土地市场整体表现 - 10月28日杭州、长沙、广州三地举行涉宅用地出让 核心板块热度不减 优质地块获多轮竞价 而外围区域成交趋于理性 [1] - 土地市场整体延续分化格局 核心板块均录得多轮竞价与一定溢价 显示品牌房企对优质地段的投资信心正在回升 [3] - 近期土地市场活跃亦体现在南昌和义乌等产业基础较强、土地供需结构持续改善的城市 例如南昌一宗地块溢价率11.21% [3] 杭州土地市场详情 - 杭州出让两宗住宅用地 滨江区浦沿单元地块经过29轮竞拍 由浙江中冠房地产开发有限公司以17.28亿元竞得 成交楼面价25108元/平方米 溢价率19.33% [2] - 钱塘区白杨单元地块由杭州杰瀚城市发展建设有限公司以底价4.77亿元摘得 [2] - 滨江区浦沿单元地块周边配套完善 与此前溢价19.93%竞得的地块形成联动 显示房企对滨江浦沿板块的持续看好 [2] 长沙土地市场详情 - 长沙出让3宗涉宅地 共收金18.9亿元 雨花区两地块底价成交 开福区地块溢价18%成交 [2] - 开福中心地块最受关注 经过19轮竞价后由保利发展以14.74亿元竞得 成交楼面价8497元/平方米 溢价率18% [2] 广州土地市场详情 - 广州番禺区宅地吸引2家房企竞价 经过18轮竞价后 由越秀地产以总价11.94亿元竞得 溢价率8.15% [2] - 此次拿地是越秀地产在广州的再次落子 彰显了行业深度调整期公司看好并深耕广州的决心 [3] 稳楼市政策背景 - 土地市场信心修复离不开各地"稳楼市"政策持续发力 全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条 其中第三季度出台超120条 [4] - 政策涵盖公积金提取范围拓宽、购房补贴定向加码等消费端举措 也包括金融端创新探索 [4] - 广州明确提出全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 成为一线城市中首个"三限"全面松绑的城市 [4] 市场展望 - 随着稳楼市政策发力 融资环境改善 预计四季度土地市场有望延续平稳修复态势 [5] - 房企拿地策略将更加聚焦核心区和高能级板块 在分化格局中寻找确定性机会 [5]

公司土地收购 - 公司于2025年10月28日通过公开挂牌方式成功竞得广州市番禺区大石街南大干线北侧BA0602091地块 [1] - 收购该地块的总代价为人民币11.94亿元 [1] - 此次收购通过公司实际拥有95.475%权益的附属公司广州新越房地产开发有限公司进行 [1] 地块用途规划 - 该广州市番禺区大石街地块所建住宅物业拟用于出售 [1]

土地收购交易概述 - 公司于2025年10月28日通过其拥有95.475%权益的附属公司广州新越房地产开发有限公司，以人民币11.94亿元成功竞得广州市番禺区大石街一地块 [1] - 该地块为住宅用地，所建住宅物业拟用于出售 [1] 地块核心规划指标 - 地块占地面积约29,777平方米，总可建筑面积约114,771平方米，其中计容建筑面积约77,419平方米 [1] - 根据规划条件，地块内需配建建筑面积不少于6,459.6平方米的道路以及建筑面积不少于2,591.81平方米的绿地，建成后无偿移交给广州市政府指定部门 [1] 地块区位与配套价值 - 地块位于南大干线经济带，人口密度高，生活氛围浓厚，距离地铁3号线及广州东环城际的大石站及大石东站约700米 [1] - 地块南侧紧邻南大干线，车程约30分钟可达广州国际金融中心，约25分钟可达琶洲西区 [1] - 周边教育资源包括大石中学，3公里范围内有广州市番禺区第二人民医院 [1] 董事会观点 - 董事会认为此次收购以合理成本进行，将增加公司的优质土地储备 [2] - 此次收购将进一步巩固公司在广州的战略地位 [2]

土地收购交易核心信息 - 公司于2025年10月28日通过持股95.475%的附属公司广州新越房地产开发有限公司，以人民币11.94亿元成功竞得广州市番禺区大石街地块 [1] - 地块性质为住宅用地，所建住宅物业拟用于出售 [1] 地块规划与成本 - 地块占地面积约29,777平方米，总可建筑面积约114,771平方米，其中计容建筑面积约77,419平方米 [1] - 收购成本为人民币11.94亿元 [1] - 根据规划条件，需配建不少于6,459.6平方米的道路用地及不少于2,591.81平方米的绿地，建成后无偿移交广州市政府指定部门 [1] 地块区位与配套 - 地块位于南大干线经济带，人口密度高，生活氛围浓厚 [1] - 交通便利，距离地铁3号线及城际大石站、大石东站约700米，可快速到达珠江新城、琶洲及广州南站 [1] - 南侧紧邻南大干线，车程约30分钟可达广州国际金融中心，约25分钟可达琶洲西 [1] - 周边教育资源包括大石中学，3公里范围内有广州市番禺区第二人民医院 [1] 公司战略意义 - 董事会认为此次收购以合理成本进行，将增加公司的优质土地储备 [2] - 收购将进一步巩固公司在广州的战略地位 [2]

土地收购交易 - 公司通过持股95.475%的附属公司广州新越以人民币11.94亿元成功竞得广州市番禺区大石街地块 [1] - 地块占地面积约29,777平方米，总可建筑面积约114,771平方米，计容建筑面积约77,419平方米 [1] - 地块性质为住宅用地，所建住宅物业拟用于出售 [1] 地块规划与条件 - 地块需配建建筑面积不少于6,459.6平方米的道路用地及不少于2,591.81平方米的绿地，建成后无偿移交广州市政府指定部门 [1] - 地块位于南大干线经济带，人口密度高，生活氛围浓厚 [2] - 地块距离地铁3号线及城际大石站、大石东站约700米，南侧紧邻南大干线，交通便利 [2] 地理位置与配套 - 地块至广州国际金融中心车程约30分钟，至琶洲西车程约25分钟，可快速通达珠江新城及广州南站 [2] - 周边教育资源包括大石中学，3公里范围内有广州市番禺区第二人民医院等医疗设施 [2] 公司战略意义 - 董事会认为此次收购以合理成本增加了公司的优质土地储备 [2] - 此次拿地将进一步巩固公司在广州市场的战略地位 [2]

市场扩张和并购 - 2025年10月28日公司通过广州新越以11.94亿元竞得广州市番禺区大石街地块[3] - 广州新越为公司实际拥有95.475%权益的附属公司[3] 地块信息 - 地块占地面积约29,777平方米[4] - 总可建筑面积约114,771平方米[4] - 计容建筑面积约77,419平方米[4] - 配建道路用地建筑面积不少于6,459.6平方米[4] - 配建绿地建筑面积不少于2,591.81平方米[4] 地理位置 - 地块距离地铁3号线及广州东环城际的大石站及大石东站约700米[5] - 距广州国际金融中心车程约30分钟[5] - 距琶洲西车程约25分钟[5]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

土地拍卖结果 - 越秀地产以总价11.94亿元成功竞得番禺区大石街鸿图工业园地块 [1] - 成交楼面价为每平方米15423元 溢价率超过8% [1] - 拍卖过程竞价18轮 市场反应热烈 [2] 地块核心属性 - 地块可建设用地面积29776.59平方米 总计容建筑面积77419平方米 [10] - 容积率为2.6 低于近期出让的同类地块 适合打造低密度产品 [10] - 竞得人需配建公共绿地 且主干道绿地率要求不低于20% [5] 地理位置与交通 - 地块步行至地铁大石站约900米 通过3号线6站可达珠江新城 车程约20分钟 [4] - 紧邻南大干线 驾车约15分钟可至万博CBD [4][8] - 大石地铁站客流量居地铁全网前十 早高峰常态化限流 [4] 周边配套与市场环境 - 地块被成熟二手小区环绕 生活氛围浓厚 商业配套齐全 [8] - 大石板块存在隐藏的改善型客群 为新盘市场提供支撑 [12] - 板块内新盘供应不多 保利滨江和著项目主打江景资源 定位有所不同 [12] 产品定位与市场前景 - 基于15423元/平方米的楼面价 未来项目预估售价约为每平方米3万元 [12] - 项目有望主打刚改市场 若推出100平方米以下户型 上车门槛可控制在300万元以内 [12] - 较低的土地成本使项目在同板块竞争中具备优势 [12] 行业动态与区域市场 - 番禺区成为10月广州土拍市场焦点 先后成功出让黄沙岛地块和鸿图工业园地块 [13][14] - 越秀地产在拿地后迅速发布新盘海报 推盘速度较快 [6]

地块交易概况 - 越秀公司以总价11.94亿元成功竞得广州番禺区大石街地块 [1] - 成交楼面价为每平方米15423元，相较于起始楼面价14260元/平方米，溢价率为8.15% [1] - 地块出让经过18轮竞价，显示市场竞争程度 [1] 地块具体规划指标 - 地块总面积为38828平方米，其中可建设用地面积为29776.59平方米 [1] - 地块规划建筑面积为77419.13平方米，容积率为2.6 [1] - 地块起始总价为11.04亿元 [1]

地块基本信息 - 地块位于广州番禺区，宗地面积38828平方米，规划建筑面积77419.13平方米，容积率为2.6 [1] - 地块起始总价为11.04亿元，起始楼面价为14260元/平方米 [1] 竞拍过程与结果 - 该地块共吸引2家房企参与竞价，经过18轮竞价后成交 [1] - 越秀以总价11.94亿元竞得该地块，成交楼面价为15423元/平方米 [1] - 本次成交溢价率为8.15% [1]