行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 核心观点 - 报告认为2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [4][50] - 关注房地产相关股票的理由包括：政策受基本面倒逼进入深水区，最终力度有望超过2008和2014年；地产作为早周期指标具备经济风向标作用；行业竞争格局改善，头部优质房企受益；城市分化持续，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”组合；供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市更受益 [4][50] 市场成交表现总结 - **新房市场**：本周（2026W4）30个样本城市新房成交面积136.9万平方米，环比提升16.3%，但同比下降32.3% [2] - 分城市能级看：一线城市成交40.3万方，环比+6.7%，同比-20.0%；二线城市成交64.9万方，环比+24.4%，同比-29.8%；三线城市成交31.7万方，环比+14.1%，同比-46.6% [2] - 累计数据看：2026年累计4周，样本30城新房成交面积490.1万方，同比-47.1%；其中一线城市同比-41.0%，二线城市同比-47.6%，三线城市同比-52.9% [2] - **二手房市场**：本周15个样本城市二手房成交面积211.9万方，环比微降0.9%，但同比增长15.0% [2] - 分城市能级看：一线城市成交93.8万方，环比-0.6%；二线城市成交82.6万方，环比-1.8%；三线城市成交35.5万方，环比+0.2% [2] - 年初至今累计成交829.8万方，同比增长0.1% [33] - **春节效应提示**：由于2026年春节假期较晚，常规同比计算可能失真，报告采用春节周对齐数据进行二次统计 [1][11] - 春节前第三周（1.25-1.31）对齐数据显示：样本城市新房成交131.4万方，同比-30.1%；二手房成交198.4万方，同比-10.9% [1][11][12] - 报告预计随后几周新房与二手房的常规同比与对齐同比数据差异会扩大，建议重点关注对齐后的同比表现 [1][11] 行情与信用债表现总结 - **板块行情回顾**：本周申万房地产指数变动-2.2%，跑输沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业中排名第18位 [2][13] - **信用债市场**：本周（1.26-2.1）共发行房企信用债8只，发行规模49.60亿元，环比减少47.27亿元；净融资额为-39.67亿元，但环比增加27.62亿元 [3][42] - 发行结构：主体评级以AAA级为主（占比68.5%）；债券类型以一般中期票据为主（占比45.4%）；期限以1-3年期为主（占比50.4%） [42] - 融资成本：本周发行利率有所下降，例如“26绿城地产MTN001”2年期中期票据利率为2.90%，较公司之前同类型可比债券利率下降95个基点 [44][46] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][50]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

绿色票据将包括人民币17.35亿元的3.40厘有担保绿色票据，将由联席牵头经办人个别而非共同地认购， 或促使认购，并将于2029年到期。 建议绿色票据发行的所得款项总额(未经扣除联席牵头经办人将收取的包销佣金及就建议绿色票据发行 已产生或将产生的其他开支)将为人民币17.35亿元。发售绿色票据的所得款项净额拟根据日期为2025年 7月11日的企业借用外债审核登记证明(发改办外债2025[302]号)用于置换发行人、本公司及其附属公司 整体于一年内到期的若干中长期境外债务有关用途。 越秀地产(00123)发布公告，于2026年1月30日，发行人(作为发行人)、本公司(作为担保人)及联席牵头经 办人(作为联席牵头经办人)订立认购协议，据此，联席牵头经办人已个别而非共同地同意认购及支付， 或促使认购人认购及支付绿色票据，而发行人已同意于发行日期向联席牵头经办人或按联席牵头经办人 可能作出的指示发行绿色票据。 ...

公司融资活动 - 越秀地产通过其发行人于2026年1月30日与联席牵头经办人订立认购协议，将发行绿色票据 [1] - 联席牵头经办人已同意个别而非共同地认购及支付，或促使认购人认购及支付该绿色票据 [1] - 绿色票据发行规模为人民币17.35亿元，票面利率为3.40厘，将于2029年到期 [1] 融资条款与用途 - 本次绿色票据发行的所得款项总额为人民币17.35亿元，该金额未经扣除包销佣金及其他相关开支 [1] - 发行所得款项净额将根据相关外债审核登记证明，用于置换发行人、公司及其附属公司整体于一年内到期的若干中长期境外债务 [1]

公司融资活动 - 越秀地产的间接全资附属公司愉欣国际有限公司作为发行人，与公司（担保人）及联席牵头经办人订立认购协议，发行人民币17.35亿元于2029年到期的有担保绿色票据 [1] - 绿色票据的年利率为3.40厘，所得款项总额为人民币17.35亿元 [1] - 票据发行的所得款项净额将用于置换公司及其附属公司整体于一年内到期的若干中长期境外债务 [1] 资金用途与框架 - 发售绿色票据所得款项净额将按照公司可持续融资框架，专门分配用于合资格绿色项目的融资及╱或再融资 [1] - 建议绿色票据发行的所得款项总额为人民币17.35亿元，该金额为未经扣除包销佣金及其他相关开支的总额 [1]

绿色票据发行 - 建议发行人民币17.35亿元于2029年到期的3.40厘有担保绿色票据[4] - 发行所得款项净额拟用于置换境外债务及绿色项目融资[5] 协议与日期 - 认购协议于2026年1月30日订立[7] - 发行日期为2026年2月6日或不迟于2月20日[22] 票据特性 - 按本金100%发行，年利率3.40厘，半年付息[12][13] - 持有人享有控制权变动认沽期权赎回权[15] 其他要点 - 认购协议最高适用百分比率低于0.1%，为最低豁免关连交易[20] - 公司将向联交所申请绿色票据上市[17]

行业整体销售表现 - 2026年1月百强房企实现销售总额1905.2亿元，同比下降18.9% [1] - 在去年同期高基数背景下，1月销售表现符合预期，延续了去年四季度以来的态势 [1] - 头部房企表现较为平稳，保利发展、中海地产、华润置地位居销售额前三位，分别实现销售额156亿元、144.7亿元和116.5亿元 [1] 行业竞争格局与结构变化 - 行业竞争逻辑正从注重规模增长转向更看重经营质量和可持续性 [1] - 销售额超过百亿元的房企数量为3家，销售额超过五十亿元的房企数量达到10家，较去年同期有所增加 [1] - 具备资金实力、品牌影响力和产品优势的央国企及优质房企保持较强市场竞争力 [1] 产品结构与销售质量 - 房企销售“含金量”正在提升，重心放在高端及改善型产品上 [2] - 排名靠前的中海地产、华润置地、保利发展成交均价均在每平方米2万元以上，其中华润置地平均成交单价约为3.6万元每平方米 [2] - 部分区域深耕型房企销售单价突出，例如滨江集团聚焦杭州改善型住宅市场，平均成交单价超过5万元每平方米 [2] - 购房需求更聚焦于居住品质与长期价值，产品力成为影响企业销售表现的关键要素 [2] 企业策略与市场支撑力量 - 滨江集团、建发房产、越秀地产等区域深耕型房企，凭借对本地市场的深入了解和资源整合能力，在一线及强二线城市保持了相对稳定的去化节奏 [2] - 2026年1月TOP100房企拿地总额为579.9亿元，同比下降，房企拿地策略更为理性，更注重项目安全边际和投资质量 [2] 后市展望 - 随着稳预期政策持续发力，当前市场预期有所修复，但后续仍亟待需求端、供应端政策协同发力以扭转市场预期 [3] - 短期来看，临近春节假期，房企营销动作或有所加大，叠加优质项目不断入市，核心城市楼市有望维持一定活跃度 [3]

文章核心观点 2026年1月，中国土地市场成交规模因季节性因素处于低位，各项关键指标同比大幅下滑，市场主要由地方城投和项目开发商支撑。随着新一年供地计划陆续落地及融资环境优化，预计后续土地市场热度将逐步回升 [17][24][26]。 根据相关目录分别进行总结 1、土地成交规模处于季节性低位 - 2026年1月，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2580万平方米，环比下降90%，同比下降48% [18] - 同期成交金额为622亿元，环比下降90%，同比下降59% [18] - 1月所有城市土地成交金额均不高于50亿元，平均溢价率仅为1.8%，绝大多数高总价地块为底价成交 [18] 2、百强门槛均较同期下滑 - 截至1月末，新增土地储备货值百强门槛值为3.5亿元，同比下降35% [20] - 新增土地总价百强门槛值为1.6亿元，同比下降20% [20] - 新增建筑面积百强门槛值为7.4万平方米，同比下降17% [20] 3、投资TOP100拿地金额同比降幅近五成 - 2026年1月，新增土地储备百强房企的新增货值、总价和建筑面积之和分别为1280亿元、579亿元和1422万平方米 [21] - 其中，新增货值和拿地金额同比降幅接近50%，新增建筑面积同比下降28% [21] - 当月拿地金额前两位为越秀地产（25.6亿元）和华润置地，多数去年拿地较多的央企、国企本月尚未展开投资铺排 [10][22] 4、供地“窗口期”开启后土拍热度有望回升 - 2026年初，中央明确将持续实施适度宽松的货币政策，符合条件的房地产“白名单”项目贷款可享受5年展期政策，行业融资环境持续优化 [24] - 新一年房地产行业调控核心为“控增量、去库存”，土地供求规模将持续优化调整，叠加闲置土地回购、城市更新等工作推进，将释放更多优质地块资源 [24] - 农历新年过后，各地2026年供地计划将陆续落地，预计2026年上半年土地市场热度将逐步回升 [26]

2026年1月中国房地产市场表现 - 百强房企1月实现销售操盘金额1654.5亿元 [1][16][17] - 核心城市二手房市场迎来年底回暖，成交明显放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降，有助于稳定市场预期 [15] - 全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡 [32] - 重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [32] 2026年1月房企销售榜单核心数据 - 销售操盘榜前三名：保利发展（156.0亿元）、中海地产（144.8亿元）、华润置地（116.5亿元）[8] - 销售全口径榜前三名：保利发展（156.0亿元）、中海地产（144.8亿元）、华润置地（116.5亿元）[8] - 销售权益榜前三名：中海地产（133.2亿元）、保利发展（123.0亿元）、华润置地（79.4亿元）[8] - 百强房企各梯队销售操盘金额门槛在2025年1月均有所降低 [20] 房企表现亮点 - 2026年1月共有7家企业首次进入TOP100榜单，其中中信城开（央企）以21.74亿元操盘销售额直接进入TOP30 [23][24] - 首次入榜企业中，4家为中小民营房企，显示在市场筑底背景下部分房企经营平稳，实现逆势爬升 [23] - 百强房企中业绩同比增长的企业共有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [27] - 增幅前十的房企中，6家为民营房企，部分企业业绩大幅回暖 [27] - 君一控股（民营）同比增幅达757.4%，海岸集团（民营）增幅达488.2%，联泰地产（民营）增幅达450.9% [29] - 中建壹品（央企）和邦泰集团（民营）进入操盘销售TOP20，其中邦泰集团业绩增长主要得益于自2021年以来的大规模错峰投资 [27][28] 2026年1月房地产相关政策要点 - 中央政策聚焦城市更新、融资优化、财税优惠等维度 [33] - 支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业，给予不超过5年过渡期政策 [33] - 金融支持力度加大，央行下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30% [33] - 优化房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款展期期限延长至5年，缓解房企资金周转压力 [33] - 财税优惠政策延续加码，居民换购住房个税退税政策延至2027年底，延续公租房相关税收优惠，覆盖七大税种 [33]

核心交易概述 - 公司间接非全资附属公司广州海颐苑与出租人广州造纸就租赁物业订立了新的长期协议 [1] - 新协议取代了原2019年签订的为期12年的租赁协议 原协议于2026年1月29日提前终止 [1] - 新租赁协议期限为20年 自2026年1月30日起生效 [1] 交易背景与目的 - 提前终止原协议并签订新协议是为了争取更优惠的条款和更长的租约期限 [1] - 租赁物业的用途是为公司提供养老服务 [1]

關連交易 (1)提前終止廣州造紙物業租賃協議 香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 的 內 容 概 不 負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部 或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 及 (2)二○二六年新租賃協議 茲 提 述 本 公 司 日 期 為 二 ○ 一 九 年 十 二 月 九 日 的 公 告 ， 內 容 有 關 廣 州 海 頤 苑（ 本 公司 的間 接非全 資附 屬公 司 ）（ 作為承 租人 ）與廣 州造紙（ 作為 出租 人 ）就租 賃廣 州造紙租賃物業以提供養老服務而訂立廣州造紙物業租賃協議，自二○一九年 十二月九日起為期12年。 （股份代號：00123） （在香港註冊成立的有限公司） 提前終止廣州造紙物業租賃協議 董事會欣然宣佈，鑒於訂立二○二六年新租賃協議，於二○二六年一月三十日 （ 交易時段後 ），廣州海頤苑（ 作為承租人 ）與廣州造紙（ 作為出租人 ）已就提前終 止廣州造紙物業租賃協議訂立終止協議，自二○二六年一月二十九日起生效。 二○二六年新租賃協議 ...