公司概况与股权结构 * 南都物业成立于1994年 2018年在A股上市 是中国首家登陆A股的独立第三方物业服务企业[3] * 业务覆盖住宅 商写 城市服务三大领域 包括基础物业服务 增值服务和资产管理服务[3] * 公司从杭州起步 逐渐向长三角及全国拓展 80%以上的项目分布在长三角地区[3] * 大股东为浙江南都产业发展集团 实控人为董事长韩方 直接持股比例21.5% 通过浙江南都产业发展间接持股比例34.4% 总持股比例55.8%[3] * 管理层经验丰富 董事长及两位副总裁均有超过20年的工作经历[3] 财务表现 * 2024年营收18.1亿元 同比下降 主要因主动退出亏损项目[2][5] * 2024年上半年营收9.1亿元 同比增长2.75%[2][5] * 基础物业服务占比超80% 2024年上半年基础物管收入占比89%[2][5] * 公司毛利率下降至约15% 主要由于基础物管毛利率下滑及长租公寓项目退出导致一次性摊销成本增加1000多万元[2][5] * 2024年归母净利润0.2亿元 受安邦护卫公允价值变动损失及中大惠普物业商誉减值影响[2][5] * 2024年上半年归母净利润11.3亿元 同比增长533% 扣非归母净利润5500万元 同比增长2.8%[2][5] * 2024年经营性现金流同比下降3.7% 2024年上半年现金流为负 主要由于企业习惯年底一次性支付物业费[14] * 2024年上半年末在手现金4.12亿元[14] 业务发展 基础物管业务 * 2024年上半年末签约面积8789万方 同比增长2.2%[7] * 江浙沪区域占比86% 住宅项目占比63% 商写占比26.6% 城市服务占比10.4%[7] * 2024年上半年新签41个项目 新签面积492万方 同比下降38%[2][7] * 新签项目中江浙沪区域占比92% 住宅占14% 商写60% 城市服务26%[7] * 2024年上半年基础物管收入18.1亿元 同比增长2.8% 毛利率15.4% 同比提升0.5个百分点[8] 增值服务业务 * 社区生活服务板块包括社区零售 到家服务 美居经济等一站式服务[9] * 2024年上半年该板块收入7300万元 同比增长14% 毛利率40.5%[2][9] * 业主增值业务收入占比较低 不到10% 需长期培养客户付费意愿[9] * 非增值业务包括案场与顾问咨询服务 受地产行业影响明显下降[9] * 2024年上半年非增值业务收入900万元 毛利率34.8%[2][9] 资产管理业务 * 主要针对产业和商业客户提供招商运营及长租公寓运营[9] * 目前盈利仍在修复过程中[2][9] 战略投资与创新业务 * 持有安邦护卫3.75%股份 计划择机减持以应对股价波动对业绩的影响[2][6] * 2020年以4718万元认购安邦护卫403万股 占IPO前总股本5%[6] * 安邦护卫在浙江省武装押运领域具有垄断地位 并拓展证据押运 出海安保 低空经济等新业务[2][6] * 战略投资云巷机器人 增资1500万元持有8.6%股权[4][12] * 云巷机器人已落地150多个项目 清洁面积超7000万平方米[4][12] * 物业公司倾向于租赁清洁机器人 月租金2000至5000元不等[4][13] * 与中间科技签署战略合作备忘录 共同研发除草机器人[12] * 与浙大网新景业智能赛致伯乐签署合作协议 共同设立杭州赛致助农基金 规模1亿元 公司认缴出资3300万元 占比33%[13] 运营效率与分红政策 * 公司调整组织架构 从区域制调整为业绩专班制[14] * 清退亏损项目 自2023年以来期间费率明显下降[4][14] * 2024年上半年期间费率5.9% 同比下降1.9个百分点 管理费率5% 同比下降1.3个百分点[14] * 自2019年以来分红比例均超过30% 预计未来仍将保持较高分红比例[14] 未来展望 * 基础物管业务预计未来三年收入增速3% 毛利率分别为13.4% 13.9%和14.4%[15] * 业主增值服务预计收入增速分别为2% 3%和5% 毛利率分别为44% 45%和47%[15] * 非增值业务预计收入增速负5% 毛利率分别为18% 19%和20%[15] * 资产管理业务预计收入增速3% 毛利率分别为8% 12%和16%[15] * 综合来看 公司未来三年营收增速预计为2.8% 2.9%和3.1% 毛利率预计为16% 16.8%和17.5%[15] * 将继续深化市场拓展聚焦战略 提高商写项目新签比例 提升整体基础物管毛利率[10] * 通过依托新零售到家供应链平台等逐步提升客户渗透率[10] * 持续修复资产管理业务盈利并优化运营效率[10]

从全国性专项整治到地方服务质量提升行动，从城市更新政策落地到空置房物业费探索，再到外资准入政策突破，一系列政策组合拳密集出 台。 这些政策既聚焦解决公共收益不透明、服务履约不到位等行业沉疴，又通过激活存量市场、拓展服务边界等路径，为行业高质量发展指明方 向。 截至目前，除新城悦服务、瑞森生活服务中报延期外，63家上市物企2025年中期业绩已全部发布，从结果来看2025年上半年，上市物企管理规 模增速同比下滑5.3个百分点至3.8%，头部物企持续退出低质低效项目。 受外部环境持续承压影响，企业盈利能力承压，毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%。同时，随着企业资产减值影响逐步减弱，净利率同 比提升1.0个百分点，升至7.2%。 未来，随着行业环境持续净化，具备优质服务能力与良好品牌口碑的企业，将赢得更广阔的发展空间。 2025年，中国物业管理行业在政策驱动下迎来深刻变革。 截至目前，除2家企业中报延期外，63家上市物企2025年中期业绩已全部发布，2025年上半年，披露在管面积的53家上市物企总在管面积约 77.9亿平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期下滑5.3个百分点。 其中碧桂园服务在管面积最高， ...

核心财务表现 - 2025年中期营业收入36.20亿元 毛利润7.09亿元 核心净利润2.82亿元 [1] - 基础物业服务收入28.12亿元 同比增长1.8% 占总收入77.7% [1] - 社区增值业务收入占比提升至15% 非周期性增值收入同比增长3% [3] 管理规模指标 - 合约面积达3.43亿平方米 环比增长9.3% [1] - 在管面积环比增长1.8% [1] - 新增合约面积4010万平方米 同比增长126.6% [1] - 新增年饱和收入10亿元 同比增长66.7% [1][6] 业务结构优化 - 第三方项目合约面积占比达77.7% [3] - 非住业态在管面积占比43% 同比增长近8% [2][3] - 关联方交易收入仅1.3亿元 占总收入3% [2] - 主动剔除金沙田等低效业务 影响短期业绩但降低周期风险 [1][4] 市场拓展成果 - 74%新增项目位于京津冀/长三角/大湾区 [3] - 一二线城市新项目占比73% [3][6] - 年合同金额超500万元的高质客户占比64.3% [3] - 中标南京紫金观邸/厦门中国联通/北京大学图书馆等标杆项目 [3] 增值业务发展 - 住宅端新零售收入增长近200% [5][6] - 租售业务提升近三分之一 [5][6] - 车场经营业务同比增长13.2% [5][6] - 能源管理平均节能率超20% [5][6] 运营效率提升 - 管理费用降至3.40亿元 提效近20% [7][8] - 人工成本提效17% [8] - 人均创收同比增长35.2% [7][8] - 通过科技手段实现降本增效 [7] 未来发展战略 - 聚焦市拓与项目经营 加大AI投入 [9] - 构建"4+N生态全景"服务模式 [8] - 发展住宅与非住融合创新 [8] - 成为消费生态建设者 发展相关经济及服务场景 [9]

核心观点 - 公司1H25业绩略低于市场预期 收入同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 主要受其他收入下降及减值拨备新增影响 [1] - 中期每股派息0.1港元 派息比例提升至40% [1] - 外拓质量平稳提升 千万元级项目年化合约额均值增长17% 城市运营占比超60% [1] - 在管面积净增500万平米 退盘2680万平米推动基础物业毛利率提升0.1个百分点至13.6% [1] 业务表现 - 增值服务整体承压 住户增值服务收入同比下降12%至6.1亿元 其中房屋租售服务收入逆势增长6% 居家生活服务及商业运营收入下降26% [2] - 非住户增值服务受地产相关业务拖累 工程服务收入保持双位数增长 [2] - 综合回款率小幅改善 贸易应收款原值同比增长1%低于收入增速 [2] 经营展望 - 下半年经营料平稳改善 低效项目退盘压力边际减弱 [2] - 公司加大资产运营服务及居家生活服务推进力度 预计对下半年业务形成支撑 [2] 盈利与估值 - 下调2025/2026年盈利预测5%/6%至16.0亿元/17.1亿元 对应同比增长6%/7% [2] - 维持跑赢行业评级及目标价6.5港元 对应12倍2025年市盈率 当前交易于10倍2025年市盈率 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入人民币36.20亿元，毛利润7.09亿元，核心净利润2.82亿元 [1] - 基础物业服务收入28.12亿元，同比增长1.8%，占总收入比重77.7% [3] - 管理费用降至3.40亿元，人均创收同比增长35.2% [8] 业务结构优化 - 主动剔除低效业务（含金沙田），推动高质量项目比重提升 [1] - 第三方项目合约面积占比达77.7%，非住业态合约面积占比43.0% [3] - 社区资源增值服务收入同比增长8.5%，租售服务增32.6%，新零售增值服务增188.9% [3] 市场规模拓展 - 合约面积达3.43亿平方米，环比增长9.3%；在管面积环比增长1.8% [1] - 新增合约面积4,010万平方米，同比增长126.6%；新增年饱和收入10亿元，同比增长66.7% [4] - 74%新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比73% [4] 业态突破与标杆项目 - 住宅类标杆项目包括南京紫金观邸、无锡孔雀雅园等高端住宅 [5] - 产业园区及政府后勤项目覆盖通信、金融、冷链物流领域（如厦门中国联通、毕节冷链中心） [5] - 医院及高校项目包括株洲湖南省直中医院、北京大学图书馆等三甲医院和重点高校 [5] 服务升级与智慧化建设 - 完成132个场景服务迭代及6大服务细节专项升级 [6] - 在非住宅业态引入AIS智慧能源管理平台，实现节能提效 [7] - 通过数字化工具实现收支透明化、作业可视化，并应用AI行为画像进行需求预测 [7] 运营效率提升 - 综合运用AIOT节能、集中采购、智能巡检等技术实现低成本运营 [8] - 建立人效评估与优化机制，优化人员结构 [9] - 通过"未来森林学院"培养体系覆盖四个梯队人才，强化人才保障 [9] 战略发展方向 - 推进"4+N生态全景"战略，聚焦少儿经济、银发经济、宠物经济和健康经济等高潜赛道 [10] - 构建覆盖全龄段的友好型融合社区，深化智慧化与多元化服务 [10]

1H25业绩表现 - 收入92.9亿元同比增长6% 核心经营利润10.7亿元同比增长25% 归母净利润6.1亿元同比增长23% 业绩略超预期 [1] - 物业服务 园区服务 咨询服务毛利率分别提升0.4 3.2 0.2个百分点 综合毛利率提升0.5个百分点 [1] - 销管费用同比下降9% 费率下降1.3个百分点 [1] 基础物管业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [1] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期体量相当 [1] - 新拓核心城市项目占比提升5个百分点至95% 平均物业费单价达3.7元/平米/月(存量3.2元/平米/月) [1] 财务状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [1] - 贸易及其他应收款同比增长12% [1] - 经营性现金流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有增加 [1] 发展策略 - 坚持有质量发展 持续拓展优质项目 年化退盘率4-5% [2] - 维持经营性现金流对净利润一倍以上覆盖目标 [2] - 预计2025-26年核心经营利润均同比增长15% 分别至18.3亿元和21.1亿元 [2] 股东回报 - 过去两年派息比率均超过70% [2] - 1H25累计回购金额约6000万元 [2] - 按70%派息比例估计股息收益率达4.4% [2] 估值与评级 - 维持跑赢行业评级 目标价提升8%至6.0港元 [2] - 对应19倍2025年目标市盈率 18%上行空间 [2] - 目前交易在16.0倍2025年市盈率 [2]

核心财务预测与评级 - 维持2025-26年核心经营利润预测分别为18.3亿元和21.1亿元 均同比增长15% 若剔除MAG出表影响则2025年增速为21.5% [1] - 维持2025-26年归母净利润预测分别为9.2亿元和10.7亿元 均同比增长17% [1] - 提升目标价8%至6.0港元 对应19倍2025年市盈率 较当前股价存在18%上行空间 [1] 中期业绩表现 - 1H25收入92.9亿元 同比增长6% [2] - 1H25核心经营利润10.7亿元 同比增长25% [2] - 1H25归母净利润6.1亿元 同比增长23% 略超预期 [2] 基础物业服务业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [3] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期规模相当 [3] - 新拓项目核心城市占比达95% 较去年同期提升5个百分点 [3] - 新拓项目平均物业费单价3.7元/平米/月 高于存量项目3.2元/平米/月 [3] 盈利能力优化 - 综合毛利率提升0.5个百分点 主要因物业服务/园区服务/咨询服务毛利率分别提升0.4/3.2/0.2个百分点 [4] - 销管费用同比下降9% 费用率下降1.3个百分点 [4] 现金流与资产负债状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [5] - 贸易及其他应收款同比增长12% [5] - 1H25经营性现金净流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有扩大 [5] 发展战略与股东回报 - 过去三年年化退盘率维持在4-5% 持续优化项目组合质量 [6] - 过去两年派息比率均超过70% 1H25累计回购金额约6000万元 [7] - 经营性现金流持续保持对净利润一倍以上覆盖 [7]

市场表现 - 7月14日恒生指数上涨0.26%至24203.32点，德信服务集团股价上涨15.94%至0.8港元/股，成交量1000股，成交额800港元 [1] - 最近一个月公司股价累计下跌13.75%，今年以来累计下跌38.39%，跑输恒生指数20.34%的涨幅 [1] - 公司市盈率15.24倍，高于地产行业平均值10.09倍，行业排名第62位 [1] 财务数据 - 2024年公司实现营业总收入9.33亿元，同比减少2.32% [1] - 归母净利润3847.3万元，同比减少37.71% [1] - 毛利率20.1%，资产负债率48.53% [1] 公司概况 - 公司成立于2004年，业务涵盖基础物业服务、现代城市服务等五大板块 [2] - 具有国家物业服务一级资质，中国物业管理协会理事单位等多项资质荣誉 [2] - 截至2023年底在40个城市管理近15万户家庭，管理面积3924万平方米，长三角区域占比超90% [2] - 连续11年入选中国物业服务企业百强，2024年排名第20位 [2] 行业对比 - 同行业公司市盈率：百仕达控股0.72倍、恒达集团控股1.71倍、中国新城市2.4倍、瑞森生活服务2.82倍、鑫苑服务3.09倍 [1]

报告行业投资评级 看好物业板块的长期价值，关注万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3][91] 报告的核心观点 物业管理是永续经营的生意，近年受多重不利因素影响陷入利润困境，“增收不增利”现象凸显；行业从资本逻辑转向运营逻辑，聚焦现金流和基础物业服务，利润率从高位回归；未来行业有望稳中有进，收入和成本端存在机遇，如物业费有提升空间、科技进步带来突破，且行业竞争格局稳定、商业模式稳健、分红回购有序推进 [4][92][93] 根据相关目录分别进行总结 不利因素多重叠加，行业陷入利润困境 - 物业管理业务本质是永续经营，物企有轻资产、低负债和稳定现金流特点，市场用DCF模型围绕收入、成本曲线估值，2021年下半年以来物企资本市场表现走弱，反映市场对利润走势担忧 [16] - 2022年以来物企“增收不增利”，百强物企营收增速下滑但仍正增长，毛利润和净利润同比负增长，重点上市物企表现差异大 [17] - 母公司开发端压力传导冲击物企利润表，百强物业中约80%有关联方，截至2024年在管面积中关联方和第三方占比分别为45.2%、54.8%，开发商问题会使关联物企新增管理面积下滑，非业主增值服务也因开发端走弱承压，2021 - 2024年百强物企非业主增值服务收入均值累计下滑53.4%，年复合降速22.5% [23][27] - 房屋开发投资端走弱，全国房屋新开工面积和商品房销售面积分别在2019年、2021年达峰值后下滑，导致未来有效新增物业管理规模收缩，且新项目减少对应新增潜在高价项目不足 [30] - 市场涨费能力弱，降费成趋势，2024年12月20个核心一二线城市物业服务价格综合指数同比下跌0.01%，环比下跌0.03%，部分项目因公示标准或主动降价，2021年以来百强物企收缴率和留存率下滑，2024年分别降至88.2%、96.8% [31] - 资产减值规模大幅提升，2022年以来上市物企减值计提规模大增，包括应收账款减值和商誉及无形资产减值 [37] 着力优化运营能力，行业回归价值本源 - 物业行业从资本逻辑向运营逻辑转化，高估值并购不再是发展战略，2024年以来并购规模下滑且主体更理性，业务着眼基础物业服务基本盘，有进有退，提升独立化和服务能力，进军非住宅领域是大势所趋 [42][43] - 物业是人力密集型和弱规模效应行业，2024年百强物业企业人员成本占总营业成本的54.71%，核心业务基础物业服务毛利率仅约15%，2024年百强物企利润率下滑，毛利率和净利率分别降至19.9%、5%，利润率从非理性高位回归 [47][50] - 物业增值服务面临发展瓶颈，2024年百强物企社区增值服务收入均值为1.6亿元，同比下滑3.61%，物企动态调整目标市场和业务重心，探索创新型业务 [51] 竞争格局趋于稳定，行业空间仍可期待 - 推动消费是新方向，我国服务类消费中长期增长潜力大，2024年美国个人消费支出中服务占比为68.5%，我国居民人均消费支出中服务性消费占比46.1%，我国业主物业费负担低于美日，有提升空间，酬金制物业收费增长空间更可观 [60][61] - 科技引入有望打开新空间，机器人可替代“四保一服”，降低人工成本，政策支持下有望大规模引入；AI导入能革新物业管理服务，如以管家服务为入口，实现多元服务和价值裂变 [69][74] - 物业管理合同通常为3 - 5年中期合同，续约率较高，业务具备稳定现金流和高现金属性，截至2024年末部分重点上市物企在手现金超100亿元 [77] - 从存量和增量角度看，龙头物企地位稳固，在管面积超5亿平方米的上市物企有碧桂园服务、保利物业等，开发房企集中度提升使增量向头部聚集，有龙头开发房企作为关联方的物企后续发展空间更稳定 [78][80] - 2024年物企分红比例和股息率突出，截至2025年4月35家上市物企发放现金分红144.6亿元，同比上涨28.05%，2024年1月 - 2025年4月30日13家上市物企实施回购，涉及股票数量1.92亿股，金额10.53亿元 [81]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 中长期维度物业公司增长主要依靠高质量第三方外拓、毛利率企稳回升和社区增值部分细分业务 [4][60] - 物业公司未来最大风险是应收账款及对现金流的影响，物业费降价目前影响有限但需关注收缴率 [4] - 当前影响物业公司估值核心因素有发展潜力和盈利质量、经营风险折价、积极股东回报政策，未来分红将成估值修复主导因素 [4] - 具备投资价值的物业公司应能实现中期稳定增长、经营风险控制得当、有持续高分红能力和积极分红意愿，推荐华润万象生活、绿城服务和招商积余，建议关注中海物业、万物云、滨江服务和永升服务 [4] 根据相关目录分别进行总结 引言 - 报告选取13家典型物业公司，其中6家央国企、7家民企，此前对物业公司2024年年报的四大预测已应验，本次从长期增长、潜在风险和估值修复空间阐述长期投资价值 [9] 中长期维度物业公司的增长来源于什么 高质量的外拓是永续增长的基石 - 物业服务业务成收入利润增长主要来源，2024年13家样本公司基础物业服务业务平均收入占比67%，较2021年提升10个百分点 [10] - 央国企和民企近年营收增速均下降，央国企营收增速略高，中长期收入增长靠第三方外拓，高质量外拓能力决定收入增速中枢 [14][16] - 第三方外拓是系统性能力体系，绿城服务等公司外拓能力突出，“高质量外拓”需项目有利润现金流且服务战略方向，未来外拓市场竞争激烈 [16][17] - 当下可关注收购机会，一级市场报价趋理性，收购将为公司战略服务 [19] 利润率企稳比规模增长更重要 - 增收不增利现象2024年略有好转，2024年样本公司毛利润与营业收入增速差值收窄至4个百分点 [20] - 行业毛利率处底部但部分公司企稳，2024年综合毛利率同比提升的公司有5家，部分公司物业服务业务毛利率接近或达历史上限 [22][25] - 非业主增值业务毛利率向20%回归，社区增值业务毛利率向30%回归 [28][31] - 基础物业服务业务毛利率企稳回升体现公司经营能力，配合两项增值业务毛利率企稳更佳，中海物业和绿城服务毛利率已企稳 [35] - 部分公司毛利率率先企稳原因包括聚焦战略、“有质量外拓”、关联方稳定交付、退出亏损项目，当下应关注退出亏损项目的意义 [36][37] - 头部物业公司调整组织架构，拆除“区域公司”层级，多数样本公司管理费率下降 [38] 社区增值业务仍存发展空间 - 社区增值业务收入增速下降，2024年同比负增长，虽难成第二增长曲线，但部分细分业务或助力收入增长 [41] - 样本公司社区增值服务业务收入占比从2021年的25%降至2024年的20%，毛利润占比稳定在20 - 22% [43] - 社区增值服务业务分为社区生活服务类和资产经营服务类，前者与在管面积正相关、与房地产周期相关性弱，后者相反 [46] - 收入体量天花板较高的细分业务为“社区零售”“生活服务”“家装美居”，收入增速弹性大的也是这三项业务，其他3类业务难成核心业务 [53][55][56] - 社区增值业务能助力收入利润稳定增长，应优先投入天花板高的细分业务，谨慎投入强地产属性业务 [57][58] 物业公司仍存什么经营风险 应收款的积累，账龄的提升 - 物业公司未来最大风险是应收账款及对现金流的影响，过去两年大量公司应收款增速高于营业收入增速 [61] - 应收款账龄提升更紧迫，大部分样本公司2024年一年以上应收款占比提升，央国企占比普遍低于民企 [64] - 业主支付意愿下滑，预收物业费难度提升，2024年样本公司合同负债同比增速仅2% [71] - 收缴率下降和应收款增长致经营性现金流恶化，2024年多数公司经营性现金流净额差于2023年，保利物业等公司净现比高 [73][76] 如何维持“质价相符”的状态 - 物业费定价难题源于缺乏市场化协商机制，2024年“物业费降价”受关注，政府限价政策执行中易形成恶性循环 [79] - 物业费下调对收入利润影响有限，目前实现降价项目占比不到1%，但影响收缴率 [81] - 物业公司应对措施有提供“质价相符”梯度收费、积极协商灵活退出、增加非住项目占比 [82] 关联方导致的其他潜在影响 - 需关注去化率下降带来的空置问题，物业公司要在收入和现金流间取舍并匹配服务强度 [86] - 部分“保交楼”低质量交付项目带来房修问题，会增加额外成本支出，降低收缴率，影响是阶段性和局部性的 [87] 如何看待行业估值修复的空间 物业公司的估值框架 - 当前主流物业公司估值离散，形成3个梯队，影响估值的核心因素有发展潜力和盈利质量、经营风险折价、积极股东回报政策 [88][89] - 按PE法估值，大部分物业公司估值基本合理，绿城服务等公司相对低估 [92] 分红将成为估值修复的主导因素 - 不同阶段市场对估值框架关键因素权重不同，当前阶段股东回报指标权重提升 [93] - 可用股息率和分红情况倒推估值上限，5%股息率为底线要求，绝大部分样本公司分红率有提升空间，提升分红率的公司将获更大估值修复空间 [96][97] 投资建议 - 具备投资价值的物业公司应能实现中期稳定增长、经营风险控制得当、有持续高分红能力和积极分红意愿 [101] - 央国企物企相对更符合要求，推荐华润万象生活、绿城服务和招商积余，建议关注中海物业、万物云、滨江服务和永升服务 [99]