2025年10月单月销售业绩 - 2025年10月合同销售金额约为人民币122.90亿元，同比下降约8.0% [1] - 2025年10月合同销售面积约为27.24万平方米，同比下降约42.0% [1] 2025年1月至10月累计销售业绩 - 累计合同销售金额约为人民币921.02亿元，同比上升约1.2% [1] - 累计合同销售面积约为232.08万平方米，同比下降约25.1% [1] - 累计合同销售金额约占2025年全年销售目标人民币1,205亿元的76.4% [1] 2025年10月土地收购 - 广州市 - 公司在广州市天河区天河智谷广氮广棠片区取得两幅临近住宅地块，总可建筑面积分别约62,452平方米和105,491平方米，代表公司实际权益的土地价款分别约为人民币12.21亿元和21.06亿元 [1] - 公司在广州市番禺区大石街道取得一幅住宅地块，总可建筑面积约114,771平方米，代表公司实际权益的土地价款约为人民币11.40亿元 [1] 2025年10月土地收购 - 其他城市 - 公司通过联合体取得上海市静安区内环内一幅地块20%的实际权益，该地块总可建筑面积约153,943平方米，规划为住宅及文化用地，代表公司实际权益的土地价款约为人民币14.70亿元 [2] - 公司在成都市成华区崔家店核心取得一幅住宅地块，总可建筑面积约115,174平方米，代表公司实际权益的土地价款约为人民币12.55亿元 [2]

业绩数据 - 2025年10月合同销售金额约122.90亿元，同比降约8.0%[3] - 2025年10月合同销售面积约27.24万平方米，同比降约42.0%[3] - 2025年1 - 10月累计合同销售金额约921.02亿元，同比升约1.2%[3] - 2025年1 - 10月累计合同销售面积约232.08万平方米，同比降约25.1%[3] - 2025年1 - 10月累计合同销售金额占2025年目标的76.4%[3] 市场扩张 - 2025年10月附属公司取得广州天河区两幅地块，价款分别约12.21亿和21.06亿元[4] - 2025年10月附属公司取得广州番禺区一幅地块，价款约11.40亿元[5] - 2025年10月附属公司取得上海静安区一幅地块20%权益，价款约14.70亿元[5] - 2025年10月附属公司取得成都成华区一幅地块，价款约12.55亿元[5]

财务数据 - 2023 - 2025年各期营收分别为802.22亿元、864.01亿元、353.40亿元、475.74亿元[87] - 2023 - 2025年各期净利润分别为45.75亿元、14.65亿元、25.62亿元、29.76亿元[87] - 截至2023 - 2025年各期总资产分别为4011.79亿元、4104.53亿元、3836.74亿元[88] - 截至2023 - 2025年各期总负债分别为2989.70亿元、3063.74亿元、2724.38亿元[88][89] - 2025年上半年公司收入475.74亿元，较2024年上半年增长34.6%[132] - 截至2025年6月30日，公司总负债余额达1039亿元[125] 票据发行 - 愉欣国际有限公司发行28.5亿元3.30%担保绿色票据，2028年到期，由越秀地产担保[4][25] - 票据发行价格为面值100%，2025年11月3日起计息，半年付息[24][27] - 控制权变更回售事件发生后，持有人可要求按本金101%赎回[30] - 票据净收益用于债务再融资和合格绿色项目[102] 市场环境 - 2025年上半年中国GDP同比增长约5.3%[117] - 2025年上半年全国商品房销售面积和销售额环比分别降3.5%和5.5%[106] - 2025年上半年房地产开发投资环比降11.2%[106] 业务持股 - 截至2025年6月30日，公司持有越秀房产基金约40.61%已发行单位[79][128] - 2025年上半年，越秀房产基金总营业收入约9.66亿元，同比降6.6%[80] 未来展望 - 强化“6 + 1”土地储备增长平台，精准投资扩大土地储备[84] - 深化“住宅 + 商业”模式，提升商业运营能力[84] - 促进新业务板块高质量发展，实现多元化[84] - 深化运营管理机制改革，探索缩短开发周期途径[84] 风险因素 - 业务依赖中国房地产市场，受多种因素影响复苏需时间[105][106] - 面临监管限制，影响融资能力[109][110][111][112][113] - 难以及时补充合适土地储备[120][121][122] - 向其他城市扩张影响运营和财务资源[123][124] - 未来可能产生更多负债[125] 政策法规 - 中国人民银行规定商业银行存款准备金率为5.0% - 7.5%[109] - 房地产开发商自有资金需占总投资至少20%[110] - “三条红线”规则要求房企资产负债率等指标达标[113] 利率调整 - 2024年7月、9月和2025年5月，央行下调一年期贷款市场报价利率[131] 其他 - 公司1992年在香港注册成立并在港交所主板上市[81] - 越秀集团是公司母公司，2024年底总资产超1000亿元[78]

融资信息 - 愉欣国际有限公司发行28.5亿元2028年到期3.30厘有担保绿色票据[3] - 越秀地产为票据提供无条件及不可撤销担保[3] 上市安排 - 公司申请票据上市及买卖，预期2025年11月4日或前后生效[5] 人员信息 - 公告日期发行人董事会成员为谢彬、魏恺及罗睿东[6] - 公告刊发担保人执行董事、非执行董事、独立非执行董事名单[7]

行业整体销售表现 - 1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 去年10月高基数及政策效应减弱是导致当前同比降幅扩大的主要原因 [1] - 10月单月48家百强房企业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [2] 房企阵营格局 - 千亿销售额阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，销售额均值732.9亿元 [2] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [2][3] 区域市场分化情况 - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [4] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46% [4] - 北京10月成交环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [4][5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元 [5] 重点城市及房企项目表现 - 保利发展夺得广州1-10月流量及权益金额双冠军，流量销售金额为338亿元 [5] - 越秀地产位居广州双榜单第二，流量金额为287.2亿元 [5] - 珠实地产、华润地产、中海地产分列广州流量金额榜第三至第五名 [5] - 天河区保利天曜以53.8亿元网签金额位居广州项目榜首，海珠区保利天奕以52.8亿元位列第二 [6] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对"好房子"建设落地优化政策，需求端多地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 城市间、项目间分化持续加剧，核心一二线城市市场下行压力较大，部分弱二三线城市去化率仍低于20% [7]

股份数据 - 截至2025年10月31日，已发行股份（不含库存股）4,025,392,913[2] - 截至2025年10月31日，库存股份数目为0[2] - 截至2025年10月31日，已发行股份总数4,025,392,913[2] - 2025年10月，已发行股份（不含库存股）和库存股份数目无增减[2] 其他信息 - 公司为越秀地产股份有限公司，在香港注册[1] - 公司呈交报表日期为2025年11月3日[1]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

核心观点 - 2025年1-10月中国房地产企业投资呈现两极分化格局 新增土地储备货值、总价和建筑面积百强之和同比全面回升 但市场整体情绪谨慎 土地成交规模同比降幅达年内最大 且投资高度集中在头部房企 [15][16][18][23][24][25][26] 土地市场整体趋势 - 2025年10月土地市场表现低迷 全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米 环比下降13% 同比减少25% 成交总金额1519亿元 环比减少20% 同比下降35% 平均溢价率仅2.7% 刷新年内最低纪录 [15][18][19] - 市场热度呈点状分布 仅上海、杭州等热点城市维持热度 本月成交的14宗总价超10亿元宅地中 仅3宗实现溢价成交 其余均为底价或低溢价成交 [19] - 自2025年下半年起 典型房企拿地金额和力度持续下滑 10月重点监测的30家企业中 超过半数企业未有拿地动作 仅4家企业单月拿地金额超过50亿元 [15][16][30] 房企新增土地储备排名（2025年1-10月） - 新增货值TOP3企业：中海地产（2170.0亿元）、招商蛇口（1731.8亿元）、保利发展（1287.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业：中海地产（1199.3亿元）、招商蛇口（1033.9亿元）、绿城中国（651.0亿元） [8] - 新增建筑面积TOP3企业：中海地产（414.8万平方米）、保利发展（351.3万平方米）、招商蛇口（306.7万平方米） [8] 百强房企投资门槛与集中度 - 截至10月末 新增土储货值百强门槛值为42.8亿元 同比下降5% 新增总价百强门槛值为19.9亿元 同比提升5% 新增建面百强门槛值为37.1万平方米 同比回升4% [21][22] - 销售TOP10房企新增货值占比高达70% 投资集中度进一步提升 TOP11-20房企占比7% TOP21-30房企占比8% TOP31-50房企占比仅4% [25][26] - 百强房企拿地销售比为0.29 其中销售TOP10房企拿地销售比高达0.42 显著高于其他梯队 且有4家房企拿地销售比超过0.5 [26] 企业投资策略与展望 - 10月典型房企投资态度十分谨慎 单月拿地金额较前三季度月均下降28% 投资金额维持年内低位 拿地企业以保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企为主 [30] - 企业拿地策略保持一致 聚焦核心一二线城市优质地块 且更为理性 不盲目溢价拿地 [30] - 预计四季度并非拿地"窗口期" 房企需保持谨慎理性 全年超40%销售百强企业将维持零新增土储 建议房企聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心城市群 关注低密宅地及城市更新项目 [33]

美股市场表现 - 亚马逊大涨近10%提振科技股，带动美股三大股指收涨，但苹果高开低走小幅收跌，Meta跌2.72%且10月累计跌近12% [3] - 10月美股主要股指均月度上涨，标普500指数10月累计涨2.27%连续第六个月上涨，道指涨2.51%连涨六个月，纳指涨4.70%连涨七个月 [3][15] - 市场对科技股业绩及AI投资放缓存在担忧，期权市场预示标普500未来两月或将陷入盘整，7000点成关键心理关口 [31] 宏观经济与政策 - 中国10月官方制造业PMI回落至49，非制造业指数回升至50.1，高技术制造业、装备制造业和消费品行业PMI分别为50.5%、50.2%和50.1%继续位于扩张区间 [9][22] - 美联储内部分歧加剧，三位官员担心通胀公开反对本周降息，而热门主席人选沃勒称12月应继续降息 [10][28] - 全球货币市场流动性显现趋紧信号，隔夜一般抵押品回购协议利率达4.32%，超过美联储政策利率区间，为2019年以来首次 [24] 人工智能与科技行业 - 英伟达与韩国科技巨头达成重大AI协议，将部署26万颗Blackwell芯片打造亚洲首个"工业AI云"，三星将建AI工厂，现代汽车推进自动驾驶 [25] - 光模块龙头中际旭创业绩亮眼，营收净利同比环比双增长，毛利率提升至40.74%，重点客户已开始部署1.6T光模块 [23] - 科技巨头为AI建设转向表外融资，Meta通过SPV筹集300亿美元，马斯克xAI寻求200亿美元租赁芯片，引发市场对隐藏债务的担忧 [26] - 亚马逊云服务AWS第三季度营收增长20%较第二季度加速，在AI算力需求远超供给环境下，数据中心建设速度成为竞争关键 [33] 中国市场与行业 - 中国AI数据中心非IT基建领域预计到2030年将催生8000亿元市场，电力系统、冷却技术和关键金属等资本支出占AI总投资三分之一 [30] - 光伏行业三季报显示现金流改善，晶硅产业链主要企业经营现金流净额转正，标志"反内卷"第一阶段初见成效 [30] - 锂电行业三季报业绩显著回暖，前三季度归母净利润同比增长32.86%，第三季度增幅达55.41%，六氟磷酸锂价格较年内低点反弹超113% [30] 大宗商品与外汇 - 美元指数三连涨日内涨0.27%，触及99.5的三个月新高，日元兑美元在过去一个月下跌4%创7月以来最差单月表现 [3][31] - 铜价突破11000美元/吨，高盛警告此为情绪驱动的"牛市陷阱"，预计2026年初将回落至10000-11000美元区间 [32] - 受委内瑞拉局势影响原油震荡，WTI 12月原油期货10月累计跌1.58%，布伦特12月原油期货收涨0.11%报65.07美元/桶 [3][16]

行业整体销售表现 - 2025年1至10月百强房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1至9月扩大4.1个百分点[1] - 同比降幅扩大主要受上年高基数影响，因2024年9月26日新政后10月楼市活跃度大幅提升[1] - 2025年10月单月百强房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，其中48家企业业绩环比增长，20家环比增幅大于30%[6] 不同阵营房企销售情况 - 前十月TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，同比下降15.0%[4] - TOP11至30房企销售额均值为355.1亿元，同比下降17.8%[4] - TOP31至50房企销售额均值为172.1亿元，同比下降16.6%[4] - 千亿以上销售额第一阵营企业共7家，与去年同期持平[4] - 500亿至1000亿第二阵营企业共7家，较去年同期减少2家[4] - 300亿至500亿第三阵营企业共6家，较去年同期减少3家[4] - 100亿至300亿第四阵营企业共42家[6] 重点房企销售数据 - 千亿阵营房企前十月销售额分别为：保利发展2227亿元、绿城中国2011亿元、中海地产1891亿元、华润置地1696亿元、招商蛇口1560亿元、万科1146亿元、建发房产1065亿元[4] - 第二阵营房企前十月销售额分别为：中国金茂926亿元、越秀地产921亿元、滨江集团863亿元、华发股份687亿元、中国铁建621亿元、龙湖集团557亿元、绿地控股553亿元[4] - 第三阵营房企前十月销售额分别为：保利置业438亿元、中建壹品435亿元、中建东孚415亿元、碧桂园339亿元、融创中国327亿元[4] 城市层面成交表现 - 2025年10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41%[6] - 一线城市前10月累计成交同比微跌3%[6] - 10月单月26个二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%[6] - 二三线城市前10月累计成交同比下降7%[6] - 成都单月成交80万平方米居前，青岛、武汉、西安等城市成交规模也较大[6] 政策环境与行业展望 - “十五五”规划建议明确提出大力提振消费，完善促进消费制度机制，清理住房消费不合理限制性措施[7] - 市场解读认为限购、限贷、限售、户籍政策、公积金使用范围等限制有可能被提上清理日程[7] - 展望后市，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑[7] - 目前渐进式政策放松已难以打破市场负向循环，需要中央多措并举系统发力推动行业止跌回稳[7]