核心人事与组织架构调整 - 首席财务官黄鹏因需投入更多精力管理孵化业务，已辞任首席财务官，自2025年12月5日起生效，其将继续担任执行总裁并负责孵化业务板块的日常管理工作 [2] - 公司聘任田田为新任首席财务官，全面负责公司财务管理及资本市场工作 [3] - 公司对组织架构进行系统性调整，将基础物业管理、新业务成长、职能服务三大板块统一为“大物业板块”，并将战略孵化业务板块更名为“孵化业务板块”，此次调整不涉及人员裁撤，旨在强化核心能力与提升市场竞争力 [3] 新组织架构的战略定位与运营导向 - “大物业板块”的管理导向为“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”，基础物业服务将聚焦深耕并通过数字化精益运营提升效益，生活服务等新业务将依托社区资源开拓高附加值业务，职能服务板块则整合资源以提高效率和控制风险 [4] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，承担探索任务，包括赋能、提效、规范化管理现有独立经营业务，以及研究并孵化创新业务 [4] - 行业专家指出，此次调整体现了公司从规模扩张向核心能力建设转型的思路，新架构着重夯实基础服务并为创新业务预留孵化空间 [5] 业务合作拓展与经营表现 - 公司近期与蒙牛集团达成战略合作，共同推动社区便民零售业务加速落地 [5] - 公司旗下生活服务集团与安徽科大能通科技共同成立安徽安巡新能源科技发展有限责任公司，旨在基于社区资源与新能源技术优势深耕社区新能源服务领域 [5] - 2025年上半年，公司实现营业收入231.9亿元，同比增长10.2%，三大核心业务合计营收达207.81亿元，同比增长14.9%，占总收入比重提升至89.7%，除“三供一业”业务外，收费管理面积达10.63亿平方米 [5] 行业发展趋势 - 物业行业拥有庞大的私域流量和高频触达场景，当前行业增长正从规模红利转向精细化运营阶段 [6] - 跨界合作与社区增值服务的探索，是企业业务延展的自然选择，也是整个行业寻找新增量、打开新成长空间的重要方向 [6]

核心人事变动 - 集团执行总裁、首席财务官黄鹏辞任首席财务官，即日起生效，其辞任原因为需要投入更多精力和时间管理集团孵化业务 [1][3] - 黄鹏将继续担任公司执行总裁，负责孵化业务板块日常管理工作 [1][3] - 公司聘任田田女士为新任首席财务官，全面负责公司财务管理及资本市场工作 [1][3] - 新任首席财务官田田女士是中国注册会计师及特许公认会计师会员，拥有丰富的财务管理及资本运作经验，曾担任新能源物流公司CFO并在水滴公司、去哪儿网等多家纳斯达克上市公司担任主要财务负责人 [1][3] 组织架构调整 - 公司对组织架构进行系统性调整，旨在持续优化公司治理结构，推动业务创新与转型升级 [1][3] - 调整将原基础物业管理板块、新业务成长板块、职能服务板块，统一整合为“大物业板块” [1][3] - 原战略孵化业务板块更名为“孵化业务板块” [1][3] - 公司相关负责人表示，此次组织架构调整不涉及人员裁撤，主要目的是强化公司核心能力，激发组织活力，明确权责分工 [2][4] 业务战略与板块定位 - “大物业板块”以“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”为总体管理导向 [2][4] - 核心基础物业服务业务将聚焦深耕、突破重点难点，通过分级服务体系、数字化精益运营等系统化建设，持续提升客户满意度、提高经营效益、实现高质量发展 [2][4] - 生活服务等新业务成长板块将依托基础物业服务口碑，深度挖掘客户需求，利用社区资源和平台优势开拓高附加值的多元化业务，通过业务模式创新与市场化核心能力建设，加速业务孵化落地 [2][4] - 职能服务板块将整合内部资源，提升组织效率，控制经营风险，服务保障公司战略目标的实现 [2][4] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，其职责包括赋能、提效、规范化管理宝石花、商管集团、碧然环境等现有独立经营业务，以及研究并孵化创新业务 [2][4] 行业视角与影响 - 业内分析人士认为，新的组织架构调整是对国家“物业服务质量提升行动”的积极回应 [3][5] - 调整既强调夯实服务基础，同时也为孵化高附加值的创新业务预留了空间 [3][5] - 该安排被认为非常务实且具有前瞻性，不仅回应了当前物业行业面临的普遍性挑战，也为未来的可持续发展指明了路径 [5] - 业内观点认为，此次调整对投资者和市场有很强的说服力 [5]

公司概况与股权结构 * 南都物业成立于1994年 2018年在A股上市 是中国首家登陆A股的独立第三方物业服务企业[3] * 业务覆盖住宅 商写 城市服务三大领域 包括基础物业服务 增值服务和资产管理服务[3] * 公司从杭州起步 逐渐向长三角及全国拓展 80%以上的项目分布在长三角地区[3] * 大股东为浙江南都产业发展集团 实控人为董事长韩方 直接持股比例21.5% 通过浙江南都产业发展间接持股比例34.4% 总持股比例55.8%[3] * 管理层经验丰富 董事长及两位副总裁均有超过20年的工作经历[3] 财务表现 * 2024年营收18.1亿元 同比下降 主要因主动退出亏损项目[2][5] * 2024年上半年营收9.1亿元 同比增长2.75%[2][5] * 基础物业服务占比超80% 2024年上半年基础物管收入占比89%[2][5] * 公司毛利率下降至约15% 主要由于基础物管毛利率下滑及长租公寓项目退出导致一次性摊销成本增加1000多万元[2][5] * 2024年归母净利润0.2亿元 受安邦护卫公允价值变动损失及中大惠普物业商誉减值影响[2][5] * 2024年上半年归母净利润11.3亿元 同比增长533% 扣非归母净利润5500万元 同比增长2.8%[2][5] * 2024年经营性现金流同比下降3.7% 2024年上半年现金流为负 主要由于企业习惯年底一次性支付物业费[14] * 2024年上半年末在手现金4.12亿元[14] 业务发展 基础物管业务 * 2024年上半年末签约面积8789万方 同比增长2.2%[7] * 江浙沪区域占比86% 住宅项目占比63% 商写占比26.6% 城市服务占比10.4%[7] * 2024年上半年新签41个项目 新签面积492万方 同比下降38%[2][7] * 新签项目中江浙沪区域占比92% 住宅占14% 商写60% 城市服务26%[7] * 2024年上半年基础物管收入18.1亿元 同比增长2.8% 毛利率15.4% 同比提升0.5个百分点[8] 增值服务业务 * 社区生活服务板块包括社区零售 到家服务 美居经济等一站式服务[9] * 2024年上半年该板块收入7300万元 同比增长14% 毛利率40.5%[2][9] * 业主增值业务收入占比较低 不到10% 需长期培养客户付费意愿[9] * 非增值业务包括案场与顾问咨询服务 受地产行业影响明显下降[9] * 2024年上半年非增值业务收入900万元 毛利率34.8%[2][9] 资产管理业务 * 主要针对产业和商业客户提供招商运营及长租公寓运营[9] * 目前盈利仍在修复过程中[2][9] 战略投资与创新业务 * 持有安邦护卫3.75%股份 计划择机减持以应对股价波动对业绩的影响[2][6] * 2020年以4718万元认购安邦护卫403万股 占IPO前总股本5%[6] * 安邦护卫在浙江省武装押运领域具有垄断地位 并拓展证据押运 出海安保 低空经济等新业务[2][6] * 战略投资云巷机器人 增资1500万元持有8.6%股权[4][12] * 云巷机器人已落地150多个项目 清洁面积超7000万平方米[4][12] * 物业公司倾向于租赁清洁机器人 月租金2000至5000元不等[4][13] * 与中间科技签署战略合作备忘录 共同研发除草机器人[12] * 与浙大网新景业智能赛致伯乐签署合作协议 共同设立杭州赛致助农基金 规模1亿元 公司认缴出资3300万元 占比33%[13] 运营效率与分红政策 * 公司调整组织架构 从区域制调整为业绩专班制[14] * 清退亏损项目 自2023年以来期间费率明显下降[4][14] * 2024年上半年期间费率5.9% 同比下降1.9个百分点 管理费率5% 同比下降1.3个百分点[14] * 自2019年以来分红比例均超过30% 预计未来仍将保持较高分红比例[14] 未来展望 * 基础物管业务预计未来三年收入增速3% 毛利率分别为13.4% 13.9%和14.4%[15] * 业主增值服务预计收入增速分别为2% 3%和5% 毛利率分别为44% 45%和47%[15] * 非增值业务预计收入增速负5% 毛利率分别为18% 19%和20%[15] * 资产管理业务预计收入增速3% 毛利率分别为8% 12%和16%[15] * 综合来看 公司未来三年营收增速预计为2.8% 2.9%和3.1% 毛利率预计为16% 16.8%和17.5%[15] * 将继续深化市场拓展聚焦战略 提高商写项目新签比例 提升整体基础物管毛利率[10] * 通过依托新零售到家供应链平台等逐步提升客户渗透率[10] * 持续修复资产管理业务盈利并优化运营效率[10]

行业政策环境 - 2025年物业管理行业在政策驱动下迎来深刻变革，政策组合拳密集出台，聚焦解决公共收益不透明、服务履约不到位等行业问题，并通过激活存量市场、拓展服务边界为行业高质量发展指明方向 [1] - 中央及地方层面持续推进“好房子”建设，并同步推动物业“好服务”，各地政策主要聚焦提升服务公示率、服务履约率及降低服务投诉率 [32][33] - 在政策持续驱动下，行业将持续深化服务品质提升行动，推动服务能级跃升 [33] 管理规模与项目汰换 - 2025年上半年，披露在管面积的53家上市物企总在管面积约77.9亿平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期下滑5.3个百分点 [2] - 头部物企持续退出低质低效项目是规模增速下滑的原因之一，物企主动退出项目管理呈现常态化，例如中海物业退盘面积达2680万平方米，永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目也超过千万平方米 [5][6] - 部分企业采取“边拓边退”策略调整业务布局，例如中海物业退出面积约为新增面积的84%，金科服务退出面积是新增面积的3.6倍 [6] - 受持续退出项目影响，2025年上半年第三方在管面积占比有所下滑，在披露完整数据的29家上市物企中，来自独立第三方的在管面积占比约为65.0%，较去年同期下降0.4个百分点 [9] 收入结构与盈利能力 - 2025年上半年，63家上市物企营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点 [13] - 基础物业服务的主业地位进一步凸显，其收入占比较去年同期提升2.4个百分点至72.4%，而社区增值服务和非业主增值服务占比则分别下降0.7个百分点和1.5个百分点 [15] - 45家上市物管企业基础物业服务营收总额达946.1亿元，同比增长8.1% [18] - 行业毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%，主要受居民物业费降价诉求及人力成本上涨影响 [22] - 行业净利率同比提升1.0个百分点，升至7.2%，净利润均值同比增长20%，主要因企业资产减值影响逐步减弱 [25] 现金流状况与管理 - 2025年上半年，63家上市物企现金及现金等价物总额降至937.9亿元，同比下降5.1%，行业整体现金流压力依然显著 [28] - 加强现金流管理已成为行业共识，企业纷纷通过降低关联交易风险、实施以资抵债、提高预缴比例、强化欠款催收等举措持续改善现金流状况 [31] 企业应对策略与行业展望 - 企业应对策略清晰，坚定聚焦主业，主动退出低质低效项目，集中资源布局高能级城市、优质赛道与核心客户群体 [33] - 随着行业环境持续净化，具备优质服务能力与良好品牌口碑的企业将赢得更广阔的发展空间 [1]

核心财务表现 - 2025年中期营业收入36.20亿元 毛利润7.09亿元 核心净利润2.82亿元 [1] - 基础物业服务收入28.12亿元 同比增长1.8% 占总收入77.7% [1] - 社区增值业务收入占比提升至15% 非周期性增值收入同比增长3% [3] 管理规模指标 - 合约面积达3.43亿平方米 环比增长9.3% [1] - 在管面积环比增长1.8% [1] - 新增合约面积4010万平方米 同比增长126.6% [1] - 新增年饱和收入10亿元 同比增长66.7% [1][6] 业务结构优化 - 第三方项目合约面积占比达77.7% [3] - 非住业态在管面积占比43% 同比增长近8% [2][3] - 关联方交易收入仅1.3亿元 占总收入3% [2] - 主动剔除金沙田等低效业务 影响短期业绩但降低周期风险 [1][4] 市场拓展成果 - 74%新增项目位于京津冀/长三角/大湾区 [3] - 一二线城市新项目占比73% [3][6] - 年合同金额超500万元的高质客户占比64.3% [3] - 中标南京紫金观邸/厦门中国联通/北京大学图书馆等标杆项目 [3] 增值业务发展 - 住宅端新零售收入增长近200% [5][6] - 租售业务提升近三分之一 [5][6] - 车场经营业务同比增长13.2% [5][6] - 能源管理平均节能率超20% [5][6] 运营效率提升 - 管理费用降至3.40亿元 提效近20% [7][8] - 人工成本提效17% [8] - 人均创收同比增长35.2% [7][8] - 通过科技手段实现降本增效 [7] 未来发展战略 - 聚焦市拓与项目经营 加大AI投入 [9] - 构建"4+N生态全景"服务模式 [8] - 发展住宅与非住融合创新 [8] - 成为消费生态建设者 发展相关经济及服务场景 [9]

核心观点 - 公司1H25业绩略低于市场预期 收入同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 主要受其他收入下降及减值拨备新增影响 [1] - 中期每股派息0.1港元 派息比例提升至40% [1] - 外拓质量平稳提升 千万元级项目年化合约额均值增长17% 城市运营占比超60% [1] - 在管面积净增500万平米 退盘2680万平米推动基础物业毛利率提升0.1个百分点至13.6% [1] 业务表现 - 增值服务整体承压 住户增值服务收入同比下降12%至6.1亿元 其中房屋租售服务收入逆势增长6% 居家生活服务及商业运营收入下降26% [2] - 非住户增值服务受地产相关业务拖累 工程服务收入保持双位数增长 [2] - 综合回款率小幅改善 贸易应收款原值同比增长1%低于收入增速 [2] 经营展望 - 下半年经营料平稳改善 低效项目退盘压力边际减弱 [2] - 公司加大资产运营服务及居家生活服务推进力度 预计对下半年业务形成支撑 [2] 盈利与估值 - 下调2025/2026年盈利预测5%/6%至16.0亿元/17.1亿元 对应同比增长6%/7% [2] - 维持跑赢行业评级及目标价6.5港元 对应12倍2025年市盈率 当前交易于10倍2025年市盈率 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入人民币36.20亿元，毛利润7.09亿元，核心净利润2.82亿元 [1] - 基础物业服务收入28.12亿元，同比增长1.8%，占总收入比重77.7% [3] - 管理费用降至3.40亿元，人均创收同比增长35.2% [8] 业务结构优化 - 主动剔除低效业务（含金沙田），推动高质量项目比重提升 [1] - 第三方项目合约面积占比达77.7%，非住业态合约面积占比43.0% [3] - 社区资源增值服务收入同比增长8.5%，租售服务增32.6%，新零售增值服务增188.9% [3] 市场规模拓展 - 合约面积达3.43亿平方米，环比增长9.3%；在管面积环比增长1.8% [1] - 新增合约面积4,010万平方米，同比增长126.6%；新增年饱和收入10亿元，同比增长66.7% [4] - 74%新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比73% [4] 业态突破与标杆项目 - 住宅类标杆项目包括南京紫金观邸、无锡孔雀雅园等高端住宅 [5] - 产业园区及政府后勤项目覆盖通信、金融、冷链物流领域（如厦门中国联通、毕节冷链中心） [5] - 医院及高校项目包括株洲湖南省直中医院、北京大学图书馆等三甲医院和重点高校 [5] 服务升级与智慧化建设 - 完成132个场景服务迭代及6大服务细节专项升级 [6] - 在非住宅业态引入AIS智慧能源管理平台，实现节能提效 [7] - 通过数字化工具实现收支透明化、作业可视化，并应用AI行为画像进行需求预测 [7] 运营效率提升 - 综合运用AIOT节能、集中采购、智能巡检等技术实现低成本运营 [8] - 建立人效评估与优化机制，优化人员结构 [9] - 通过"未来森林学院"培养体系覆盖四个梯队人才，强化人才保障 [9] 战略发展方向 - 推进"4+N生态全景"战略，聚焦少儿经济、银发经济、宠物经济和健康经济等高潜赛道 [10] - 构建覆盖全龄段的友好型融合社区，深化智慧化与多元化服务 [10]

1H25业绩表现 - 收入92.9亿元同比增长6% 核心经营利润10.7亿元同比增长25% 归母净利润6.1亿元同比增长23% 业绩略超预期 [1] - 物业服务 园区服务 咨询服务毛利率分别提升0.4 3.2 0.2个百分点 综合毛利率提升0.5个百分点 [1] - 销管费用同比下降9% 费率下降1.3个百分点 [1] 基础物管业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [1] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期体量相当 [1] - 新拓核心城市项目占比提升5个百分点至95% 平均物业费单价达3.7元/平米/月(存量3.2元/平米/月) [1] 财务状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [1] - 贸易及其他应收款同比增长12% [1] - 经营性现金流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有增加 [1] 发展策略 - 坚持有质量发展 持续拓展优质项目 年化退盘率4-5% [2] - 维持经营性现金流对净利润一倍以上覆盖目标 [2] - 预计2025-26年核心经营利润均同比增长15% 分别至18.3亿元和21.1亿元 [2] 股东回报 - 过去两年派息比率均超过70% [2] - 1H25累计回购金额约6000万元 [2] - 按70%派息比例估计股息收益率达4.4% [2] 估值与评级 - 维持跑赢行业评级 目标价提升8%至6.0港元 [2] - 对应19倍2025年目标市盈率 18%上行空间 [2] - 目前交易在16.0倍2025年市盈率 [2]

核心财务预测与评级 - 维持2025-26年核心经营利润预测分别为18.3亿元和21.1亿元 均同比增长15% 若剔除MAG出表影响则2025年增速为21.5% [1] - 维持2025-26年归母净利润预测分别为9.2亿元和10.7亿元 均同比增长17% [1] - 提升目标价8%至6.0港元 对应19倍2025年市盈率 较当前股价存在18%上行空间 [1] 中期业绩表现 - 1H25收入92.9亿元 同比增长6% [2] - 1H25核心经营利润10.7亿元 同比增长25% [2] - 1H25归母净利润6.1亿元 同比增长23% 略超预期 [2] 基础物业服务业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [3] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期规模相当 [3] - 新拓项目核心城市占比达95% 较去年同期提升5个百分点 [3] - 新拓项目平均物业费单价3.7元/平米/月 高于存量项目3.2元/平米/月 [3] 盈利能力优化 - 综合毛利率提升0.5个百分点 主要因物业服务/园区服务/咨询服务毛利率分别提升0.4/3.2/0.2个百分点 [4] - 销管费用同比下降9% 费用率下降1.3个百分点 [4] 现金流与资产负债状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [5] - 贸易及其他应收款同比增长12% [5] - 1H25经营性现金净流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有扩大 [5] 发展战略与股东回报 - 过去三年年化退盘率维持在4-5% 持续优化项目组合质量 [6] - 过去两年派息比率均超过70% 1H25累计回购金额约6000万元 [7] - 经营性现金流持续保持对净利润一倍以上覆盖 [7]

市场表现 - 7月14日恒生指数上涨0.26%至24203.32点，德信服务集团股价上涨15.94%至0.8港元/股，成交量1000股，成交额800港元 [1] - 最近一个月公司股价累计下跌13.75%，今年以来累计下跌38.39%，跑输恒生指数20.34%的涨幅 [1] - 公司市盈率15.24倍，高于地产行业平均值10.09倍，行业排名第62位 [1] 财务数据 - 2024年公司实现营业总收入9.33亿元，同比减少2.32% [1] - 归母净利润3847.3万元，同比减少37.71% [1] - 毛利率20.1%，资产负债率48.53% [1] 公司概况 - 公司成立于2004年，业务涵盖基础物业服务、现代城市服务等五大板块 [2] - 具有国家物业服务一级资质，中国物业管理协会理事单位等多项资质荣誉 [2] - 截至2023年底在40个城市管理近15万户家庭，管理面积3924万平方米，长三角区域占比超90% [2] - 连续11年入选中国物业服务企业百强，2024年排名第20位 [2] 行业对比 - 同行业公司市盈率：百仕达控股0.72倍、恒达集团控股1.71倍、中国新城市2.4倍、瑞森生活服务2.82倍、鑫苑服务3.09倍 [1]