一位市场分析人士表示，前十房企都在重仓一线城市，但是要想在一线城市获得持续成功，至少需要同 时具备三大优势。第一，有便宜的钱、有充裕的现金储备，支持在一线城市持续投拓发展；第二，过硬 的产品力，有行业领先、市场验证过的产品IP、标杆产品系；第三，城市深耕已形成拿地－销售的持续 良性滚动闭环，用经营赚来的钱再投入发展。 北京商报讯（记者 王寅浩 李晗）3月31日，越秀地产召开2024年度线上业绩发布会。越秀地产董事长林 昭远在业绩会上表示，2025年公司的投资刻度将更加精准，坚持"稳健投资""以销定投"，聚焦核心城 市、核心区域持续增储，不断优化存量和增量土储结构，增强投资收益的确定性。重点关注广州、深 圳、上海、北京四个一线城市和杭州、合肥、成都、西安等强二线城市的优质拿地机会，实现精准投 资。据透露，越秀地产年初权益投资预算铺排为300亿元，全年投资预算将根据战略发展要求以及销售 现金流回流情况及市场变化动态调整。 数据显示，越秀地产2024年全年权益投资总额294.6亿元，其中超80%资金精准投向北京、上海、广州 一线城市，分别投入93亿、69亿和81.6亿元。2024年，越秀地产新增土地储备约271万平 ...

文章核心观点 2024年越秀地产业绩表现良好，销售进入全国前十，财务稳健，土地投资聚焦优势城市，同时积极响应“好房子”号召提升产品力，项目市场表现佳 [2][4][8] 业绩情况 - 2024年公司实现营业收入约864.0亿元，同比上升7.7% [2][4] - 2024年合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约为1145.4亿元，年度销售首次进入全国前10，位列第8 [2][3][4] - 2024年公司直接持有的商业物业实现租赁收入约6.68亿元，同比上升37.1% [5] - 截至2024年12月31日，约40.02%单位权益的越秀房产基金实现营业收入约20.32亿元，同比下降2.7%，物业收入净额约14.45亿元，同比下降2.1% [5] - 2024年越秀服务全年实现营收约38.68亿元，同比上升20.0%，管理规模稳步提升，社区增值服务收入约12.17亿元，同比上升30.6%，康养业务营收同比增长，可经营床位数7265张，入住率提升 [5] - 截至2024年12月31日，公司现金及现金等价物等总额约为500.5亿元，较年初上升8.6%，年内实现经营性现金流净流入 [6] 区域销售分布 - 2024年大湾区合同销售金额约488.4亿元，约占公司合同销售金额的42.7%，其中广州实现合同销售金额约433.7亿元，约占37.9% [4] - 2024年华东地区全年实现合同销售金额约331.4亿元，约占公司合同销售金额的28.9%，其中杭州全年实现合同销售金额约221.0亿元 [4] - 2024年中西部地区全年实现合同销售金额约196.0亿元，约占公司合同销售金额的17.1%，其中成都全年实现合同销售金额约68.0亿元 [4] - 2024年北方地区全年实现合同销售金额约129.6亿元，约占公司合同销售金额的11.3%，其中北京全年实现合同销售金额约87.3亿元 [4] 土地投资 - 2024年公司重点投资布局一线城市及重点二线城市，新增24幅土地，总建筑面积约为271万平米，一线城市新增土储占比超过70% [2][7] - 2024年公司成功实现广州3幅地块的收储，累计可盘活资金约135亿元 [7] - 截至2024年12月31日，公司在全国布局27座城市，拥有总土地储备约1971万平米，96%分布在一线城市和二线城市，在北京、上海和广州分别拥有土地储备100万平米、86万平米和652万平米 [7] 产品战略 - 3月27日公司在上海发布“4×4好产品理念”和4+X产品系，践行“四好企业”战略，把产品力放在突出位置，与住建部好房子标准高度契合 [8] - 公司提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，形成“4×4好产品理念”的核心支撑，升级形成4+X产品系，涵盖六大产品系 [8] 市场表现 - 2024年广州琶洲南TOD以86.01亿元成交额蝉联全市商品住宅销售榜榜首，北京香山樾以60.17亿全口径销售额位列北京商品住宅销售榜第二、海淀区第一 [9] - 2025年开年以来，上海静安天玥项目开盘即售罄，销售额达23亿，北京星樾首次开盘收获26.8亿销售额，北京海淀和樾望云、和樾玉鸣双盘首开劲销152亿 [9]

整体财务关键指标变化 - 营业收入约为人民币864.0亿元，同比上升7.7%[3][5] - 毛利率约为10.5%，同比下降4.8个百分点[3][5] - 权益持有人应占盈利约为人民币10.4亿元，同比下降67.3%[3][5] - 核心净利润约为人民币15.9亿元，同比下降54.4%[3][5] - 2024年公司实现营业收入约864.0亿元，同比上升7.7%；毛利率约为10.5%，同比下降4.8个百分点；权益持有人应占盈利约为10.4亿元，同比下降67.3%；核心净利润约为15.9亿元，同比下降54.4%[51] - 2024年公司实现营业收入约864.0亿元，同比上升7.7%；毛利约90.5亿元，同比下降26.1%；毛利率约10.5%，同比下降4.8个百分点[72] - 2024年公司权益持有人应占盈利约10.4亿元，同比下降67.3%；核心净利润约15.9亿元，同比下降54.4%[73] - 2024年公司除税前盈利为4,195,629千元，较2023年的7,720,643千元下降45.66%[26] - 2024年公司经营盈利为3,451,169千元，较2023年的6,670,336千元下降48.26%[26] - 2024年公司财务费用为879,651千元，较2023年的672,375千元增长30.83%[26] - 2024年总资410,452,984千元，2023年为401,178,728千元[27] - 2024年营业收入86,400,562千元，2023年为80,222,011千元[28] - 2024年其他收益及亏损为 - 1,395,268千元，2023年为 - 1,348,000千元[30] - 2024年借贷成本总额4,841,127千元，2023年为4,574,615千元[31] - 2024年加权平均年资本化率为3.56%，2023年为3.81%[31] - 2024年按性质划分的开支为2,140,432千元，2023年为2,553,101千元[32] - 2024年中国企业所得税及企业预扣所得税为3533693千元，中国内地土地增值税为1434868千元，合计4968561千元；2023年分别为2981827千元、1088189千元，合计4070016千元[37] - 2024年递延税项为 - 2238053千元，2023年为 - 924422千元[37] - 2024年每股基本盈利为0.2584元，2023年为0.8542元[42] - 2024年应收账款及票据为1353147千元，减值拨备后为1307480千元；2023年分别为891194千元、846308千元[46] - 2024年应付账款及票据为1559766千元，2023年为1330814千元[48] - 2024年其他亏损净额约13.95亿元，2023年约13.48亿元[90] - 2024年销售及营销开支约27.19亿元，同比上升10.9%，占营业收入3.1%[92] - 2024年行政开支约14.89亿元，同比下降17.2%，占营业收入1.7%，较去年下降0.5个百分点[93] - 2024年财务费用约8.80亿元，较2023年增加2.07亿元，加权平均借贷利率降至3.49%[94] - 2024年应占联营公司整体净盈利约10.21亿元，2023年约7.02亿元[95] - 2024年每股基本盈利为0.2584元，2023年为0.8542元[96] - 2024年末总借贷103,888,742千元，较2023年末的104,370,898千元略有下降；借贷净额74,480,877千元，较2023年末的75,944,669千元下降；资本负债率41.7%，较2023年的42.6%下降[102] - 2024年全年加权平均借贷年利率约3.49%，较2023年同期3.82%下降33个基点[103] 合同销售数据变化 - 年内累计合同销售金额约为人民币1,145.4亿元，同比下降19.4%[3][5] - 2024年公司合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约为1145.4亿元，年度销售首次进入全国前10，位列第8[52] - 2024年公司累计合同销售金额约1145.4亿元，同比下降19.4%；累计合同销售面积约392万平方米，同比下降11.9%，均价约每平方米29200元[74] - 2024年累计合同销售金额中，大湾区约占42.7%，华东地区约占28.9%，中西部地区约占17.1%，北方地区约占11.3%[74] - 2024年集团合同销售总面积392.19万平方米，总金额1145.41亿元，均价29200元/平方米，其中大湾区、华东、中西部、北方地区销售金额分别为488.44亿、331.40亿、195.97亿、129.60亿元[76] - 广州合同销售面积119万平方米，金额433.69亿元，均价36400元/平方米[76] - 上海合同销售面积6.4万平方米，金额66亿元，均价103100元/平方米[76] - 武汉合同销售面积11.97万平方米，金额24.08亿元，均价20100元/平方米[76] - 北京合同销售面积13.69万平方米，金额87.29亿元，均价63800元/平方米[76] - 大湾区、华东、中西部和北方地区合同销售金额分别约为488.4亿、331.4亿、196.0亿和129.6亿元，占比分别为42.7%、28.9%、17.1%和11.3%[53] 土地储备情况 - 年内新增24幅土地，总建筑面积约为271万平方米，截至年底总土地储备约为1,971万平方米，96%位于一二线城市[4] - 2024年于北京、上海等城市新增24幅土地，总面积约271万平方米，一线城市新增土储占比超70%[54] - 2024年集团在北京、上海等城市新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米[80] - 截至2024年12月31日，集团土地储备约1971万平方米，分布于全国25个城市，大湾区、华东、中西部、北方地区分别约占36.5%、22.4%、28.8%、12.3%[83] - 大湾区土地储备建筑面积719.3万平方米，在建464.41万平方米，未开发254.89万平方米[85] - 华东地区土地储备建筑面积441.8万平方米，在建386.85万平方米，未开发54.95万平方米[86] - 中西部地区土地储备建筑面积566.49万平方米，在建410.72万平方米，未开发155.77万平方米[88] - 北方地区土地储备建筑面积243.15万平方米，在建103.23万平方米，未开发139.92万平方米[88] - 公司土地储备合计建筑面积1970.74万平方米，在建1365.21万平方米，未开发605.53万平方米[88] 资金与负债相关指标 - 截至年底，公司“三道红线”保持“绿档”达标，剔除预收款后资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为68.1%、51.7%和2.1倍[4] - 截至年底，公司现金及现金等价物等存款总额约为人民币500.5亿元，较年初上升8.6%[4][5] - 公司全年加权平均借贷利率为3.49%，同比下降33个基点[4][5] - 截至2024年12月31日，已售未入账销售金额为1700.5亿元，较年初下降14.7%[51] - 合同销售回款率升至87%，全年加权平均借贷年利率降至3.49%，同比降33个基点[60] - 境内发行公司债券25亿元、定向债务融资工具18亿元，境外发行点心债23.9亿元[60] - 截至12月底，集团现金等存款总额约500.5亿元，较年初上升8.6%，“三道红线”指标保持“绿档”[59] - 2024年完成新融资约416.9亿元，年末总借款约1038.9亿元，净借贷比率为51.7%[99] - 2024年末营运资金约1202.8亿元，流动资产比率为1.5倍[101] - 2024年末外币借款中有约118.8亿港元（等值约人民币110.0亿元）银行借款、约8.0亿美元（等值约人民币57.4亿元）票据、约22.9亿港元（等值约人民币21.2亿元）票据，总借贷中外币借款占比约18%，等值约人民币69.7亿元外幣借款已安排金融产品对冲部分外汇风险[106] - 2024年末涉及相关担保的或然负债总额约为人民币441.1亿元，较2023年末的人民币423.6亿元增加[109] - 2024年末集团若干附属公司为合营企业及联营公司借贷提供上限额度约为人民币65.54亿元的担保，较2023年末的人民币93.16亿元减少；已动用担保约人民币7.25亿元，较2023年末的人民币23.85亿元减少[109] 财务报告准则相关 - 公司本年度首次采纳多项经修订香港财务报告准则，除香港会计准则第7号及香港财务报告准则第7号（修订）外无重大财务影响[13][14] - 公司未应用已颁布但未生效的新订及经修订香港财务报告准则，拟生效时应用[15] - 除香港财务报告准则第18号外，预期现有准则及诠释之修订不会对综合财务报表构成重大影响[16] - 香港财务报告准则第18号于2027年1月1日或之后开始的年度期间生效，允许提早应用并须追溯应用[18] 各业务线营业收入变化 - 2024年公司营业收入为92,125,672千元，较2023年的85,801,392千元增长7.37%[23][24] - 2024年房地产发展营业收入为80,618,939千元，较2023年的75,216,351千元增长7.18%[23][24] - 2024年房地产管理营业收入为3,868,152千元，较2023年的3,223,623千元增长20%[23][24] - 2024年房地产投资营业收入为807,750千元，较2023年的543,914千元增长48.51%[23][24] - 2024年入账物业收入约807.6亿元，同比上升6.7%；入账物业面积约306万平方米，同比下降3.1%；均价约26400元/平方米[77] - 集团直接持有商业物业租赁收入约6.68亿元，同比上升37.1%，越秀房托营业收入约20.32亿元，同比下降2.7%[55] - 越秀服务全年营收约38.68亿元，同比上升20.0%，合约面积8873万平方米，在管面积6931万平方米[56] 各业务线资产相关变化 - 2024年可申报分部总资产为398,067,373千元，较2023年的389,789,021千元增长2.12%[25] - 2024年房地产发展可申报分部总资产为361,895,119千元，较2023年的354,617,979千元增长2.05%[25] - 2024年非流动资产总额为69,661,119千元，较2023年的63,014,367千元增长约10.55%[9] - 2024年流动资产总额为340,791,865千元，较2023年的338,164,361千元增长约0.78%[9] - 2024年流动负债总额为220,514,657千元，较2023年的210,086,539千元增长约5%[10] - 2024年流动资产净值为120,277,208千元，较2023年的128,077,822千元下降约6.1%[10] - 2024年总负债减流动负债为189,938,327千元，较2023年的191,092,189千元下降约0.61%[10] - 2024年非流动负债总额为85,859,159千元，较2023年的88,883,409千元下降约3.4%[10] - 2024年净资产为104,079,168千元，较2023年的102,208,780千元增长约1.83%[10] 派息情况 - 董事会建议不予分派2024年末期股息，全年派息每股0.189港元（相当于每股人民币0.173元），派息总额约占核心净利润的44%[5] - 2024年已付中期股息每股普通股0.189港元等值人民币0.173元，拟派末期股息每股普通股零，派息总额约占核心净利润的44%[40][51] 退休计划供款情况 - 香港僱主及僱員分别按僱員基本薪金的5% - 20%及5%向职业退休计划条例计划供款[33] - 香港强积金计划中公司及雇员各自按相关收入的5%每月供款，上限1,500港元[33] - 中国内地附属公司按雇员月薪16% - 24%向定额供款退休计划供款[33] 税收相关 - 外商投资企业分派2008年1月1日后

文章核心观点 - 房地产政策持续优化，“好房子”成行业共识，越秀地产以“4×4好产品理念”掀起居住“革命”，该理念成功助力公司业绩飘红，为行业提供优秀实践样本 [1][21] 4×4好产品理念发布 - 3月27日，越秀地产在沪举办好产品发布会，发布“4×4好产品理念”和4+X产品系，董事长林昭远表示将“好房子”标准融入产品研发体系 [3] - “4×4好产品理念”创新性在于从“空间提供者”向“生活服务商”转变，基于对城市、土地和客户洞察，提炼四大关键词和16个产品主张，形成动态螺旋进化标尺 [5] 4×4好产品理念维度特征 - 品质层面，依托严苛建造标准、技术创新与品质坚守，打造有长期价值的产品力 [7] - 温度体验维度，打造“十项全能健康宅体系”、疗愈花园及酒店式服务体系，构筑温度场域 [7] - 智慧化探索领域，突破智能家居单点技术局限，聚焦低碳节能与智慧运维系统整合 [7] - 成长层面，以进化式空间设计、跨界科研合作为抓手，建立产品全生命周期与客户、社区及城市发展的共生机制 [7] 品质筑基与温度赋能实践 - 公司思考“温度赋能”，打造归家超长界面、酒店式环岛落客设计、口袋公园等，营造仪式感场景和温暖社区 [10] - 香山樾作为“品质筑基”案例，尊重土地文脉，围绕古树打造约4000㎡大树中央公园，建构对时间和文明的尊重与焕新 [10] - 和樾望雲引入街角公园作公共绿化空间；星耀未来打造约130米超级界面和酒店式环岛落客设计，传递品质感 [12] 情感共鸣与自定义会所打造 - 公司洞悉高知人群需求，为不同项目定制不同属性会所，将“社交”升为“悦己” [13] - 海淀项目在社区公共空间融入“学习型会所”；香山樾下沉庭院会所赋予“西山雅集”超乎场景的体验 [13] - 和樾望雲有悦桐书店花园、艺术会客厅和四点半学堂；和樾玉鳴创新儿童主题等空间；星耀未来有超配约1400㎡独立下沉式会所 [15][17] 聚焦成长打造好房子 - 公司使命是陪伴家庭全生命周期成长，打造更懂用户的好房子 [18] - 香山樾、和樾望雲等项目采用局部大窗设计，引入室外视野；星耀未来采用复合多功能客餐厅场景融合设计 [18] - 和樾望雲与和樾玉鳴以大书柜代替电视背景墙；公司各产品线有全屋超级收纳设计 [18][20] 销售业绩 - 2025年开年，公司在北上广等城市热销，北京和樾望雲、和樾玉鳴两项目开盘当日销售超1000套，总成交金额152亿元，创同期市场销售额新高 [20]

文章核心观点 房地产支持政策持续深化落地，越秀地产在上海发布“4×4好产品理念”和4+X产品系，为“好房子”建设提供越秀样本，展现其应对市场变革、强化核心竞争力的举措，且新项目市场表现突出 [1][5][15] 政策背景 - 自去年四季度以来房地产支持政策持续深化落地，全国“两会”提出推动房地产市场止跌回稳并将“好房子”建设纳入年度工作任务 [1] 公司战略与决心 - 行业从“快字当头”转向“好字优先”，公司践行“四好企业”战略，把产品力放突出位置，发布好产品标准体现深耕一线城市决心和赋能城市发展与人居的意愿 [3] 好产品理念发布 - 公司发布“4×4好产品理念”，基于对城市、土地和客户洞察，提炼“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，是动态螺旋进化标尺 [5] - 好产品体系四大维度特征鲜明，“品质筑基 - 温度赋能 - 智慧迭代 - 成长共生”的体系化实践彰显国企标杆价值，为行业提供“好房子”建设样本 [7] 产品系升级与布局 - 公司在“4×4好产品理念”引领下升级形成4+X产品系，包括“樾、和樾、天、星汇、人文、先锋”六大产品系，为不同城市、客群提供差异化解决方案 [9] - 从“4+X”产品系可看出公司精准投资战略，超九成土储分布于一线城市和强二线城市，在核心城市核心区位落地核心产品系 [11] - 公司母公司越秀集团是广州资产规模最大市属国企，资产总额超万亿、营业收入超千亿、盈利能力超百亿，为公司提供强力支持 [11] - 代表“4+X产品系”的15个新品项目集中亮相，位于核心城市核心地段，覆盖核心产品系 [11] 市场表现 - 近年来公司新项目市场表现突出，如广州琶洲南TOD、北京香山樾、上海越秀.苏河.和樾府、成都越秀.天悦云萃等项目销售成绩优异 [14] - 2025年开年公司在北上广热销势头更强劲，上海静安天玥、广州“广府系”项目、北京星樾等项目销售情况良好 [14] 行业意义 - 公司发布的“4×4好产品理念”被视为头部房企应对市场变革、强化核心竞争力的重要举措，为行业响应“好房子”政策导向提供实践样本 [15]

文章核心观点 2025年收回闲置土地明显加速，各地积极响应政策，运用专项债收购存量闲置土地，虽存在难点，但有利于改善市场供求关系，促进房地产市场进入新循环 [1][6] 各地收储情况 - 2024年11月自然资源部发文明确可运用地方专项债收回存量闲置土地，此后各地收储案例不断涌现 [1] - 2月11日长沙市自然资源和规划局发布征集公告，2月11 - 20日面向部分区域征集收回收购存量闲置土地 [1][3] - 今年2月以来广州、惠州、汕尾、中山等多个城市发布收储公告，收储金额在0.63亿至55亿元不等 [2] - 截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告涉及土地超160宗，面积超680万平方米，拟收购价格超350亿元，其中惠州超120亿元居首，珠海66.5亿元排第二 [1][2] - 广州共回收14宗闲置土地约97万平方米，分布多地，涉及宝信地产等房企，采用应付票据或延期现金支付方式收购 [2] 房企退地情况 - 近几个月华润置地、越秀地产、华侨城及部分地方城投企业在多地有地块被退回 [3] - 华侨城广州增城商业用地近乎未开发被纳入收储名单，武汉一宗TOD地块被收回后重新竞得 [4] - 越秀地产2024年8 - 11月三次退回地块涉及超130亿元，补偿为应付票据 [4] - 中国金茂2025年1月将浙江湖州4幅未开发地块交收储，总代价7.81亿元，现金分三期2年补偿 [4] 收储影响及难点 - 收储可改善城投和房企现金流，未来闲置土地回收再利用有望带动1万亿元新增投资 [3] - 退地对现金流承压企业可缓解压力，对经营稳健企业利于优化储备，回收土地调规后再放出为企业创造开发机会 [5] - “债收地模式”有助于盘活存量土地，平衡土地市场供求，改善房企资金状况 [5] - 专项债收购闲置存量土地存在专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调、收购价格低、企业参与意愿低等难点 [5] 未来展望 - 预计一季度各省市将陆续加入“发债收地”行列 [1] - 预计中央与地方政府将完善配套政策，加快收储节奏，更多城市有望借鉴广东做法出台细则推动市场健康发展 [6]

核心观点 - 越秀地产通过公开挂牌出售其间接全资附属公司广州宏城发展有限公司的全部股权，交易额约为10.92亿元人民币，此举旨在加速商业物业周转，优化现金流管理，并提高资金利用效率，符合公司长期发展战略 [1][2] 交易详情 - 公司宣布通过广东联合产权交易中心公开挂牌出售广州宏城发展有限公司的全部股权，交易额为10.92亿元人民币 [1] 战略目标 - 此次出售将加速商业物业周转，优化现金流管理，并提高资金利用效率，符合公司长期发展战略 [2]

报告投资评级 - 维持“买入”评级[3][7] 报告核心观点 - 报告考虑到公司完成24年销售目标具有压力以及结算毛利率下滑等因素下调公司24 - 26年基本EPS预测但仍看好公司发展潜力因其积极加强核心城市布局且财务资金状况稳健[3] 销售情况 - 2024年1 - 10月公司实现销售额910亿元同比减少24.8%约完成2024年销售目标1470亿元的61.9%销售面积309.8万平米同比减少16.8%销售均价29372元/平米同比下降9.7%其中10月份公司实现销售额133.6亿元同比增长46.8%环比增长85.3%[1] 土储与资产盘活情况 - 2024年1 - 10月公司于广州北京上海等核心城市新增土储总建面195万平米其中广州北京上海新增土储建面占比62%于杭州成都新增土储建面占比21%聚焦核心一二线城市整体拿地质量较高2024年8 - 11月公司拟将三宗土地交由广州市土地开发中心等收储三宗土地皆由公司的附属子公司于2021年期间收购此次收储土地总用地面积约23万平米总代价约135亿元其中以应付票据支付的代价约120亿元以现金支付的代价约15亿元三宗土地收储预计对公司带来总体盈亏约 - 68万元税前公司作为广州市属国企或将率先受益于广州土地收储政策通过闲置土地收储可增加公司营运资金有利于加速资产盘活调整存货结构及低毛利项目出清[2] 财务状况 - 2024年上半年公司实现营收353.4亿元同比增长10.1%综合毛利率13.7%同比降低4.0pct归母净利润18.3亿元同比下降15.9%其中核心归母净利润17.4亿元同比下降18.8%业绩下滑主要因毛利率下降等因素截至24年上半年末公司已售未入账销售额约1909亿元其中表内合同负债888亿元待结算资源较充足截至24年上半年末公司剔除预收款的资产负债率为68.3%净负债率为58.6%现金短债比为1.53倍财务保持稳健24年上半年公司加权平均借贷年利率约3.57%同比下降41bp信用优势明显[2] 盈利预测 - 考虑到公司完成24年销售目标具有压力以及结算毛利率下滑等因素下调公司24 - 26年基本EPS预测分别为0.76/0.91/0.95元原预测为0.89/1.03/1.12元当前股价对应24 - 26年PE基本估值为7.4/6.2/5.9倍[3] 历史业绩与预测 - 给出2022 - 2026E的营业收入归母净利润基本EPS核心EPS等指标的数值以及增长率等情况[5][9] 资产负债表情况 - 给出2022 - 2026E的现金及银行结存应收预付账款及票据合计存货发展中及持有待出售物业等多项资产负债表项目的数值[10] 现金流量表情况 - 给出2022 - 2026E的经营活动现金流投资活动现金流融资活动现金流净现金流的数值[10]

报告行业投资评级 报告给予越秀地产"超配"评级。[1] 报告的核心观点 1) 越秀地产在一二线城市的土地储备丰富,支撑了其高于同行的销售增长。公司目前拥有价值人民币3,300亿元的未售可售资源,其中95%以上位于粤港澳大湾区、长三角等富裕地区的一线和二线城市。[1][5] 2) 越秀地产拥有国企背景,土地储备渠道多样化,包括铁路交通导向开发、城市运营、与国企合作、并购以及产业驱动的收购等,这些独特的渠道有助于公司更好地控制土地成本,从而在中期内实现高于行业的毛利率。[5][6] 3) 越秀地产财务状况稳健,杠杆率控制良好,信用评级为投资级,拥有良好的境内外资本渠道,流动性风险较低。[6] 4) 越秀地产管理层受到高度激励,有望推动公司继续保持优异的销售和盈利增长,同时维持高于同业的40%的派息率,在2024-26年间实现7-9%的股息收益率。[6]

经营业绩 - 上半年实现营业收入约为人民币353.4亿元，同比上升10.1%[9] - 毛利率约为13.7%，同比下降4.1个百分点[9] - 权益持有人应佔盈利约为人民幣18.3亿元，同比下降15.9%[9] - 核心净利润约为人民幣17.4亿元，同比下降18.8%[9] - 已售未入账销售金额为人民幣1,909.1亿元，较年初下降4.2%[9] - 董事会决议宣派中期股息每股0.189港元[9] 销售情况 - 上半年合同销售金额约为人民幣554.0亿元，同比下降33.8%[10] - 在行业合约销售额排名上升至第9位[10] - 继续保持在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位[10] 区域经营情况 - 本集團在大灣區、華東地區、中西部地區和北方地區聚焦深耕一線城市和重點二線城市[11] - 上半年本集團在大灣區、廣州、華東地區、中西部地區和北方地區實現合同銷售金額分別約為261.1億元、230.5億元、128.8億元、89.4億元和74.7億元[11] 土地储备 - 本集團通過「6+1」多元化增儲模式在北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地,總建築面積約172萬平方米[12] - 截至六月三十日,本集團擁有總土地儲備約2,503萬平方米,94%分佈在一線城市和二線城市[12] - 本集團在大灣區和廣州分別擁有土地儲備1,032萬平方米和919萬平方米,約佔本集團總土地儲備的41.2%和36.7%[12] 商业物业 - 本集團直接持有的商業物業上半年實現租賃收入約2.97億元,同比上升41.3%[13] - 本集團於二○二四年六月三十日持有38.88%單位權益的越秀房產基金實現營業收入約10.34億元,同比下降2.5%[13] 其他业务 - 本集團於二○二四年六月三十日持股66.95%的越秀服務集團有限公司上半年實現營收約19.6億元,同比上升29.7%[14] - 本集團的康養業務可經營床位數7,705張,入住率保持基本穩定[14] 财务状况 - 本集團的現金及現金等價物、定期存款、監控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約481.4億元,較年初上升4.4%[16] ESG管理 - 公司ESG管理架构和运行机制持续优化提升，发布ESG报告连续14年，首次聘请第三方机构出具独立鉴证报告[17] - 公司双碳目标和双碳行动方案正式实施，公建项目2030年碳排放强度降低44%，住宅项目降低23%[17] - 公司成功发行首笔绿色点心债券,募集16.9亿元人民币,期限3年,票面利率4.10%[17] - 公司ESG管理系统新增"个人碳足迹"、"ESG信息动态"和"低碳项目管理"等功能[17] 未来展望 - 预计下半年房地产市场将在波动中进一步企稳,政府将推出支持房地产市场健康发展的"组合拳"[18] - 公司将聚焦去库存、优投资、提能力、精组织、控风险,全力完成全年销售及各项经营目标[19] - 公司将继续坚持"精准投资"和"以销定投"的稳健投资策略,优化资源配置,聚焦一线城市和优质二线城市[20] - 公司将继续推进"商住并举"发展战略,提升商业项目的招商和运营能力,打造新的业绩增长极[21] - 公司将贯彻精益管理理念,全面推进"四好"企业建设,加快构建产品力和服务力为目标的系统能力[22] - 公司将继续保持"三道红线"和投资级指标要求,加强资金流动性风险管理,有效控制有息负债规模[23]