿元，实现合同销售面积约为18.41万平方米。2025年1月至11月，公司累计合同销 售(连同合营企业及联营公司项目的合同销售)金额约为人民币972.18亿元，累计合同销售面积约为 250.49万平方米。累计合同销售金额约占2025年合同销售目标人民币1205亿元的80.7%。2025年11月， 公司没有新增土地储备。 ...

智通财经APP讯，越秀地产(00123)发布公告，2025年11月，公司实现合同销售(连同合营企业及联营公 司项目的合同销售)金额约为人民币51.15亿元，实现合同销售面积约为18.41万平方米。2025年1月至11 月，公司累计合同销售(连同合营企业及联营公司项目的合同销售)金额约为人民币972.18亿元，累计合 同销售面积约为250.49万平方米。累计合同销售金额约占2025年合同销售目标人民币1205亿元的 80.7%。2025年11月，公司没有新增土地储备。 ...

二○二五年十一月，公司没有新增土地储备。 2025年1月至11月，公司累计合同销售(连同合营企业及联营公司项目的合同销售)(「累计合同销售」)金 额约为人民币972.18亿元，同比下降约3.8%，累计合同销售面积约为250.49万平方米，同比下降约 27.0%。累计合同销售金额约占二○二五年合同销售目标人民币1,205亿元的80.7%。 格隆汇12月12日丨越秀地产(00123.HK)公告，2025年11月，公司实现合同销售(连同合营企业及联营公 司项目的合同销售)金额约为人民币51.15亿元，同比下降约49.0%，实现合同销售面积约为18.41万平方 米，同比下降约45.0%。 ...

截至二○二五年十一月三十日未經審計銷售資料 越秀地產股份有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）謹此公佈截至二○二五年十一月三十日 的未經審計銷售統計資料如下： 二○二五年十一月，本公司實現合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的合同銷售）金額約 為人民幣51.15億元，同比下降約49.0%，實現合同銷售面積約為18.41萬平方米，同比下降約 45.0%。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 公 告 承董事會命 越秀地產股份有限公司 余達峯 公司秘書 香港，二○二五年十二月十二日 於本公告刊發日期，董事會成員包括： 二○二五年一月至十一月，本公司累計合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的合同銷售） （「累計合同銷售」）金額約為人民幣972.18億元，同比下降約3.8%，累計合同銷售面積約為 250.49萬平方米，同比下降約27.0%。累計合同銷售金額約佔二○二五年合同銷售目標人民幣 ...