北京新房市场表现 - 上半年北京新建商品住宅累计成交267万平方米 同比增长3% [2] - 3月新房成交面积同比增长近五成 二季度同比增长15% [2] - 朝阳 昌平 海淀 顺义 丰台为成交主力 销售面积均超25万平方米 [2] - 6个楼盘销售额超40亿元 其中海淀4个 朝阳2个 [2] - 总价1000万～2000万区间新房成交套数同比增长近9成 市场占比从12%提升至19% [3] - 建发海晏项目开盘认购房源185套 金额近62亿元 成交均价约13.5万/平方米 [3] 高端新房市场特征 - 海淀区均价超10万豪宅去化较好 [3] - 房企TOP20销售金额合计1766.7亿元 中海地产244.6亿元 华润置地206.9亿元 越秀地产193.5亿元 [3] - 市场分化持续 购房者更理性 项目需兼顾产品力和价格 [3] 土地供应与新房关联 - 上半年北京成交22宗涉宅地块 出让金1005.56亿 同比增加37.3% [4] - 9宗地块溢价成交 海淀树村地块楼面价突破10万元/平方米 [4] - 优质地块将形成改善型产品入市 支撑后续市场 [4] 二手房市场动态 - 上半年二手商品住宅网签88575套 同比增长18% 高于2022-2024年同期水平 [1][6] - 前五月500万以下二手房成交占比超六成 刚需为主力 [6] - 6月网签15139套 同比微增1% 二季度热度略有下降 [6] 二手房价格与供需 - 5月二手房价格环比下跌0.8% 同比下跌0.7% 大户型跌幅较小 [7] - 当前月均成交量约1.5万套 挂牌量从17万套降至16万套 [7] - 买卖双方价格博弈加剧 部分家庭"卖旧"后选择观望 [7] 政策与市场展望 - 非京籍家庭购房条件放宽 首付比例下调助力刚需 [6] - 需控制新房供应量 优化购房资格政策 加快城市更新 [8]

公司背景与项目概况 - 越秀地产拥有42年TOD开发经验，累计获得广厦奖、詹天佑奖等300余项行业大奖，以"四好企业"标准和"4X4好产品理念"（品质、温度、智慧、成长）为核心竞争力 [1] - 公司在杭州城北打造华东首个TOD综合体"星缦云渚"，项目于6月26日完成交付，整盘热销超1200套，成为城北现象级红盘 [1][3] - 项目采用"以生活为导向"的LIFE-TOD开发模式，定位为"一生之城"，契合杭州城北发展规划（2025年国土空间规划）及城湖共建趋势 [1][3] 产品设计与交付亮点 - 建筑与景观设计融合石材肌理、玻璃幕墙和金属质感，打造"天空之翼"星空顶、"星轨广场"下沉式空间及"洄游动线"布局，串联600米空中跑道、2.4KM漫步道等互动节点 [7] - 五重园林景观以约1.15容积率（含公建）定义低密洋房标准，种植乌桕、银杏等树木，形成立体景观层次 [11] - 配套包含星芒市集、2200㎡邻里中心、体育活动中心，并引入理想教育集团托管30班小学（前崇文校长俞国娣任总校长）及15班幼儿园 [13] 市场反响与品牌价值 - 交付获业主高度认可，评价"超出预期""品质优秀"，体现越秀地产品牌兑现力 [17] - 项目以广州TOD成功经验为基础，结合杭州城市资源与人文自然元素，定位为"全能理想生活主场" [19] - 交付流程透明化，服务覆盖从验房到入住全环节，强化"交房即交心"理念 [15]

行业趋势 - 房地产市场共识将"好房子"作为发展终极目标，官方与房企共同推动品质升级 [2] - 住建部《住宅项目规范》明确"安全、舒适、绿色、智慧"四大特性，并设定层高不低于3米、电梯配置等硬性指标 [3][4] - 头部房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产等提出差异化"好房标准"，形成百花齐放的市场格局 [5] 产品创新 - 佛山新盘创新设计全国领先，如保利天瓒首创一梯一户带星空泳池的豪华大平层，空中泛会所等 [11][12] - 户型空间使用率显著提升，如城发文华公馆庭院式阳台使用率达107%，保利御江南别墅新品使用率超200% [17][19] - 别墅市场同步升级，广佛新世界叠墅层高达3.5米，超越国标 [19] 实景与公区设计 - 开发商超前兑现实景示范区，如保利锦鲤堂悦复刻岭南名园梁园，越秀星汇灯湖嵌入多元社交场域 [22][23] - 豪宅项目采用高奢酒店风格，招商华玺二期示范区对标隐奢酒店，招商佛山序参照曼谷四季酒店设计 [25] - 会所配置超一线标准，东建映月湖壹号投入超1亿打造3800方皇家会所，涵盖恒温泳池等设施 [27] 智能化与科技应用 - 全屋智能家居系统成为标配，部分项目搭载五恒科技系统，实现生活场景定制化 [27][35] - 智能技术注重万物互联，通过科技消弭自然与城市的对立 [35] 城市规划融合 - 房企注重红线外空间规划，如东建天赋龙湾打造滨江公园，保利灯湖天珺引入名校及公园资源 [36][38] - 招商佛山序斥资700万升级河岸景观，万科世纪灯湖瑧府退让红线强化归家礼仪 [40][42] 交付与社区服务 - 交付仪式场景化，建投恒福壹号首创"一户一档"业主档案，保利华南推行"贴膜交付" [44][46] - 物业服务升级为圈层链接平台，如保利东方礼遇、招商金玺服务提供24小时管家及社群活动 [49] 核心观点 - 佛山楼市进入"好房子"爆发期，产品力比肩一线城市，购房者迎来高性价比置业机会 [1][9] - 行业从"量"向"质"转型，围绕居住真实需求推动空间、科技、服务等多维度升级 [56]

行业销售表现 - 2025年1-6月百强房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，权益销售额12812.7亿元，权益销售面积6570.6万平方米 [1] - 千亿房企阵营收缩至4家（保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元），同比减少2家，万科滑出前五至第七（686亿元） [2] - 央国企表现突出：中国金茂、越秀地产、建发房产全口径销售金额同比分别增长7%、10.8%、19.6% [2] - 6月单月销售指标改善：百强房企操盘金额3389.6亿元环比增长14.7%，28家企业环比增幅超30% [2] 土地市场动态 - 65城涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，核心24城出让金超5000亿元（杭州溢价率35.5%） [4] - TOP100房企拿地总额5065.5亿元同比增长33.3%，央国企占主导（金额前十中占8家），滨江集团等民企进入前二十 [5] - 新增货值前三：保利发展899亿元、绿城中国831亿元、中国金茂749亿元，民企拿地占比上升9% [5] 政策与行业趋势 - 政策预期持续宽松：房贷利率或下调，限购限贷政策可能放宽，多孩家庭及新市民购房支持力度加大 [6] - 供给端将加速保障房建设、老旧小区改造，优化土地供应结构 [6] - 行业转型方向为"高质量投资、精细化运营"，土地市场修复将传导至新房市场供需与价格 [5]

关联交易概况 - 广州越秀资本控股集团股份有限公司控股子公司广州资产计划使用不超过20,422万元自有资金通过港股通增持越秀地产港股股票（股票代码：00123 HK），授权期限至2026年5月30日 [1] - 本次交易构成关联交易，因越秀地产现有部分股东为公司关联方，属于与关联方共同投资，无需提交股东大会审议 [1] - 广州资产此前在2024年5月31日获批使用不超过55,650万元自有资金买入越秀地产股票，截至授权期结束累计买入7,838万股（占越秀地产总股份1 95%），耗资35,228万元 [4] 交易背景与目的 - 广州资产是广东省内首个全牌照地方资产管理公司，资本实力居行业前列，聚焦不良资产管理主业，开展不良纾困、重整盘活等业务 [1] - 监管政策鼓励不良资产管理公司参与房地产行业风险化解，广州资产通过增持越秀地产股权深化"不良+房地产"业务布局，探索房地产项目重组重整合作 [2] - 越秀地产2024年合同销售额1,145亿元，行业排名第8位，深耕粤港澳大湾区及重点二线城市，经营稳健 [2][11] 交易方案细节 - 本次增持资金来源于前次授权未使用的20,422万元额度，授权期内连续12个月累计增持不超过越秀地产总股份的2% [4] - 越秀集团及其关联方目前合计持有越秀地产45 34%股份（含广州资产持有的1 95%），广州地铁另持有19 9%股份 [5] - 交易定价遵循二级市场公平原则，不涉及特定协议签署，采用权益法核算长期股权投资 [11][12] 关联方财务数据 - 越秀集团2024年总资产10,784 74亿元，净利润241 49亿元，2025年一季度净利润126 9亿元 [7] - 香港越企（越秀集团全资子公司）2024年净利润243 56亿元，2025年一季度净利润157 23亿元 [8] - 越秀地产截至2024年末总资产4,104 53亿元，净资产1,040 79亿元 [11] 公司治理程序 - 董事会审计委员会预审通过，独立董事专门会议审议同意，认为交易符合战略布局且定价公允 [14] - 关联董事王恕慧、李锋、贺玉平回避表决，7名非关联董事全票通过 [6] - 监事会同步审议通过该议案 [7]

越秀资本增持越秀地产 - 越秀资本同意控股子公司广州资产用不超过2 04亿元自有资金通过港股通增持越秀地产港股 授权期限至2026年5月30日 [1] - 2024年广州资产曾获授权用不超过5 57亿元增持 实际买入7838万股(占比1 95%) 累计使用资金3 52亿元 本次将使用前次未使用的2 04亿元额度 [1] - 增持目的是深化战略合作并获得稳定投资收益 广州资产近年开展"不良+房地产"业务 增持有助于与越秀地产合作探索房地产不良纾困等业务 [1] 越秀地产经营表现 - 2024年合同销售额达1145亿元 行业排名第8 2024年上半年销售额617亿元 是少数销售额同比增长的TOP100房企 排名维持第8 [1] - 公司聚焦重点区域 深耕一二线城市 上半年拿地支出105亿元 其中34亿元用于粤港澳大湾区 拿地金额排名行业第二 [1] - 4月在杭州土拍中经过82轮竞价以11亿元摘地 溢价率达58 23% 楼面价创板块新高 显示对核心地块和改善型产品的信心 [1] 市场表现与行业环境 - 越秀地产股价今年以来下跌15% 当前总市值为173亿港元 [1] - 国常会释放楼市积极信号 但企业研究总监认为下半年城市分化将延续 市场回稳仍需政策发力 [1]

行业整体表现 - 2025年上半年中国百强房企拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较1-5月扩大4.5个百分点，显示投资意愿增强 [1] - 300个城市住宅用地出让金同比增幅超两成，平均溢价率超10%，较去年同期提升，但三四线城市仍以底价成交为主 [2] 头部房企动态 - 保利发展以899亿元新增货值位列拿地榜首，绿城中国(831亿元)和中国金茂(749亿元)分列二三位 [1] - 保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地上半年销售额均超1000亿元，中国金茂超500亿元排名第9 [1] 区域市场特征 - 百强房企拿地集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市，优质地块实现高溢价出让 [2] - 20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市(同比下降6.8个百分点)，一线城市贡献率同比增9个百分点至40% [2] - 招商蛇口、越秀地产、中建壹品、中国中铁等企业一线城市项目销售贡献率超50% [2] 房企战略调整 - 行业采取"以销定投"策略，拿地强度与销售表现正相关 [1] - 房企开发业务更聚焦核心一二线城市，重点布局经济高能级城市 [2]

公司交易公告 - 越秀资本控股子公司广州资产拟使用不超过2.0422亿元自有资金通过港股通买入越秀地产港股股票 [1] - 该交易已经越秀资本第十届董事会第二十四次会议和第十届监事会第二十次会议审议通过 [1] - 交易性质为关联交易 [1]

行业整体趋势 - TOP100房企上半年土拍耗资5065.5亿元，同比增长33.3%，为2022年以来首次正增长[1] - 住宅用地成交面积持续缩量，金额增长主要依赖核心区优质地块供应[1] - 房企进一步向一二线城市聚焦，TOP20城市出让金占比超65%[1] - 行业集中度持续提升，仅20家房企具备多城市群深耕能力[2] 头部房企表现 - 保利发展以414亿元权益拿地金额位列榜首，超出去年TOP1中海地产[3][4] - 保利旗下两家平台同时进入前十，在长三角和京津冀拿地金额超去年全年[5][6] - 中国金茂上半年拿地261亿元，超去年全年187亿元，新增货值749亿元[8][10] - 金茂通过组织架构调整聚焦核心区域，溢价55.91%竞得杭州地块[9][11][12] - 建发房产拿地强度达64.22%，在杭州以115.39%溢价率创楼面价8.8万/平米记录[13] 区域市场特征 - 长三角区域：绿城中国以314亿元拿地金额居首，滨江集团313亿元紧随其后[7] - 京津冀区域：中海地产196亿元领先，保利发展108亿元位列第二[7] - 中西部区域：建发房产71亿元拿地金额最高，邦泰集团137万平米拿地面积最大[7] 战略调整企业 - 华发股份权益拿地金额仅20亿元，拿地强度6.27%，远低于行业平均水平[15][16] - 华发因上海项目销售不畅和口碑问题，从2023年开始大幅收缩拿地规模[17][18] - 万科上半年未进入拿地金额TOP10，显示战略调整迹象[16] 竞争格局变化 - 11-20位房企呈现三级分化：滨江集团拿地强度达122.84%，龙湖等企业拿地低迷[24][25] - 一线城市销售贡献率增至40%，二线城市占47.8%，合计达87.8%[26] - 非头部房企需在二线城市寻找生存空间，避免被挤出市场[26] 数据说明 - 房企销售和拿地数据来源于克而瑞地产研究院和中指研究院[27]

行业整体表现 - 2025年上半年百强房企累计销售操盘金额16526.8亿元，同比下降10.8%，降幅较1-5月扩大3.8个百分点 [1][5] - 全口径销售金额超千亿房企数量从2024年同期的5家减少至3家（保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元） [1][14] - 6月单月百强房企销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%，近六成房企单月业绩环比增长 [1][2][4] 企业梯队分化 - TOP30房企销售操盘金额门槛同比微增1.2%至119.8亿元，其他梯队门槛均下降 [8] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比持平，TOP10/TOP11-20/TOP51-100梯队同比降低 [11] - 6月单月业绩环比增幅超30%的房企达28家，包括中海地产、华润置地、招商蛇口等头部企业 [4] 区域市场特征 - 30个重点城市6月新房成交1034万平方米，上半年累计成交规模与去年同期持平 [15] - 核心一二线城市（京沪深杭蓉）因高得房率产品集中入市，开盘去化率维持高位 [15] - 三四线城市成交已跌至底部，市场呈现"有价无市"停滞状态 [15] 头部企业排名 - 6月操盘金额前三：中海地产282.6亿元、保利发展268亿元、绿城中国256.7亿元 [16] - 全口径销售前三：中海地产296.9亿元、保利发展290.4亿元、华润置地234.5亿元 [19] - 权益销售前三：中海地产273.7亿元、保利发展229.2亿元、招商蛇口155.8亿元 [23]