港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势拉升行情，多只股票录得显著涨幅 [1] - 绿城中国股价上涨近6%，建发国际集团上涨近5%，中国海外宏洋集团上涨4.4% [1] - 华润置地、中国金茂上涨3%，越秀地产、融信中国、富力地产、融创中国、龙湖集团、美的置业均上涨超过1% [1] - 具体数据显示，绿城中国最新价9.310港元，涨跌幅5.68%；建发国际集团最新价15.000港元，涨跌幅4.75%；中国海外宏洋集团最新价2.120港元，涨跌幅4.43% [2] 政策与金融措施 - 中国内地近期推出了针对性的金融措施以支持房地产市场 [1] - 中国人民银行近期下调了再贷款利率25个基点 [1] - 商业房地产项目的最低首付比例要求从50%降至30% [1] 机构观点与行业展望 - 申万宏源认为，中国房地产基本面已经历深度调整 [1] - 近期中央要求“着力稳定房地产市场”，且年初央媒《求是》为房地产重磅发声，行业表态出现积极转变 [1] - 《求是》文章强调了地产的金融属性、居民资产负债表，并建议政策“一次性给足”，后续行业政策值得期待 [1] - 平安证券研报指出，预计2025年楼市降幅将收窄，2026年曙光渐行渐近 [1] - 展望2026年，“好房子”凭借品质和得房率等优势，预计仍将成为提振新房销售的重要因素 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

债券发行 - 2023年2月21日“23穗建01”实际发行规模7亿元，票面利率3.15%[5] 债券赎回 - 发行人放弃行使调整票面利率选择权，行使赎回选择权[9] - 赎回登记日为2026年2月13日[10] - 赎回价格为103.15元/张[10] 资金兑付 - 赎回本金7亿，第3年利息2205万，本息共7.2205亿[11] - 2026年2月24日为赎回资金兑付日[11] 公告安排 - 公司将进行3次提示性公告，日期为2026年1月20、22、26日[11] 交易安排 - 2026年2月24日起“23穗建01”停止交易并提前摘牌[12]

核心观点 - 政策利好持续，各部委协同发力，市场关注度提升，短期市场反馈值得期待 [5] - 二手房基本面走强，认购量创近期新高，市场交易情绪获政策支撑，但需关注持续性 [5] - 新房市场仍较低迷，但二手房挂牌量下降、价格走稳，后续价格企稳的持续性值得期待 [5] 政策动态 - **中央政策密集出台**：1月14日，财政部等部门宣布将二手交易个税换购优惠政策再次延期至27年底 [5][14]。1月15日，央行新闻发布会明确三项新举措：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.25%；二是商业购房最低首付比例由50%下调至30%；三是明确年内还有进一步降准降息空间 [5][15][21] - **高层舆论引导加强**：《求是》杂志在年初连续刊登多篇与地产相关文章，包括主席讲话、编辑部文章及住建部部长文章，各方对地产的关注度在提升 [5][17] - **地方政策跟进**：本周地方政策动作较少，银川市优化公积金贷款政策，湖南省提出推进专项债收购存量商品房用作保障房等 [22][24] 市场成交表现 - **新房网签仍处低位**：2026年第3周，监测的50城商品房成交面积265.50万方，环比上升9.9%，但周同比下降29.7% [23][26]。1月前15天，50城新房成交面积同比下降31.9% [23][29]。分线城市看，一线城市1月前15天成交同比下降40.9%，降幅最大 [25][34] - **二手房网签降幅收窄**：2026年第3周，监测的11城二手房成交面积174.89万方，环比大幅上升24.8%，周同比下降9.7%，降幅较上周收窄16.6个百分点 [35][42]。1月前15天，11城二手房成交面积同比下降18.6%，降幅较上个月收窄3.5个百分点 [35][39] - **二手房认购表现强劲**：2026年第3周，监测的79城二手房成交套数环比上升16.7%，同比大幅上升40.3% [50][52]。1月前15天，79城二手房成交套数同比上升23.2%，其中一线、二线、三四线分别同比上升10%、19%和39% [5][51]。本周认购量创2025年6月以来的新高 [5] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第3周，重点10城住宅推盘面积54.6万方，环比+53.5%，但同比-2.8%，推盘仍处低位 [87][89]。1月前15天推盘面积同比-53.1% [92]。同期，10城住宅售批比（MA8）为93%，同比-34个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为53%，同比-12个百分点 [96][98] - **新房库存**：2026年第3周，重点10城住宅库存面积4812万方，环比-0.1%，去化周期15.7个月，环比-0.1个月 [96][101] - **二手房挂牌与来访**：重点12城二手房挂牌套数持续下降，从9月中旬高点以来下滑3.9%，其中一线城市下降5.8% [5][104]。监测的70城二手房日均来访5.5万组，环比上升17.8%，同比上升42.7% [104][109]。来访转化率为4.9%，相对稳定 [104][112] - **二手房价格**：本周33城二手房成交均价为10215元/平米，周环比+0.6%，过去30天环比-1.9%，同比2025年同期-17.5%，年初以来价格表现较为稳定 [113][115] 土地市场 - **整体市场低迷**：2026年第3周，300城宅地出让金116.3亿元，环比-25.2%，同比-48.7% [118][120]。1月前15天出让金272.3亿元，同比-54.3% [118][124]。单周土地去化率为60%，环比-18个百分点，同比-24个百分点 [118][125] - **结构性机会显现**：三四线城市局部出现高溢价成交案例，表明地方性结构性机会依然存在 [5][121]。例如赣州地块以45.68%的高溢价成交，商丘地块以9.79%的溢价成交 [121] 板块行情与估值 - **A股地产板块表现较弱**：2026年第3周，SW房地产指数下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在30个申万行业中排名第29位（97%分位） [5][129]。16家主流房企周跌幅为1.9%，表现优于转型及其他地产公司（-3.6%） [5][129] - **港股地产持续走强**：13家港资房企股价平均上涨6.1%，跑赢恒生指数3.8个百分点，其中新世界发展因私有化传闻单周涨幅达26.6% [5] - **板块估值处于低位**：截至2026年1月16日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数 [133][136] - **物业板块回调**：本周物业板块股价环比下降3.6%，跑输主要指数，龙头物企普遍回调 [142] C-REITs市场 - **指数小幅下跌**：2026年第3周，C-REITs综合收益指数下跌0.35% [5] - **运营数据普遍下降**：上周有11单REITs公布2025年下半年运营数据，出租率与租金较普遍下降 [5]

公司年度销售业绩 - 2025年全年累计实现合同销售金额1062.1亿元，同比下降7.3% [1] - 全年累计合同销售面积为295.25万平方米，较上年下降24.7% [1] - 公司年度销售目标完成率为88.1%，未达成年初设定的1205亿元目标 [1] 月度销售表现与趋势 - 2025年12月单月合同销售金额为89.96亿元，较去年同期显著下降33.4% [1] - 2025年12月单月销售面积为44.76万平方米，同比减少8.5% [1] - 年末市场环境严峻，月度数据深度回调直观体现了下行压力 [1] 行业背景与公司运营韧性 - 业绩表现处于2025年持续调整的房地产市场背景下 [1] - 在行业整体下行周期中，公司运营体系展现出一定的抗压能力与适应性 [1] - 面对市场周期性波动与结构性挑战，公司通过策略调整缓冲了外部冲击，保障了基本盘稳定 [2] - 接近九成的年度目标完成率在当前行业调整阶段被视为处于相对稳定区间 [2]

公司2025年销售业绩 - 2025年12月单月合同销售金额为89.96亿元，同比下降33.4% [1] - 2025年12月单月销售面积为44.76万平方米，同比下降8.5% [1] - 2025年全年累计合同销售金额为1062.1亿元，同比下降7.3% [1] - 2025年全年累计销售面积为295.25万平方米，同比下降24.7% [1] - 公司2025年销售目标为1205亿元，实际完成率为88.1% [1] 公司经营表现与策略 - 尽管市场环境充满挑战，公司销售目标完成率反映了其相对稳定的销售表现 [1] - 销售表现反映了公司对市场变化具有较强的适应能力和韧性 [1] - 从年度目标达成率来看，公司在面对不利条件时仍能保持较为稳健的业绩 [1] - 这体现了公司良好的风险管理能力和销售策略的有效性 [1] - 未来公司将继续优化调整其经营策略，以期在竞争激烈的市场中保持领先地位 [1] 行业市场环境 - 当前房地产市场的整体环境对所有开发商都带来了不小的挑战 [1]

公司销售业绩 - 2025年12月单月合同销售金额为89.96亿元，同比下降33.4% [2] - 2025年12月单月销售面积为44.76万平方米，同比下降8.5% [2] - 2025年全年累计合同销售金额为1062.1亿元，同比下滑7.3% [2] - 2025年全年累计销售面积为295.25万平方米，同比下降24.7% [2] 年度目标完成情况 - 公司全年销售目标为1205亿元，实际完成率为88.1% [2] - 年度目标达成率保持在合理区间，显示公司销售策略具备一定韧性 [2] 市场与经营趋势 - 受市场环境影响，公司单月及全年销售均呈下行趋势 [2]

政策动态 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，延续实施支持居民换购住房的个人所得税退税政策 [1] - 政策执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，适用于出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人 [1] - 退税规则为：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还 [1] 公司销售表现 - 越秀地产2025年12月合同销售金额约为89.96亿元，同比下降约33.4%，合同销售面积约为44.76万平方米，同比下降约8.5% [2] - 远洋集团2025年12月协议销售额约为25.2亿元，协议销售楼面面积约为18.4万平方米，协议销售均价约为1.37万元/平方米 [3] - 华侨城2025年12月合同销售金额为19.9亿元，同比减少31%，但环比增长66%，合同销售面积为13.5万平方米，同比减少20%，环比增加56% [4] 公司业绩预告 - 金地集团发布2025年度业绩预告，预计2025年度归母净利润为负值，经营业绩将出现亏损 [5]

政策动态 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，延续实施支持居民换购住房的个人所得税退税政策 [1] - 政策执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，适用于出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人 [1] - 退税规则为：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退还已缴纳个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退税 [1] 公司销售业绩（2025年12月） - 越秀地产2025年12月合同销售金额约为89.96亿元，同比下降约33.4%，合同销售面积约为44.76万平方米，同比下降约8.5% [2] - 远洋集团2025年12月协议销售额约为25.2亿元，协议销售楼面面积约为18.4万平方米，协议销售均价约为1.37万元/平方米 [3] - 华侨城2025年12月合同销售金额为19.9亿元，同比减少31%，环比增长66%，合同销售面积为13.5万平方米，同比减少20%，环比增加56% [4] 公司盈利预告 - 金地集团发布2025年度业绩预告，预计2025年度归母净利润为负值，经营业绩将出现亏损 [5]