项目概况 - 中国金茂与越秀地产联合开发的璞樾项目于9月26日在北京正式亮相 主打科技住宅与高端改善定位 [1] - 项目为金茂"璞系"与越秀"樾系"顶级产品系的首次融合 [1] - 项目位于朝阳青年路板块 为该区域近十年唯一新增住宅用地 [1] 土地获取与开发 - 联合体于4月28日以底价126亿元摘得平房乡黄杉木店+孙河组团地块 [1] - 黄杉木店2107-01地块（北地块）由金茂和越秀共同开发 [1] 产品设计 - 主推152-258平方米四居户型 强调大面宽、双玄关及270度环幕视野设计 [1] - 70%以上为边厅户型 样板间于9月27日开放展示152/188/258平方米三种户型 [1] 预售许可与定价 - 项目于9月27日取得预售许可证（备案名：璞樾家园） [1] - 获批6栋住宅楼共308套房源 准许销售面积58,566.98平方米 [1] - 拟售均价区间为11.46万-12.9万元/平方米 [1]

融资协议 - 公司与一家银行订立融资协议 获得3亿港元循环贷款融资 [1] - 贷款期限为364天 自融资协议日期起计算 [1] - 融资类型为循环贷款 提供资金流动性支持 [1]

融资协议核心信息 - 公司于2025年9月29日与一家银行签订融资协议 [1] - 公司作为借款人获得3亿港元循环贷款融资额度 [1] - 贷款期限为自协议签署日起364天 [1] 融资条款细节 - 融资类型为循环贷款 具备重复提取和偿还的灵活性 [1] - 贷款方为银行类金融机构 [1] - 融资金额折合约3800万美元（按7.8港元/美元汇率估算） [1]

融资协议 - 公司作为借款人与一家银行订立融资协议 [1] - 银行提供3亿港元循环贷款融资 [1] - 贷款期限为364天 自融资协议日期起计算 [1]

财务信息 - 公司与银行订立3亿港元循环贷款融资协议，贷款期364天[3] 股权情况 - 若越秀企业在公司已发行具投票权股份中持股少于30%等构成违约事件[3] - 截至公告日期，越秀企业实益拥有公司已发行股份约44%[3]

公司基本信息 - 公司股份代号为00123[1] - 股份过户登记处地址为香港夏愨道16号远东金融中心17楼[2][6] 公司通讯相关 - 建议股东选网上版本公司通讯，可更改，含多种文件[2][7][8] - 网上版本在www.yuexiuproperty.com和www.hkexnews.hk刊载[4] - 2025年10月29日未回复视为同意网上收取[3][9] 咨询方式 - 咨询热线(852) 2980 1333，办公时间周一至周五9时至17时[4]

报告发布 - 公司将刊发2025年中期报告，有英文及中文版本[2] 文件查阅 - 公司刊发文件可在公司网站及港交所网站查阅[2] 股东服务 - 股东遇文件接收或查阅困难可索取印刷本[2] - 股东可免费更改通讯收取方式或语言版本[2] - 相关疑问可致电股份过户登记处咨询热线查询[2][7]

收入和利润表现 - 营业收入为人民币475.7亿元，同比上升34.6%[14] - 营业收入为475.7亿元人民币，同比上升34.6%[31] - 营业收入同比增长34.6%至475.74亿元人民币[80] - 公司总营业收入同比增长34.4%，从354.0亿人民币增至475.7亿人民币[105][109] - 权益持有人应占盈利约为人民币13.7亿元[14] - 权益持有人应占盈利为13.7亿元人民币，同比下降25.2%[32] - 权益持有人应占盈利为13.7亿元人民币，同比下降25.2%[121] - 本公司权益持有人应占盈利同比下降25.2%至13.70亿元人民币[80] - 公司期内盈利为13.70亿元人民币，较去年同期18.31亿元人民币下降25.2%[86][88] - 期内盈利同比增长16.1%至29.76亿元人民币[80] - 核心净利润约为人民币15.2亿元[14] - 核心净利润为15.2亿元人民币，同比下降12.7%[32] - 基本每股盈利为0.3403元人民币，较去年同期的0.4550元人民币下降25.2%[121] - 公司每股基本盈利为人民币0.3403元，董事会决议宣派中期股息每股0.166港元[54][55] - 基本每股盈利为0.3403元人民币，去年同期为0.4550元人民币[80] - 公司分部业绩为30.91亿人民币，较去年同期的31.04亿人民币略有下降0.4%[105] - 房地产投资分部业绩同比增长92.6%，从1.28亿人民币增至2.47亿人民币[105] - 应占联营公司盈利同比增长244.3%，从3.91亿人民币增至13.48亿人民币[105][106] - 2025年上半年应占联营公司整体净盈利约为人民币13.48亿元[53] 成本和费用 - 毛利率约为10.6%[14] - 毛利率为10.6%，同比下降3.1个百分点[31] - 2025年上半年销售及营销开支约为人民币14.79亿元，同比上升35.5%，占营业收入总额的3.1%[50] - 2025年上半年行政开支约为人民币6.19亿元，同比上升6.9%，占营业收入总额的1.3%[51] - 2025年上半年财务费用约为人民币4.81亿元，加权平均借贷年利率由2024年同期的3.57%下降至3.16%[52] - 公司财务费用总额为19.569亿元人民币，其中已资本化部分为14.764亿元人民币，费用化计入损益的净额为4.806亿元人民币[114] - 公司已出售物业成本为377.799亿元人民币，较去年同期的266.816亿元人民币增长41.6%[115] - 公司发展中和持作出售物业的减值拨备为5.321亿元人民币，较去年同期的10.734亿元人民币下降50.4%[115] - 公司本期税项为14.161亿元人民币，其中企业所得税及预扣税为12.123亿元人民币，土地增值税为2.038亿元人民币[117] 合同销售与业务规模 - 合同销售金额约为人民币615.0亿元，同比上升11.0%，完成全年目标1,205亿元的51.0%[15] - 合同销售金额为615.0亿元人民币，同比上升11.0%，完成全年目标1205亿元的51.0%[33] - 合同销售面积为146万平方米，同比下降22.2%，均价为每平方米42,100元人民币，同比上升42.7%[33] - 入账物业收入为440.3亿元人民币，同比上升33.9%，均价为每平方米35,100元人民币，同比上升48.1%[38] - 已售未入账销售金额为1490.3亿元人民币，较年初下降12.4%[41] - 公司总营业收入为350.434亿元人民币，其中房地产发展销售贡献327.963亿元人民币，占比93.6%[111] - 房地产发展分部收入同比增长34.3%，从327.96亿人民币增至440.27亿人民币[105][109] - 来自房地产管理的外部收入同比增长12.5%，从14.28亿人民币增至16.08亿人民币[105][109] - 其他分部外部收入同比增长104.1%，从8.19亿人民币增至16.71亿人民币[105][109] 土地储备与项目开发 - 新增13幅土地，总建筑面积约为148万平方米[16] - 新增13幅土地，总建筑面积约为148万平方米[42] - 公司2025年上半年新购土地总建筑面积148.38万平方米，权益占比16.23%至59.84%不等[43] - 总土地储备约为2,043万平方米，94%分布在一线和二线城市[16] - 截至2025年6月30日，公司土地储备总面积2043.12万平方米，其中大湾区占比最高，为39.2%[44][45] - 2025年上半年新开工建筑面积213.59万平方米，完成全年计划的78.3%；竣工建筑面积384.35万平方米，完成全年计划的49.4%[47][48] - 广州琶洲南TOD项目获评“2025年二季度全国优秀交付项目TOP10”[19] 商业物业与投资业务 - 直接持有的商业物业租赁收入约为人民币2.68亿元[17] - 2025年上半年租金收入约为人民币2.68亿元，同比下降9.7%[49] - 越秀服务集团有限公司营业收入约为人民币19.62亿元，在管面积约7,231万平方米[17] - 投资物业于2025年6月30日为171.82亿元人民币，期内公允价值净增加0.99亿元[125] - 投资物业重估产生净升值9904.9万人民币，去年同期为净跌值9902.6万人民币[105] - 公司投资物业重估净升值9904.9万元人民币，而去年同期为净跌值9902.6万元人民币[112] 现金流状况 - 上半年经营性现金流净流入人民币41.0亿元[18] - 公司经营业务所得的现金净额为41.02亿元人民币，较去年同期61.30亿元人民币下降33.1%[89] - 投资业务所得现金净额为50.45亿元人民币，去年同期为使用现金净额56.75亿元人民币[89] - 非控股權益注資大幅增加至40.24101億元，相比去年同期的19.40016億元增長了107.4%[91] - 銀行借貸所得款項為167.89511億元，相比去年同期的68.2281億元增長了146.1%[91] - 償還銀行借貸為206.60138億元，相比去年同期的148.50317億元增長了39.1%[91] - 與合營企業及聯營公司的結餘減少20.9686億元，而去年同期為增加82.94617億元[91] - 籌資活動所用的現金淨額為93.31341億元，相比去年同期的41.47345億元增加了125.1%[91] - 期末現金及現金等價物為295.29989億元，相比去年同期的255.82043億元增長了15.4%[91] - 加監控戶存款後現金及銀行結餘為422.53342億元，相比去年同期的459.50323億元下降了8.0%[91] - 與其他關聯方的結餘減少5.10676億元，而去年同期為增加14.06236億元[91] - 其他借貸所得款項為15億元，相比去年同期的6.9818億元增長了114.8%[91] - 償還其他借貸為25億元，相比去年同期的6.3億元增長了296.8%[91] 资本结构与债务管理 - 现金及现金等价物总额约为人民币446.4亿元[18] - 剔除预收账款后的资产负债率为64.6%，净借贷比率为53.2%，现金短债比为1.7倍[18] - 短期债务占比24%，上半年加权平均借贷利率同比下降41个基点至3.16%[18] - 期末平均借贷利率进一步下降至3%以下[18] - 公司2025年上半年加权平均借贷年利率约为3.16%，较2024年同期3.57%下降41个基点[58][63] - 公司于2025年6月30日总借款约为人民币1,038.6亿元，现金及银行结余等约为人民币446.4亿元，净借贷比率为53.2%[58] - 公司未来一年到期借贷占总借贷约24%，定息借贷占比约43%[58] - 公司总借贷为1038.62亿元人民币，较2024年底略有下降[83][85] - 公司总借贷中，约46%为人民币计值的浮息银行贷款，约30%为人民币计值的定息债券[63] - 公司资本负债率（借贷净额除以总资本）于2025年6月30日为40.3%，较2024年末41.7%有所下降[61] - 总债务净额从2024年12月31日的744.81亿人民币略微增加至2025年6月30日的749.93亿人民币[168] - 资本负债比率从2024年12月31日的41.7%改善至2025年6月30日的40.3%[168] - 总资本从2024年12月31日的1785.60亿人民币增加至2025年6月30日的1862.30亿人民币[168] - 一年内到期的借贷及利息从274.60亿人民币增至280.32亿人民币[166] - 公司总借贷为人民币607.46亿元（2025年6月30日），较2024年末的597.18亿元增长1.7%[137] - 一年内到期的银行借贷为人民币138.52亿元，占总银行借贷的22.8%[137] - 一年内到期的其他借贷显著增加至人民币115.38亿元，较2024年末的43.98亿元增长162.3%[137] - 第三年至第五年到期的银行借贷为人民币220.45亿元，较2024年末的138.08亿元增长59.6%[137] - 公司固定利率借贷占总借贷总额的约43%（2024年12月31日：44%）[162] - 利率上升100个基点将导致公司税后盈利减少约0.87亿元人民币（2024年：减少0.77亿元）[162] 融资活动与金融工具 - 可持续金融占比达35.7%[21] - 成功签订首笔可持续发展挂钩贷款[21] - 公司2025年上半年完成新融资约人民币234.3亿元，其中境内融资约198.5亿元，境外融资约35.8亿元[58] - 公司于2024年发行面值25亿元人民币公司债券，年利率2.15%至2.78%[133] - 公司于2024年发行面值18亿元人民币非公开定向债务融资工具，年利率2.20%至2.32%[135] - 公司于2023年发行8亿美元中期票据，其中6.5亿美元将于2026年到期[135] - 公司于2024年增发及新发行有担保票据合计面值23.90亿元人民币[136] - 2021年1月发行6亿美元于2026年到期的2.80厘有担保票据及1.5亿美元于2031年到期的3.80厘有担保票据[72] - 2021年1月额外发行0.5亿美元于2026年到期的2.80厘有担保票据[72] - 2023年1月发行20亿人民币于2026年到期的4.00厘有担保票据[72] - 2023年5月发行13.96亿人民币于2026年到期的3.80厘有担保票据[74] - 2023年11月发行5.10亿人民币于2026年到期的4.00厘有担保票据，并于2024年1月扩大规模至12.10亿人民币[74] - 2024年7月发行16.90亿人民币于2027年到期的4.10厘有担保绿色票据[74] - 第二级金融资产（衍生财务工具－外汇远期）从期初的1.21亿元人民币减少至期末的0.31亿元人民币[153] - 第二级金融负债（衍生财务工具－外汇远期）从期初的0.09亿元人民币增加至期末的0.54亿元人民币[153] - 第三级金融资产（以公允值计量且其变动计入其他全面收入的金融资产）期末余额为9.68亿元人民币，较期初增加1.15亿元人民币（约0.1%）[156] - 第三级金融资产的估值采用上市公司比较法，关键输入为缺乏流通性的折价率[158] - 第三级金融资产在期内确认的未变现公允值变动为0.12亿元人民币（2024年同期：0.28亿元）[156] 资产与负债变动 - 总资产从4104.53亿人民币下降至3836.74亿人民币，减少6.5%[106][107] - 房地产发展分部总资产从3618.95亿人民币下降至3330.17亿人民币，减少8.0%[106] - 净资产从1040.79亿元人民币增长至1112.36亿元人民币[85] - 公司总权益由期初的1040.79亿元人民币增长至期末的1112.36亿元人民币，增幅为6.9%[86] - 权益总额从2024年12月31日的1040.79亿人民币增长至2025年6月30日的1112.36亿人民币[168] - 于联营公司的权益从262.51亿元人民币显著增长至321.78亿元人民币[83] - 发展中物业（流动资产部分）从1798.13亿元人民币下降至1492.76亿元人民币[83] - 合同负债从838.42亿元人民币降至697.99亿元人民币，表明预收房款减少[83] - 现金及银行结余从472.89亿元人民币降至422.53亿元人民币[83] - 使用权资产于2025年6月30日为19.85亿元人民币，较年初增长8.4%，主要由于新增2.77亿元[124] - 现金及现金等价物于2025年6月30日为295.30亿元人民币，较2024年末略有下降0.7%[127] - 应收账款及票据总额于2025年6月30日为18.89亿元人民币，较2024年末增长39.6%[129] - 应付账款及票据于2025年6月30日为22.69亿元人民币，较2024年末增长45.5%[130] - 借贷总额于2025年6月30日为1038.62亿元人民币，与2024年末基本持平[131] - 其他应付款项及应计费用从1011.03亿人民币显著减少至868.66亿人民币[166] - 现金及银行结余（不包括监控户存款）及定期存款的即期部分从301.96亿人民币略减至296.48亿人民币[168] - 租赁负债从9.09亿人民币微增至9.20亿人民币[166] - 一年内到期的应付账款及票据从15.60亿人民币增至22.69亿人民币[166] - 归属于本公司权益持有人的保留盈利由271.51亿元人民币增长至284.62亿元人民币，增幅为4.8%[86] - 非控股权益由48.82亿元人民币增长至54.56亿元人民币，增幅为11.8%[86] 股东回报与股息政策 - 宣派中期股息每股0.166港元，派息总额约占核心净利润的40%[14] - 公司宣派2025年中期股息每股0.166港元（约合人民币0.151元），总金额为6.078亿元人民币[118] - 公司宣派股息4.29亿元人民币，去年同期为6.44亿元人民币[86][88] - 公司将于2025年10月15日至10月17日暂停办理股份过户登记手续[185] - 为获派中期股息，过户文件须于2025年10月14日下午4:30前交回股份过户登记处[185] 关联方交易 - 公司从关联方获得利息收入人民币10.60亿元，其中来自联营公司和合营企业的为8.56亿元[143] - 公司向关联方支付利息支出人民币13.84亿元，其中向最终控股公司支付7.38亿元[143] - 关联方销售材料收入大幅增至600,733千元，同比增长254%[144] - 关联方物业管理服务收入增至318,250千元，同比增长122%[144] - 应收关联方款项中，联营公司流动应收款为5,125,906千元，较年初增长15%[145] - 应收关联方款项中，合营企业流动应收款为2,917,433千元，较年初增长148%[145] - 应付关联方款项中，应付联营公司款项为26,117,670千元，较年初下降9%[145] - 公司在一间同系附属公司的存款为5,108,392千元，较年初增长62%[145] - 应收一间联营公司美元计值款项为644,274千元[147] - 部分应收联营公司款项约1,964,708千元计息，加权平均年利率为6.77%[147] 担保与承诺事项 - 为物业买家提供的按揭融资担保总额约为人民币421.4亿元，较2024年末的人民币441.1亿元下降4.5%[68] - 为合营及联营公司提供的担保总额上限为人民币65.54亿元，其中已动用人民币7.14亿元，未动用额度为人民币58.40亿元[68] - 公司提供的担保总额为人民币486.89亿元，其中物业买家按揭融资担保为421.35亿元[140] - 公司为合营及联营公司提供的担保已动用部分为人民币7.14亿元，未动用部分为58.40亿元[141] - 广州越秀为公司附属公司债券提供担保，金额为227.21亿元[149] - 受特定履约责任约束的贷款余额总额为132.22亿港元，将于2025年7月至2028年6月期间届满[71] 外汇与利率风险 - 公司持有以港元计值的现金及银行结余约9.60

公司战略与市场定位 - 公司以城市运营者视角构建超配好房子穹顶 形成布局即标杆的市场共识[1] - 公司秉持品质 温度 智慧 成长四大核心理念及其16条内涵 在北京市场走出高质量好房子引领之势[1] - 公司与金茂联袂打造璞樾项目 深度洞察土地核心价值和时代发展趋势 重新发现当代中国美学[3] 产品发布与市场反响 - 璞樾产品9月26日正式亮相 被媒体誉为北京今年天花板级别的人居作品 成为年度焦点之作[1] - 样板间开放后意向客户络绎不绝 现场咨询氛围热烈 印证产品强大市场吸引力[1] 项目区位与价值定位 - 项目位于北京CBD金轴 具备天然稀缺性土地基因[3] - 项目定位为下一个CBD的人居封面之作 呈现兼具东方韵 国际范 艺术感 传承意的人居范本[3] 园林设计特色 - 园林设计约1000米环形水系 灵感源自《兰亭修禊图》曲水流觞意境 打造可游可居立体山水园[4] - 采用全球珍稀石材铺就全彩艺术画 实现全球奢石1:1社区铺就[4] - 甄选全球23种珍稀树种打造四时色彩交响 包括黑松 红枫 石榴 栾树 文冠果 吉野樱 羽毛枫等[4] 会所服务配置 - 会所提供24项高定服务 约4800㎡空间为高净值人群提供定制化生活解决方案[6] - 设置北京第一例三面采光泳池与健身空间 最大化引入自然景观[6] - 包含羽毛球 网球 高尔夫模拟及桌球等多项球类功能空间[6] - 配备专业级中央厨房服务双私宴厅 打造家庭Club与圈层宴请场所[6] 大师团队与工艺传承 - 集结建筑 景观 非遗 声学 光学等十三位全球顶尖大师跨界共筑[7] - 三位国家级非遗大师首次联袂：景泰蓝传承人钟连盛 铜雕技艺传承人朱炳仁 玉雕传承人张铁成[7][8] - 府门设计融入铜雕 多宝格方匣文化收藏意象 2米高璞石内嵌青玉浮雕[7] - 宅门LOGO与门把手采用景泰蓝工艺 日常器物体现文化温度[7] 产品力建设方向 - 公司产品力沉淀迭代为客户提供崭新生活方式[10] - 好房子不仅是物理空间 更是承载生活向往的容器[10] - 公司以对城市 居住 生活的深度理解 书写中国高端人居新范式[10]

核心观点 - 越秀地产北方区域通过璞樾项目展示高端产品力 以城市运营视角构建超配好房子穹顶 形成布局即标杆的市场共识 为北京带来崭新生活方式 [1][10] 项目市场表现 - 璞樾项目9月26日正式亮相 被媒体称为北京今年天花板级别人居作品 成为年度焦点之作 [1] - 9月27日样板间开放后意向客户络绎不绝 现场咨询氛围热烈 印证产品强大市场吸引力 [1] 项目定位与合作 - 项目位于北京CBD金轴 具备天然稀缺性 是金茂与越秀两大顶级产品品牌的联袂之作 [3] - 以东方韵 国际范 艺术感 传承意为设计理念 致力于成为CBD人居封面之作 [3] 园林设计特色 - 园林设计约1000米环形水系 灵感源自《兰亭修禊图》曲水流觞意境 打造可游可居立体山水园 [4] - 采用全球珍稀石材铺就社区 包括红宝石 紫水晶 蓝金刚 和田玉 绿翡翠等实现1:1奢石铺装 [4] - 甄选全球23种珍稀树种打造四时色彩交响 包括黑松 红枫 石榴 栾树 文冠果 吉野樱 羽毛枫等 [4] 会所服务配置 - 隐庐会所提供24项高定服务 约4800㎡空间为高净值人群提供定制化生活解决方案 [6] - 设置北京第一例三面采光泳池与健身空间 包含羽毛球 网球 高尔夫模拟及桌球多功能区域 [6] - 配备专业级中央厨房服务双私宴厅 打造家庭Club与圈层宴请场所 含女王空间和行政酒廊 [6] 文化传承与工艺 - 集结建筑 景观 非遗 声学 光学等十三位全球顶尖大师跨界共筑 [7] - 三位国家级非遗大师首次联袂：张铁成（玉雕） 钟连盛（景泰蓝） 朱炳仁（铜雕）共同打造三重归家礼序 [7][8] - 府门设计融入铜雕 多宝格方匣文化收藏意象 2米高璞石内嵌青玉浮雕 宅门LOGO运用景泰蓝工艺 [7] 产品理念演进 - 越秀地产北方区域秉持品质 温度 智慧 成长四大核心理念及其16条内涵 [1] - 好房子不再只是物理空间 而是承载生活向往的容器 公司以对城市 居住 生活的深度理解书写中国高端人居新范式 [10]