行业背景与核心议题 - 宏观经济与房地产市场下行，新房市场持续调整，2025年房屋新开工面积同比下降20.4% [2][30] - 物业管理行业已从关注新房增量市场，转变为重视存量项目管理与资产运营的存量市场 [2][30] - 物业企业的增长动力从抢占新增项目，转向深挖现有客户与项目价值，存量资产运营重要性持续提升 [2][30] - 存量运营时代，“好服务”成为行业突破困境、实现高质量发展的核心议题 [1][29] 概念转变与价值重构 - 存量资产运营定义为对已投入使用的物业，通过专业管理、服务、改造和资本运作，实现持续保值、增值和收益最大化的经营活动 [3][31] - 行业定位正从传统的“物业管理”转向更多元化的“资产运营”，对服务能力提出更高要求 [3][31] - 存量资产运营创造四大价值：资产价值（维持与提升资产定价）、使用价值（提升业主居住体验）、经营价值（助力物业费定价、收缴率及续约率提升）、社会价值（化解老旧住房风险、促进邻里和谐） [3][31] 资产保值增值的实施路径 - 优质基础服务是资产保值的根基和“稳定器”，能延缓建筑老化、提升安全舒适度、降低长期维修支出，确保资产价值下限 [6][34] - 多元化增值服务是提升资产价值上限的“放大器”与“加速器”，通过提升硬件品质（如美居焕新、智慧家居升级）和优化使用体验（如便民生活圈、社群活动、“一老一小”照护）来实现溢价 [6][34] - “好服务”是将“静态资产”转化为“价值载体”的关键引擎，基础服务与增值服务形成“硬实力”与“软价值”的协同，构成资产长期增值的双翼 [9][37] 增值服务的执行原则 - **洞察需求精准定位**：增值服务开展需优先洞察业主真实需求，实现需求与服务内容的“精准匹配”，思路需从“我们想卖什么”转向“业主真正需要什么” [11][38] - **建立系统化需求洞察机制**：包括线上问卷/App反馈直接收集、通过物业管家等触点进行深度访谈与观察、利用大数据分析公共空间使用习惯、依据社区生命周期和业主画像对需求分层分类、并通过小范围试点快速迭代验证 [12][13][39] - **理性探索，避免盲目扩张**：规划增值服务需聚焦高频刚需、采用渐进策略，确保与基础服务场景及业主需求协同，做到试点验证、按需供给、协同发展 [16][41] 综合实践模式探索 - **“物业服务+生活服务”模式（形态整合）**：政策自2021年起持续鼓励，2025年与“物业服务质量提升行动”正式挂钩，成为践行“好服务”的重要环节 [19][20][44][45] - **企业实践集中于两个维度**：一是整合多元服务资源构建线上平台或线上线下结合（如碧桂园服务的“一站式资源整合平台”），二是将物业服务融入生活服务，打造社群品牌（如华润万象生活的“润比邻”社群品牌） [20][21][45][47] - **“物业服务进家庭”（场景纵深拓展）**：2025年政策明确推动，是“物业服务+生活服务”模式的深化，将专业服务延伸至更具私密性的家庭空间 [22][23][48] - **“物业服务进家庭”主要实践方式**：提供专业化入户服务（如新城悦服务“悦XIN家+”）、聚焦居家养老需求（如永升服务“1+6”服务团队）、切入家装与旧改激活存量房价值（如绿城服务“绿城房屋4S”） [24][49][50] 典型案例与数据佐证 - 新城悦服务的南京新城璞樾钟山项目，2017年开盘价约4.19万元/平方米，至2025年二手房挂牌均价维持在4.39万元/平方米，高于开盘价，而同期南京市及周边项目二手房价格普遍下跌15%以上 [9][36] - 该项目资产保值得益于优质的基础服务（精细化维护延缓物理折旧）与增值服务（高频社区活动、长者特色服务、驻场维修、首问责任制等），增强了业主归属感与满意度，为资产赋予无形价值 [9][36] 总结与行业展望 - 存量时代的竞争本质是资产管理与运营能力的竞争 [26][52] - 高效的存量资产运营能挖掘资产潜力、稳定现金流、抵御市场波动风险 [26][52] - 增值服务是物业企业开展存量资产运营的核心引擎，通过引入创新业态、提升空间体验、构建社群生态等方式，开拓多元收入渠道，最终实现资产溢价、长效竞争力提升及多方共赢 [26][52]

（於開曼群島註冊成立之有限公司） （股份代號：873） 有關成立合夥企業的須予披露交易 之進一步資料 茲提述本公司日期為 2025 年12 月 22 日有關成立合夥企業以在中國遼寧省葫蘆島 興城市投資及運營污水處理項目的公告（「該公告」）。本公司謹就合夥企業提 供以下額外資料，以供本公司股東及投資者參考。除另有指定外，本公告所用詞 彙與該公告所界定者具有相同涵義。 關於葫蘆島永晟及其最終主要實益擁有人的進一步資料 葫蘆島永晟是一家專注於環保工程、市政公用工程的專業化項目管理諮詢公司， 並從事為生態環境保護項目提供由策劃、施工管理以至運營優化等的全方位運營 與綜合改造服務，且對污水處理廠的改造及建設項目提供綜合一體化服務。 誠如該公告所述，葫蘆島永晟最終由陳志强先生持大多數股權，彼同時擔任該公 司的法定代表人。陳志强先生為高級工程師，於中國持工程建設系的註冊執業資 格，並深耕水環境治理與市政工程領域逾二十年經驗。彼在污水處理項目及環保 相關項目的規劃、項目管理和營運，以及項目實施方面具備豐富經驗。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責， 對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明 ...

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年1月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 世茂服務控股有限公司（於開曼群島註冊成立之有限公司） 呈交日期: 2026年2月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00873 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 3,500,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 35,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 3,500,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 35,000,000 | 本月底法定/ ...

中标项目 - 世茂服务中标浙江省温州市瓯海区华鸿锦园项目，为其提供全方位物业管理服务，项目总建筑面积约19万平方米 [1][16] - 中海物业中标香港演艺学院三年期保安服务合约，服务范围涵盖其四个校区及附属场地 [1][16] 新增土地市场 - 1月7日，重点城市新增土地项目92个，规划总建筑面积190.75万平方米 [2][17] - 新增项目中，商业办公类最多，达58个，住宅项目仅6个，工业项目24个，其他类4个 [2][17] - 怀化市新增项目数量最多，达53个 [2][17] - 规划建筑面积最大的单项目位于滨州，面积103,403平方米，成交楼面价222元/平方米，开发企业为滨州向海资本控股有限公司 [2][17] 物业招标市场 - 1月7日，京津冀、粤港澳等重点区域共发布物业相关招标信息2240条 [4][19] - 非住宅物业招标占主导，达2153条，其中办公物业招标信息最多，为1004条 [4][19] - 黔西市城区环卫保洁服务项目（A区）公开招标，预算金额为9234.97万元 [4][19] 资本市场表现 - 1月8日，恒生指数下跌309.64点，跌幅1.17%，收于26149.31点 [8][23] - 当日61家港股上市物业服务企业中，15家股价上涨，方圆生活服务以19.48%的涨幅位列板块第一 [8][23] - 港股61家物业上市企业平均市值为43.91亿港元，其中7家企业总市值超过百亿港元 [9][23] - 华润万象生活为市值最大公司，总市值1038.99亿港元，万物云（225.55亿港元）和碧桂园服务（210.65亿港元）分列第二、三位 [9][23] - 板块平均市盈率为9.80倍，德商产投服务市盈率最高，为69.52倍 [9][23] 行业数据与研究资源 - 中指研究院提供大量行业研究报告，包括《2025中国物业服务百强企业研究报告》、《2025中国物业服务上市公司TOP10研究报告》等 [15][28][29][30] - 中指云平台每日更新超4万份房地产报告，覆盖住宅市场、土地市场、物业研究等多个领域 [15][30] - 平台数据库包含2300个城市地产数据、225万宗土地信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业交易数据 [15][30]

物业费下降趋势 - 武汉东湖朗诗里程小区物业费从每平米2.5元降至1.1元 [1] - 武汉江山如画八期物业费由3元每平降至1.6元每平 [1] - 武汉中海光谷锦城小区物业费由3.3元每平降至2.6元每平 [1] - 成都高新区南城都汇物业费从4元每平调整至3元每平 [1] - 成华区信合御龙山二期物业费从4.8元每平降至3.5元每平 降幅27% [1] - 成都绿地锦都小区物业费从3.2元每平调整为2.81元每平 [1] 物业费收缴率与行业压力 - 当前物业费全国平均收缴率约70% 且近年呈持续下降状态 [1] - 物业费下降的差价压力由物业公司承担 [1] - 物业公司将成本压力转移至员工 [1] - 物业行业躺着赚钱的时代已经结束 [1] 行业裁员潮 - 碧桂园服务近两年减员超20000人 [1] - 中海物业一年减员近4400人 [1] - 保利物业减员3700人 [1] - 整个物业行业在2024年共减员5.4万人 [1] 关联方资金占用问题 - 2024年上市物业公司中有17家出现关联方资金占用问题 [2] - 平均资金占用比例达营收的18% [2] - 房企将拥有稳定收入的物业公司作为“现金流蓄水池” [2] 资金占用引发的具体案例与后果 - 河南建业物业获嘉分公司因长期欠薪导致员工离职与罢工 [2] - 该分公司物业费收缴率高达99% 但资金被归集至集团 [2] - 2024年以来该区域至少有1.2亿元物业费被调往集团总部用于支付地产项目工程款 [3] - 部分员工欠薪9个月后申请仲裁 [3] - 当地法院2025年三季度数据显示 涉及建业物业的劳动纠纷案件胜诉率达92% 但执行到位率不足15% [3] - 世茂服务在华南和华东等区域将每日收入自动归集至集团 导致现金流枯竭 [3] - 世茂服务对片区经理级及以上员工降薪 幅度少则1000元起步 多则四五千元 [3] - 长沙荣盛花语物业拖欠员工工资数月 [3] - 蓝盾物业因集团抽走资金 导致济宁方圆小区物业半年多未发工资 员工离职与服务恶化 [3]

股份与股本 - 截至2025年12月31日，公司法定/注册股份35亿股，面值0.01港元，法定/注册股本3500万港元[1] - 上月底和本月底法定/注册股份35亿股，法定/注册股本3500万港元，本月无增减[1] - 上月底和本月底已发行股份总数24.68173亿股，库存股份0，本月无增减[2]

重大事件 - 2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，研究部署“十五五”时期和2026年重点任务 [7][51] - 会议明确2026年将实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，并探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭” [7][51] - 会议核心在于推动物业管理行业从传统基础服务转型升级为现代社区生活的集成服务商 [11][53] - 2025年12月25日，中指研究院举办线上研讨会“中国物业管理行业高质量发展系列沙龙—ESG建设与低碳节能实践”，探讨物业企业ESG与低碳节能实践 [8][52] - 研讨会上，德信服务提出T.H.I.N.K碳中和物业管理体系，漕河泾物业在能源管理方面取得显著成效，浦江中国建立了三层ESG治理架构 [12][55] 政策动态 - 2025年12月22日，南京市住房保障和房产局发布《关于住宅小区部门执法清单化管理的工作方案》（征求意见稿） [13][59] - 该工作方案旨在构建住宅小区长效管理机制，通过“清单化管理”整合多元主体力量，并引入数字赋能智慧管理平台 [16][59] - 工作方案细化了101项行政处罚类事项，并明确了各项的管理部门和设定依据 [16][59] 企业动态 - 2025年12月23日，世茂服务公告其间接全资附属公司与葫芦岛永晟项目管理咨询有限责任公司订立合伙协议，拟成立合伙企业以在辽宁省开展葫芦岛兴城市污水处理项目的投资建设及运营 [17][60] - 2025年12月24日，华润万象生活公告重续持续关联交易 [18] - 2025年12月24日，珠江股份公告赎回两笔结构性存款产品，合计赎回本金3,000万元，实际获得收益32,652.35元，年化收益率分别为1.18%和1.91% [19][20][63] - 2025年12月25日，中海物业公告其三家间接全资附属公司向目标公司中建物业合计出资人民币39.0百万元进行增资，以取得控股 [21][64] - 2025年12月24日，德商产投服务公告终止债务清偿协议，改为现金清偿方式，清偿总金额为人民币23,224,987.20元 [22][23][65] - 2025年12月24日，金科服务公告其临时股东会已正式通过退市决议案与核数师委任决议案 [24][66] - 2025年12月26日，侨银股份公告拟受让广州华诚数财信息科技有限公司持有的广州侨鑫胜璟一号创业投资合伙企业16.6667%的有限合伙份额，对应认缴出资额人民币1,000万元 [24][25][68] - 2025年12月，新大正公告其重大资产重组事项未发现新的重大风险，交易预计构成重大资产重组但不构成重组上市 [26][69] - 2025年12月25日，招商积余公告已完成挂牌转让控股子公司衡阳中航地产有限公司60%股权的交易，挂牌底价为167.56万元 [27][71] - 2025年12月22日至26日，碧桂园服务回购107.2万股，金额656.92万港元；绿城服务回购121.8万股，金额560.39万港元；永升服务回购60万股，金额102.28万港元 [28][72] 资本市场 - 2025年12月第四周，恒生指数报收25818.93点，上涨0.50%，共上涨128.40点 [32][74] - 同期，港股物业服务企业共有16家出现上涨，29家企业跑赢恒生指数，其中佳源服务涨幅最大为24.68%，康桥悦生活上涨12.50%位列第二 [32][74] 新增项目 - 2025年12月第四周，全国重点城市新增项目数量2098个，总建筑面积10096.00万㎡ [34][75] - 按业态划分，新增住宅项目479个，商业办公项目398个，工业项目1015个，其他类项目206个 [34][75] 招标信息 - 2025年12月第四周，京津冀、粤港澳等重点区域共发布11553条物业相关招标信息，其中非住宅业态占据较大比重，为11035条 [41][81]

文章核心观点 - 世茂服务在“启航·2025金融峰会”上荣获第十四届金融界“金智奖”的“优秀营销案例奖” [1] - 该奖项旨在树立高质量发展标杆 引导企业聚焦创新与实效营销 为消费市场升级与企业高质量发展注入新活力 [3] - 公司凭借其创新的营销实践 将服务供给转向情感联结 并通过线上线下融合模式提升品牌影响力与商业价值 [4] - 公司未来计划持续深耕品质与创新营销 推动智慧技术与多元服务融合 为行业营销升级提供可复制的实践经验 [5] 奖项背景与评选标准 - “金智奖”旨在引导上市公司聚焦主业、持续创新、践行社会责任 推动资本向优质企业集聚 [3] - 评选基于高质量发展内核 分解为社会责任、实业贡献、投资回报、成长前景、创新效率、杰出品牌六大维度 [3] - 评选以企业财务数据和公开信息为基础建立量化分析模型 覆盖A股、港股及中概股超8000家企业 最终评选出近200家获奖企业 [3] - “优秀营销案例奖”重点关注用户需求洞察、营销策略创新性、传播执行高效性、商业价值转化力及品牌正向影响力 [3] 公司主业优势与服务体系 - 公司是中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商 品牌价值稳居行业前列 [4] - 业务涵盖住宅、学校、医院等多元业态 [4] - 公司依托2025年最新发布的「心光」产品品牌服务体系 秉持“服务至上、品质为先”的服务理念 [4] - 基于“2025 心引力 Live+”年度品质焕新计划 从“品质、服务、标准、文化、管理”五大板块入手升级客户体验 [4] - 公司形成了“品质深耕、智慧互联、多元人文”的核心竞争力 [4] 获奖营销策略与实践 - 营销策略兼具创新思维与实效价值 [4] - 在用户需求洞察上 深度捕捉业主情感需求与生活场景痛点 实现从“服务供给”向“情感联结”的转变 [4] - 营销策略创新采用“线上平台+线下空间”融合模式 [4] - 线上通过AI行为画像与大数据实现需求预测 [4] - 线下通过如“心光社区”手作美食市集等具象化活动传递服务温度 [4] - 传播执行依托社群活动与业主口碑实现高效扩散 同时持续强化品牌正向影响力 [4] 未来发展规划与行业影响 - 公司将持续深耕品质营销与创新营销模式 [5] - 持续践行“守诺于心，守护于行”的企业使命 [5] - 推动智慧化技术与多元服务进一步融合 [5] - 计划通过优化全业态服务体系、丰富社群营销场景、强化品牌价值输出 以提升用户粘性与市场拓展效率 [5] - 公司不仅为自身高质量发展注入新动能 也将为物业服务行业的营销升级提供可复制的实践经验 [5] - 致力于为业主与客户带来高品质的全新服务体验 助力消费市场升级与智慧城市建设 [5]

公司战略与业务拓展 - 公司通过其间接全资附属公司上海世茂天境与葫芦岛永晟订立合伙协议，共同成立合伙企业 [1] - 合伙企业旨在投资、建设及运营中国辽宁省葫芦岛兴城市的污水处理项目 [1] - 该合作协议于2025年12月22日订立 [1] 项目与投资详情 - 项目位于中国辽宁省葫芦岛兴城市 [1] - 项目性质为污水处理，涵盖投资、建设及运营全流程 [1] - 上海世茂天境在合伙企业中担任有限合伙人角色，葫芦岛永晟担任普通合伙人角色 [1]

公司战略与业务拓展 - 公司间接全资附属公司上海世茂天境与葫芦岛永晟订立合伙协议，共同成立合伙企业，以在中国辽宁省葫芦岛兴城市开展污水处理项目的投资建设及运营 [1] - 合伙企业全体合伙人的出资总额为人民币2.83亿元，其中上海世茂天境出资约人民币2.8亿元，葫芦岛永晟出资人民币283万元 [1] 项目合作与目标 - 合作双方将充分发挥各自在资源获取、项目建设施工、执行标准等方面的综合优势，在建设“葫芦岛兴城市全领域污水处理城市服务”方面形成全领域合作 [2] - 项目旨在打造辽西地区最大智慧城市服务平台暨兴城市污水处理升级，并积极配合地方政府规划要求，全力争取葫芦岛兴城市污水处理项目资源 [2] 战略意义与影响 - 此次合作是公司为深入贯彻落实关于中国东北地区、辽宁省振兴发展的系列重要讲话和指示精神，践行新发展理念的举措 [2] - 项目旨在积极构建在葫芦岛兴城市“全区域、全链条、全场景”的现代化污水处理体系，推动兴城市现代城市服务业高质量发展 [2] - 通过深化合作推进城市服务暨污水处理全领域合作，可增强企业核心竞争力，助力集团在污水处理全领域的长远发展 [2]