投资评级 - 维持“推荐”评级 [5][10] 核心观点 - 公司2025年业绩因行业调整和项目结构变动而显著下滑，但销售保持韧性，投资聚焦核心城市，财务结构安全稳健，预计随着行业止跌回稳，业绩将恢复增长 [1][2][3][4][10] 2025年业绩预告与下滑原因 - 2025年预计实现归母净利润0.5亿元至1亿元，同比降幅约90%至95% [1] - 2025年预计实现核心净利润2.5亿元至3.5亿元，同比降幅约80%至85% [1] - 业绩下滑主要原因：行业调整导致售楼业务结转毛利率同比下降；结转项目的平均权益占比较2024年有所下降 [2] 销售与投资表现 - 2025年实现销售金额1062亿元，同比下降7.3%，排名行业第9；销售面积295万平方米，同比下降24.7% [3] - 2025年在大湾区销售金额332亿元，居区域榜单第二 [3] - 拿地聚焦核心城市，2025年获取优质土地23宗，超过90%的拿地金额集中在北上广深、杭州及成都6个核心城市 [3] 财务状况 - 2025年经营性净现金流超过100亿元，自2022年起连续4年为正 [4] - 2025年末现金结余超过400亿元 [4] - “三道红线”维持绿档，持续优化债务结构，融资成本降低，年末借贷总额保持稳定 [4] 盈利预测与财务指标 - 预测营业收入2025E/2026E/2027E分别为886.45亿元/861.95亿元/865.49亿元，增长率分别为2.6%/-2.8%/0.4% [5][11] - 预测归母净利润2025E/2026E/2027E分别为0.74亿元/7.64亿元/11.33亿元，增长率分别为-92.9%/931.0%/48.3% [5][10][11] - 预测每股收益（EPS）2025E/2026E/2027E分别为0.02元/0.19元/0.28元 [5][10][11] - 预测毛利率2025E/2026E/2027E分别为9.00%/10.50%/11.50% [11] - 当前股价对应2025-2027年市净率（P/B）均为0.3倍 [5][10][11] - 预测市盈率（P/E）2025E/2026E/2027E分别为206倍/20倍/13倍 [5]

地块基本信息 - 广州市规划和自然资源局近期挂牌出让天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）[1] - 地块起始总价186.44亿元，名义起拍楼面价为3.29万元/平方米，预计于2月25日10时限时竞价[1] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质[1] - 地块由3宗商地、2宗宅地、2宗教育用地及4个道路绿地（含地下商业）地块组成[8] 地块开发条件与要求 - 竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权[9] - 竞得人须签订《产业协议》，总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业[9] - 项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元[9] - 项目须引入一家计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，建成运营后6年内经营产值贡献累计不低于20亿元[9] - 竞得人须建设9.14万平方米石牌村权益物业，建设费用按成本价由村集体购买[9] 地块价值与市场定位 - 地块区位优势突出，位于广州CBD珠江新城，配套齐全，是备受期待的“绝版地”[1][3] - 扣除配建后楼面价超过6万元/平方米，与保利玥玺湾7.57万元/平方米的楼面价相比被认为具有性价比[8] - 起拍总价186亿元，仅次于2009年成交总价255亿元的亚运城地块[8] - 地块规划包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业，以及教育配套和公共空间，被认为是广州今年最受关注的高端住宅项目[11] 潜在竞得方与市场预期 - 越秀地产母公司越秀集团是地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东，且曾是“做地”主体，因此市场认为地块似乎非越秀地产莫属[8] - 但由于是公开出让且起拍总价高，其他有实力的国央企参与竞拍也不会令市场意外，广州曾出现过条件设置类似定向出让的地块最终被其他房企抬价的案例[8] - 市场普遍认为，该地块有望复制保利玥玺湾的热销，为广州楼市带来新热度[11] - 保利玥玺湾于去年11月首次开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿”项目，全年销售额超过140亿元[12] - 保利玥玺湾热销带动了广州泛珠江新城板块成交量价齐升，2025年12月该板块成交量达333套，成交价环比上升8%[12] 行业策略与意义 - 马场路地块的出让被视为广州楼市今年最重磅的事件之一，是市场持续承压下的风向标，有望重塑广州楼市[3][5] - 行业分析认为，通过供应优质地块打造高端住宅爆款，有望激发市场热度，带动卖地和招商引资，这已成为包括广州在内的重点城市楼市发展的重要路径[13] - 市场供应越发向核心区倾斜，被认为是淡市之中激活市场的好方法之一，马场路地块作为珠江新城近年为数不多的新盘项目，若顺利入市有望改善市场预期[13] - 通过高端产品供给端的改善，带动客户的置换需求，被认为是新房高端市场能可持续发展的关键[13]

租赁协议情况 - 2026年1月26日广州为民与广州领秀订立20年新租赁协议用于养老医疗服务业务[4] - 2026年1月26日广州海樾薈分别与广州越展、广州水泥订立解约协议，提前终止2019年和2021年租赁协议[5][19] - 新租赁协议及解约协议交易最高适用百分比率超0.1%但低于5%，须申报及公告，豁免独立股东批准[7][33] 租赁数据 - 2026年1月26日至2029年1月25日月租为1344075元，后续月租递增[9] - 新租赁协议下租赁物业确认为使用权资产，金额为2.44691568亿元人民币[10] - 租赁物业总建筑面积约3.6924万平方米，包括2019年和2021年租赁物业[11] - 广州为民需向广州领秀支付403.2225万元保证金，224万元从原有协议已付保证金中转拨，179.2225万元后续支付[12] - 2025年12月31日，2019年及2021年租赁物业使用权资产总值约80559947元[22] 协议条款 - 租赁物业交付时间为2026年1月26日，租金按月支付，租户需在收到发票10个营业日内付款[13] - 广州领秀提前两年书面通知可单方面终止协议，终止后退还保证金，支付6个月租金违约金并赔偿损失[13] - 广州为民单方面违约终止协议，需支付6个月租金违约金并赔偿损失，负责安置住客两年[14] - 广州为民不续租需提前两年通知，无根本违约时广州领秀在期满10个营业日内退还保证金[15] - 广州领秀不续租需提前两年通知，广州为民有优先承租权和合理赔偿权[16] - 双方未达成续租协议，广州为民有不超两年过渡期，按较高租金标准支付[17] - 若因越秀发展原因转让产权，广州为民有优先购买权，否则广州领秀保证新买方履约[18] 公司情况 - 公司股份于联交所主板上市，股份代号00123[26] - 公司主要从事发展、出售及管理物业等业务，战略布局大湾区等地[26] - 广州为民和广州海樾荟主要从事提供养老医疗服务[27][28] - 广州水泥主要从事制造水泥及水泥产品，是租赁物业产权唯一法定拥有人[29] - 广州城建由越秀地产及广州越秀集团分别间接拥有95%及5%权益[36]

债券与评级 - 公司拥有95%权益的间接中国附属公司获批注册最高96亿元公司债券额度，已分别发行14亿元、15亿元[3] - 发行人获中诚信国际信用评级有限责任公司「AAA」信用评级[4] 财务数据 - 截至2025年9月30日，合并报表中流动资产2841.38亿元，较2024年末下降11.99%[6] - 截至2025年9月30日，合并报表中非流动资产458.33亿元，较2024年末增长13.19%[6] - 截至2025年9月30日，合并报表中负债2331.65亿元，较2024年末下降13.84%[8] - 截至2025年9月30日，合并报表中所有者权益968.07亿元，较2024年末增长4.32%[8] - 截至2025年9月30日，公司报表中流动资产1372.88亿元，较2024年末下降4.42%[10] - 截至2025年9月30日，公司报表中非流动资产110.52亿元，较2024年末增长41.09%[11] - 截至2025年9月30日，公司报表中负债1392.32亿元，较2024年末下降0.72%[13] - 截至2025年9月30日，公司报表中所有者权益91.08亿元，较2024年末下降19.06%[13] 营收利润 - 截至2025年9月30日止九个月，合并报表营业收入53195074885元，营业利润3936584860元，净利润3144457221元[15][17] - 截至2025年9月30日止九个月，公司报表营业收入131571811元，营业利润72110240元，净利润117258008元[18] 现金流量 - 截至2025年9月30日止九个月，合并报表经营活动现金流量净额12037377770元，投资活动现金流量净额 - 2715715525元[19] - 截至2025年9月30日止九个月，合并报表筹资活动现金流量净额 - 12523029692元，现金及现金等价物净减少额 - 3201375759元，期末现金余额20096012732元[20] - 截至2025年9月30日止九个月，公司报表经营活动现金流量净额39213466元，投资活动现金流量净额6965865757元[21] - 截至2025年9月30日止九个月，公司报表筹资活动现金流量净额 - 3623332823元，现金及现金等价物净增加额3381746293元，期末现金余额8054449546元[22] 其他 - 公司合并报表归属母公司所有者的净利润为1459749409元，非控股权益为1684707812元[17] - 公司合并报表销售商品、提供劳务收到的现金为43982922397元，购买商品、接受劳务支付的现金为 - 28647658257元[19] - 公司合并报表吸收投资所收到的现金为3718725800元，发行债券所收到的现金为4225000000元，借款所收到的现金为14542691136元[20] - 公司公司报表收回投资收到的现金为78803201元，收到其他与投资活动有关的现金为23695102882元[21] - 公司将适时就公司债券发行及上市遵照港交所规则作进一步公告[24] - 进一步发行公司债券受多项条件限制，可能进行也可能不进行[24] - 公告刊印日期为2026年1月26日[25] - 董事会有6名执行董事，分别为林昭远、朱辉松、江国雄、贺玉平、陈静及刘艳[25] - 董事会有2名非执行董事，分别为张贻兵及苏俊杰[25] - 董事会有4名独立非执行董事，分别为余立发、李家麟、刘汉铨及张建生[25]

行业整体表现与核心数据 - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3% [3] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8% [4] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2% [4] - 各项指标显示房地产行业仍处于深度调整过程中，在动态变化中逐步筑底 [1] 市场结构与房企表现 - 2025年全国新建商品房销售额中，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0% [9] - 2025年有10家房企销售额超千亿元，4家房企销售额超两千亿元 [9] - 千亿销售额房企包括：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团 [9] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成，前十金额占比超过七成 [9] - 央国企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇 [9] - 部分好地段的好房源项目依然有较多购房者认购，市场信心增加 [6] 近期市场动态与趋势 - 2025年12月新建商品房销售面积9399万平方米，环比上涨39.87% [10] - 2025年12月新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07% [10] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [10] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [11] - 2025年12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [11] - 市场呈现“翘尾效应”，12月销售工作呈现较好迹象 [10] 行业调整与未来展望 - 行业深度调整仍在持续，当前市场仍处于“去库存”阶段 [3][5] - 新房销售回落及过去两年土地成交显著缩量导致全国房屋新开工面积延续下行态势 [5] - 以央国企为代表的行业中坚力量开工工作整体积极有序 [6] - 各地进一步做好“保交房”工作，近期融资协调机制相关的金融政策将落实展期制度，有助于稳定“白名单”制度中的融资工作 [7] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [12] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [12] - 2026年预计是去库存的关键年份 [12]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

报告行业投资评级 * 报告未提供明确的行业投资评级 [1][4] 报告核心观点 * 监测期内，房地产企业拿地与融资活动保持活跃，但土地市场以底价成交为主，市场表现分化 [4] * 土地市场：重点监测企业在一周内共获取土地30宗，总成交金额为145.0亿元，其中核心城市优质地块与地方城投平台托底拿地现象并存 [4][5] * 融资市场：品牌房企一周内完成4笔主要融资，总金额达84.4亿元，融资渠道以中期票据和公司债为主，发行利率处于较低水平 [4][12] * 企业战略：头部房企寻求战略合作，以在项目开发、代建等领域实现优势互补与协同发展 [18] 土地储备 * **总体情况**：近期重点监测企业共拿地30宗，总成交金额为145.0亿元 [4][5] * **上海市场**：2025年第十批拟出让住宅用地开拍，仅推出2宗涉宅地，均以底价成交，总收金45.7亿元 [8] * 越秀地产以25.61亿元底价竞得浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块，成交楼面价3.80万元/平方米，溢价率0% [8] * 上海紫竹高新区（集团）有限公司等联合体以底价竞得闵行区MHP0-1005单元组合地块，总成交价20.09亿元，楼面价约3.34万元/平方米 [8] * **其他城市典型交易**： * 湖州德清县一宗宅地由德清县交通工程建设有限公司以3.23亿元底价竞得，楼面价5954元/平方米 [9] * 大连马栏啤酒厂地块由保利与金地联合体以7.37亿元底价摘得，综合楼面价7454元/平方米，该地块历经流拍后调整规划为低密度住宅 [10] * 温州龙湾区一宗宅地由永嘉中楠江心居置业有限公司以4.03亿元底价竞得，楼面价12582元/平方米 [11] * **市场特征**：监测期内成交地块普遍为底价成交，拿地主体除全国性房企外，地方城投及国有企业占比较高，成交楼面价因城市能级和地段差异显著，从山西省忻州市的1757元/平方米到上海市的36920元/平方米不等 [5][6][7] 投资融资 * **总体情况**：近期重点监测的品牌房企共完成融资4笔，融资总金额为84.4亿元 [4][12] * **新津新城发展集团**：成功发行2025年度第二期中期票据，金额4.4亿元，期限5年，发行利率为2.7% [12][13][14] * **联发集团**：发行2025年度第五期绿色中期票据，金额2.5亿元，期限为3+3年，发行利率为2.6% [12][15] * **信达地产**：2025年面向专业投资者非公开发行金额57.5亿元的公司债券已获通过 [12][16] * **上海建工**：成功发行2026年度第一期中期票据，金额20亿元，期限为5+N年，发行利率为2.90%，募集资金用于偿还有息债务 [12][17] 企业动态 * **中海与新鸿基战略合作**：中国海外发展与新鸿基地产签署战略合作协议，计划在地产开发投资及运营、项目代建等领域开展深度合作，并建立高层定期会晤机制 [18]

业绩总结 - 2025年度权益持有人应占盈利降至约0.5亿 - 1亿元，同比降90% - 95%[3] - 2025年度核心净利润降至约2.5亿 - 3.5亿元，同比降80% - 85%[3] - 2025年度经营性现金流净流入超100亿元[5] - 2025年末现金结余超400亿元[5] - 2025年实现合同销售金额约1062亿元，克而瑞行业排名第九[5] - 2025年度售楼业务入账销售毛利率同比下降[4] - 2025年度入账销售项目平均权益占比相较2024年下降[4] 业务发展 - 2025年获取优质土地23块，超90%投资额集中6个核心城市[5] 未来展望 - 2026年精准投资，加快去库存及盘活存量资产[5] - 2026年确保经营性现金流净流入，保持“三道红线”“绿档”和投资级评级[5]

报告核心观点 - 报告聚焦于2025年12月及全年的中国房地产市场数据，指出市场整体仍处于下行通道，但部分指标降幅有所收窄 [2][4][12] - 报告认为当前房价面临持续下行压力，市场信心不足，看跌预期蔓延，但市场的惯性下滑可能倒逼政策出台 [9][13][19] - 报告预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整，若政策调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄，并认为2026年房地产板块具有一定配置价值 [9][19] - 报告建议关注三条投资主线：基本面稳定的核心城市房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及布局新消费场景的商业地产公司 [10][20] 房地产市场表现总结 房价数据（70个大中城市） - **整体市场**：2025年12月，70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均与11月持平 [4] - **下跌范围**：12月新房价格环比下跌的城市有58个，较11月减少1个；所有70个城市的二手房价格环比均下跌，已连续四个月出现此情形 [4] - **年度对比**：2025年全年，70城新房房价平均同比下跌3.8%，二手房平均同比下跌6.3%，降幅均小于2024年，但已分别连续下跌三年和四年 [4] 分线城市房价表现 - **一线城市**：12月一线城市新房房价环比下降0.3%，降幅较11月收窄0.1个百分点；二手房环比下降0.9%，降幅较11月收窄0.2个百分点，但其二手房环比跌幅已连续8个月大于二、三线城市，存在“补跌” [5] - **二线城市**：12月二线城市新房和二手房房价环比均下降0.4%和0.7%，环比降幅均较11月扩大0.1个百分点 [6] - **三线城市**：12月三线城市新房房价环比下降0.4%，跌幅与11月持平；二手房环比下降0.7%，跌幅较11月扩大0.1个百分点 [7] 分产品类型房价表现 - **环比变化**：12月各面积段（90平以下、90-144平、144平以上）新房房价环比均下降0.4%，各面积段二手房房价环比均下降0.7% [8] - **年度对比**：2025年全年，各类型产品二手房房价跌幅均大于新房，其中刚改产品（90-144平）的房价跌幅在各类产品中最小 [8] 房地产开发与销售数据总结 商品房销售 - **单月销售**：2025年12月，全国商品房销售面积9399万平方米，同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点；销售金额8807亿元，同比下降23.6%，降幅收窄1.5个百分点 [12][13] - **销售均价**：12月商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；住宅销售均价9794元/平方米，同比下降10.4% [13] - **季度数据**：2025年第四季度，全国商品房销售面积2.2亿平方米，同比下降17.0%；销售金额2.1万亿元，同比下降24.3%；销售均价9385元/平方米，同比下降8.7% [13] - **全年数据**：2025年全年，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%；销售均价9527元/平方米，同比下降4.3%，较2023年最高点下降9% [12][13] 房地产开发投资与开工 - **开发投资**：2025年12月，全国房地产开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；2025年全年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2% [12][16] - **新开工**：2025年12月，新开工面积5313万平方米，同比下降19.4%；2025年全年新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4% [12][16] - **竣工**：2025年12月，竣工面积2.09亿平方米，同比下降18.3%；2025年全年竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [17] 库存情况 - **广义库存**：截至2025年末，全国商品住宅广义库存面积（累计新开工减累计销售）为14.9亿平方米，去化周期为25.6个月 [15] - **现房库存**：截至2025年末，住宅现房库存面积（待售面积）约4.02亿平方米，去化周期为21.0个月，现房库存占广义库存的比重提升至27.0% [15] 房企资金状况 - **到位资金**：2025年12月，房地产开发企业到位资金7972亿元，同比减少26.7%，降幅较11月收窄 [18] - **资金来源结构**：2025年全年房企到位资金9.31万亿元，其中房款（定金预收款及个人按揭）4.09万亿元，占比44%，同比下降16.7%；非房款5.22万亿元，占比56%，同比下降10.6%，房款压力大于非房款 [18] 投资建议与关注主线 - **主线一：基本面稳定的核心城市房企**：建议关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [10][20] - **主线二：“小而美”房企**：建议关注自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [10][20] - **主线三：新消费商业地产公司**：建议关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [10][20]