实习计划发展情况 - 实习计划自2020年启动以来累计发动2058家企事业单位参与 提供9816个实习岗位 吸引9090名学生报名 助力1721名港澳台青年在穗就业[3] - 2025年计划创新推出乡村振兴 中医文化 体育文化 公益志愿 艺术传媒 金融等特色实习团 吸引近1500名港澳台学生报名 最终179名学生上岗实习[3] 企业支持措施 - 越秀星寓为港澳台大学生提供珠江畔临江公寓住宿保障 安排入住越秀星邻·南洲店并配备专业管家团队与生活指南服务[3][4] - 公司通过入住欢迎仪式 入住礼包 行李搬运等五星级服务获得港澳台学子对服务态度和居住环境的高度评价 并获广州市穗港澳青少年交流中心致谢锦旗[4] 住房租赁业务发展 - 越秀住房租赁公司作为广州市首批规模化专业化市场化国有住房租赁平台 旗下越秀星寓 越秀星邻品牌连续三年（2023-2025年）支持实习计划[6] - 公司通过提供住宿保障与举办青年交流实践活动 助力港澳青年实现"住得好 留得下 融得进" 未来将继续搭建穗港澳连心桥[6]

沽空比率排行 - 比亚迪股份-R以96.88%的沽空比率位居首位 偏离值达26.18% [1][2] - 中国海洋石油-R沽空比率为80.42% 偏离值35.40%位列第二 [1][2] - 美团-WR以75.34%的沽空比率排名第三 偏离值为15.02% [1][2] - 商汤-WR沽空比率66.55% 阿里巴巴-SWR达62.41% 百度集团-SWR为61.88% [2] 沽空金额排行 - 美团-W以34.76亿元沽空金额居首 沽空比率29.68% [1][2] - 阿里巴巴-SW沽空金额25.06亿元 沽空比率22.11% [1][2] - 快手-W沽空金额13.74亿元 腾讯控股13.44亿元紧随其后 [1][2] - 中国平安沽空金额12.86亿元 药明康德达12.36亿元 [2][3] 偏离值异常个股 - 万科企业以36.01%偏离值居首 沽空比率48.03% [1][2] - 越秀地产偏离值24.03% 高鑫零售达23.00% [2] - 天立国际控股偏离值21.92% 中国重汽为21.87% [2] - 蔚来-SW偏离值21.45% 吉利汽车-R达20.13% [2] 特殊数据特征 - R系列股份普遍呈现高沽空比率特征 前十榜单中占据七席 [2] - 药明康德沽空金额12.36亿元同时伴随39.90%高沽空比率 [2][3] - 比亚迪股份正股与R股份出现显著差异 正股沽空比率仅9.74% [2]

行业整体表现 - 2025年1～7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1～6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2%，楼市供求呈现季节性回落 [1][2] - 各阵营房企销售规模均下降：TOP10房企销售额均值1010.3亿元（同比-13.6%），TOP11～30（-15.2%）、TOP31～50（-7.8%）、TOP51～100（-13.5%） [2] 房企分化格局 - 仅7家前20房企实现销售同比增长：中建东孚（307亿元，+25.3%）、国贸地产（236亿元，+24.86%）、中国金茂（618亿元，+23.1%）增幅超20%，越秀地产（677亿元，+11.9%）等增幅为个位数 [2] - 头部房企普遍下滑：金地集团、新城控股跌幅超50%，万科（821亿元，-43.95%）、龙湖集团（410亿元，-30%）、碧桂园（239亿元，-36.26%）跌幅超30% [3] - 保利发展（1632亿元）、中海地产（1319亿元）等跌幅10%～20%，业绩调整与行业趋势一致 [4] 排名变动情况 - TOP20房企中9家排名上升：绿城中国、华润置地、招商蛇口等，中建东孚从去年第14升至第15 [4] - 6家排名下滑：中海地产、万科、碧桂园等，保利发展以1632亿元保持行业第一 [4] - 千亿房企数量减少至5家（保利发展、绿城中国等），500亿～1000亿房企6家（万科、建发房产等） [4] 后市展望 - 政策或继续加力推动市场止跌回稳，聚焦已出台政策的落实 [5] - 8月新房成交或维持低位波动，二线城市可能阶段性复苏，高得房率产品将带动部分市场热度 [5] - 城市与项目分化加剧，核心区域优质项目将保持高热 [5]

地产开发/物业服务板块估值及市场表现 - 截至2025年7月25日，房地产(申万)市净率PB(LF)为0.78倍，历史分位数90.45%，恒生地产建筑业PB(LF)为0.44倍，历史分位数98.69% [3] - 2025年7月1日至7月25日，房地产(申万)上涨7.8%，跑赢沪深300指数2.93个百分点，恒生地产建筑业上涨7.1%，跑输恒生指数1.59个百分点 [3] - A股地产开发重点公司涨幅前三为新城控股(+12.2%)、招商蛇口(+9.3%)、金地集团(+7.4%)，H股为中国金茂(+24.4%)、中国海外宏洋集团(+15.7%)、绿城中国(+14.1%) [3] - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为46.73倍，历史分位数86.21%，恒生物业服务及管理PE(TTM)为43.50倍，历史分位数99.53% [3] - 同期房地产服务(申万)上涨3.7%，跑输沪深300指数1.20个百分点，恒生物业服务及管理指数上涨5.1%，跑输恒生指数0.37个百分点 [4] - A股物业服务涨幅前三为特发服务(+10.4%)、世联行(+9.2%)、宁波富达(+5.9%)，H股为金茂服务(+15.1%)、建发物业(+13.1%)、融创服务(+12.1%) [4] 公募基金持仓情况 - 截至2025年二季度末，公募基金持有房地产业股票总市值约484.4亿元，较一季度末548.4亿元下降，占净值比例0.14%，占股票投资市值比0.67%，低配标准行业0.56个百分点 [5] 地产行业销售及龙头表现 - 2025年上半年北上广深杭蓉六城商品住宅销售金额9133亿元，同比增长6.0%，光大核心30城成交宅地总建面4863万平(+22.6%)，楼面均价12009元/平(+22.8%) [6] - 权益销售金额同比表现较好房企：中国金茂368亿元(+19.6%)、越秀地产369亿元(+10.8%)、华发股份319亿元(+6.1%)、建发房产531亿元(+4.4%)、招商蛇口615亿元(-10.3%) [6]

债券发行批准 - 越秀地产间接附属公司广州市城市建设开发有限公司获中国证监会及上交所批准注册发行96亿元人民币公司债券 [1] - 债券将面向中国专业投资者分期发行并在上交所上市 [1] - 发行人将根据市场情况确定首批债券推介和发行时间 [1] 公司股权结构 - 发行人为越秀地产拥有95%权益的间接中国附属公司 [1] 监管审批进展 - 上交所已批准申请 中国证监会于2025年7月29日下发同意文件(证监许可[2025]1504号) [1]

债券发行批准 - 越秀地产间接持股95%的附属公司广州市城市建设开发有限公司获得中国证监会批准面向专业投资者公开发行总额96亿元人民币的公司债券[1] - 上海证券交易所已批准该债券发行申请 中国证监会于2025年7月29日正式下发同意文件(证监许可[2025]1504号)[1] - 公司债券将采用分期发行方式 发行人将根据市场情况确定首批债券的具体推介和发行时间[1]

债券发行 - 公司拥有95%权益的间接中国附属公司申请注册发行公司债券[2] - 附属公司申请公开发行本金总额最高96亿元公司债券[2] - 债券发行申请获中国证监会及上交所批准[3] - 附属公司可分期发行公司债券[3] - 首批公司债券推介和发行时间将根据市场情况确定[4]

越秀地产 2025 年上半年电话会议纪要总结 1 公司销售表现 - 2025 年上半年合同销售额达 615 亿元，同比增长 11%，完成全年目标 1,205 亿元的 51% [2][3] - 北京、上海、广州三大城市贡献占比高达 80% [2][3] - 北京市场表现突出，和悦望云与和悦玉鸣项目包揽 1-5 月成交额前两名 [3] - 上海静安天岳项目开盘即售罄，上半年贡献 23 亿元 [3] - 广州新开项目东山银企首推去化率接近 90% [3] 2 土地投资策略 - 2025 年上半年新增 11 幅地块，总建筑面积 117 万平方米 [2][5] - 一线城市拿地比例高达 72% [2][5] - 权益拿地金额约 80 亿元，全年计划为 300 亿元 [2][5] - 投资标准为项目 IRR 与销售净利润率相乘需大于 160 [4][9] - 权益比例维持在 60%左右，通过合作降低资金压力 [8][9] 3 财务状况 - 截至 2024 年底现金储备超 500 亿元，同比增长约 9% [2][6] - 维持"三道红线"绿档，惠誉上调公司展望 [2][6] - 融资成本从 2024 年的 3.82%下降至 3.49% [6][19] 4 全年预期与推盘计划 - 全年可售资源总量为 2,354 亿元，预计去化目标为 51% [2][7] - 下半年重点关注上海扬思项目、北京海淀香山月和昌平科技城项目 [8] - 广州将推出第四代住宅产品，得房率高达 100% [8][14] - 全年销售目标为 2,400 亿元，上下半年各约 1,200 亿元 [8] 5 毛利率与业绩展望 - 2025 年全年毛利率指引不低于 10% [4][16] - 归母净利润预计下降 20%-25% [4][16] - 2021 年后项目毛利率约 15%，之前项目相对较低 [11] - 新拿地项目毛利率测算在 14-15%区间 [11][13] 6 产品力与城市更新 - 广州琶洲南豪宅交付，销售均价 14-16 万元/平方米 [14] - 上海虹口区推出总价 5,000-6,000 万元高净值别墅产品 [14] - 广州番禺区里仁洞项目持续销售表现良好 [12] - 集团承接天河区与海珠区旧改任务，推进珠江新城马场项目 [12] 7 收储与政策展望 - 2024 年退还三块地，总金额 135 亿元 [15] - 2025 年杭州临安区退还商业地换成住宅地 [15] - 政策空间有限，可能持续降息、降低房贷利率 [18] - 城市更新和收储土地可能是下半年政府着力点 [18] 8 分红与市值管理 - 分红政策稳定，过去九年按核心净利润的 40%派息 [19] - 集团通过广州资产增持 5.56 亿港币，计划完成剩余 2 亿港币增持 [19] - 管理层绩效与奖金与市值挂钩 [19] 9 核心城市市场表现 - 北京、上海、杭州价格相对稳定，表现较好 [10] - 广州、西安、成都核心区域新规产品表现不错 [10] - 弱县级或三四线城市形势难判断 [10]

行业概述 - 康养地产是以"健康"和"养老"为核心，融合房地产开发与健康养生、养老服务的复合型地产形态，强调从"居住功能"向"健康生活全周期服务"的延伸 [1] - 2022年行业市场规模达15510亿元，同比增长1.51%，但2024年降至13918亿元，同比减少5.89%，主要受存量房时代转型影响 [1][11] - 行业产品分为健康智慧居住社区、活跃长者社区等六大类型，物业形态包括住宅、商业、产业园等，盈利模式涵盖销售、运营、服务等多途径 [2][5] 发展历程 - 20世纪80年代以养老院、疗养院为主，21世纪后逐渐丰富为包含养生、康复、休闲等功能的综合业态 [6] - 2016年《国家康养旅游示范基地标准》和《"健康中国2030"规划纲要》推动行业规范化发展，康养度假旅游快速兴起 [6] - 当前行业进入融合共生阶段，与医疗、文化、体育等产业深度融合，并引入智能化技术向多元化、个性化方向发展 [7] 市场驱动因素 - 2024年中国65岁及以上人口达21969万人，占比15.60%，老龄化加剧催生庞大康养需求 [9] - 国民健康意识提升推动预防性健康消费，中青年群体对康养居住环境需求增长 [9] - 攀枝花等地区依托自然资源优势发展特色康养产业，形成运动、疗愈等多样化业态 [7] 竞争格局 - 保利发展、绿城中国、华润置地等百强房企积极布局，保利拥有全国近50个项目，建立"机构+社区+居家"三位一体养老体系 [13][15] - 头部企业项目特色鲜明：绿城中国打造PPP医养结合项目，招商蛇口开发认知症专属照护单元，万科推行CCRC社区模式 [15] - 2024年保利发展房地产销售收入2874亿元，占总营收92.20%，招商蛇口开发业务占比87.38%，显示传统房企加速转型 [16][19] 产品与模式创新 - 健康智慧社区以住宅销售为主，配套健康服务收益，医养机构则侧重运营收益和资本化退出 [5] - 项目设计趋向全龄友好型社区，如越秀地产"代际融合活动"、万科"幸福银行"积分体系等 [15][21] - 区位选择倾向城市近郊或卫星城，平衡自然生态与城市便利性 [21] 企业案例 - 保利发展打造"全域养老"模式，覆盖专业护理、认知症照护等业务线，2024年营收3117亿元 [15][16] - 招商蛇口形成九大代建产品业态，累计管理面积超2000万平方米，2024年营收1789亿元 [19] - 中国金茂与法国薇姿集团合作开发温泉医疗项目，探索产业联动型康养目的地 [15]

项目定位与市场表现 - 项目以"好房子"概念颠覆中原楼市传统住宅标准，成为行业革新者[1] - 连续18个月保持金水主城销售TOP1地位，验证市场认可度[1] - 吸引超10000名行业同行考察，树立区域标杆形象[1] - 定位为"城市改善范本"，通过三位一体的"好生活、好产品、好未来"价值体系重构居住理想[4] 产品力创新 - 实现约100%综合得房率，143㎡户型较市场180㎡户型节省65万+成本[7] - 创新设计包括270°全景舱视野(117㎡/127㎡户型)、9.4米宽幕阳台、60㎡LDKG一体化宽厅[9] - 采用1T1私密入户方式(143㎡户型)，强化居住仪式感[9] - 建造工艺标准领先：17cm楼板厚度、三玻两腔玻璃、5道内墙+12道外墙+10道屋顶防水工艺[12] 生活场景重构 - 打造2600㎡下沉式酒店会所，含500㎡恒温泳池、60㎡壁球馆等稀缺配套[15] - 800㎡架空泛会所设置图书馆、音乐厅等空间促进邻里社交[22] - 1200㎡私家下沉庭院结合三河一公园环境，形成"森屿度假"式园林体系[26] - 空间功能重新定义：阳台作为第二客厅、厨房作为社交中心[9] 教育资源与区域发展 - 配置12年一站式教育体系(文化路一小+龙门实验初中+幼儿园)，支持凭合同入学[28] - 所在金水3.0板块获政府46亿元投资，重点打造生态文化公园及城市功能升级[32] - 叠加金水自贸区与生态活力片区双重规划红利，强化资产保值预期[32] - 区位定位为"城市更新样板区"，推动蓝绿交融的生态融合示范区建设[32]