香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 – 1 – 上述資料是未經審計及根據本公司內部資料匯總編製而成，鑒於收集和核對該等資料過程中存 在各種不確定性，該等資料與未來本公司每年或每半年刊發的經審計或未經審計的財務報表中 披露的數據可能存在差異，因此上述資料僅作為供投資者參考。投資者交易本公司證券時，務 須小心謹慎，避免不恰當地依賴該等資料。如有任何疑問，投資者應尋求專業人士或財務顧問 的專業意見。 承董事會命 越秀地產股份有限公司 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 公 告 截至二○二五年十二月三十一日未經審計銷售資料 越秀地產股份有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）謹此公佈截至二○二五年十二月三十一 日的未經審計銷售統計資料如下： 二○二五年十二月，本公司實現合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的合同銷售）金額約 為人民幣89.96億元，同比下降約33.4%，實現合同銷售面積約為44.76萬平方米，同比下降約 8. ...

文章核心观点 房地产行业已进入品质深耕的关键阶段，“好房子”成为企业生存与竞争的核心命题，其建设是一个涵盖客户需求适配、在地化转变的全链条体系化工程，行业领先企业正通过构建系统性的产品标准、深化客户洞察、优化组织协同与供应链管理来推动产品力提升，以应对市场变化并构建长期竞争优势 [5][16] 行业趋势与共识 - 行业从解决“有没有房子住”全面转向关注“住得好不好”，在政策引导、市场倒逼与消费者觉醒的三重驱动下，“好房子”从口号变为核心竞争命题 [16] - 房地产行业已进入品质深耕的关键阶段，产品力的创新迭代是当前发展重点 [1][5] - 房子正从一个物理容器，演变为承载人们情感与文化的“精神归处”，客户需求层次从底线性、品质性向精神性需求演进 [12] 领先房企的产品力建设框架与实践 中国电建地产 - 发布《中国电建好房子品牌标准》，涵盖“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，包含26个专项、75个要点、165项品质控制参数 [6] - 通过“绿水青山”产品系在全国核心城市成功实践，例如：北京长安华曦府多次加推即罄；郑州中原华曦府开盘清盘并荣登区域销量榜前列；郑州高新华曦府首开去化91%，揽金2.72亿；北京山谷文旅项目在低迷市场中逆势热销 [7] - 构建“1个核心标准+N个地域适配策略+X个融入在地文化微创新机制”的系统性适配框架，并建立四档七级匹配机制，基于2类城市、9类土地划分、12类客户描摹及4条产品系进行产品模型搭建 [13] - 以产品研究院牵头，协同多部门实现全链条协同，打造“好房子、好服务、好社群”三位一体与“产品力、成本力、交付力、服务力、品牌力”五力融合的产品体系 [8][16] 保利发展 - 建立全国统一的40面客平台持续收集客户原声，并在项目获取前进行深度客户研究，锚定主力客户群体 [11] - 客户最关心的维度依次为：户内质量（渗漏、空鼓开裂、漏烟反味）、公区质量维护、社区仪式感、舒适度和景观品质、服务效率和专业程度 [11] - 构建聚焦“好产品、好服务、好生活”的六维价值体系，包括美学耐久、舒适、绿色、智慧、邻里、美学，该体系是技术标准与服务标准相匹配的完整系统 [11] - 作为销售规模第一的头部企业，面临更广的城市进入范围与更多项目类型，策略是一手抓创新标杆，一手抬高品质底盘，并通过体系、供应链、模块创新三方面迭代来应对市场变化 [17] 越秀地产 - 建立体系化产品研发，其“10+N健康人居科技”技术底盘基于1万多条真实客户原声，涵盖超100个关键指标措施、200余个量化细节与配置要求 [9] - 通过供产合作、技术创新与组织模式创新来消化高品质增量成本，例如将产品、工程、运营三大中心合并为“生产管理中心”，打破部门墙以提升协同效率与交付品质 [10] - 落地阶段的核心难点在于甄别客户真实需求与平衡需求满足和落地可行性，公司通过构建持续滚动的数据洞察体系来挖掘需求规律，并从组织与执行层面优化以寻求动态平衡 [20] 绿城中国 - 行业面临非理性内卷挑战，例如部分项目盲目追求TDS≤10毫克的极端直饮水标准，存在实现疑问且可能危害健康 [18] - 另一挑战是标准落地与产业链协同不足，符合公司标准、兼具稳定性与综合性的市场供给仍有欠缺 [18] - 后续将重点引导行业回归以真实客户需求和科学健康标准为导向的理性竞争，并深化与供应商的产业链共研，开展定制化生产以推动标准落地 [18] 大悦城控股 - 产品力成长核心源于对客户需求的深度洞察，战略凝练为“主动健康、场景生活” [14] - 摒弃表层调研，重点开展时长四五个小时的深度访谈获取客户真实“脸红”反馈，并搭建专属实验室，邀请专业团队及客户重现真实家庭生活场景以解构需求 [15] - 认为适度内卷可推动行业补短板、提品质，但挑战在于“盲目内卷”，即脱离客户真实需求与企业自身能力跟风堆料，解决核心是坚守“长期主义”并明确企业自身的核心价值主张 [20][21] 客户洞察与需求演进 - 客户核心需求分为三个层次：1. 底线性需求：解决基础痛点；2. 品质性需求：追求空间舒适与更多元生活场景；3. 精神性需求：从“住得好”到“精神有归属”，向往文化与智慧 [12] - 深度、真实的客户洞察是产品标准建设与落地的核心，当前行业的核心问题是洞察不够深入，而非过度 [15] - 客户诉求变化倒逼产品标准迭代，从由建设规范定义的“物理空间”转向承载情感的“精神归处” [12] 产品标准化与在地化适配 - “好房子”需锚定国家倡导的“安全、舒适、绿色、智慧”不变底盘，并在此基础上以客户为中心进行差异化演绎 [14] - 统一标准与在地化适配构成核心张力，企业需在守住“好”的本质的同时，实现高效落地 [13][16] - 适配策略包括基于城市特点、客户地图形成差异化的产品系与成本档匹配，并融入在地文化进行微创新 [13] 全链条协同与成本平衡 - “好房子”不是单一环节的卓越，而是全链条的协同进化，需将标准嵌入流程、数据贯穿节点、客户置于中心 [8] - 通过供应链合作、技术创新、规模化集采形成供应链杠杆，以控制并优化高品质带来的增量成本 [10] - 组织与模式创新，如合并相关部门打破部门墙，能提升协同效率与交付品质，实现降本增效 [10] 行业挑战与破局路径 - 核心挑战包括：行业非理性内卷与参数过度比拼；标准落地与产业链协同不足；甄别客户真实需求与平衡落地可行性的运营难题；以及作为头部企业需同时抓创新标杆与抬升品质底盘的平衡压力 [17][18][20] - 破局路径集中于：引导行业回归理性竞争与真实客户需求导向；深化产业链共研与定制化生产；构建以用户为中心的系统性产品力，实现全链条高效协同与长期价值兑现；企业坚守长期主义，明确自身核心价值主张以避免盲目内卷 [16][18][21]

2025年房地产行业销售与投资格局 - 2025年有10家房企销售额超过千亿元，其中4家超过两千亿元[1] - 销售额排名前十的房企依次为：保利发展(2530亿元)、绿城中国(2519亿元)、中海地产(2512亿元)、华润置地(2336亿元)、招商蛇口(1860亿元)、万科(1780亿元)、建发房产(1560亿元)、中国金茂(1350亿元)、越秀地产(1280亿元)、滨江集团(1050亿元)[1][2] - 千亿房企的成功在于紧抓核心城市改善性需求，保持了经营韧性，部分企业通过维持投资或前期土储保障了销售规模和未来转型基础[2] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过30%，前十名投资金额占比超过70%[2] - 民营企业投资信心呈现复苏，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8%[3] - 城投平台公司2025年有41家参与拿地，但拿地金额占比仅为15%，较去年下降5个百分点[3] 行业现状与未来展望 - 房地产行业正在逐步筑底和价值重构中，践行“长期主义”核心理念[1] - 央国企和城投平台是短期土地市场的中坚力量，凭借资金和融资优势持续补充土储，有望在市场调整期逆势布局[3] - 大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇，重塑核心价值[3] - 2026年是“十五五”开局之年，行业短期内仍处于调整期，债务重组加快推进，保交房任务全面完成，风险有望加速出清[3] - 部分凭借强劲经营韧性稳固销售基本盘并保持拿地节奏的房企，将成为支撑行业平稳运行的中流砥柱[3] - 预计2026年市场将在巩固调整中寻求新的供求平衡，政策以巩固稳中有进态势、防范化解风险为主要方向[3] - 住宅市场成交规模在低位筑底基础上存在结构性回暖可能，价格整体预计保持窄幅盘整，城市间分化加剧[3] - 城市更新、“好房子”将成为行业重要亮点，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显[3] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7亿至8亿平方米[4] 主要房企2026年战略愿景 - **保利发展/保利置业**：坚持长期主义，捕捉市场脉搏，从核心城市到多元业态，从精细化运营到数字化营销，持续锻造企业价值内核，并拓展物业服务、商旅酒店、轻资产代建等业务[5] - **绿城中国**：以产品创新为核心，让绿色科技更懂生活需求，让社区服务更有温度，以“全品质、高质量、可持续”为战略方向[6] - **中海集团**：聚焦主航道业务，确保房地产业务销售、投资与利润稳居行业前列，承建业务构建“科技+投资+建筑+资产运营”差异化竞争，物业服务向城市运营延伸[7] - **华润置地**：坚持“快字当头、品质并重”，加速重点业务卡位式布局和跨越式发展，坚持“分期开发、持续迭代”的操盘策略，并以“产品力、交付力、服务力”为核心建强全价值链组织能力[8] - **中国金茂**：锚定成为“地产行业产品引领者、转型发展优等生”，贯彻“产品引领、客户至上”理念，做优做强第二曲线，培育非开行业翘楚，扎实推进“三步走”战略蓝图[9] - **越秀地产**：持续深耕住宅服务，做强服务板块，拓展增值业务，并深耕商写园、大交通、大公建等多元业态，以“精细、专业、温暖”服务理念为城市公共空间注入温度[10] - **碧桂园**：经营重心正从“全力保交房”的攻坚阶段，转向债务结构优化和正常经营秩序的全面恢复，将继续按照“一楼一策”策略完成剩余房屋交付[11] - **中交地产**：坚持“城市深耕”战略，聚焦核心城市群，深化“产品+服务”双轮驱动，加快数字化转型构建智慧化运营平台，并践行ESG理念争做绿色低碳发展标杆[12]

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要 [5][34] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [5][34][35] 板块行情与市场表现 - 第2周（1月5日-1月9日）申万房地产指数上涨5.1%，在31个一级行业中排名第11位 [5][8] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为城建发展，周涨幅达34.5%；港股涨幅第一为花样年控股，周涨幅达14.7% [7][10][11] - A股周跌幅最大为京基智农，达10.1%；港股周跌幅最大为佳兆业集团，达19.4% [7][13] 政策要闻 - **沈阳**：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，包括将最低首付15%政策期限延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民及青年人公积金贷款额度上浮30%的适用范围扩大至二手房等 [5][18] - **上海**：强调打造公平公正市场竞争环境，将推进健全公平竞争审查机制、处置异常低价竞争、规范工程招标代理行为三方面工作 [5][18] - **三亚**：发布商品房资金监管暂行办法征求意见稿，拟将现售商品房项目纳入统一资金监管，实行销售环节“双录”制度，严防“带押销售” [5][18] 公司动态 - **越秀地产**：以底价25.61亿元拍下上海浦东新区一宗普通商品房用地，成交楼板价3.80万元/平方米 [5][20] - **保利发展与金地集团**：联合体以底价7.37亿元摘得大连市沙河口区一宗地块，综合楼面价7454元/平方米，计划建设低密度洋房社区 [5][20] 销售端数据 - **新房市场**：第2周监测的20城商品房成交面积153万平方米，日平均成交面积21.8万平方米，环比增加104%，同比减少37% [5][22] - 年初至今20城累计成交面积358万平方米，累计同比减少7% [5][22] - 一线城市第2周成交面积58.1万平方米，同比减少38%；但年初至今累计成交面积135万平方米，同比增加10% [23] - **二手房市场**：第2周监测的11城二手房成交面积212万平方米，日平均成交面积30.3万平方米，环比增加1578%，同比减少11% [5][27] - 年初至今11城累计成交面积332万平方米，累计同比增加11% [5][27] - 一线城市第2周二手房成交面积91.2万平方米，同比减少12%；但年初至今累计成交面积150万平方米，同比增加29% [30] 融资端情况 - 第2周债券发行主体以地方国企为主 [5][33] - 新希望地产发行8.8亿元一般中期票据，票面利率3.29%，为本周最高；苏高新集团发行的超短期融资债券利率1.7%，为本周最低 [33] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][35] - **稳定红利资产**：推荐运营能力处于第一梯队的头部购物中心持有者太古地产，建议关注希慎兴业 [5][35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的贝壳-W [5][35]

核心观点 报告认为，当前房地产行业面临宏观、中观、微观三个层面的困境，市场量价持续下行，风险仍在累积，但行业基本面的惯性下滑可能倒逼政策尽快出台[2] 报告预计，未来政策将聚焦五大方向，而行业机遇将出现在商业地产新场景建设以及住宅开发中适配核心城市、改善型产品和产品力的领域[2] 在市场“止跌回稳”的可持续性确认前，板块整体较难出现明确的β行情，但可把握政策博弈带来的阶段性机会及挖掘α机会[7] 从宏观、中观、微观三个角度看当前行业困境 宏观视角 - **经济转型期，地产贡献度下滑**：房地产业、建筑业GDP占整体GDP的比重连续5年下滑，从2019年的15%降至2025年前三季度的12%[7] 2025年前三季度房地产业GDP增速0.6%，建筑业GDP增速-0.5%，远低于其他行业[22] - **人口与城镇化红利消失，需求结构转变**：我国总人口在2021年达到峰值14.13亿人后逐年下降[26] 潜在刚需人群（25-34岁）占比下降，而潜在改善型需求人群（35-44岁）占比上升[26] 2024年常住人口城镇化率为67%，提升幅度放缓，但户籍人口城镇化率不足50%，仍有提升空间[30] 报告测算，2035年前每年真实住房需求超8.6亿平方米，之后降至超4.1亿平方米/年，增长引擎将基本转为改善型需求[31] - **居民收入与就业预期未见扭转**：2025年第三季度，未来就业预期指数、收入预期指数较2023年第一季度的阶段性高点分别下降10.2、4.0个百分点[36] 中观视角 - **市场量价持续下行**：2025年1-11月，百城新房成交套数同比下降15%，12月前3周降幅扩大至46%[7] 70城新房、二手房房价已分别连续30、31个月环比下滑[7] 2025年9-11月首次出现所有70城二手房房价持续环比下跌的情形[55] - **库存高企，去化压力大**：2025年10月末，42城新房与二手房库存面积合计9.4亿平方米（其中二手房库存占68%），去化周期达29.6个月[7] - **房企资金紧张，拿地意愿弱**：2021-2024年，房企到位资金从20.1万亿元降至10.8万亿元，年复合增长率为-19%[7] 2024、2025年百强房企拿地金额不足2020年高峰期的三分之一[7] - **保交楼压力仍在**：预计2024年全国商品住宅停缓工面积5.8亿平方米，占施工面积的比重为11.3%[7] 微观视角 - **房价深度回调，预期悲观**：2025年，一线城市二手房房价较高点下跌超过35%，基本回到2016年水平[7] 深圳二手房较高点下跌43%[7] 2025年第三季度，居民房价看跌占比达到23.5%，较2021年前后翻倍[7] - **新房开盘去化率分化加剧**：重点城市2025年1-11月开盘去化率均值回升至39%，但一线城市从第一季度的48%快速下滑至11月的25%，三四线城市11月去化率仅12%[7] - **二手房流动性承压，议价空间扩大**：2025年11月百城二手房平均挂牌时长94.7天，一线城市突破107天，流动性压力凸显[7] 2025年10月，42城二手房挂牌价较高点下降17%，议价空间达到27%[7] - **需求结构转向改善型**：2025年1-11月，120平方米以上面积段产品成交占比提升至47%[7] 仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险 居民端风险 - **个人住房贷款不良率快速上升**：截至2025年6月末，27家样本银行个人住房商业贷款不良率提升至1.13%，同比上升0.22个百分点，是2019年的3.5倍[7] 报告测算，全国个人按揭贷款（商贷+公积金）不良余额约4300亿元，不良率约0.9%[7] - **逾期还款风险增加**：报告测算，全国范围内逾期偿还商贷的借款人约56.1万户，占比1.1%；逾期偿还公积金贷款的借款人约1.3万户，占比0.1%[7] 企业端风险 - **房企对公贷款不良率高企**：2025年6月末，44家样本银行房地产行业（对公贷款）不良贷款率为4.06%，是2019年的4.5倍[7] 报告测算，同期全国房地产开发贷款不良余额约5608亿元，较2024年末增长13%[7] - **供应链融资风险较大**：2025年6月末，上市房企供应链融资规模达2.66万亿元[7] 供应链融资杠杆（应付-应收/所有者权益）在2024年达58.6%的历史高峰[7] 2025年5月末，房地产行业商票逾期数量约占全行业总数的一半[7] 政府端风险 - **地产持续拖累经济**：2024年房地产业GDP对经济的贡献率为-2.6%[7] 2025年前三季度，房地产业、建筑业GDP对经济的贡献率分别为0.8%、-0.6%[7] - **土地出让收入大幅下滑，地方财政压力加剧**：2025年1-11月，国有土地出让金收入同比下降11%，预计全年收入不及2021年高峰时期的一半[7] 同期地方政府性基金收支缺口高达4.7万亿元，或将创历史新高[7] 地产政策还有哪些空间？ - **预计政策将聚焦五大方向**：报告预计未来政策空间将聚焦“行政政策、公积金政策、财税政策、城市更新、盘活存量”五大方向进一步优化[7] - **具体政策工具**：包括进一步放开北京、上海、深圳的限购；推动全国公积金互通及“商转公”；推进购房贷款利息补贴、调降契税、缩短二手房增值税免征年限；扩大城中村改造房票补偿规模；允许临时改变用途、支持功能兼容、松绑自持限制以盘活存量资产[7] - **政策出台时点预期**：报告预计，2026年第一季度末出台新政策的可能性较大[7] 下阶段地产行业的机遇在哪？ 商业地产赛道 - **新消费场景建设是方向**：报告认为，同质化的传统商业已无法满足新消费需求，商业地产需积极调改转型，成为“消费数据枢纽”与“体验连接平台”，未来场景创新方向包括首店经济、平台消费、共享消费及针对不同人群打造专属场景[7] - **公司分化明显，华润表现突出**：截至2025年6月末，华润在营购物中心125座，管理面积1356万平方米，2025年上半年租金收入104亿元，同比增长10%，出租率97.1%，营业额1220亿元，同比增长21%，客流量同比增幅最大达36%[7] 港资房企如太古地产单体租金收入较高[7] - **商业不动产REITs带来资管机遇**：截至2025年11月，已有12个消费基础设施REITs项目获批发行，规模合计303亿元，占公募REITs总发行规模的15%[7] 2025年12月31日，证监会正式发布商业不动产投资信托基金试点公告，标志着REITs市场进入新发展阶段[7] 住宅开发赛道 - **需求向核心城市聚拢**：2025年1-11月，一、二线城市新房成交金额占比为43%，住宅类用地成交总价占比达61%，同比提升7个百分点，处于2017年以来最高水平[7] 报告跟踪的60家样本房企在23个重点一二线城市的销售占比均值为72%[7] - **改善型产品为主导**：市场需求面积段趋向120平方米以上的改善型产品[7] 2025年1-11月，120平方米以上产品成交占比提升至47%[7] - **产品力成为关键优势**：华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招商蛇口、保利置业等房企品牌溢价相对较高[7] - **综合优势房企**：在适配核心城市、户型、产品力三个维度均有优势的房企包括华润、绿城、中海、滨江、建发[7] 保利置业、越秀、招商蛇口、华发具备其中两项优势[7] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. **基本面稳定、重仓核心城市的房企**：如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团[7] 2. **“小而美”的突破型房企**：如保利置业集团[7] 3. **积极探索新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份[7]

交银国际仍预计，内房二级市场的需求将持续改善并好于一级市场，新房市场将保持基本稳定，平稳发 展可期，认为买家将继续偏好国企项目。继续看好华润置地(01109)和越秀地产(00123)，认为这两家公 司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强; 均予"买入"评级。 智通财经APP获悉，交银国际发布研报称，根据克而瑞的初步数据，去年12月内地前百开发商全口径销 售总额由11月2,444亿元人民币(下同)环比升39.5%至3,409亿元。该行跟踪的20家主要上市开发商12月销 售额环比升48.2%，主要由于龙头央企表现优异。去年12月销售额排名前10开发商中，9家均为国企， 其中保利发展(600048.SH)排名第一。 ...

报告行业投资评级 * 报告看好行业迈入格局和盈利稳定阶段，认为当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配 [4][61] 报告的核心观点 * 2025年土地市场呈现“提质缩量”特征，成交面积与金额同比下滑，但楼面均价上涨，投资向一二线城市聚焦 [1][4][7] * 央国企为拿地绝对主力，头部房企拿地强度大幅提升，行业格局持续调整 [1][3][48] 根据相关目录分别进行总结 1. 2025年土地市场“提质缩量”为主旋律 * **供应端全面收缩**：2025年全国样本城市土地供应建面11.72亿平方米，同比下滑16.9%，其中一线/二线/三四线城市分别供应1475/25315/90452万平方米，同比分别下降27.6%/6.4%/19.2% [4][8][16] * **成交端量跌价升**：全国样本城市土地成交建面9.87亿平方米，同比下滑12.5%；土地成交金额28488亿元，同比下滑11.4%；但成交楼面均价为2887元/平方米，同比上涨3.4% [4][7][8] * **市场热度聚焦核心城市**：一线城市成交楼面均价同比上涨17.3%至27945元/平方米，二线城市上涨4.0%至4935元/平方米，三四线城市则下跌3.9%至1821元/平方米 [4][8][28] * **溢价率结构性分化**：2025年全国样本城市平均溢价率为5.3%，同比上涨1.1个百分点，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/6.2%/3.1%，分别同比+3.8/+2.3/-0.6个百分点 [3][8][31] * **重点城市表现突出**：上海、深圳、杭州、成都全年平均溢价率均突破10%，分别达到15.3%、26.9%、25.4%和10.3% [3][31][40] * **城市集中度持续提升**：2025年全国TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为37%、52%，较2024年分别提升3个、1个百分点 [3] 2. 央国企为拿地主力，头部房企拿地强度大幅提升 * **拿地主体以央国企为主导**：2025年拿地金额TOP100的房企中，央国企和地方国资合计占比高达84% [48] * **头部房企投资积极**：2025年共有12家房企权益拿地金额破百亿元，其中11家为央国企，仅滨江集团1家为民企 [3][48] * **房企拿地强度显著提升**：重点房企中滨江集团拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额）最高，达81.9%；绿城中国和中建壹品拿地强度超过50%；全口径销售TOP100房企的整体拿地强度为0.29，同比大幅提升70.6% [3][48] * **部分房企拿地规模逆势增长**：以新增土地货值计，2025年保利发展、中海地产、招商蛇口、中国金茂、保利置业同比分别增长22.6%、56.6%、126.5%、73.5%和236.0% [60] 3. 投资建议 * **看好行业龙头及优质赛道**：报告建议重点关注开发类、商住类、物业类及文旅类公司 [4][61] * **具体推荐标的**： * 开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产 [4][61] * 商住类：新城控股、龙湖集团 [4][61] * 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务 [4][61] * 文旅类：华侨城A [4][61]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底，但政策面积极因素正在积累，中央对房地产的表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回落**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3% [1][3] - **分线级看**：一二线城市成交165.1万平米，环比下降58.2%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降40.2% [1][3] - **月度成交同比降幅扩大**：1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月降幅扩大15.7个百分点 [1][4] - **分线级月度同比**：一二线城市同比下降40.6%，三四线城市同比下降44.2% [1][4] 二手房市场 - **周度成交环比回升**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10] - **月度成交同比降幅收窄**：1月累计成交同比下降23.3%，较12月降幅收窄3.3个百分点 [1][10] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/9）15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比上升0.1% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][19] 行业政策与新闻总结 宏观与融资政策 - **融资协调机制调整**：监管部门指导，对进入“白名单”的项目，符合条件的贷款可在原银行展期至5年 [2][26][27] 地方因城施策 - **上海**：发布城镇土地使用税困难减免公告，符合条件的纳税人可申请 [2][26][29] - **南京**：发布三项人才新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万），并扩大住房租赁补贴范围及额度，期限最长36个月 [2][26][29] - **北京**：公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目、866栋楼，预计惠及约4.3万户居民 [26][29] - **公积金政策**： - 成都：公积金购房提取代际互助政策延续至2026年底 [2][26][29] - 沈阳：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，将最低首付15%等政策延长至2026年底 [2][26][29] 土地市场与其他 - **土地成交**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][26][30] - **REITs发展**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][26][31] 物业管理行业 - **新规施行**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规于2026年1月1日正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [32][33][34] 公司动态总结 房企经营数据（2025年12月单月销售金额及同比） - 中国海外发展：398.3亿元（-1%）[2][35][36] - 建发国际：96亿元（-44%）[2][35][36] - 绿城中国：276.0亿元（-3.5%）[2][35][36] - 金地集团：24.0亿元（-54.5%）[2][35][38] - 保利发展：121.6亿元（-18.9%）[2][35][38] - 旭辉控股：10.0亿元（-58.3%）[2][35][38] - 招商蛇口：258.4亿元（-14.6%）[2][35][38] - 新城控股：13.54亿元（-57.8%）[2][35][38] 公司其他动态 - **股份变动**： - 滨江集团控股股东合计减持2,672万股，持股比例降至60% [2][35][39] - 越秀地产附属公司拟出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [35][39] - **人事变动**：万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][35][39] - **股份回购**： - 贝壳-W：1月2日-1月8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [41][42] - 绿城服务：1月5日-1月9日共耗资约481万港币回购约104万股 [41][42] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨4.32%，沪深300指数上涨2.33%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第11位 [2][44] - **个股表现**： - 涨幅前五：城建发展、盈新发展、*ST亚太、*ST阳光、*ST荣控 [2][44][47] - 跌幅前五：海南机场、光明地产、首开股份、和展能源、华联控股 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍 [2][48] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，相对沪深300指数收益为-1.54%，板块表现弱于大市 [2][49] - **个股表现**： - 涨幅前五：正荣服务、永升服务、彩生活、华润万象生活、金融街物业 [49][54] - 跌幅前五：建业新生活、第一服务控股、佳源服务、荣万家、宋都服务 [49][54] - **估值水平**：板块平均2025、2026年PE分别为13.5/12.1倍；华润万象生活估值较高（25/26年PE为23/21倍），中海物业估值较低（25/26年PE为9/8倍）[2][53][55] 投资分析意见 - **推荐方向**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

核心观点 - 2026年初中国主要城市土地市场保持活跃，多地完成年度首拍或公布供地计划，成交以底价为主，部分地块出现溢价 [2][4][11][15] - 土地供应类型呈现多元化，除常规住宅用地外，还包括城中村改造、物流、科创区及主题娱乐等综合开发项目 [3][4][5][7][17] - 市场参与主体多样，包括全国性房企、地方国企、资产管理公司及产业资本等，在不同区域和类型地块上有所斩获 [2][6][7][9][16][18] 一线城市土地市场动态 - **上海**：2026年首拍（实为2025年第十批）收金45.7亿元，推出2宗涉宅地，总建面12.7万平方米，均以底价成交，越秀地产25.61亿元获浦东地块，紫竹置业20.09亿元获闵行地块 [2] - **上海**：召稼楼古镇改造首宗宅地于2025年底协议出让，上海召楼天地有限公司以6.64亿元总价取得 [3] - **北京**：丰台区2026年计划供应10宗地块，多集中于三环一带，且多为城中村、棚户区改造项目 [4] - **广州**：番禺区莲花枢纽片区157公顷土地储备方案获批，目标打造“湾区中央科创区” [5] - **广州**：中建国际旗下公司以3.15亿元底价竞得白云区太和镇安置房地块，楼面价4642元/㎡ [6] - **深圳**：深国际与前海建投合资公司底价竞得前海一宗近6万平方米物流用地 [7] - **香港**：信和置业与鹰君集团合资财团以16.1亿港元中标佐敦谷宅地，楼面地价达每平方呎4339港元，成交价处于市场预估区间内 [8][9] 重点二线及强三线城市土地成交 - **江苏宜兴**：2026年首拍3宗宅地全部成交，总面积17.34万㎡，收金13.05亿元，最高楼面价6648元/㎡ [11] - **浙江金华**：台州元合置业经29轮竞价以4.8亿元竞得金义新区一宗商住地，溢价率32.25%，楼面价5428元/㎡ [15] - **浙江温州**：龙湾区一宗宅地由中楠实业以底价4.03亿元竞得，楼面价12582元/㎡ [18] - **云南昆明**：东方资产旗下公司以0.29亿元总价竞得嵩明职教新城3宗商住地块，总面积1.52万㎡ [16] 土地挂牌与供应计划 - **福建福清**：计划于1月21日拍卖两幅商住地，总面积44,560平方米，总起拍价2.045亿元 [10] - **山东青岛**：挂牌出让老四方闫家山商住地块，占地约2.15万㎡，起始总价4.41亿元，起拍楼面地价10230元/㎡ [12] - **江苏南通**：启东市挂牌惠萍镇3宗住宅用地，总起始价18.6亿元 [13] - **浙江温州**：瑞安市挂牌一宗住宅用地，起始价2.76亿元，折合楼面价14534元/㎡ [14] 产业及综合开发用地 - **广东佛山**：标杆环球集团摘牌南海区原永旺梦乐城地块，将打造占地约14.17万㎡的广佛V1国际赛车场，建设综合性汽车运动公园 [17] - **广州**：番禺莲花枢纽片区157公顷土地储备旨在为“湾区中央科创区”和“狮子洋增长极”提供土地要素保障 [5] - **深圳**：前海近6万平方米物流用地成功出让，用于物流港项目建设 [7]

行业背景与核心观点 - 2025年房地产行业从数量扩张转向品质提升，“好房子”概念已上升为国家战略并加速实施，标志着行业进入以产品力为核心竞争力的新发展阶段 [2] - 部分前瞻性房企已将产品力提升作为核心战略，这不仅是对抗市场下行的策略，更是引领未来的关键决策 [2] - 行业研究机构为此发布了多项产品力榜单，包括《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》、《全国十大作品》，并新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》以树立标杆 [2] 榜单发布：企业产品力排名 - 《中国房地产企业产品力TOP100》榜单前列企业包括绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、龙湖集团、万科地产、建发房产、越秀地产、华发股份等 [4][5][6][7] - 参评企业的项目统计范围为房企2025年集团及产品系在售住宅项目，数据来源包括国家统计局、企业公告、公开媒体信息及调研访谈等 [7] 榜单发布：顶级产品系列 - 2025年度全国十大顶级豪宅产品系包括：新希望地产的D10系列、绿城中国的凤起系、越秀地产的和越系、宸嘉发展的嘉佰道系、中海地产的玖序系、万华投资的麓系、中国金茂的璞系、华润置地的The Court系、保利发展的天系、招商蛇口的玺系 [8] - 2025年度全国十大轻奢精品产品系包括：绿城中国的海棠系、中国电建地产的华曦系、华发股份的锦宸系、华建地产的天字系、龙湖集团的御湖境系、能建城发的誉府系、保利置业的誉系、保利发展的和系、华润置地的悦系、招商蛇口的臻系 [9][10] - 2025年度全国十大品质作品产品系包括：旭辉集团的铂萃系、绿城中国的春风系、龙湖集团的观萃系、保利发展的和系、华发股份的湖湾系、邦泰集团的境系、华润置地的润系、越秀地产的越系、招商蛇口的雍系、国贸地产的原系 [10] - 参评产品系需为住宅产品系，在售项目个数≥3，统计范围为2025年该产品系的在售项目，排名不分先后 [8][9] 榜单发布：代表作品 - 2025年度全国十大高端作品包括：北京潤園、武汉宸嘉100·嘉佰轩、成都招商玺、杭州岱天青岳里、广州保利天曜、北京建发·海晏、上海静安里、杭州绿城·杭州溪径恒庐、厦门保利安控御宸天悦、深圳深圳湾湾玺等 [13] - 2025年度全国十大轻奢作品包括：杭州保利天奕、南通和园、三亚华润三亚海棠悦府二期、重庆龙湖·两江御湖境、广州能建·天誉府、上海保利天奕、成都天宸上院、广州越秀·江湾潮起、合肥越秀和越府、长沙招商序等 [15][16] - 2025年度全国十大品质作品包括：合肥合肥嘉宸、珠海华发天玺、济南望雲、上海林屿湖畔、长沙能建·天誉府等 [17] - 参评作品为居住类项目，首次开盘时间为2024年11月15日至2025年12月31日，排名不分先后 [15][16] 榜单发布：好房子企业与作品 - 《中国好房子企业TOP10》榜单前列企业包括：绿城中国、华润置地、招商蛇口、保利发展、中海地产、龙湖集团、建发房产、万科地产、越秀地产、华发股份 [21] - 《中国好房子作品TOP20》包括：南宁邦泰·璟和、杭州岱天青岳里、郑州高新华曦府、杭州杭州保利天奕、华宸府、珠海华发香山湖畔、珠海华发香山湖壹号、北京建发·海晏、上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、杭州绿城·杭州溪径恒庐、上海上海保利天奕、深圳深圳湾湾玺、西安玺宸上院、合肥越秀和越府、杭州越秀运河越、三亚招商林屿间、上海中环麓岛、三亚中粮·北外滩壹号、中旅·馥棠公馆等 [21][22][23] - 好房子作品进一步细分为“安全性能”、“舒适宜居”、“绿色低碳”、“智慧科技”等专项类别，例如上海海上原野、南通和园、珠海华发天玺、南京瑞玺、厦门厦门保利安控御宸天悦入选“安全性能”好房子 [24] - 天津某项目、大连朗悦宸湾、北京能建·東誉府、上海上海保利都汇和煦、北京长安华曦府入选“舒适宜居”好房子 [25] - 上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、万宁绿城·海语春风、三亚三亚海棠悦府二期、济南悦章·天城入选“绿色低碳”好房子 [25] - 厦门国贸地产某项目、合肥合肥嘉宸、济南绿城·济南凤栖和鸣、上海上海保利都汇和煦、深圳卓越曼悦入选“智慧科技”好房子 [26] 房企好房子战略特征 - 2025年保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地 [28][29] - 各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖从物理空间到服务生态，体现精细化管理思路 [33] - 越秀地产“4X4好产品理念”包含品质、温度、智慧、成长4大维度和16个产品主张 [30][33] - 招商蛇口“七大维度”技术体系以四大基础维度叠加精工、美学，最终落地为贴心服务，细化出27项可感知亮点 [30][33] - 建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项 [33] - 中国电建地产明确“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数 [30][33] - 战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证，例如中海地产自研“Living OS系统”使隔声性能提升20%，污染降低70% [33] - 智慧化从设备层向服务场景延伸，例如华发股份通过BIM技术实现施工可视化，搭载“智慧家居大脑”；中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现跨场景服务串联 [34] - 在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”、“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地“三好十二优”体系通过十二大生活场景落地八大价值 [34] - 行业正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒 [35] 住宅项目产品趋势：外显高颜值与内修高性能 - **大门趋势**：尺度进一步突破，部分品质项目大门宽度突破70米，高端项目甚至达到120米，以营造仪式感与归家尊崇感 [38] - **大门趋势**：在地化打造明显，通过非遗技艺、门头造型、本地原生材料等方式演绎地域文化，例如宁波绿城·凤栖云庐融入青瓷艺术，苏州凤起潮鸣借鉴传统建筑曲线，厦门建发·宸启瑞湖致敬海浪元素 [39][40] - **会所趋势**：“会所+泛会所”渐成标配，2025年十大作品测评入围项目中采用此配置的项目个数占比68.3%，功能互补且空间拓展性更强 [42][43] - **会所趋势**：超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观深度融合，将其转变为社区开放性的公共空间，提升活力与归属感 [45] - **景观趋势**：立体景观配置比例高，测评入围项目中达到83.3%，头部房企项目几乎实现100%覆盖，通过高差重构与功能整合实现空间情感化升级 [46] - **景观趋势**：景观在地化项目占比达到61.6%，北京、杭州和西安是结合频率最高、表现最突出的三个城市 [48] - **车库趋势**：实现功能、美学与细节三重升级，95%项目配置地下落客区以提升便利与品质；采用高档材料提升颜值；优化管线设计与顶面管理以平衡成本与美观 [49] - **科技配置趋势**：入围项目科技系统提及率达100%，重点关注全屋净水、降噪、安全三大高敏感点，通过高精度过滤、隔音材料、智能安防系统等提升居住品质 [50] - **环保用材趋势**：入围项目中“绿色”与“环保”提及率均达100%，例如越秀“环境试验室”实现超越欧盟标准的“近零污染”精装修；绿城装配式内装体系选用环保材料，通过干法安装控制有害气体释放 [51] 住宅项目产品趋势：不同档次产品差异 - **品质项目核心**：高效利用空间，聚焦小面积户型的高使用率和整屋收纳体系 [52] - 例如广州越秀珑悦西关68㎡三房实现130%使用率，实际面积约88㎡；北京通州招商朝棠揽阅69㎡户型得房率高达91% [54] - 品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，有收纳体系的项目占比70%，例如绿城5S收纳体系、金茂棠系收纳系统可使空间利用率提升25-40% [56] - **轻奢项目核心**：聚焦场景创新，室内设计强调“场景化”与“尺度” [52][57] - 2025年客餐厅功能描述中，“场景化”词频占比达30%，与“尺度”（30%）并列第一 [58] - 社区配套功能聚焦“儿童”，轻奢测评项目中“儿童主题”功能配置占比高达79.4% [60] - **高端项目核心**：关注人文艺术与高定生活方式 [52] - 强调在地文化系统性融入，例如北京建发·海晏的门头、西安金茂璞逸东方的立体景观、广州保利玥玺湾的会所艺术装置均深度融合地域文化 [62] - 提供“柔性定制”精装模式（如广州琶洲樾提供12种差异化户型方案）和“高定服务体系”（如成都某项目配备180名服务人员服务256户业主，涵盖103项服务） [63]