超级黄金周楼市整体表现 - 国庆假期（10月1-8日）北京新房日均成交0.61万平方米，同比增长52% [2][5] - 上海新房日均成交0.62万平方米，同比增长3% [2][5] - 广州新房日均成交0.81万平方米，同比下降4% [2] - 市场呈现分化格局，无论市场冷暖均有楼盘热销或门庭冷落 [3] 北京与上海市场表现 - 北京9月新房成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [5] - 上海9月新房成交97万平方米，环比增长23%，同比增长16% [5] - 保利发展上海公司11个楼盘国庆假期实现销售金额超过12亿元，吸引逾4000组到访客户 [4] - 越秀地产北京海淀香山樾项目假期成交4套，销售金额1.04亿元，套均总价2600万元；房山国誉星城销售收入1.12亿元，成交22套 [4] - 核心城市楼市政策优化带动市场修复，房企通过特价房、家装补贴等营销活动提升热度 [4] 广州市场表现 - 广州国庆假期开盘或加推楼盘仅9个，为近5年最低 [8] - 越秀地产广州琶洲南TOD项目10月3日单日销售2亿元，假期业绩完成率超300% [6] - 越秀地产广州楼盘白云越秀云萃成交1.22亿元，越秀天悦金沙成交1.2亿元；海珠越秀桂悦东晓销售金额超过2.5亿元，成交50套 [6] - 万科广州有6个楼盘单盘销量超50套，其中万科黄埔新城成交92套，销售金额2.21亿元；金茂万科都会四季成交89套；万科檐屿城成交82套 [6] 市场分化与购买力分析 - 市场购买力仍然存在，性价比高、地段好、产品佳的“好项目”销售表现突出 [9] - 部分项目通过“一客一议”的灵活定价策略促成交易 [9] - 购房者观望情绪浓厚，资金持币待购，导致市场整体凉意明显 [9][10] - 销售人员及中介工作强度大，有销售经理凌晨1点仍在接待客户，反映出热销楼盘的市场热度 [6][7]

市场整体热度 - 广州一手住宅国庆期间（10月1日至8日）到访量环比（与9月23日至30日相比）增长325% [1] - 广州一手住宅国庆期间（10月1日至8日）认购量环比（与9月23日至30日相比）增长394% [1] 主要房企销售表现 - 保利发展广东公司国庆期间销售业绩超过700套 [1] - 保利天曜项目8天销售额达8.5亿元，日均成交额超1亿元 [1] - 万科广佛公司国庆期间成交535套 [1] - 珠实地产广州区域累计销售额超15亿元 [1] - 越秀地产广州公司有多个项目成交额超过2亿元 [1]

2025年9月单月销售表现 - 合同销售金额约为人民币68.01亿元，同比下降约5.7% [1] - 合同销售面积约为24.27万平方米，同比下降约3.1% [1] 2025年1月至9月累计销售表现 - 累计合同销售金额约为人民币798.12亿元，同比上升约2.8% [1] - 累计合同销售面积约为204.84万平方米，同比下降约22.1% [1] 2025年销售目标完成进度 - 累计合同销售金额约占2025年全年销售目标人民币1,205亿元的66.2% [1]

越秀地产(00123)发布公告，2025年9月，公司实现合同销售(连同合营企业及联营公司项目的合同销售) 金额约为人民币68.01亿元，同比下降约5.7%，实现合同销售面积约为24.27万平方米，同比下降约 3.1%。 2025年1月至9月，公司累计合同销售(连同合营企业及联营公司项目的合同销售)金额约为人民币798.12 亿元，同比上升约2.8%，累计合同销售面积约为204.84万平方米，同比下降约22.1%。累计合同销售金 额约占2025年合同销售目标人民币1205亿元的66.2%。 2025年9月，公司实际拥有95.00%权益的附属公司通过公开挂牌方式取得杭州市一幅地块。该地块位于 杭州市拱墅区运河新城中部，总可建筑面积合共约98001平方米，规划用途为住宅用地。代表公司实际 权益的土地价款约为人民币12.64亿元。 ...

智通财经APP讯，越秀地产(00123)发布公告，2025年9月，公司实现合同销售(连同合营企业及联营公司 项目的合同销售)金额约为人民币68.01亿元，同比下降约5.7%，实现合同销售面积约为24.27万平方米， 同比下降约 3.1%。 2025年1月至9月，公司累计合同销售(连同合营企业及联营公司项目的合同销售)金额约为人民币798.12 亿元，同比上升约2.8%，累计合同销售面积约为204.84万平方米，同比下降约22.1%。累计合同销售金 额约占2025年合同销售目标人民币1205亿元的66.2%。 2025年9月，公司实际拥有95.00%权益的附属公司通过公开挂牌方式取得杭州市一幅地块。该地块位于 杭州市拱墅区运河新城中部，总可建筑面积合共约98001平方米，规划用途为住宅用地。代表公司实际 权益的土地价款约为人民币12.64亿元。 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） – 1 – 公 告 截至二○二五年九月三十日未經審計銷售資料及 九月份土地收購資料 越秀地產股份有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）謹此公佈截至二○二五年九月三十日的 未經審計銷售統計資料及九月份新購土地資料如下： 本月銷售 二○二五年九月，本公司實現合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的合同銷售）金額約為 人民幣68.01億元，同比下降約5.7%，實現合同銷售面積約為24.27萬平方米，同比下降約 3.1%。 二○二五年一月至九月，本公司累計合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的合同銷售） （「累計合同銷售」）金額約為人民幣798.12億元，同比上升約2.8%，累計合同銷售面積約為 204.84萬平方米，同比下降約22.1%。累計合同銷售金額約佔二○二五年合同銷售目標人民幣 1,205億元的66.2%。 本月土地收購 二○二五年九月，本公司 ...

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 核心观点 - 地产股 alpha 表现主要取决于房企的拿地精准度 [2] - 当前宏观背景下房价普涨难现，房企需保障单个项目盈利能力，投资逻辑从关注负债端转向资产端收益率 [5][6] - 板块性估值拐点的出现需等待房企拿地利润率趋于稳定，即新房有效市场从“缩圈”转向“扩圈” [5][23] - 在板块整体估值拐点显现前，应聚焦于已证明具备精准拿地能力或近期拿地表现改善的个别房企以获取 alpha 收益 [5][24] 行业背景与逻辑演变 - 历史逻辑：在房价地价单边上涨时期，房企项目盈利胜率高，投资更关注负债端，高杠杆房企易获得更高ROE、增速及估值 [5][6] - 当前挑战：宏观背景不支持普涨，房企保障项目盈利困难，具体表现为核心城市二手房价格走弱（截至2025年8月，70个大中城市二手住宅价格指数较2024年底下降3.4%），新房有效市场区域“缩圈”，优质地块竞争加剧，部分城市建筑新规导致老项目去化困难，低能级城市存在点状机会但大房企管理半径难覆盖 [5][7][9] 历史Alpha行情验证 - 2021年8月后，民营高杠杆房企暴雷，市场预期2021年上半年拿地利润率改善，未违约房企如A股滨江集团、华发股份，港股越秀地产、建发国际集团等表现较好，此轮行情持续至2023年年初一线城市市场下跌 [5][10] - 2024年9月后，地方政府推行“好房子”新规，核心城市优质地块供给提速，部分房企布局核心区地块项目销售及利润率表现较好，带动A股滨江集团，港股建发国际集团、中国金茂、中国海外宏洋等股价表现，再次验证拿地精准度是关键 [5][10] 投资建议与关注标的 - 建议关注过去3年（2022-2025年上半年）已证明拿地精准的房企，例如绿城中国、华润置地、建发国际集团、滨江集团 [5][24] - 同时关注2024年下半年后拿地改善的房企，例如中国海外宏洋集团、中国金茂 [5][24] - 房企精准拿地需良好管理机制作为必要条件，持续精准拿地有望帮助房企克服历史低质量土储拖累，最终实现估值切换 [5][24] 政策环境示例 - 以上海市2025年9月发布的住宅品质提升新规为例，通过优化阳台计容规则（如每户阳台面积≤户型10%且≤16平方米时按1/2计容）、允许设备平台不计容（无围护结构且每户≤2.5平方米）、架空层及风雨连廊不计容等措施，旨在提升住宅品质 [8]

纪要涉及的行业或公司 * 金融行业、制造业、房地产行业、航空行业、大宗商品（有色）行业 [1] * 公司包括：华润置地、建发国际、中海、科里、金茂、越秀地产、江铜等 [1][10][11][25][28] 核心观点和论据 宏观经济与制造业 * 制造业投资增速放缓至5.1%，74.5%的工业企业投资增速明显放缓 [1][2] * 约40%的行业净利润或利润增速改善，PPI企稳，显示经济结构调整 [1][2] * 制造业投资增速与需求增速持续收窄，若投资增速持续低于需求增速，将有助于抑制风险 [1][6] 金融行业 * 金融行业通过精准投放稳定需求，例如5000亿地方政府资本金补充计划和5000亿结构性金融支持工具，而非大规模刺激 [1][3] * 高风险制造业信贷占比为8%-10%，较上一周期减少，预计通过3-4年逐步消化，对金融体系冲击有限 [1][4][5] * 总负债增速约为50%，九月份略有反弹但仍处于相对较低水平 [3] * 预计四季度银行股获支撑，2026年金融板块收入反弹至正增长，受益于保险储蓄存款增加和银行理财销售增长 [1][6] * 存款正稳健、机构化地流入混合型基金和保险产品等金融产品 [7] 房地产行业 * 二手房市场面临挑战，八月45个样本城市成交价环比下降0.8%，60%的城市录得环比下降，高线城市降幅达1% [8][9] * 九月份挂牌价环比下降0.6%，总挂牌量环比上升1%，80%的城市挂牌量高于去年9月新政水平，其中45%达历史新高 [9] * 预计四季度房地产市场成交价和成交量同比下降，出台全国性刺激政策概率较低 [1][9] * 建议关注具备阿尔法机会的优质国企股票，如华润置地、建发国际（2025至2027年股息率预计7%到9%），以及中海、科里、金茂、越秀等推盘可观的公司 [1][10][11] * 对民企开发商保持谨慎，因土储减少及老化导致销售不景气，毛利率和开发利润受压 [11] * 越秀地产2025年销售目标约1200亿元，前九个月完成度较高，四季度推盘货值约1500亿元，按30%-40%去化率计算，实现目标压力不大 [28] 航空行业 * 国庆期间（9月30日至10月6日）总客流增长约5.2%，符合预期 [12] * 2025年黄金周期间，铁路客流增长约2%，航空客流增长约3%，低于民航局节前预期的3.6% [13] * 公路私家车出行份额增加，得益于旅行灵活性和便利性 [14] * 九月份航空公司票价表现优于预期，实现同比正增长，扣除油费后票价有不错上涨，利润同比改善显著 [16] * 暑假期间高单位数票价下跌，但情况稍好于预期，得益于国际航线运力增加和票价表现 [16] * 预计四季度商务需求复苏将改善需求结构，提升产能利用率，今年有望实现从亏损到盈利的周期转折 [17] 大宗商品市场 * 宏观环境利好大宗商品，美元持续走弱，全球流动性保持宽松 [1][18] * Grasberg矿难导致2025年和2026年铜和黄金产量低于预期，加剧供应短缺 [1][19] * 央行连续第11个月买入黄金，叠加美元弱势和流动性宽裕，支持黄金价格上涨逻辑 [21] * 全球铝供应增速低于需求增速，中国产能达上限，印尼每年新增产量仅约50万吨，印度新增产能进展慢，供需关系紧张 [22] * 有色行业排序为黄金、铜、铝，推荐江铜等公司 [1][25] * 海外投资者对中国铜股票兴趣增加，因全球铜价上涨、海外公司问题导致可选标的减少，中国公司有产量增长且估值相对便宜 [26][27] 其他重要内容 * 房地产代理企业四季度面临挑战，二手房成交同比下降，价格稳步下降，总体GMV具有挑战性 [23][24] * 储能行业是下半年需求端的亮点 [20]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好” [2][4] 报告核心观点 - 报告看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，维持对房地产及物管行业的“看好”评级 [4] - 认为“好房子”政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [4] - 在货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（2025/9/27-2025/10/3）34个重点城市新房合计成交247.2万平米，环比下降0.6% [4][5] - 其中一二线城市成交237万平米，环比上升3.2%；三四线城市成交10.2万平米，环比下降46.3% [4][5] - 10月（10.1-10.3）34城一手房成交同比下降28.4%，较9月同期环比下降85.4% [4] - 国庆6天（2025/10/1-2025/10/6）21个重点城市新房合计成交40万平米，同比下降22%，成交量为2017-2024年平均成交量95万平米的42% [4][14] 二手房成交量 - 上周（2025/9/27-2025/10/3）13个重点城市二手房合计成交71.6万平米，环比下降38.3% [4][17] - 10月累计成交同比上升417.4%，较9月同期环比下降87.5% [4][17] 新房库存 - 上周（2025/9/27-2025/10/3）15个重点城市合计推盘121万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.89倍 [4][28] - 截至上周末（2025/10/3）15城合计住宅可售面积为9043.4万平米，环比上升0.1% [4][28] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为25.9个月，环比上升1.1个月 [4][28] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 多地推出房地产支持政策：重庆推出“房票安置+需求分层”；合肥出台多项政策，供给端建立土地供应热力图机制、编制“好房子”设计导则，需求端优化公积金贷款；厦门优化人才落户条件；云南省加大住房补贴、公积金支持力度及高品质“好房子”供给 [4][38] - 武汉提升公积金贷款额度，最高可贷150万元 [4][38] - 土地市场方面，南京成交六宗涉宅用地，成交额约42.1亿元；北京成交太阳宫新区地块，成交额约43.1亿元 [4][38] - 克而瑞发布数据：50家房企9月单月销售金额1,802亿元（同比下降10%），单月销售面积976万平米（同比下降17.3%） [4][38] 物管行业动态 - 万科物业发起第23届朴里节在全国百余城市、超3000个小区同步启动，主题为“邻里友好一起来” [42][43] 重点公司公告 地产公司 - 招商蛇口拟向特定对象发行优先股，数量不超过8,200万股，用于保交付项目 [4][43] - 越秀地产获30亿港元循环贷款融资 [4][43] - 建发国际发布2025年1-9月营运数据：累计合同销售金额710.3亿元（同比增长7.5%），累计合同销售面积275万平方米（同比减少15.8%） [4][43] 物管公司 - 贝壳-W于2025年9月29日至10月2日共耗资约2,000万美元回购股份约312.5万股 [46][47] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨3.01%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益为1.01%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第4位 [4][48] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.5/15.3倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.85%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益为-2.85%，板块表现弱于大市 [4][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.5倍 [4]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12] 核心观点 - 2025年8月8日北京发布楼市新政，符合条件的居民家庭购买五环外住房不受套数限制，并优化多项公积金政策 [3][8] - 新政对提升市场活跃度有一定带动作用，部分新房楼盘到访和二手房小区带看略有增加，但市场整体波动尚不明显 [3][11] - 2025年8月北京新房成交面积37.88万平方米，环比小幅增长3.6%，二手商品住宅成交13331套，环比增长4.3% [11] - 北京土地供求节奏放缓，2025年8月供应2宗宅地，推出规划建面9.13万平方米，成交1宗宅地，由懋源以底价10.30亿元竞得，成交楼面价27989元/平方米 [11] 2025年1-8月北京房地产企业销售业绩 - TOP20企业商品房销售金额合计2106.6亿元，销售面积合计411.9万平方米 [5] - 销售额TOP20门槛值为36.5亿元，销售面积TOP20门槛值为8.6万平方米 [5] - 销售额前三名企业：中海地产312.2亿元、华润置地226.1亿元、越秀地产201.0亿元 [4][5] - 销售面积前三名企业：中海地产47.7万平方米、华润置地42.1万平方米、北京城建31.5万平方米 [4] 2025年1-8月北京房地产企业权益销售业绩 - 权益销售额TOP20企业商品房权益销售额合计1495.7亿元，权益销售面积TOP20企业商品房权益销售面积合计282.9万平方米 [7] - 权益销售额TOP20门槛值为22.1亿元，权益销售面积TOP20门槛值为5.0万平方米 [7] - 权益销售额前三名企业：中海地产291.5亿元、华润置地155.6亿元、中建智地125.3亿元 [6][7] 北京楼市新政具体内容 - 优化公积金首套贷款认定标准：在北京无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由二套房调整成首套房 [9] - 提高二套贷款额度：二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，绿色建筑、多子女家庭等最高可贷款140万元 [9] - 提高每缴存一年公积金的可贷款额度：由每缴存一年可贷10万元提高至可贷15万元 [9] - 支持购买新房时提取公积金支付首付款 [9]