核心财务表现 - 2025年上半年实现收入人民币36.20亿元，毛利润7.09亿元，核心净利润2.82亿元 [1] - 基础物业服务收入28.12亿元，同比增长1.8%，占总收入比重77.7% [3] - 管理费用降至3.40亿元，人均创收同比增长35.2% [8] 业务结构优化 - 主动剔除低效业务（含金沙田），推动高质量项目比重提升 [1] - 第三方项目合约面积占比达77.7%，非住业态合约面积占比43.0% [3] - 社区资源增值服务收入同比增长8.5%，租售服务增32.6%，新零售增值服务增188.9% [3] 市场规模拓展 - 合约面积达3.43亿平方米，环比增长9.3%；在管面积环比增长1.8% [1] - 新增合约面积4,010万平方米，同比增长126.6%；新增年饱和收入10亿元，同比增长66.7% [4] - 74%新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比73% [4] 业态突破与标杆项目 - 住宅类标杆项目包括南京紫金观邸、无锡孔雀雅园等高端住宅 [5] - 产业园区及政府后勤项目覆盖通信、金融、冷链物流领域（如厦门中国联通、毕节冷链中心） [5] - 医院及高校项目包括株洲湖南省直中医院、北京大学图书馆等三甲医院和重点高校 [5] 服务升级与智慧化建设 - 完成132个场景服务迭代及6大服务细节专项升级 [6] - 在非住宅业态引入AIS智慧能源管理平台，实现节能提效 [7] - 通过数字化工具实现收支透明化、作业可视化，并应用AI行为画像进行需求预测 [7] 运营效率提升 - 综合运用AIOT节能、集中采购、智能巡检等技术实现低成本运营 [8] - 建立人效评估与优化机制，优化人员结构 [9] - 通过"未来森林学院"培养体系覆盖四个梯队人才，强化人才保障 [9] 战略发展方向 - 推进"4+N生态全景"战略，聚焦少儿经济、银发经济、宠物经济和健康经济等高潜赛道 [10] - 构建覆盖全龄段的友好型融合社区，深化智慧化与多元化服务 [10]

核心财务表现 - 2025年上半年收入36.2亿元 毛利7.09亿元 权益持有人应占溢利851.9万元 每股基本盈利0.003元 [1] - 物业管理服务收入28.12亿元 同比增长1.9% 毛利率保持稳定 [1] 市场拓展成果 - 新增年化合同金额9.58亿元 同比上升54.6% [1] - 新增合约建筑面积4010万平方米 同比上升126.6% [1] 业务结构优化 - 非住宅物业在管面积占比达38.4% 显著丰富客户类型 [2] - 非住宅项目中96.6%位于一线、新一线及二线城市 覆盖办公楼/产业园/公建等多元业态 [2] 战略发展重点 - 物业管理服务作为发展主引擎 在复杂环境中展现经营韧性 [1] - 通过智慧能源/空间运营等业务孵化 持续注入增长动力 [2]

核心财务表现 - 收入36.2亿元 毛利7.09亿元 权益持有人应占溢利851.9万元 每股基本盈利0.003元 [1] - 物业管理服务收入28.12亿元 同比上升1.9% 毛利率保持稳定 [1] 市场拓展成果 - 新增年化合同金额9.58亿元 同比上升54.6% [1] - 新增合约建筑面积4010万平方米 同比上升126.6% [1] 业务结构优化 - 非住宅物业在管面积占比达38.4% 覆盖办公楼/产业园/公建等多元业态 [2] - 96.6%非住宅项目位于一线/新一线/二线城市 受益于高浓度布局与客流优势 [2] 战略发展重点 - 物业管理服务作为发展主引擎 通过精细化管理提升内生韧性 [1] - 持续孵化智慧能源/空间运营/商务配套等新业务 注入增长动力 [2]

收入和利润（同比环比） - 总收入为人民币3619.8百万元，同比下降10.2%[3] - 物业管理服务收入人民币2812.3百万元（占比77.7%），同比增长1.9%[3] - 社区增值服务收入人民币538.9百万元（占比14.9%），同比下降8.1%[3] - 非业主增值服务收入人民币61.2百万元（占比1.7%），同比下降24.4%[3] - 城市服务收入人民币207.4百万元（占比5.7%），同比下降65.6%[3] - 2025年中期收入为人民币361.98亿元，毛利为人民币70.90亿元，毛利率为19.6%[12] - 物业管理服务收入为人民币281.23亿元，同比上升1.9%[16] - 集团总收入为人民币3619.8百万元，同比下降10.2%[31] - 整体毛利率为19.6%，毛利为人民币709.0百万元[31] - 物业管理服务收入占比77.7%，收入人民币2812.3百万元，同比增长1.9%[31][32] - 城市服务收入同比下降65.6%至人民币207.4百万元，占比下降9.3个百分点至5.7%[31] - 社区增值服务收入同比下降8.1%至人民币538.9百万元，毛利率下降5.4个百分点至21.6%[44] - 社区增值服务占总收入14.9%，占总毛利16.4%[44] - 非业主增值服务收入同比下降24.4%至人民币61.2百万元，占总收入1.7%[53] - 城市服务收入同比下降65.6%至人民币207.4百万元，主要因处置子公司导致可并表收入减少[54] - 总收入为人民币3619.8百万元，同比下降10.2%[69] - 物业管理服务收入为人民币2812.3百万元，占总收入77.7%，同比增长1.9%[69] - 社区增值服务收入为人民币538.9百万元，同比下降8.1%[69] - 非业主增值服务收入为人民币61.2百万元，同比下降24.4%[69] - 城市服务收入为人民币207.4百万元，同比下降65.6%[69] - 收入为人民币361.98亿元，同比下降10.2%[94] - 公司2025年上半年总收入为3,619.8亿元人民币，同比下降10.2%[110][112] - 物业管理及相关服务收入为3,412.4亿元人民币，同比下降0.5%[110] - 城市服务收入为20.7亿元人民币，同比下降65.6%[110] - 毛利为人民币709.0百万元，同比下降12.6%[3] - 经营利润为人民币40.2百万元，同比下降84.0%[3] - 期间利润为人民币22.3百万元，同比下降89.4%[4] - 公司权益持有人应占利润为人民币8.5百万元，同比下降95.4%[4] - 期间利润为人民币2.23亿元，同比下降89.4%[94] - 本公司权益持有人应占利润为人民币0.85亿元，同比下降95.4%[94] - 公司2025年期间全面收入总额为20.7百万元人民币，相比2024年的224.3百万元人民币大幅下降90.8%[96] - 公司2025年基本每股盈利为0.003元人民币，相比2024年的0.075元人民币下降96%[96] - 公司2025年上半年除所得税前利润为2.95亿元人民币，同比下降88.7%[110] - 公司截至2025年6月30日止六个月的每股基本盈利为人民币0.003元，较2024年同期的0.075元显著下降[116] - 公司截至2025年6月30日止六个月的净利润为人民币851.9万元，较2024年同期的1.84亿元大幅下降95.4%[116][117] - 经营利润为人民币40.2百万元，同比下降84.0%，经营利润率下降5.2个百分点至1.1%[75] - 除所得税前利润为人民币29.5百万元，同比下降88.7%，减少人民币232.5百万元[77] - 核心净利润（非香港财务报告准则计量）为人民币261.0百万元，同比下降11.3%[84] 成本和费用（同比环比） - 销售及服务成本为人民币2910.8百万元，同比下降9.6%[70] - 毛利为人民币709.0百万元，同比下降12.6%[71] - 毛利率为19.6%，同比下降0.5个百分点[71] - 社区增值服务毛利率为21.6%，同比下降5.4个百分点[72] - 城市服务毛利率为9.9%，同比下降4.4个百分点[72] - 销售及营销开支为人民币56.3百万元，同比下降5.5%，占收入比例为1.6%[73] - 行政开支为人民币339.8百万元，同比下降18.9%，占收入比例下降1.0个百分点至9.4%[74] - 管理费用率压缩至9.4%[18] - 雇员福利开支为151.8亿元人民币，同比下降16.4%[113] - 折旧及摊销费用为14.6亿元人民币，同比下降17.4%[113] - 金融资产减值亏损净额大幅增加至23.6亿元人民币，同比增长172.7%[110][113] - 应收账款减值亏损增加至26.2亿元人民币，同比增长160.5%[113] - 公司对部分收并购公司计提商誉减值损失人民币34.7百万元[86] 业务规模及项目表现 - 在管建筑面积为2.223亿平方米，合约建筑面积为3.434亿平方米[12] - 新增年化合同金额为人民币9.584亿元，同比上升54.6%[14] - 新增合约建筑面积为0.401亿平方米，同比上升126.6%[14] - 非住宅物业项目在管面积占比为38.4%[17] - 非住宅项目中96.6%位于一线、新一线及二线城市[17] - 业务覆盖城市数量123个同比增长1.7%[30] - 在管项目数量1,466个同比减少1.7%[30] - 在管建筑面积222.3百万平方米同比减少10.0%[30] - 合约建筑面积343.4百万平方米同比增长3.2%[30] - 在管建筑面积同比下降10.0%至222.3百万平方米[34][36] - 合约建筑面积同比增长3.2%至343.4百万平方米[34][36] - 来自独立第三方开发商的在管建筑面积同比下降13.7%至160.1百万平方米，占比72.0%[35][36] - 非住宅物业在管建筑面积同比下降16.6%至85.4百万平方米，占比38.4%[37] - 来自独立第三方开发商的合约建筑面积同比增长4.4%至268.0百万平方米，占比78.0%[35][36] - 公司在管建筑面积为222.3百万平方米，同比下降10.0%[38] - 住宅物业在管建筑面积占比61.6%，同比上升3.1个百分点[38] - 合约建筑面积343.4百万平方米，同比增长3.2%[38] - 终止在管建筑面积11.1百万平方米，同比下降36.6%[39] - 第三方竞标外拓新增年化合同金额958.4百万元，同比增长54.6%[41][42] - 第三方竞标外拓新增合约建筑面积40.1百万平方米，同比增长126.6%[41][43] - 非住宅物业新增合约建筑面积33.4百万平方米，同比增长237.4%[42][43] - 非住宅物业新增年化合同金额占比75.8%，同比上升2.4个百分点[42] - 新增在管建筑面积3.7百万平方米，同比下降62.2%[41][43] - 86.0%在管项目位于中国一、新一及二线城市[38] 社区增值服务细分收入 - 社区资产管理服务收入同比增长8.5%至人民币123.4百万元，占总收入比例上升3.5个百分点至22.9%[45][47] - 智慧场景解决方案收入同比暴跌91.5%至人民币4.0百万元，占比下降7.4个百分点至0.7%[45][48] - 车位资产运营服务收入同比下降9.6%至人民币113.6百万元，占比微降0.3个百分点至21.1%[45][49] - 美居服务收入持平为人民币38.6百万元，但占比上升0.7个百分点至7.2%[45][50] - 校园增值服务收入同比下降12.4%至人民币154.0百万元，占比下降1.4个百分点至28.6%[45][51] - 养老服务收入同比增长22.9%至人民币105.3百万元，占比大幅上升4.9个百分点至19.5%[45][52] 资产和负债状况 - 现金及现金等价物为人民币4807.4百万元，较2024年末增长27.7%[4] - 投资物业、物业、机器及设备账面净值增长40.8%至人民币501.0百万元[85] - 无形资产账面价值增长2.5%至人民币2,154.2百万元，其中商誉人民币1,273.0百万元，客户关系人民币420.3百万元，软件人民币460.8百万元[86] - 应收贸易账款为人民币363.53亿元，较2024年底增长7.6%[87] - 期后应收账款回款额约占期末余额的3.5%[87] - 应付贸易账款为人民币199.67亿元，较2024年底大幅增长41.4%[89] - 现金及现金等价物为人民币480.74亿元，较2024年底增长27.7%[90] - 流动资产为人民币981.91亿元，较2024年底增长1.8%[90] - 流动资产净额为人民币455.15亿元，流动比率为1.86[90] - 已签约但未拨备的资本承诺为人民币23.76亿元[91] - 公司2025年6月30日现金及现金等价物为4,307.4百万元人民币，较2024年12月31日的2,164.1百万元人民币增长99.1%[97] - 公司2025年6月30日非流动资产总额为3,538.6百万元人民币，较2024年12月31日的3,338.5百万元人民币增长6%[97] - 公司2025年6月30日流动负债总额为5,267.6百万元人民币，较2024年12月31日的4,768.1百万元人民币增长10.5%[98] - 公司2025年6月30日资产净值为7,917.1百万元人民币，较2024年12月31日的8,039.0百万元人民币下降1.5%[98] - 公司2025年6月30日本公司权益持有人应占权益为7,627.3百万元人民币，较2024年12月31日的7,658.8百万元人民币下降0.4%[98] - 公司2025年6月30日非控制性权益为289.8百万元人民币，较2024年12月31日的380.3百万元人民币下降23.8%[98] - 公司2025年6月30日物业、机器及设备为484.1百万元人民币，较2024年12月31日的338.6百万元人民币增长43%[97] - 公司2025年6月30日应占全面收入总额中，本公司权益持有人占6.993百万元人民币，非控制性权益占13.738百万元人民币[96] - 公司总资产为1,335.8亿元人民币，较2024年底增长2.8%[111] - 截至2025年6月30日，应收贸易账款总额为47.69亿元人民币，较2024年末的43.89亿元增长8.7%[119] - 应收贸易账款减值亏损拨备为11.34亿元人民币，较2024年末的10.11亿元增加12.2%[119] - 截至2025年6月30日，1年以上账龄的应收贸易账款占比达50.8%，较2024年末的41.0%上升9.8个百分点[122] - 应付贸易账款总额为19.97亿元人民币，较2024年末的14.12亿元增长41.4%[125] - 1年内的应付贸易账款为17.01亿元人民币，占总额的85.2%，较2024年末的10.28亿元增长65.5%[126] - 截至2025年6月30日，公司持有应收票据总额为121.9万元人民币，较2024年末的42.7万元增长185.5%[123] 融资及资金运用 - 2020年上市所得款项净额为5,917.4百万港元（约人民币5,126百万元）[57] - 上市募集资金中65%（人民币3,332百万元）已全额用于扩大业务规模[57] - 先旧后新配股所得款项净额约1,735百万港元（约人民币1,426百万元）[60][61] - 配股资金中80%（人民币1,140百万元）拟用于潜在收并购，截至2025年6月30日已动用人民币810百万元[61] - 公司以人民币83,159,000元收购深圳世路源环境有限公司33%股权[62] - 上市募集资金未动用余额人民币948百万元，主因收购目标项目未落实[57][58] - 配股资金未动用余额人民币473百万元，主因原拟收购项目未落地[61] - 配股发行115,000,000股普通股，每股认购价15.09港元[59] 人力资源成本 - 截至2025年6月30日，公司员工总数34,592人，同比减少21.4%[56] - 员工总成本为人民币1,517.7百万元，同比减少16.4%[56] 公司治理与董事会 - 董事会由三名执行董事许世坛（主席）、邵亮（总裁）及曹士扬组成[133] - 董事会包括三名独立非执行董事顾云昌、周心怡及许伟文[133] 技术应用与行业特性 - 非住宅项目服务呈现鲜明行业特性且壁垒难复制[23] - 社区商业通过高信任度高黏性服务打开流量入口[24] - 物联网与AI技术应用于小区公共设施智能化管理[24] - 构建系统化节能降耗管理体系实现能源全周期精细管控[26] 会计准则与财务报告 - 中期简明综合财务报表编制基准为香港会计准则第34号及联交所上市规则，金额约整至最接近的人民币千元单位[101] - 公司采纳香港会计准则第21号修订本（缺乏可兑换性）自2025年1月1日生效[102] - 新采纳会计准则对中期简明综合财务报表无重大影响[103] - 已颁布但未生效的香港财务报告准则包括香港财务报告准则第9号、第7号修订本等多项准则[104] - 新准则预计生效时间为2026年1月1日、2027年1月1日或待定[105] - 经营分部划分为物业管理及相关服务与城市服务两大业务板块[107] - 分部业绩评估剔除融资收入、融资成本及其他收益亏损等未分配开支[107] - 所有收入均来自中国客户（截至2025年6月30日止六个月）[108] - 非流动资产全部位于中国（2025年6月30日及2024年12月31日）[109] 股东与关联交易 - 来自最终控股股东相关实体的收入占比从2.90%上升至3.67%[112] 股息政策 - 董事会不建议派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息[127] 公司股本结构 - 公司法定股本为35亿股普通股，已发行及缴足股本为24.68亿股普通股，面值每股0.01港元[124] 奖项与认可 - 获得浙江省物业服务信用AAA级企业奖项[26] - 获得2025中国物业低碳运营领先企业奖项[26]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月27日举行董事会会议 [1] - 会议将批准截至2025年6月30日止6个月中期业绩 [1] - 会议将考虑派发中期股息（如有） [1]

行业规模扩张 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积总计5048万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值为101万平方米 [1] - 世茂服务控股有限公司 上海永升物业管理有限公司 招商局积余产业运营服务股份有限公司新增合约面积均超过330万平方米 规模扩张迅速 [1] 企业新增合约面积排名 - 世茂服务新增合约面积411万平方米位列首位 上海永升物业343万平方米排名第二 招商局积余318万平方米排名第三 [2] - 华润万象生活318万平方米 江苏银河物业292万平方米 保利物业279万平方米 碧桂园服务194万平方米 龙湖服务178万平方米位列前列 [2] - 中海物业 武汉城市服务集团 明語集团 金科智慧服务 万物云新增合约面积在126-161万平方米之间 [2][3] - 东原仁知102万平方米 新日月生活服务 广东宏德科技物业83万平方米 东吴服务产业集团 深业物业79万平方米 [3] - 河南建业新生活76万平方米 江西燕兴物业76万平方米 德信盛全物业70万平方米 广西华保盛物业66万平方米 金茂物业66万平方米 [3] - 荣万家60万平方米 深圳金地物业55万平方米 华发物业50万平方米 北京瑞赢酒店物业40万平方米 雅生活智慧城市服务 深圳特发服务45万平方米 [3][4] - 中土物业42万平方米 弘阳服务40万平方米 中铁建物业34万平方米 幸福基业物业27万平方米 上海中建东孚物业27万平方米 [3][4] - 北京兴业源科技服务27万平方米 杭州滨江物业26万平方米 华侨城物业26万平方米 大华集团上海物业25万平方米 远洋服务24万平方米 [4] - 深圳星河智善生活23万平方米 新城悦服务23万平方米 阳光恒昌物业27万平方米 厦门国贸城市服务21万平方米 南都物业18万平方米 [4] - 江山智联物业18万平方米 新力物业16万平方米 深圳莲花物业162万平方米 [4] 第三方市场拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积总计4256万平方米 均值为85万平方米 [7] - TOP10企业第三方市场拓展面积均值为236万平方米 TOP11至TOP30企业均值为76万平方米 [8] - 世茂服务第三方拓展面积411万平方米居首 上海永升物业338万平方米排名第二 江苏银河物业297万平方米排名第三 [5] - 招商局积余283万平方米 华润万象生活240万平方米 保利物业194万平方米 明語集团159万平方米 碧桂园服务151万平方米 [5][6] - 金科智慧服务 龙湖服务141万平方米 山东明德物业138万平方米 中海物业118万平方米 南京银城物业109万平方米 [6] - 绿城物业服务 东原仁知城市运营服务 新日月生活服务 广东宏德科技物业83万平方米 东吴服务产业集团82万平方米 [6] - 江西燕兴物业76万平方米 深业物业运营集团 德信盛全物业70万平方米 河南建业新生活69万平方米 广西华保盛物业66万平方米 [6] - 万物云 荣万家55万平方米 金茂物业55万平方米 北京瑞赢酒店物业49万平方米 深圳金地物业452万平方米 深圳特发服务45万平方米 [6][7] - 中土物业42万平方米 弘阳服务 华发物业39万平方米 幸福基业物业27万平方米 北京兴业源科技服务77万平方米 [7] - 阳光恒昌物业22万平方米 南都物业18万平方米 江山智联物业18万平方米 深圳莲花物业16万平方米 大华集团上海物业162万平方米 [7] - 新力物业16万平方米 和泓服务16万平方米 深圳星河智善生活 厦门国贸城市服务15万平方米 宝石花物业15万平方米 [7] - 杭州滨江物业15万平方米 中铁建物业15万平方米 西安锦天物业14万平方米 远洋服务13万平方米 长城物业8万平方米 力高健康生活8万平方米 [7] 关联方项目承接 - 2025年7月TOP50企业承接关联方面积合计963万平方米 均值为19万平方米 TOP10企业门槛值为28万平方米 [13] - 武汉城市服务集团承接关联方面积158万平方米居首 保利物业85万平方米排名第二 万物云80万平方米排名第三 [10] - 华润万象生活78万平方米 招商局积余48万平方米 雅生活智慧城市服务48万平方米 中海物业44万平方米 碧桂园服务43万平方米 [10] - 龙湖服务112万平方米 绿城服务28万平方米 上海中建东孚物业27万平方米 新城悦服务 中铁建物业20万平方米 [10][11] - 华侨城物业18万平方米 金茂物业11万平方米 杭州滨江物业11万平方米 远洋服务 中建壹品物业运营10万平方米 [11][12] - 厦门联发物业服务 深圳金地物业 大华集团上海物业 中交物业服务集团 深圳星河智善生活7万平方米 [12] - 河南建业新生活 北京中铁慧生活科技服务 东原仁知城市运营服务7万平方米 中建七局地产集团 广州敏捷新生活物业6万平方米 [12] - 深业物业运营集团6万平方米 金科智慧服务 正商服务6万平方米 厦门国贸城市服务6万平方米 中骏商管智慧服务 [12] - 北京城建 美置服务集团 润达幸演江5万平方米 宁夏中房集团5万平方米 重庆海成生活服务 中电建物业5万平方米 上海永升物业5万平方米 [12][13] 城市服务领域拓展 - 深圳金地物业中标金额6445万元居城市服务首位 绿城服务3523万元排名第二 广东宏德科技物业985万元排名第三 [14] - 深圳星河智善生活746万元 保利物业302万元 新大正物业196万元 新日月生活服务181万元 上海永升物业99万元 [14] - 碧桂园生涯服务95万元 浙江永成物业84万元 [14]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 世茂服務控股有限公司（於開曼群島註冊成立之有限公司） FF301 呈交日期: 2025年8月1日 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00873 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | | 2,468,173,000 | | 0 | | 2,468,173,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | | | | 本月底結存 | | | | 2,468,173,000 | | 0 | | 2,468,173,000 | 第 2 頁 共 10 頁 v 1.1.1 I. 法定/註 ...

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

公司投资动态 - 世茂服务间接全资附属公司上海世茂天境与无锡星河订立合伙协议成立合伙企业 [1] - 合伙企业出资总额为2.4亿元人民币 其中上海世茂天境出资2.376亿元 无锡星河出资240万元 [1] - 合伙企业将投资中国辽宁省葫芦岛区域冷链物流项目的开发及运营 [1] 行业布局 - 公司通过成立合伙企业方式布局冷链物流行业 [1] - 项目选址在辽宁省葫芦岛区域 显示公司看好该地区冷链物流发展潜力 [1]

收入和利润（同比环比） - 2020 - 2024年公司收入分别为5025688千元、8343432千元、8636811千元、8202668千元、7895536千元[16] - 2020 - 2024年公司毛利分别为1577749千元、2390089千元、1942958千元、1646432千元、1564283千元[16] - 2020 - 2024年公司年度（亏损）/利润分别为724318千元、1216846千元、 - 876672千元、316748千元、 - 222958千元[16] - 2020 - 2024年本公司权益持有人应占（亏损）/利润分别为692952千元、1110447千元、 - 927120千元、273245千元、 - 272363千元[16] - 2024年公司收入为78.955亿元，毛利润为15.643亿元，年度亏损2.23亿元，公司权益持有人应占亏损2.724亿元[37] - 2024年公司收入78.955亿元，较2023年同期的82.027亿元同比下降3.7%[64] - 2024年物业管理服务收入55.643亿元，占总收入的70.5%，较2023年同期的52.919亿元同比增长5.1%[64] - 2024年社区增值服务收入12.077亿元，占总收入的15.3%，较2023年同期的13.629亿元同比下降11.4%[64] - 2024年非业主增值服务收入1.76亿元，占总收入的2.2%，较2023年同期的2.131亿元同比下降17.4%[64] - 2024年城市服务收入9.475亿元，占总收入的12.0%，较2023年同期的13.348亿元同比下降29.0%[64] - 2024年毛利15.643亿元，较2023年全年的16.464亿元同比下降5.0%，毛利率为19.8%，较2023年同期的20.1%基本持平[66] - 2024年物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务毛利率分别为20.1%、23.5%、17.1%和13.6%，较2023年分别持平、下降2.6个百分点、下降1.0个百分点和下降0.4个百分点[66] - 城市服务毛利率为13.6%，较2023年全年的14.0%下降0.4个百分点[67] - 经营亏损为1.577亿元，较2023年的经营利润3.436亿元大幅下降[72] - 融资收入净额为0.06亿元，较2023年全年的0.322亿元大幅下降[73] - 年度亏损为2.23亿元，较2023年全年利润3.167亿元下降；剔除相关项目后，公司权益持有人应占核心净利润约为4.924亿元，较2023年的6.477亿元同比下降24.0%[79] 成本和费用（同比环比） - 2024年销售及服务成本63.313亿元，较2023年同期的65.562亿元同比下降3.4%[65] - 销售及营销开支为1.163亿元，较2023年全年的1.366亿元同比下降14.9%，占总收入的1.5%，较2023年全年的1.7%下降0.2个百分点[68] - 行政开支为8.275亿元，较2023年全年的9.895亿元同比下降16.4%，占总收入的10.5%，较2023年全年的12.1%下降1.6个百分点[69] - 金融资产减值亏损净额为1.429亿元，较2023年全年的0.866亿元增加0.563亿元[70] - 商誉减值亏损净额为0.456亿元，较2023年全年的0.154亿元增加0.302亿元[71] - 2024年12月31日，公司在职员工35633名，较2023年同期的47531名同比减少25.0%，员工成本340830万元，较2023年同期的391440万元同比减少12.9%[63] 各条业务线表现 - 公司有物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及城市服务四大业务板块[37] - 2024年物业管理服务收入55.643亿元，同比上升5.1%[22] - 2024年物业管理服务收入占总收入70.5%，占总毛利润71.6%，收入为55.643亿元，同比上升5.1%，毛利润为11.208亿元，同比上升5.2%，毛利率为20.1%与2023年持平[38] - 截至2024年12月31日，集团社区增值服务收入12.077亿元，同比下降11.4%；毛利2.843亿元，同比下降20.0%[47] - 社区增值服务中，养老服务收入同比上升15.1%，美居服务收入同比下降44.9%[48] - 截至2024年12月31日，集团非业主增值服务收入1.76亿元，同比下降17.4%，主要受房地产行业低迷影响[50] - 社区资产管理服务收入24310万元，较2023年同期28080万元同比下降13.4%[51] - 智慧场景解决方案收入8190万元，较2023年同期8560万元同比下降4.3%[51] - 车位资产运营服务收入26460万元，较2023年同期29460万元同比下降10.2%[51] - 美居服务收入6970万元，较2023年同期12650万元同比下降44.9%[51] - 校园增值服务收入36110万元，较2023年同期41270万元同比下降12.5%[51] - 养老服务收入18730万元，较2023年同期16270万元同比增长15.1%[51] - 城市服务收入94750万元，占总收入12.0%，占总毛利8.3%，较2023年同期133480万元同比下降29.0%[52] 管理层讨论和指引 - 2025年公司将以良性健康运营为核心，调整经营结构、开拓第三方市场、挖掘新资源[26] - 住宅业务保持规模，优化成本和拓展增值服务贡献利润；非住宅业务拆分，培养独立运营能力[27] - 收入规模方面要保存量、增多营、扩增量[28][29] - 成本管控要提人效、降成本[30] - 品质提升方面住宅业务全面焕新，非住宅业务引入设备和推进标准化[31] - 管理提升通过管理培训和专业赋能实现[32] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年末非流动资产为3338544千元，较2023年的5057499千元有所下降[16] - 2024年末流动资产为9648934千元，较2023年的9182539千元有所上升[16] - 2024年末流动负债为4768067千元，较2023年的5243723千元有所下降[16] - 2024年末本公司权益持有人应占权益为7658752千元，较2023年的7916440千元有所下降[16] - 2024年公司处置附属公司亏损589143千元[16] - 2024年公司金融资产减值亏损净额为142878千元[16] - 2024年公司为1447个项目提供服务，在管建筑面积为2.184亿平方米，合约建筑面积为3.143亿平方米[37] - 2024年公司在管建筑面积同比下降12.8%，合约建筑面积同比下降5.4%[40] - 2024年来自独立第三方开发商的在管建筑面积为1.561亿平方米，占比为71.5%，合约建筑面积为2.381亿平方米，占比为75.8%[40] - 2024年住宅物业在管建筑面积为1.396亿平方米，占比为63.9%，较2023年提升6.9个百分点，合约建筑面积为1.93亿平方米，占比为61.4%，较2023年提升4.4个百分点[40] - 2024年按在管建筑面积看，74.4%的住宅物业位于中国一线、新一线及二线城市[41] - 2024年公司获MSCI上调ESG评级，由BB级提升至BBB级，并获得相关ESG奖项[33] - 2024年公司聚焦“硬件改善、软性提升、社区文化建设”开展品质提升行动[33] - 截至2024年12月31日，集团终止在管建筑面积6090万平方米，同比上升7.2%；终止合约建筑面积6220万平方米，同比上升5.1%[44] - 2024年第三方竞标外拓新增年化合同额14.827亿元，同比上升28.2%；新增合约建筑面积4310万平方米，同比上升3.4%；新增在管建筑面积2150万平方米，同比下降25.3%[45] - 第三方竞标外拓新增项目平均物业管理费为2.9元/平方米/月，同比上升26.1%[45] - 第三方竞标外拓的新增住宅物业合约建筑面积占比达42.9%，其中全新住宅物业占比18.3%，二手住宅物业占比24.6%[45] - 2024年住宅物业终止在管建筑面积占比25.3%，较2023年的32.9%下降；非住宅物业占比74.7%，较2023年的67.1%上升[44] - 2024年住宅物业新增合约建筑面积占比42.9%，较2023年的34.1%上升；非住宅物业占比57.1%，较2023年的65.9%下降[46] - 2024年住宅物业新增在管建筑面积占比27.9%，较2023年的30.2%下降；非住宅物业占比72.1%，较2023年的69.8%上升[46] - 上市所得款项净额512600万元，截至2024年12月31日已动用415900万元，未动用96700万元[54] - 先旧后新配股所得款项净额142600万元，截至2024年12月31日已动用60900万元，未动用81700万元[57] - 股份奖励计划可授予奖励的股份最高数量为公司2021年6月28日已发行股份总数的3%（即70919190股）[53] - 2024年4月24日，公司从世茂集团收购180个停车位及10个仓储单位，总对价约为3647.3237万元[59] - 2024年12月31日，投资物业、物业、机器及设备账面净值达3.559亿元，较2023年12月31日的5.902亿元同比减少39.7%[80] - 2024年12月31日，无形资产账面价值为21.012亿元，较2023年12月31日的26.577亿元下降20.9%；商誉达13.078亿元，较2023年12月31日的17.249亿元降低24.2%[81] - 2024年12月31日，集团流动资产为96.489亿元，较2023年12月31日同比上升5.1%[84] - 2024年12月31日，集团现金及现金等价物为21.641亿元，较2023年12月31日同比下降42.9%[84] - 2024年12月31日，集团流动资产净值为48.809亿元，流动比率为2.02，处于稳健水平[84] - 2024年12月31日，集团并无已签约但未拨备之资本承诺[85] - 2024年12月31日，集团并无任何重大或然负债[87] - 董事会不建议就截至2024年12月31日止年度派發末期股息（2023年：无）[92] - 集团五大客户及供应商合共之销售额及采购额，分别占集团年内营业总额少于30%及采购总额少于30%[96] - 集团本年度慈善捐款及其他捐献为713,223.30元（2023年：538,233元）[98] - 许世坛先生及顾云昌先生将在应届公司之股东周年大会轮值退任，且愿意膺选连任董事[103] - 本年度内，并无订立或存在与公司全部或任何重大部分业务有关的管理及行政合约[105] - 股份奖励计划于2021年6月28日采纳，有效期十年，可授予奖励的股份最高数目为采纳日期已发行股份总数的3%，即70,919,190股[106] - 截至2024年12月31日，年内无根据股份奖励计划授出奖励股份，年初未归属奖励股份4,718,961股，年内失效1,093,242股，年末未归属3,625,719股[107] - 自采纳日期至报告日期，已授出7,542,551股奖励股份，占采纳日期已发行股份总数约0.32%；可供日后授出的股份63,376,639股，占报告日期已发行股份总数约2.57%[108] - 2024年12月31日，许世坛持有本公司普通股57,129股，占已发行股本约0.002%；邵亮持有35,016股，占约0.001%；曹士扬持有829,967股，占约0.034%[110] - 2024年12月31日，许世坛持有相联法团世茂集团控股普通股3,682,198股，占已发行股本约0.097%；邵亮持有61,388股，占约0.002%；曹士扬持有93,202股，占约0.002%[112] - 符合股份奖励计划归属条件后，部分奖励股份60%自授出日期起6个月或12个月后归属，40%自授出日期起18个月或24个月后归属[111] - 截至20