投资评级 - 维持买入评级 目标价6.60港元 [1][3] 业绩表现 - 2025年上半年收入同比增长34.6%至475.7亿元人民币 其中房地产开发收入增长34.2%至440.3亿元 房地产管理收入增长12.5%至16.1亿元 [3] - 毛利率下滑3.1个百分点至10.6% 主要受开发毛利下降拖累 [3] - 核心净利润同比下降12.7%至15.2亿元 核心派息率稳定在40% 半年每股派息0.151元 [3] - 息税前利润下降5.1%至31.01亿元 核心净利润率下降1.7个百分点至3.2% [3][4] 销售与土储 - 上半年合同销售615亿元 同比增长11% 完成全年1205亿元目标的51% [3] - 可售资源2354亿元 预计下半年推盘增加将推动销售改善 [3] - 已售未结金额1490亿元 其中29%位于大湾区 38%位于华东地区 预计超400亿元可在2025年下半年结转 [3] - 总土储2043万平方米 39%布局于大湾区 45%位于一线城市 49%位于二线城市 [3] 财务状况 - 经营性现金流入41亿元 总借贷维持在1039亿元 [3] - 净负债比率下降1.4个百分点至40.3% 保持"三条红线"绿档达标 [3] - 人民币贷款占比81% 平均融资成本下降41个基点至3.16% 预计下半年进一步下降10-20个基点 [3] - 现金从50.05亿元下降10.8%至44.64亿元 股东应占权益增长2.6%至56.67亿元 [4] 投资亮点 - 新土储及一二线城市布局有利于抓住市场复苏机遇 [3] - 财务稳健且融资成本优势明显 [3] - 背景及土储布局易受益于行业支持政策 [3]

核心财务表现 - 营业收入475.7亿元 同比上升34.6% [1][2] - 毛利50.6亿元 同比上升4.4% [1][5] - 毛利率10.6% 同比下降3.1个百分点 [1][2][5] - 归母净利润13.7亿元 同比下降25.2% [1][2] - 核心净利润15.2亿元 同比下降12.7% [2][5] 销售业绩 - 合同销售金额615.0亿元 同比上升11.0% [2][3] - 完成年度销售目标1205亿元的51% [2] - 销售排名全国第八 [2] - 已售未入账销售金额1490.3亿元 同比下降12.4% [2] 区域销售分布 - 大湾区销售额占比27.4% [3] - 华东地区销售额占比27.8% [3] - 中西部地区销售额占比11.0% [3] - 北方地区销售额占比33.8% [3] - 一线核心城市销售额495亿元 占总销售额80.5% [3] 土地储备与投资 - 总土地储备2043万平方米 [8] - 一二线核心城市土储占比94% [8] - 上半年新增13宗地块 平均溢价率9% [8] - 新增土储建筑面积148.38万平方米 [9] - 权益投资总额109.6亿元 [9] 财务健康状况 - 总资产3836.7亿元 同比下降6.5% [2][7] - 现金及等价物446.4亿元 同比下降10.8% [2][5] - 净借贷比率53.2% 同比上升1.5个百分点 [2][7] - 加权平均借贷利率3.16% 同比下降41个基点 [2][5] - 经营性现金流净流入41亿元 [7] 战略执行 - 坚持核心城市布局策略 [3][8] - 采用"快进快出"游击战式拿地策略 [8] - 全年计划供货2354亿元 [3] - 维持300亿元年度投资目标不变 [9]

财务表现 - 营业收入475.7亿元 同比上升34.6% [1] - 毛利率10.6% 同比下降3.1个百分点 [1] - 权益持有人应占盈利13.7亿元 同比下降25.2% [1] - 核心净利润15.2亿元 同比下降12.7% [1] 销售与土地储备 - 累计合同销售金额615亿元 同比上升11% [1] - 新增13幅土地 总建筑面积148万平方米 全部位于一线和二线城市 [1] - 总土地储备2043万平方米 其中94%位于一线和二线城市 [1]

核心财务表现 - 上半年合同销售金额615亿元 同比上升11% 完成年度1205亿元销售目标的51% [1] - 融资成本降至3.16% 同比下降41个基点 期末利率首次降至3%以下 [1] - 经营性现金净流入41亿元 在手现金446.4亿元 三道红线保持绿档 [1] 投资与土地策略 - 新增13宗土地均位于广州 上海 北京 杭州等核心城市 平均溢价率9% 大幅低于十强房企均值 [1] - 采取避峰策略避开一季度高溢价阶段 二季度后土地市场趋于理性 [2] - 300亿元年度投资目标预计高质量完成 [2] 资产优化与资金运作 - 通过政府支持将郊区土地置换为核心地区资产 推动存量资源盘活 [1] - 收储退出三个项目 涉及金额135亿元 其中两个项目获得120亿元地票 [2] - 120亿元地票已兑现63亿元 剩余50余亿元计划在2025年至2026年上半年期间使用完毕 [3] 销售业绩驱动因素 - 销售增长源于市场精准研判 产品定位 以及产品力 销售能力 交付能力的综合提升 [2] - 城市布局聚焦核心城市核心地段 [2]

核心财务表现 - 营业收入475.7亿元 同比增长34.6% [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [1] - 合同销售额615亿元 同比上升11% [1] - 销售均价从29500元/平方米提升至42100元/平方米 [2] 行业对比与战略优势 - 百强房企销售总额同比下降11.8% 公司实现双位数逆势增长 [1] - 新增土储148万平方米全部位于一二线核心城市 一线城市占比68% [1] - 总土地储备2043万平方米 一二线城市占比达94% [1] - 精准投资一二线核心城市策略支撑销售表现 [1] 产品与项目表现 - 北京海淀和樾望云、和樾玉鸣双项目开盘劲销152亿元 [2] - 上海静安天玥项目开盘即售罄 销售额23亿元 [2] - 广州珑悦西关、熙悦江湾等项目热销 东山云起开盘去化近九成 [2] - "4×4好产品理念"推动高品质项目获得市场青睐 [2] 财务稳健性指标 - 剔除预收款后资产负债率64.6% 净借贷比率53.2% [2] - 在手现金446.4亿元 覆盖短期债务1.7倍 [2] - 有息负债规模1038.6亿元 一年内短债占比仅24% [2] - 持续保持"三道红线"绿档标准 [2] 国际评级认可 - 标普授予投资级评级 展望稳定 为行业内唯一获此评级的地方性国企 [3] - 惠誉6月上调评级展望至"稳定" 维持"BBB-"投资级评级 [3] - 惠誉今年首次上调内房企业评级 [3]

核心观点 - 公司在行业深度调整期实现逆势增长 营收同比增长34.6%至475.7亿元 合同销售额同比上升11%至615亿元 稳居行业第8位 [1] - 公司通过精准投资一二线核心城市策略实现高效去化 一二线城市土储占比94% 一线城市销售额占比80.5% [3][4] - 财务稳健居"三道红线"绿档 经营性现金流净流入41亿元 融资成本降至3.16% 获标普投资级评级 [6][7] 财务表现 - 营业收入475.7亿元 同比增长34.6% [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [1] - 合同销售额615亿元 同比增长11% 行业排名第8 [1] - 经营性现金流净流入41亿元 在手现金446.4亿元 覆盖短期债务1.7倍 [6] - 净借贷比率53.2% 剔除预收款后资产负债率64.6% [6] 销售与去化 - 北京销售额197.2亿元 同比大幅上升255.1% 成为当地市占率第一 [4] - 广州销售额157.56亿元 上海销售额144.92亿元 分列当地第二和第六 [4] - 销售均价从29,500元/平方米提升至42,100元/平方米 达行业均值2.5倍 [5] - 北京和樾望云、和樾玉鸣双项目开盘劲销152亿元 上海静安天玥项目开盘售罄达23亿元 [5] 土地储备 - 新增土储148万平方米 全部位于一二线核心城市 其中68%位于一线城市 [3] - 总土储2043万平方米 一二线城市占比94% 一线城市占半壁江山 [3] - 土储高度集中于高能级城市 货值兑现周期短且溢价高 [5] 融资与评级 - 加权平均借贷成本降至3.16% 同比下降41个基点 期末利率首次降至3%以下 [6] - 有息负债1038.6亿元 一年内短债占比仅24% [6] - 获标普授予投资级评级 惠誉上调评级展望至稳定 为唯一获标普投资级的地方国企 [7] - 里昂证券维持买入评级 目标价上调至5.1港元 中银证券预计营收将保持逐年增长 [7] 行业环境 - 2025年上半年百强房企销售总额同比下降11.8% [3] - 国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 多措并举释放改善性需求 [1] - 行业处于高质量发展转型期 多数房企面临销售下滑困境 [3] 战略与产品 - 坚定深耕一二线城市策略 把握改善性需求趋势 [3][4] - 推出"4×4好产品理念" 布局核心城市中高端改善产品 [4] - 广州"广府系"珑悦西关、熙悦江湾等项目热销 东山云起项目开盘去化近9成 [5] - 通过产品力提升拉高售价并缩短去化周期 形成精准投资与高效回款闭环 [5]

行业环境 - 房地产市场进入供大于求时期 行业竞争可能更激烈 [3] 公司战略 - 保持竞争优势需依靠好产品 好服务 好品牌和好团队 [3] - 研发中心面积超过1万平方米并已投入使用 为好产品提供强大保障 [3] - 加大对客户研究 形成系列化产品体系 [3] - 精益管理理念纳入管理小组 成为重要管理抓手 [3] - 公司项目增效取得较好效果 [3] 产品与客户 - 今年3月27日在上海召开新产品发布会 [3] - 各项客户满意度每年有1-2个百分点的上涨 获得客户认可 [3]

财务业绩表现 - 上半年营收475.7亿元 同比增长34.6% 实现连续七年增长 [2] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [2] - 经营性现金净流入41亿元 保持净流入状态 [5] 销售表现与市场地位 - 上半年合同销售额615亿元 同比增长11% 增速位列行业TOP10房企第二 [3] - 行业销售额排名稳居第8位 为TOP10中仅存三家正增长房企之一 [3] - 一线核心城市销售额495亿元 占总销售额80.5% [3] - 北京市场销售额197.2亿元 同比大幅上升255.1% 晋升当地市占率第一 [3] - 广州销售额157.56亿元 上海销售额144.92亿元 分别排名当地第二和第六 [3] - 销售均价从29500元/平方米提升至42100元/平方米 同比提升42.7% [3] 土地储备与投资策略 - 新增土储面积148万平方米 全部位于一二线核心城市 其中68%位于一线城市 [3] - 总土地储备2043万平方米 一二线核心城市占比94% 一线城市占半壁江山 [3] - 新增供货2354亿元 大部分集中在强一二线城市 [2] - 坚持精准投资 聚焦八大战略深耕城市 把握政策机遇盘活存量用地 [4] 财务健康与融资能力 - 稳居"三道红线"绿档 剔除预收款后资产负债率64.6% 净借贷比率53.2% [5] - 在手现金446.4亿元 覆盖短期债务1.7倍 [5] - 有息负债规模1038.6亿元 一年内短债占比仅24% [5] - 加权平均借贷成本降至3.16% 同比下降41个基点 期末利率首次降至3%以下 [5][6] - 获标普授予投资级评级 展望稳定 为行业内唯一跻身标普投资级的地方国企 [6] 多元化业务发展 - 越秀房托营收保持稳定达9.66亿元 [6] - 越秀服务营收19.62亿元 在管面积7231万平方米 新增合约面积596万平方米 [6] - 越秀康养入住率提升至74% 在营床位7762个 医养结合项目达24个 [6]

核心财务表现 - 上半年营收475.7亿元 同比增长34.6% [1] - 归母净利润13.7亿元 同比下滑25.2% [1] - 毛利率10.6% 同比下降3.1个百分点 [1] - 毛利50.6亿元 同比增长4.4% [1] 销售业绩与目标 - 合同销售额615亿元 同比增长11% [1] - 完成全年1205亿元销售目标的51% [1] - 销售额增速位列TOP10房企第二 行业排名第8 [1] - 一线城市销售额占比达80.5% 其中北京197.2亿元/上海144.92亿元/广州157.56亿元 [1] 土地储备与投资策略 - 总土地储备2043万平方米 94%位于一二线核心城市 [3] - 新增13幅地块 土储面积148万平方米 全部位于一二线城市 [2] - 权益投资总额109.6亿元 68%集中于一线城市 [2] - 2025年可售货值2354亿元 主要集中于强一二线城市 [2] - 采用"精准投资"策略 聚焦八大战略城市及高现金流回报项目 [3] 运营策略与行业观点 - 推行"快进快出"战术 重点获取小型优质地块实现快速周转 [3] - 管理层强调通过加强库存去化与价格管理确保完成年度目标 [1] - 认为现房销售需配套金融政策支持 预计将以试点形式逐步推进 [3]

财务业绩表现 - 2025年中期营收475.7亿元 同比增长34.6% 实现连续七年营收增长 [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [1] - 连续14年保持稳定派息率 2025年中期派息率40% 中期每股派息0.151元 [1] 地产销售表现 - 2025年上半年合同销售额615亿元 同比增长11% 增速位列行业TOP10房企第二 [1] - 行业销售额排名稳居第8位 为TOP10中仅存的三家正增长房企之一 [1] - 一线城市销售额占比超八成 北京海淀双项目销售152亿元 上海静安项目销售额23亿元并开盘售罄 [1] 项目运营情况 - 广州"广府系"项目热销 先锋系产品东山云起开盘去化率近90% [1] - 产品力匹配新周期市场需求 推动整体去化率提升 [1] - 聚焦高能级城市战略进入收获期 核心城市购买力强劲且需求稳定 [2] 多元化业务发展 - 商业、服务、康养等大商业经营成为营收增长稳定器 [2] - 越秀房托营收9.66亿元 越秀服务营收19.62亿元 在管面积7231万平方米 [2] - 越秀康养入住率提升至74% 在营床位7762个 医养结合项目数量达24个 [2]