ANNUAL REPORT 年 報 目錄 2 公司資料 4 五年財務概要 6 主席報告 11 管理層討論與分析 25 董事會報告 39 企業管治報告 54 董事及高級管理層簡介 57 股東資料 58 獨立核數師報告 62 綜合損益及其他全面收入表 64 綜合財務狀況表 66 綜合權益變動表 68 綜合現金流量表 69 綜合財務報表附註 2 世茂服務控股有限公司 2024年年報 公司 資料 董事會 執行董事 許世壇 （主席） 邵亮 （總裁） 曹士揚 獨立非執行董事 顧雲昌 周心怡 許偉文 審核委員會 許偉文 （委員會主席） 顧雲昌 周心怡 薪酬委員會 周心怡 （委員會主席） 顧雲昌 許偉文 提名委員會 顧雲昌 （委員會主席） 周心怡 許偉文 公司秘書 陳家欣 核數師 致同（香港）會計師事務所有限公司 執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 香港 金鐘道89號 力寶中心第一座 38樓3820室 總部及中國主要營業地點 中國 上海市 濰坊西路55號 上海世茂大廈 26樓 互聯網址：www.shimaofuwu.com 註冊辦事處 4th Floor, Harbour Place 103 South Church Str ...

文章核心观点 2024年房地产行业深度调整，物管企业发展逻辑转变，独立外拓等能力成关键，世茂服务交出韧性答卷，通过核心业务深耕、降本增效、资产优化及前瞻布局展现抗风险和战略调整能力，有望在行业出清后价值重估 [1][7][8] 行业现状 - 房地产行业呈调整态势，进入去库存新周期，物业管理服务行业发展逻辑转变，从规模扩张转向质量竞争 [1][3] 世茂服务核心业务表现 物管业务 - 2024年物业管理服务收入55.64亿元，同比增长5.1%，占总收入比重提升至70.5%，毛利率稳定在20.1% [2] - 2024年第三方外拓新增合同额14.83亿元，同比增长28.2%；新增合约建筑面积43.1百万平方米，同比上升3.4%；新增项目平均物管费2.9元/平方米/月，同比激增26.1% [2] - 截至2024年，在管项目74.4%位于一线、新一线及二线城市，住宅业态占比63.9% [2] 增值服务 - 2024年养老服务收入同比增长15.1%，达1.87亿元，成为增值服务板块新增长点 [7] 世茂服务战略举措 资产优化 - 2024年处置无锡金沙田科技60%股权，回笼资金2.5亿元，退出部分利润率低及账期长项目 [4] 技术转型 - 计划通过AI和大数据实现智能化管理，精准管控业务流程，辅助设备运行，降低成本，提供个性化服务 [4] 降本增效 - 员工成本同比下降12.9%，行政开支同比下降16.4%，期末持有现金及等价物37.6亿元 [5] 新赛道布局 - 切入社区养老服务、宠物服务等赛道，挖掘“最后一公里”消费潜力 [7] 世茂服务未来规划 - 2025年围绕“收入规模、成本管控、品质提升、管理提升”提出四大战役，收入端实施“保存量、增多营、扩增量”战略 [7]

文章核心观点 - 中国物业管理行业从“地产附属”转变为“独立赛道”，世茂服务2024年财报是行业转型样本，展现从“规模红利”向“能力红利”过渡，公司通过结构优化、科技赋能与生态深耕构建未来增长框架，完成从“周期股”到“价值成长股”蜕变 [1][2][10] 行业变化 - 过去十来年中国物业管理行业从“地产附属”到“独立赛道”，2020年后地产深度调整改变行业生态，增量市场萎缩、存量竞争加剧、服务价值回归 [1] - 行业生态上物企独立性受重视，政策倒逼物企从“跑马圈地”转向“精耕细作”，资本市场投资者关注现金流质量、服务能力与业务结构可持续性 [1] 世茂服务财报亮点 - 2024年全年收入79亿元，同比下滑3.7%，物业管理服务收入55.6亿，同比上升5.1%，毛利率稳定在20.1%，新增年化合同额同比激增28.2%，外拓新增在管建筑中非住宅物业占比72.1%，在管面积中非住宅物业占比36.1%，非住宅项目收入同比提升45.1个百分点至23.42亿元 [1] 财报背后的“韧性密码” 收入结构 - 实现从“依赖输血”到“自主造血”突破，2024年基础物业服务收入占比70.5%且营收小幅上升，得益于第三方外拓成果及服务品质提升 [3] 管理规模 - 截至2024年底，在管面积2.18亿平方米，合约建筑面积3.14亿平方米，第三方在管面积和合约面积分别达71.5%和75.8%，外拓成规模及业绩增长重要驱动力 [3] 项目布局 - 住宅项目74.4%处于一线、新一线及二线城市，能获丰富资源与消费群体，提价有未来收入确定性，2024年新增项目平均物业管理费同比上升26.1%，受空置房物业费打折影响小 [4] 业态拓展 - 持续拓展非住板块，截止2024年底为1447个项目提供服务，今年斩获90余新项目，覆盖多业态领域，实现规模增长 [4] 成本控制 - 过去一年保持良好成本控制，销售及营销开支同比下降14.9%，行政开支同比下降16.4% [4] “三力模型”下的增长飞轮 服务力 - 持续深化，全面推进“高品质服务”战略，强化住宅与非住宅服务能力，通过活动和体系推动服务品质跃升，斩获多个奖项，提升服务质量与客户黏性 [6] 科技力 - 保持迭代，构建科技能力结合前沿技术优化设备管控和能耗管理，降低单方能耗成本，驱动管理经营提质增效，将向技术型转型，重塑业务模式 [8] 生态力 - 持续拓展，构建“物业+”多元业务矩阵，挖掘生态圈价值，旗下养老服务收入同比增长15.1%，椿熙堂与世茂服务联动开发市场，创新增值服务开辟新收入增长点 [9] 结语 - 物业行业价值重塑是从规模扩张到能力沉淀转变，世茂服务穿越行业低谷，构建未来增长框架，完成从“周期股”到“价值成长股”蜕变，以品质拓宽成长天花板 [10]

文章核心观点 2024年世茂服务收入微降、归母净利润下降，物业管理服务主业收入增长，其他业务板块收入下降，公司进行主动调整和组织架构优化，未来计划优化经营结构、挖掘新增长点 [1][2][3][4][5] 经营业绩 - 2024年公司实现收入79.96亿元，同比微降3.7%；归母净利润4.92亿元，同比下降24% [1] - 2024年毛利润15.64亿元，毛利率19.8%，归母净利润率6.2% [2] 物业管理服务业务 - 2024年物业管理服务收入55.64亿元，同比增长5.1%，占收入的70.5%；毛利润11.21亿元，同比上升5.2%；毛利率为20.1% [1][2] - 2024年新增年化合同额14.83亿元，同比上升28.2%；新增合约建筑面积4310万平方米，同比上升3.4%；新增项目平均物业管理费为2.9元/平方米·月，同比上升26.1% [2] - 截至2024年底，累计在管建筑面积2.18亿平方米，合约建筑面积3.14亿平方米；74.4%的住宅物业位于一二线城市；来自独立第三方开发商的在管建筑面积为1.56亿平方米，占比约71.5% [2] 其他业务板块 - 2024年社区增值服务收入12.078亿元，同比下降11.4%；非业主增值服务收入1.76亿元，同比下降17.4%；城市服务收入9.4亿元，同比下降29.0% [3] - 社区增值服务板块中的养老服务实现收入1.87亿元，同比增长15.1% [3] 主动调整 - 2024年公司从业务和项目维度主动调整，关停和暂缓一批项目，处置一系列子公司，影响年度收入水平 [1] - 2024年公司优化升级组织架构，形成由4个区域和18个片区组成的新架构 [4] - 2024年5月开始公司提升项目经营管理能力，降本增效，控制一线管理和公用事业成本 [5] - 总部成立投拓委员会，筛选掉大量非优质及风险项目，处置无锡市金沙田科技有限公司60%股权，对价为2.5亿元 [5] 未来规划 - 2025年公司计划围绕全年经营目标及导向，全面优化经营结构，探索并开辟全新赛道，挖掘新增长点 [1][5] - 公司将进一步提升服务质量，重视现金流管控，加大应收款管理，控制合理账期，回归健康供应体系 [5]

文章核心观点 - 世茂服务2024年业绩亮眼，各业务板块发展态势良好，尤其物业管理服务稳健上扬，住宅项目布局为多元化增值服务提供增长动力 [1][2] 业绩情况 - 2024年全年收入78.96亿元，毛利15.64亿元 [1] 市拓成果 - 2024年新增年化合同额14.83亿元，同比上升28.2% [1] - 2024年新增合约建筑面积4310万平方米，同比上升3.4% [1] - 2024年新增项目平均物业管理费为2.9元/平方米/月，同比上升26.1% [1] 物业管理服务 - 2024年物业管理服务收入实现55.64亿元，同比上升5.1% [1] - 收入增长得益于积极开展第三方竞标外拓、第三方竞标外拓团队能力突出、提升物业管理服务品质及世茂集团交付在管建筑面积增加 [1] 住宅项目布局 - 截至2024年全年，在管项目中住宅项目占比达63.9% [2] - 住宅项目中74.4%位于一线、新一线及二线城市，为多元化增值服务拓展提供空间和增长动力 [2]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年全年收入为78.955亿元，较2023年同期的82.027亿元下降3.7%[3] - 2024年毛利为15.643亿元，较2023年同期下降5.0%[3] - 2024年公司权益持有人应占核心净利润为4.924亿元，较2023年同期下降24.0%[5] - 2024年每股基本亏损为0.11元，较2023年同期的每股基本盈利下降明显[5] - 截至2024年12月31日，集团现金及现金等价物为37.642亿元，较2023年12月31日下降21.4%[5] - 2024年公司收入为人民币78.955亿元，毛利润为人民币15.643亿元，年度亏损为人民币2.23亿元，公司权益持有人应占亏损为人民币2.724亿元[30] - 2024年公司收入78.955亿元，同比下降3.7%，物业管理服务收入占比70.5%，为最大收入和利润来源[67] - 2024年销售及服务成本63.313亿元，同比下降3.4%，主要因收入规模缩减、组织架构优化和项目组合调整[68] - 2024年毛利15.643亿元，同比下降5.0%，毛利率19.8%，与2023年基本持平[69] - 2024年销售及营销开支1.163亿元，同比下降14.9%，占总收入1.5%，较2023年下降0.2个百分点[71] - 2024年行政开支8.275亿元，同比下降16.4%，占总收入10.5%，较2023年下降1.6个百分点[72] - 2024年金融资产减值亏损净额1.429亿元，较2023年增加0.563亿元，因客户回款放缓[73] - 2024年商誉减值亏损净额0.456亿元，较2023年增加0.302亿元，因市场环境计提减值[74] - 2024年经营亏损1.577亿元，较2023年大幅下降，因减值亏损和出售附属公司[75] - 2024年融资收入净额0.06亿元，较2023年大幅下降，因定存业务减少和利率降低[76] - 2024年除所得税前亏损1.477亿元，较2023年的3.878亿元利润下降[77] - 2024年所得税开支7520万元，对比2023年的7110万元基本持平[78] - 2024年度亏损2.23亿元，较2023年的3.167亿元利润下降[81] - 2024年公司权益持有人应占核心净利润约4.924亿元，较2023年的6.477亿元同比下降24.0%[82] - 2024年末投资物业等账面净值3.559亿元，较2023年末的5.902亿元同比减少39.7%[83] - 2024年末无形资产账面价值21.012亿元，较2023年末的26.577亿元下降20.9%[84] - 2024年末应收贸易账款33.783亿元，较2023年的32.092亿元上升5.3%[86] - 2024年末应付贸易账款14.123亿元，较2023年同期的12.125亿元上升16.5%[87] - 2024年末流动资产96.489亿元，较2023年末的91.825亿元同比上升5.1%[88] - 2024年末现金及现金等价物21.641亿元，较2023年末的37.883亿元同比下降42.9%[88] - 2024年公司收入为7895536千元人民币，2023年为8202668千元人民币，同比下降3.74%[95] - 2024年公司毛利为1564283千元人民币，2023年为1646432千元人民币，同比下降4.99%[95] - 2024年公司经营亏损157714千元人民币，2023年经营利润为343569千元人民币，同比由盈转亏[95] - 2024年公司年度亏损222958千元人民币，2023年年度利润为316748千元人民币，同比由盈转亏[95] - 2024年公司应占本公司权益持有人亏损272363千元人民币，2023年为利润273245千元人民币，同比由盈转亏[97] - 2024年公司年度全面开支229571千元人民币，2023年为全面收入321026千元人民币，同比由盈转亏[97] - 2024年公司基本每股亏损0.11元人民币，2023年基本每股盈利0.11元人民币，同比由盈转亏[97] - 2024年公司摊薄每股亏损0.11元人民币，2023年摊薄每股盈利0.11元人民币，同比由盈转亏[97] - 2024年公司处置附属公司亏损589143千元人民币，2023年无此项亏损[95] - 2024年公司存货拨备31818千元人民币，2023年无此项拨备[95] - 2024年非流动资产总值为33.38544亿元，2023年为50.57499亿元，同比下降34%[98] - 2024年流动资产总值为96.48934亿元，2023年为91.82539亿元，同比增长5.1%[98] - 2024年流动负债总额为47.68067亿元，2023年为52.43723亿元，同比下降9.1%[98] - 2024年流动资产净值为48.80867亿元，2023年为39.38816亿元，同比增长24%[98] - 2024年总负债减流动负债为82.19411亿元，2023年为89.96315亿元，同比下降8.6%[98] - 2024年非流动负债总额为1.80368亿元，2023年为3.50162亿元，同比下降48.5%[99] - 2024年资产净值为80.39043亿元，2023年为86.46153亿元，同比下降7%[99] - 2024年公司权益持有人应占权益为76.58752亿元，2023年为79.1644亿元，同比下降3.2%[99] - 2024年非控制性权益为3.80291亿元，2023年为7.29713亿元，同比下降47.9%[99] - 2024年可报告分部业绩总计425721千元，2023年为379135千元[115] - 2024年除所得税前亏损147744千元，2023年利润为387845千元[115] - 2024年12月31日分部资产总计11252590千元，2023年为11481917千元[116] - 2024年12月31日分部负债总计4370931千元，2023年为4744113千元[116] - 2024年总资12987478千元，2023年为14240038千元[116] - 2024年总负债4948435千元，2023年为5593885千元[116] - 2024年来自客户并于一段时间内确认的收入总计7146614千元，2023年为7282779千元[117] - 2024年销售及服务成本总计6331253千元，2023年为6556236千元[117] - 2024年雇员福利开支（不包括董事及行政总裁薪酬）为3408299千元，2023年为3914366千元[118] - 2024年金融资产减值亏损总拨备净额为142878千元，2023年为86595千元[118] - 2024年折旧及摊销总计326993千元，2023年为392377千元[118] - 2024年其他收入为25330千元，2023年为66029千元[119] - 2024年所得税开支为 - 75214千元，2023年为 - 71097千元[119] - 2024年每股基本亏损为 - 0.11元，2023年每股基本盈利为0.11元[120] - 2024年末应收贸易账款为4388669千元，2023年末为4103166千元[124] - 2024年末应收票据总额（减值前）为427000元，2023年末为2995000元[128] - 2024年和2023年12月31日应付贸易账款分别为1412288千元和1212521千元，关联方分别为18548千元和6291千元，第三方分别为1393740千元和1206230千元[131] - 2024年和2023年12月31日应付贸易账款按账龄分析，1年内分别为1028286千元和968851千元，1至2年分别为222145千元和103603千元等[132] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年物业管理服务收入为55.643亿元，占总收入的70.5%，较2023年同期增长5.1%[3] - 2024年社区增值服务收入达12.077亿元，占总收入的15.3%，较2023年同期下降11.4%[3] - 2024年非业主增值服务收入达1.76亿元，占总收入的2.2%，较2023年同期下降17.4%[3] - 2024年城市服务收入达9.475亿元，占总收入的12.0%，较2023年同期下降29.0%[3] - 2024年全年物业管理服务收入实现人民币55.643亿元，同比上升5.1%[15] - 物业管理服务占总收入70.5%，占总毛利润71.6%[31] - 2024年物业管理服务收入实现人民币55.643亿元，同比上升5.1%[31] - 截至2024年12月31日，物业管理服务毛利达11.208亿元，同比上升5.2%，毛利率为20.1%与2023年持平[32][33] - 2024年物业管理服务收入为55.643亿元，2023年为52.919亿元[33] - 社区增值服务占总收入15.3%，占总毛利润18.2%[42] - 截至2024年12月31日，社区增值服务收入12.077亿元，同比下降11.4%；毛利润2.843亿元，同比下降20.0%[42][43] - 社区资产管理服务收入2.431亿元，同比下降13.4%[44][45] - 智慧场景解决方案收入8190万元，同比下降4.3%[44][46] - 车位资产运营服务收入2.646亿元，同比下降10.2%[44][47] - 美居服务收入6970万元，同比下降44.9%[44][48] - 校园增值服务收入3.611亿元，同比下降12.5%[44][49] - 养老服务收入1.873亿元，同比增长15.1%[44][50] - 截至2024年12月31日，非业主增值服务收入1.76亿人民币，占总收入2.2%，占总毛利1.9%，较2023年同期2.131亿人民币同比下降17.4%[51] - 截至2024年12月31日，城市服务收入9.475亿人民币，占总收入12.0%，占总毛利8.3%，较2023年同期13.348亿人民币同比下降29.0%[52] - 2024年物业管理服务可报告分部收入6948070千元，城市服务为947466千元，总计7895536千元；2023年对应数据分别为6867893千元、1334775千元、8202668千元[115] 面积相关数据关键指标变化 - 2024年实现在管建筑面积2.184亿平方米，合约建筑面积3.143亿平方米[11] - 截至2024年12月31日，公司为1447个项目提供服务，在管建筑面积达2.184亿平方米，合约建筑面积达3.143亿平方米[30] - 2024年末在管建筑面积2.184亿平方米，同比下降12.8%；合约建筑面积3.143亿平方米，同比下降5.4%[34] - 2024年末来自独立第三方开发商的在管建筑面积1.561亿平方米，占比71.5%；合约建筑面积2.381亿平方米，占比75.8%[34] - 2024年末住宅物业在管建筑面积1.396亿平方米，占比63.9%，较2023年提升6.9个百分点；合约建筑面积1.93亿平方米，占比61.4%，较2023年提升4.4个百分点[35] - 2024年末74.4%的住宅物业位于中国一线、新一线及二线城市[36] - 截至2024年12月31日，终止在管建筑面积6090万平方米，同比上升7.2%；终止合约建筑面积6220万平方米，同比上升5.1%[37] - 2024年第三方竞标外拓新增合约建筑面积4310万平方米，同比上升3.4%；新增在管建筑面积2150万平方米，同比下降25.3%[39] - 第三方竞标外拓新增住宅物业合约建筑面积占比42.9%，其中全新住宅物业占比18.3%，二手住宅物业占比24.6%[40] - 截至2024年12月31日，第三方竞标外拓新增在管建筑面积2150万平方米，住宅物业600万平方米占27.9%，非住宅物业1

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [4] 报告的核心观点 - 关联方境外债重组落地，基础物管稳健增长，地产关联业务影响较小 [2] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2月24日世茂服务关联方世茂集团发布公告，其境外债重组计划获2053名（占出席人数98.75%）持有投票计划债权总额约110亿美元（占债权总额95.39%）的计划债权人投票赞成，后续世茂集团将寻求高等法院对重组计划进行批准和裁决 [1] 点评 - 基础物管稳健增长，增值业务有所调整，2024H1公司实现营业收入40.3亿元，同比下降1.6%，毛利8.1亿元，同比下降5.9%，归母净利润1.8亿元，同比增长18.9%，物业管理/社区增值/非业主增值/城市服务分别实现收入27.6/5.9/0.8/6.0亿元，同比分别为+5.7%/-17.3%/-33.2%/-7.9%，城市服务收入下滑因公司主动退出部分利润率较低及信用期较长项目 [2] - 外拓持续发力，独立发展能力较强，截至2024年6月30日公司在管面积2.5亿平，其中75.2%来自第三方，在管面积中58.5%为住宅项目，2024年上半年外拓新增年饱和合同金额6.2亿元，新增合约面积1770万平方米，新增外拓项目平均物管费为2.3元/月/平方米，较2023年同期持平，73.3%的住宅物业项目（按面积计）位于一线、新一线及二线城市 [3] - 地产关联业务影响减小，2024H1公司非业主增值服务收入占比2.0%，毛利占比1.7%，截至2024年6月30日公司贸易应收款总额47.5亿元，其中关联方应收款总额7.5亿元，已计提9.9亿元减值拨备 [3] 盈利预测、估值与评级 - 调整公司2024 - 2025年归母净利润预测至3.4/4.2亿元（原预测为3.1/3.9亿元），新增2026年预测为5.0亿元，对应2024 - 2026年EPS分别为0.14/0.17/0.20元，公司外拓能力较强，第三方在管面积占比超70%，具备独立发展能力，地产影响有限，关联方回款需进一步跟踪 [4] 公司盈利预测与估值简表 | 指标 | 2022 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 8,637 | 8,203 | 7,974 | 8,474 | 9,117 | | 营业收入增长率 | 3.5% | -5.0% | -2.8% | 6.3% | 7.6% | | 归母净利润（百万元） | -927 | 273 | 342 | 415 | 498 | | 归母净利润增长率 | -183.5% | -129.5% | 25.1% | 21.4% | 20.0% | | EPS（元） | -0.38 | 0.11 | 0.14 | 0.17 | 0.20 | | ROE（归母，摊薄） | -11.1% | 3.2% | 3.8% | 4.4% | 5.1% | | P/E | / | 7.0 | 5.6 | 4.6 | 3.8 | | P/B | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | [5] 财务报表与盈利预测 - 包含利润表、资产负债表、现金流量表等多表数据，展示2022 - 2026E各指标情况 [8]

财务业绩 - 2024年中期公司收入4031.8百万元，毛利811.5百万元，净利润210.8百万元，在管建筑面积246.9百万平方米，合约建筑面积332.6百万平方米，毛利率20.1%，净利率5.2%[8] - 2024年上半年公司实现收入40.318亿元，净利润2.108亿元，净利率5.2%，较去年同期提升0.2个百分点[12][18] - 2024年上半年物业管理服务收入27.61亿元，同比上升5.7%，毛利5.531亿元，同比上升2.1%，毛利率20.0%，同比下降0.7个百分点[19] - 2024年上半年公司收入40.318亿元，同比下降1.6%，物业管理服务是最大收入和利润来源，收入27.61亿元，占比68.5%，同比增长5.7%[36] - 社区增值服务收入5.867亿元，占总收入14.5%，占总毛利19.5%，同比下降17.3%，毛利1.582亿元，同比下降23.5%[30][36] - 非业主增值服务收入0.809亿元，占总收入2.0%，占总毛利1.7%，同比下降33.2%[34][36] - 城市服务收入6.032亿元，占总收入15.0%，占总毛利10.7%，同比下降7.9%[35][36] - 销售及服务成本32.203亿元，较2023年同期32.355亿元同比下降0.5%[37] - 社区资产管理服务收入1.137亿元，同比下降20.2%[31] - 智慧场景解决方案收入0.473亿元，同比增长84.0%[32] - 车位资产运营服务收入1.256亿元，同比下降33.5%[32] - 美居服务收入0.386亿元，同比下降53.7%[33] - 养老服务收入0.857亿元，同比增长19.2%[33] - 期内毛利8.115亿元，同比下降5.9%，毛利率20.1%，较2023年同期下降1.0个百分点[38] - 销售及营销开支5960万元，同比下降5.8%，占收入比例为1.5%，与2023年同期持平[40] - 行政开支4.189亿元，同比下降6.6%，占收入比例为10.4%，较2023年同期下降0.5个百分点[41] - 经营利润2.52亿元，同比下降6.2%，经营利润率为6.3%，较2023年同期下降0.3个百分点[42] - 除所得税前利润2.62亿元，同比下降7.9%，主要因聚焦基础物业服务加大投入[44] - 所得税开支5120万元，同比下降36.6%，上期因收购对价调整等开支较高[45] - 期间利润2.108亿元，同比上升3.4%，公司权益持有人应占利润1.84亿元，同比上升18.9%[46] - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入40.32亿元，毛利8.12亿元，经营利润2.52亿元，期间利润2.11亿元[93] - 2024年上半年基本每股盈利7.46分，摊薄每股盈利7.43分，高于2023年同期的6.36分和6.34分[93] - 2024年上半年除所得税前利润为262,026千元，2023年同期为284,649千元[118] - 2024年上半年收入4031765千元，销售及服务成本3220257千元；2023年上半年收入4098139千元，销售及服务成本3235465千元[124] - 2024年上半年雇员福利开支（不含董高薪酬）1815305千元，低于2023年同期的1950505千元[126] - 2024年上半年金融资产减值亏损净额86516千元，2023年为13085千元[126] - 2024年上半年折旧及摊销共177364千元，低于2023年同期的194434千元[126] - 2024年上半年政府补助5971千元，低于2023年同期的25029千元；2024年无可抵扣增值税，2023年为7416千元[127] - 2024年上半年其他收益及亏损净额中物业、机器及设备处置收益净额3689千元，2023年为963千元[128] - 2024年上半年其他营运开支473千元，低于2023年同期的4354千元[129] - 2024年上半年融资收入净额为2944千元，2023年同期为12198千元[130] - 2024年上半年所得税开支为51189千元，2023年同期为80703千元[131] - 2024年上半年每股基本盈利为7.46分，2023年同期为6.36分[137] - 2024年上半年每股摊薄盈利为7.43分，2023年同期为6.34分[138] - 2024年上半年期间利润为183,965千元，非控制性权益利润为26,872千元，全面收入总额为224,340千元[96] - 2024年上半年与拥有人交易总额中，本公司权益持有人应占为57,758千元，非控制性权益为 - 94,624千元，总计 - 36,866千元[96] - 2023年上半年期间利润为154,780千元，非控制性权益利润为49,166千元，全面收入总额为208,228千元[97] - 2023年上半年与拥有人交易总额中，本公司权益持有人应占为 - 16,213千元，非控制性权益为 - 99,662千元，总计 - 115,875千元[97] - 2024年上半年经营业务活动所用现金净额为45,801千元，2023年同期所得现金净额为350,568千元[99] - 2024年上半年投资活动所得现金净额为850,551千元，2023年同期为1,592,073千元[99] - 2024年上半年融资活动所用现金净额为183,053千元，2023年同期为190,593千元[99] - 2024年上半年现金及现金等价物增加净额为621,697千元，2023年同期为1,752,048千元[99] - 2024年上半年期初现金及现金等价物为3,788,300千元，期末为4,075,899千元[99] 业务规模 - 截至2024年6月30日，公司为1491个项目提供服务，在管建筑面积2.469亿平方米，合约建筑面积3.326亿平方米[18] - 2024年6月30日，公司在管建筑面积24690万平方米，同比降5.3%；合约建筑面积33260万平方米，同比降3.9%[21] - 2024年6月30日，来自独立第三方开发商的在管建筑面积18560万平方米，占比75.2%；合约建筑面积25680万平方米，占比77.2%[21] - 2024年6月30日，住宅物业在管建筑面积14450万平方米，占比58.5%，较2023年同期提升5.3个百分点；合约建筑面积19180万平方米，占比57.7%，较2023年同期提升1.8个百分点[22] - 截至2024年6月30日，公司终止在管建筑面积1750万平方米，同比降8.4%；终止合约建筑面积1750万平方米，同比降21.2%[24] - 2024年上半年，公司第三方竞标外拓新增年饱和合同金额6.201亿元，同比降14.7%；新增合约建筑面积1770万平方米，同比降33.0%；新增在管建筑面积980万平方米，同比降41.3%[27] - 第三方竞标外拓新增住宅物业合约建筑面积占比达44.1%，其中全新住宅物业占比17.5%，二手住宅物业占比26.6%[27] - 2024年6月30日，公司在管建筑面积中73.3%的住宅物业项目位于中国一线、新一线及二线城市[23] - 2024年上半年，第三方竞标外拓新增项目平均物业管理费为2.3元/平方米/月，与2023年同期持平[27] - 2024年上半年，终止在管建筑面积中住宅物业占31.4%，非住宅物业占68.6%；终止合约建筑面积中住宅物业占31.4%，非住宅物业占68.6%[26] - 2024年上半年，第三方竞标外拓新增在管建筑面积中住宅物业占35.7%，非住宅物业占64.3%；新增合约建筑面积中住宅物业占44.1%，非住宅物业占55.9%[29] 市场拓展 - 2024年上半年第三方竞标外拓新增年饱和合同金额620.1百万元，新增合约建筑面积17.7百万平方米[10] - 2024年6月单月市拓项目年饱和合同金额230.0百万元，创月度新高[10] - 2024年上半年市拓获取中年饱和合同金额大于1千万元的项目有13个，中标多个标杆项目[10] 公司战略 - 未来公司将聚焦服务品质提升，以客户需求为中心，打造标杆项目[13] - 公司将打造精简高效组织管理架构，调整管理模式，优化项目比例[14] - 公司将提升市场拓展能力，做好项目续签与新拓，注重社区增值服务业务融合[15] - 2024年下半年公司将提升物业管理服务管理效能，降本增效，提升利润率[20] - 公司目标是成为中国领先的综合物业管理服务提供商[18] - 公司将战略重心由收并购转移至第三方竞标外拓，发展自身市场拓展能力[57] ESG评级 - 2024年上半年公司获MSCI上调ESG评级，由BB级提升至BBB级[16] 资金与收购 - 2020年上市所得款项净额为59.174亿港元（约合人民币51.26亿元），截至2024年6月30日已动用39.64亿元，未动用11.62亿元[53][54] - 上市所得款项拟用于扩大业务规模（65%）、增加增值服务种类（15%）、改善信息技术及智能技术（5%）、吸纳及培养人才（5%）、用作营运资金及其他一般企业用途（10%）[54] - 2021年先旧后新配股所得款项净额约17.35亿港元（约合人民币14.26亿元），截至2024年6月30日未动用14.26亿元[56][57] - 先旧后新配股所得款项拟用于潜在收并购（80%）、业务扩展（10%）、一般营运资金及一般企业用途（10%）[57] - 2024年4月收购世茂集团两个项目共180个停车位及10个仓储单位，总对价约3647.3237万元[58] - 2024年上半年因房地产行业低迷未成功收购任何标的，未来将继续寻找合适标的，审慎对待收并购[59] - 进行收购时重点考虑目标公司与集团契合度，兼顾规模增长、新赛道布局和新能力建立等需求[59] - 选择潜在收购标的需综合考虑在现有管理半径内、为区域或细分行业龙头、无红线问题、能接受一体化整合要求、客户为当地中高收入人群等因素[59] - 上市所得款项未动用主因是未成功收购潜在目标项目，管理层将继续寻找合适收购及投资目标[54] 人员情况 - 2024年6月30日公司在职员工44,011名，较2023年同期的46,125名同比减少4.6%[60] - 2024年总员工成本为人民币1,815.3百万元，较2023年同期的人民币1,950.5百万元同比减少6.9%[60] 公司治理与董事信息 - 许世坛自2020年6月1日起出任公司主席及执行董事，负责整体策略规划及业务管理[61] - 邵亮于2024年4月26日获委任为公司执行董事兼总裁，负责整体策略规划及营运[61] - 曹士扬于2020年6月1日获委任为公司执行董事，自2020年1月担任集团副总裁，负责住宅发展中心业务营运[62] - 顾云昌于2020年10月13日获委任为公司独立非执行董事，负责提供独立意见[63] - 周心怡于2020年10月13日获委任为公司独立非执行董事，负责提供独立意见[64] - 许伟文于2022年8月24日获委任为公司独立非执行董事，在企业财务等方面有超41年经验[65] - 公司执行董事为集团高级管理人员[66] - 公司须披露自2023年年报刊发以来的董事资料变更[67] - 许世坛于2024年9月1日获委任为世茂集团控股董事会主席[68] - 邵亮于2024年4月26日获委任为公司执行董事、总裁及授权代表[68] - 叶明杰于2024年4月26日辞任公司执行董事、总裁及授权代表[68] - 汤沸于2024年9月1日辞任公司非执行董事[68] - 公司董事会有六名董事，包括三名執行董事及三名獨立非執行董事[84] - 公司審核委員會由三名獨立非執行董事組成，主要職責是協助董事會檢討財務匯報程序等[85] - 公司薪酬委員會由三名獨立非執行董事組成，主要職能包括評估董事和高級管理層表現及薪酬組合等[86] - 提名委员会由三名独立非执行董事组成，负责为董事会物色及提名董事候选人[87] 股份相关 - 股份奖励计划自2021年6月28日起生效，有效期十年，可授予奖励的股份最高数目为采纳日期已发行股份总数的3%（即70,919,190股）[69] - 截至2024年6月30日止六个月内，无根据股份奖励计划授出奖励股份[70] - 自采纳日期起至报告日期，根据股份奖励计划已授出合共7,542,551股奖励股份，占采纳日期已发行股份总数约0.32%[72] - 根据股份奖励计划可供日后授出的股份数目合共为63,376,639股，占报告日期已发行股份总数约2.57%[72] - 2024年6月30日，许世坛持有公司普通股3,682,198股，占已发行股本约

报告公司投资评级 - 维持增持评级,调整目标价至0.81港元 [2] 报告核心观点 基础服务发展稳健 - 基础物业服务收入达27.6亿元,同比增长5.7%,主要得益于集团积极开展市场拓展,第三方竞标外拓在管建筑面积提升 [1] - 公司新增第三方外拓合约建筑面积17.7百万方,第三方竞标外拓新增年饱和合同金额为6.20亿元,竞标外拓新增项目平均物管费为2.3元/平方米/月,与上年同期持平 [1] - 截至期末公司合约建筑面积同比-3.9%至3.33亿方,在管面积同比-5.3%至2.47亿方,来自第三方的合约面积占比为77%,业务独立性较强 [1] - 但由于为了提升项目品质而增加的设备更新投入、第三方项目及公建项目占比的提升对基础服务毛利率的影响,上半年公司基础服务毛利率为20.0%,同比-0.7pcts [1] 社区增值服务毛利率持续承压 - 社区增值服务实现收入5.9亿元,同比下降17.3%,主要是因为部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降,如车位资产运营服务和美居业务,以及消费意愿仍显谨慎,社区资产管理服务面临挑战 [1] - 部分较高毛利业务收入占比的下降致使社区增值服务毛利率承压,上半年社区增值服务的毛利率为27%,同比-2.1pcts,进一步拖累公司整体盈利能力 [1] 费用控制有所成效,应收账款管理需加强 - 公司成本控制效果明显,上半年销售费用率为1.5%,较2023年同期持平;管理费用率为10.4%,同比下降0.5pct [1] - 截至期末,公司应收贸易账款及票据达47.6亿元,较上年末增长约15.9%,其中来自第三方的比例约为84%,公司正采取措施应对回款难题 [1]

财务数据概述 - 2024年中期收入为人民币4031.8百万元，较2023年同期下降1.6%[2] - 截至2024年6月30日，集团现金及现金等价物为人民币4410.0百万元，较2023年12月31日下降7.9%[3] - 2024年上半年集团净利率5.2%，较去年同期提升0.2个百分点[13] - 截至2024年6月30日，公司收入40.318亿元，毛利润8.115亿元，净利润2.108亿元，本公司权益持有人应占利润1.84亿元，毛利率20.1%，净利率5.2%，本公司权益持有人应占利润率4.6%，经营业务活动所用现金净额4580万元[19] - 2024年上半年公司收入为40.318亿元，同比下降1.6%，来自物业管理、社区增值、非业主增值和城市服务四个业务板块[39] - 销售及服务成本为32.203亿元，较2023年同期的32.355亿元同比下降0.5%，基本持平[40] - 期内毛利8.115亿元，同比下降5.9%，毛利率20.1%，较2023年同期下降1个百分点[41] - 销售及营销开支5960万元，同比下降5.8%，占收入比例为1.5%，与2023年同期持平[43] - 行政开支4.189亿元，同比下降6.6%，占收入比例为10.4%，较2023年同期下降0.5个百分点[44] - 经营利润2.52亿元，同比下降6.2%，经营利润率6.3%，较2023年同期下降0.3个百分点[45] - 除所得税前利润2.62亿元，同比下降7.9%，主要因聚焦基础物业服务加大投入[47] - 所得税开支5120万元，同比下降36.6%，上期开支高因有不得抵扣所得税开支[48] - 期间利润2.108亿元，较2023年同期上升3.4%，期间利润率5.2%，上升0.2个百分点[50] - 2024年6月30日，投资物业等账面净值5.62亿元，较2023年12月31日下降4.8%[51] - 2024年6月30日，无形资产账面价值25.847亿元，较2023年12月31日下降2.7%[52] - 2024年6月30日，应收贸易账款37.632亿元，较2023年12月31日增加17.3%[53] - 2024年6月30日集团流动资产为107.377亿元，较2023年12月31日上升16.9%[55] - 2024年6月30日集团现金及现金等价物为44.1亿元，较2023年12月31日下降7.9%[55] - 2024年6月30日集团流动资产净值为53.234亿元，流动比率为1.98，处于稳健水平[55] - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入40.31765亿元，毛利8.11508亿元，经营利润2.52032亿元，期间利润2.10837亿元[68] - 2024年上半年每股基本盈利7.46分，摊薄后每股盈利7.43分，高于2023年同期的6.36分和6.34分[70] - 2024年6月30日非流动资产总值为37.97455亿元，较2023年12月31日的50.57499亿元有所下降[71] - 2024年6月30日流动资产总值为107.37676亿元，高于2023年12月31日的91.82539亿元[71] - 2024年6月30日流动负债总额为54.14247亿元，较2023年12月31日的52.43723亿元略有增加[71] - 2024年6月30日流动资产净值为53.23429亿元，高于2023年12月31日的39.38816亿元[71] - 2024年6月30日非流动负债总额为2.87257亿元，低于2023年12月31日的3.50162亿元[72] - 2024年6月30日资产净值为88.33627亿元，高于2023年12月31日的86.46153亿元[72] - 截至2024年6月30日止六个月，公司可报告分部收入为40.31765亿人民币，可报告分部业绩为2.5449亿人民币[80] - 2024年上半年，物业管理及相关服务收入34.28574亿人民币，业绩2.1858亿人民币；城市服务收入6.03191亿人民币，业绩3591万人民币[80] - 2024年上半年金融资产减值亏损净额8651.6万人民币，物业等处置收益净额368.9万人民币，物业等折旧1.02406亿人民币，无形资产摊销7495.8万人民币[80] - 2024年上半年除所得税前利润2.62026亿人民币，较2023年的2.84649亿人民币有所下降[81] - 截至2024年6月30日，公司分部资产106.19421亿人民币，分部负债48.50566亿人民币[82] - 与2023年12月31日相比，2024年6月30日物业管理及相关服务分部资产从96.15366亿人民币降至89.46415亿人民币，城市服务分部资产从18.66551亿人民币降至16.73006亿人民币[82] - 2024年6月30日公司总资145.35131亿人民币，总负债57.01504亿人民币[82] - 截至2024年6月30日止六个月，集团收入4031765千元，2023年同期为4098139千元[84] - 截至2024年6月30日止六个月，来自最终控股股东相关实体收入占集团收入约2.90%，2023年同期为5.33%[84] - 2024年上半年雇员福利开支（不含董及行政总裁薪酬）1815305千元，2023年同期为1950505千元[85] - 2024年上半年金融资产减值亏损总额净额86516千元，2023年同期为13085千元[85] - 2024年上半年折旧及摊销177364千元，2023年同期为194434千元[85] - 2024年上半年其他收入5971千元，2023年同期为32445千元[86] - 2024年上半年所得税开支51189千元，2023年同期为80703千元[87] - 截至2024年6月30日止六个月，每股基本盈利7.46分，2023年同期为6.36分[91] - 截至2024年6月30日止六个月，每股摊薄盈利7.43分，2023年同期为6.34分[92] - 2024年6月30日应收贸易账款4754901千元，2023年12月31日为4103166千元[89][90] - 2024年6月30日应收贸易账款为4754901千元，2023年12月31日为4103166千元[95] - 2024年6月30日集团持有应收票据总额（减值前）为3203000元，2023年12月31日为2995000元[95] - 2024年6月30日应付贸易账款为1447402千元，2023年12月31日为1212521千元[96] - 法定股本于2023年1月1日、2023年12月31日、2024年1月1日及2024年6月30日为30350583元[96] - 已发行及缴足股本于2023年1月1日、2023年12月31日、2024年1月1日及2024年6月30日为21357812元[96] 各业务板块收入情况 - 物业管理服务收入约为人民币2761.0百万元，占总收入比重约为68.5%，同比增长5.7%[2] - 社区增值服务收入达人民币586.7百万元，占整体收入的14.5%，同比下降17.3%[2] - 非业主增值服务收入达人民币80.9百万元，占整体收入的2.0%，同比下降33.2%[2] - 城市服务收入达人民币603.2百万元，占整体收入的15.0%，同比下降7.9%[2] - 2024年上半年物业管理服务收入27.61亿元，同比增长5.7%，在管项目中住宅物业占比58.5%，其中73.3%位于一二线城市[9] - 截至2024年6月30日，公司社区增值服务收入5.867亿元，同比下降17.3%；毛利1.582亿元，同比下降23.5%[31][32] - 物业管理服务收入27.61亿元，占整体收入68.5%，同比增长5.7%，是最大收入和利润来源[39] - 社区增值服务收入5.867亿元，占整体收入14.5%，同比下降17.3%，其中智慧场景解决方案同比增长84.0%，养老服务同比增长19.2%，社区资产管理、车位资产运营、美居、校园增值服务均下降[33][34][35][36][39] - 非业主增值服务收入8090万元，占整体收入2.0%，同比下降33.2%，主要因房地产行业低迷，案场服务业务萎缩[37][39] - 城市服务收入6.032亿元，占整体收入15.0%，同比下降7.9%，因宏观经济环境改变，部分地区政府收缩需求[38][39] - 社区资产管理服务收入1.137亿元，同比下降20.2%，因房地产市场低迷和消费趋势改变，客户需求减弱[33][34] - 车位资产运营服务收入1.256亿元，同比下降33.5%，因国内房地产行业下行，业主购买需求降低[33][34] - 美居服务收入3860万元，同比下降53.7%，因房地产行业低迷，新建和新交付项目减少[33][34] - 校园增值服务收入1.758亿元，同比下降10.7%，因整体经济形势变化，部分事业单位收缩服务需求[33][35] 市场拓展情况 - 2024年上半年第三方竞标外拓新增年饱和合同金额6.201亿元，新增合约建筑面积1770万平方米，6月单月市拓项目年饱和合同金额2.3亿元创月度新高，年饱和合同金额超千万元项目13个[11] - 2024年上半年，公司第三方竞标外拓新增年饱和合同金额6.201亿元，同比下降14.7%；新增合约建筑面积1770万平方米，同比下降33.0%；新增在管建筑面积980万平方米，同比下降41.3%[28] - 2024年上半年，公司第三方竞标外拓新增住宅物业合约建筑面积占比44.1%，其中全新住宅物业占比17.5%，二手住宅物业占比26.6%[29] - 2024年上半年，公司第三方竞标外拓新增项目平均物业管理费为2.3元/平方米/月，与2023年同期持平[28] - 2024年上半年，公司新增在管建筑面积中住宅物业占35.7%，非住宅物业占64.3%；新增合约建筑面积中住宅物业占44.1%，非住宅物业占55.9%[30] 公司管理与发展策略 - 2024年上半年公司着力提升市场拓展能力，设立投拓委员会，建立多部门联合评审机制，划定重点城市深耕市场，加强业务板块协同[10] - 2024年上半年公司聚焦现金流管理，紧抓基础物业管理服务收缴率，提升多元增值服务回款率，升级现金流管控标准，完善收缴回款制度[12] - 2024年上半年公司提升经营管理能力，聚焦核心业务，开源节流，降本增效，优化在管项目组合，再平衡社区增值服务业务线[13] - 未来公司将聚焦服务品质提升，以客户需求为中心，打造标杆项目，提升客户满意度和市场竞争力[14] - 未来公司将打造精简高效组织管理架构，调整管理模式，加强体系化管理，平衡现金流和利润率，优化项目比例[15] - 未来公司将快速提升市场拓展能力，重视客户满意度，做好在管项目续签和新项目拓展，提升社区增值服务业务能力和融合度[16] - 2024年下半年，公司将重点提升管理效能，优化在管项目组合，提升项目经营管理能力，降本增效，推进节能改造[21] - 公司将战略重心从收并购转移至第三方竞标外拓，待行业复苏或时机理想时再物色合适收购目标[62] 项目面积情况 - 截至2024年6月30日，公司为1491个项目提供服务，在管建筑面积2.469亿平方米，合约建筑面积3.326亿平方米[19] - 截至2024年6月30日，公司在管建筑面积同比下降5.3%，合约建筑面积同比下降3.9%，主要因主动优化在管项目组合[22] - 截至2024年6月30日，来自独立第三方开发商的在管建筑面积占比75.2%，合约建筑面积占比77.2%[22] - 截至2024年6月30日，住宅物业在管建筑面积占比58.5%，较2023年同期提升5.3个百分点，合约建筑面积占比57.7%，较2023年同期提升1.8个百分点[23] - 截至2024年6月30日，公司在管建筑面积中73.3%的住宅物业项目位于中国一线、新一线及二线城市[24] - 截至2024年6月30日，公司在管建筑面积2.469亿平方米，合约建筑面积3.326亿平方米；住宅物业在管和合约面积占比分别为58.5%和57.7%[25] - 截至2024年6月30日，公司终止在管和合约建筑面积均为1750万平方米，同比分别下降8.4%和21.2%[25] - 截至2024年6月30日，公司终止在管建筑面积中住宅物业占31.4%，非住宅物业占68.6%；终止合约建筑面积中住宅物业占31.4%，非住宅物业占68.6%[27] 公司荣誉与评级 - 202