报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

行业规模与竞争格局 - 2025年6月中国物业服务TOP50企业新增合约面积8447万平方米，TOP10企业新增5769万平方米，占比68.3% [1] - 中海物业以1210万平方米新增合约面积位列第一，头部企业竞争加剧，TOP10门槛较上月提升51.3%至271万平方米 [1] - 第三方拓展全委项目规模7418万平方米，TOP4企业占比42.9%，100万平方米以下规模项目占比19.3% [9][10] 头部企业表现 - 中海物业全委项目拓展规模1095万平方米居首，华润万象生活(719万平方米)和永升服务(701万平方米)分列二三位 [11] - 万物云在办公(70万平方米)和住宅(135万平方米)业态拓展领先，华润万象生活占据产业园(220万平方米)、公建(49万平方米)和商业(183万平方米)榜首 [14][15] - 保利物业以2.6亿元中标天津河西区道路保洁项目，成为6月城市服务金额冠军，雅生活集团(3.4亿元)和金地智慧服务(6445万元)紧随其后 [17][20][22] 业态分布特征 - 住宅(25.2%)、学校(20.8%)和办公(18.6%)为前三大拓展业态，公建(14.2%)和产业园(13.3%)次之 [12] - 保利物业在学校业态拓展143万平方米显著领先，世茂服务在医院业态以48万平方米居首 [14][15] 关联方业务转化 - 绿城服务以122万平方米承接关联方面积排名第一，TOP5企业(绿城、保利、中海、龙湖智创、万物云)转化能力突出 [23] - 6月TOP50企业承接关联方面积1401万平方米，环比上升22.4%，TOP3企业占比22.4% [23][25][26]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

物业公司撤场潮 - 中海物业宣布将于2025年8月31日退出鄂州双创之星小区 因累计欠缴物业费59.59万元且项目长期亏损 [1] - 金科服务将退出重庆龙兴未来城市小区 因运营近6年长期亏损 [1] - 近期超10家物业企业发布主动撤场公告 包括龙湖物业、金科服务、中海物业等头部企业 [1] 撤场原因分析 - 金碧物业退出岳阳湘阴六建溪上桃花源小区 因物业费收缴率不到60%导致累计亏损几十万元 [2][3] - 金科服务退出重庆恒春凤凰城小区 因业委会要求下调物业费导致收不抵支 [3] - 滨江服务退出杭州万固珺府 因物业费从2.8元/平方米降至2.2元/平方米无法维持服务品质 [4] - 加州物业退出中渝·春华秋实二期 因物业费整体降幅接近40%背离市场实际 [5] 行业数据与趋势 - 2024年全国有13家上市物企录得亏损 物业费整体收缴率为82%较前一年下降约3个百分点 [5] - 头部物企从"规模优先"转向"质量优先" 聚焦长三角、大湾区等核心城市群 [7] - 行业出现低价-劣质-欠费-撤场的死循环 部分业主更愿为精细化服务付费 [6] 企业战略调整 - 金科服务表示撤场是优化项目结构的战略调整 将资源集中投向优质项目 [6] - 头部企业退出为中小物企创造增长空间 行业呈现区域深耕替代广种薄收趋势 [7]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

行业动态 - 2025中国国际物业管理产业博览会在青岛国际会展中心（崂山馆）启幕，主题为"提升服务质量 营造和谐场景" [2] - 博览会由中国物业管理协会主办、《中国物业管理》杂志社和山东省物业管理协会承办，全国248家地方物业管理行业协会协办 [3] - 博览会吸引了来自全国各地的物业管理公司、服务商和技术提供商参展 [2] - 中国物业管理协会会长王志宏表示博览会是行业发展成就的全景展示，向"创建中国特色物业管理体制"初心使命提交行业答卷 [2] 公司展示 - 中海物业携"好服务"体系亮相博览会，2025年正值公司上市十周年，展台设置"上市十年，共信致远"主题展区 [3] - 中海物业旗下子品牌集体亮相：海纳万商聚焦商写等主力业态，服务多个行业头部企业；兴海物联展示智慧园区等前沿科技成果；海博工程深耕新房团装、IFM综合设施管理等业务；优你互联探索"物业服务 + 生活服务"模式 [3] - 公司践行央企使命，铸就安全屏障，保障员工权益，秉持绿色发展理念，推动物业服务绿色化、高质量发展 [4] - 公司表示将继续凭借专业能力扎根城市，用智慧化解决方案提升服务品质，为民生改善和城市升级持续创造价值 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

纪要涉及的行业和公司 行业为物业管理行业，公司为中海物业 纪要提到的核心观点和论据 - **财务表现**：2024 年中海物业总收入提升 7.5%达 140 亿港元，毛利和股东应占利润同比提升超 12%，分别达 23 亿和 15 亿港元，纯利率从 10.4%增至 10.8%，派息从每股 14 港仙增至 18 港仙，核心指标复合增速超 20%，收入复合增速 24.6%，派息复合增速 29.5%[2][3] - **业务布局与物管业务**：进驻 167 个城市，在管项目 2232 个，面积 4.3 亿平方米，物管业务收入增 13.3%至 107 亿港元，毛利增 21%至 17 亿港元，基础服务毛利率从 15%提至 16%，第三方与关联方项目、非住与住宅业态占比稳定，新签合约面积 6600 万平方米，2020 - 2024 年外拓平均增速超 45%，非住业态超 100%，学校赛道外拓 95 个、医院赛道外拓 50 个项目[2][5] - **科技应用战略**：长期推进科技物业、绿色物业及智慧化、数字化转型，应用 AI 助手及项目运营管理平台，推动集团数据库建立及 AI 赋能管理以降本增效[6] - **增值服务成果**：2024 年住户增值服务收入增 7.2%至 14 亿港元，毛利增 4.5%至 3.5 亿港元，租售业务收入及毛利增超 30%，房地产相关业务收入 18 亿港元、毛利 2.4 亿港元保持稳定，毛利率 13.1%，停车位买卖业务销售 2200 多个车位，收入 1.4 亿元人民币，毛利率超 20%[2][8] - **未来计划**：坚持稳健作风，推进智慧物业数字化转型，应用 AI 提效；项目端探索解放前线人员生产力的 AI 应用，已上线无人巡检等智慧化工具[9] - **发展方向与增速**：2024 年物业管理行业增速放缓，公司发力优势领域，拓展非住宅、谨慎对待住宅存量、倾斜增值服务资源、扩大城市服务领域[10] - **应对降费潮措施**：与业主协商将费用定在指导范围最高区间，加强精细化管理和成本控制，2024 年约 4000 万退盘治理亏损或微利项目[4][12] - **非住宅领域客户稳定性**：客户稳定性下降，但收费有提升空间，公司计划加强该领域管理以实现增长和收益[13] - **非洲市场风险管控**：考量甲方支付能力，实施大客户战略，与政府直接合作，2025 年加强项目筛选和经营风险防范[4][14] - **老旧小区物业管理态度**：持谨慎态度，评估项目后接手符合策略且盈利项目，关注新进物业公司续约问题[15][16] - **降本增效手段**：利用科技数字化和先进工具，加强集采，优化人效比和成本收入比[17] - **第三方项目占比考虑**：第三方占比主要来自非住领域，住宅新增三方平台增长有限，公司注重利润，聚焦飞筑服务类项目[18] - **应对非住板块要求**：提升服务质量和满意度，实施大客户战略，与政府合作确保专业服务能力和降低风险[19] - **优势业态**：院校和医院领域表现突出，有标杆项目，内部强化服务能力并复制优秀经验[20] - **收缴率情况**：相对稳定，受大环境影响有下滑但可控，住宅领域受影响大[21] - **业主增值服务业务**：出售业务收入和毛利增超 30%，公共空间服务稳定，居家生活及商业服务涵盖到家等，租售业务突出，今年重点发展租售、美居等，到家等建立客户粘性并孵化新产品[21] - **非业主增值服务**：受地产影响可能下降，开拓第三方咨询合作，工程维修维护需求强、收入翻番，推广智慧类产品[22] - **应对资产减值措施**：采取严格应收账款管理策略，整体减值率约 8%，按既定比率处理长账龄难收回账款[23] - **酬金制项目情况**：港澳住宅类、境内部分商业和住宅项目采用酬金制，内地以包干制为主，短期内占比变化不大[23][24] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司与中建旗下各局物业公司保持友好合作，沟通紧密，项目处理无固定模式[11] - 公司在全国不同地区面对降费政策，积极争取费用在指导范围最高区间[12]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020 - 2024年公司年末所管理建筑面积年均复合增长率为+23.2%，2024年为431.1百万平方米，较2023年增长+7.4%[15][22] - 2020 - 2024年公司收益年均复合增长率为+24.6%，2024年为14,023.8百万元人民币，较2023年增长+7.5%[17][22] - 2020 - 2024年公司普通股权持有人应占溢利年均复合增长率为+24.8%，2024年为1,510.9百万元人民币，较2023年增长+12.5%[19][22] - 2020 - 2024年公司股息年均复合增长率为+29.5%，2024年每股股息为18.0港仙，较2023年增长+28.6%[20][22] - 2024年公司雇员人数为38,627人，较2023年的43,012人减少–10.2%[22] - 2024年公司毛利为2,325.5百万元人民币，较2023年的2,069.8百万元人民币增长+12.4%[22] - 2024年公司纯利率为10.8%，较2023年的10.4%增长+0.4个百分点[22] - 2024年公司每股盈利为46.00人民币仙（等值50.27港仙），较2023年的40.84人民币仙（等值45.68港仙）增长+12.6%[22] - 2024年公司派息比率为35.8%，较2023年的30.6%增长+5.2个百分点[22] - 2024年公司股东权益平均回报率为32.7%，较2023年的36.8%减少–4.1个百分点[22] - 公司2024年全年营业额为人民币14,023.8百万元，较去年增加7.5%[107] - 公司2024年经营溢利上升11.6%至人民币2,012.4百万元[107] - 公司2024年普通股权益持有人应占溢利增加12.5%至人民币1,510.9百万元[107] - 董事会建议宣派2024年度末期股息每股港币9.5仙，本年度股息总额为每股港币18.0仙[107] - 2024年整体收益较去年上升7.5%至140.238亿元人民币（2023年：130.513亿元人民币）[143] - 2024年直接经营成本为116.983亿元人民币（2023年：109.814亿元人民币），毛利率改善至16.6%（2023年：15.9%），毛利增加12.4%至23.255亿元人民币（2023年：20.698亿元人民币）[146] - 其他净收入及收益为1.971亿元人民币（2023年：1.697亿元人民币）[149] - 自有投资物业公允价值变动亏损为0.067亿元人民币（2023年：0.066亿元人民币）[150] - 经营溢利上升11.6%至20.124亿元人民币（2023年：18.034亿元人民币）[150] - 所得税费用增加8.1%至4.885亿元人民币（2023年：4.519亿元人民币）[151] - 2024年公司普通股权益持有人应占溢利上升12.5%，达15.109亿元人民币（2023年：13.425亿元人民币）[151] - 2024年12月31日，流动资产净值为44.764亿元（2023年12月31日：35.656亿元），银行结余及现金增加13.1%至58.035亿元，其中人民币占93.0%，港币/澳门币占7.0%[183] - 2024年12月31日，集团短期无抵押人民币借贷折合5000万元（2023年12月31日：5640万元），借贷加权平均年利率为3.1%[183] - 截至2024年12月31日止年度，资本开支为2.161亿元[184] - 2024年12月31日，集团资本承担为人民币890万元，与合营公司股本资本投资及购置软件系统相关[200] 公司业务拓展与项目中标情况 - 中海物业首屆增值服務合作商大會超500家企業參加，20餘家企業簽約，簽約額超2.5億元[36] - 天圓祥泰大廈、恒毅大廈物業服務面積約22.5萬平方米[33] - 深圳南山蛇口街道辦事處項目保潔面積約123萬平方米，除四害防治面積約37萬平方米[49] - 內蒙古財經大學學校佔地總面積約99萬平方米，校舍建築面積約62萬平方米[55] - 成都環城生態公園涉及生態用地約1.3億平方米[78] - 中海物業中標香港房委會總部辦公大樓及香港醫院管理局支援服務中心保安及停車場管理服務合約[31] - 中海物業續約香港13間法院保安服務合約[37] - 公司承接三峡现代能源创新示范园项目，园区建筑面积约10.6万平方米[91] - 2024年新增订单7410万平方米，其中63.3%来自独立第三方，新签合约额约达44.412亿元[133] - 2024年为优化业务结构及亏损项目治理退行退盘4450万平方米[133] - 2024年新增订单中，中建及中国海外集团贡献面积2720万平方米，占比36.7%，合约额15.925亿元[134] - 2024年新增订单中，独立第三方贡献面积4690万平方米，占比63.3%，合约额28.487亿元[134] - 2024年新增订单中，住宅项目和非住宅项目面积占比分别为49.7%及50.3%[135] - 2024年新增订单中，住宅项目新签合约额约达23.427亿元，非住宅项目约达20.985亿元[135] - 2024年新增订单中，商业及写字楼面积530万平方米，占比7.1%，合约额9.966亿元[136] - 2024年新增订单中，公共及其他物业面积3200万平方米，占比43.2%，合约额11.019亿元[136] 公司荣誉与资质情况 - 中海物業連續七年獲評「中國物業服務品牌影響力企業NO.1」，首獲「港股ESG價值獎」[64] - 海博工程獲深圳市南山區促進產業高質量發展專項資金500萬元[64] - 興海物聯「智慧園區邊緣計算中樞系統的關鍵技術及推廣應用」獲廣東省科技進步一等獎[79] - 公司获批设立深圳市博士后创新实践基地[81] - 公司连续七年获评“中国物业服务品牌影响力企业NO.1”[119] - 公司入选“2024中国物业管理上市公司领先企业高质量发展TOP10”等多个榜单[119] - 公司位列明晟公司国际指数（MSCI）全球小盤股指數（中国地区）成份股[119] - 公司获得“2024中国物业服务ESG发展优秀企业”等多个ESG相关奖项[120] - 公司商企服务品牌“海纳万商”是国际建筑业所有者及管理者协会白金会员[122] - 兴海物联2024年获多项国际国内奖项，“智慧园区边缘计算中枢系统的关键技术及推广应用”获2023年度广东省科技进步奖一等奖，“智慧端脑EdgeBrain产品”获第49届日内瓦国际发明展国际银奖[123] - 社区增值服务品牌“优你互联”2024年获“中国优质生活运营商品牌企业”[124] 公司战略与文化理念 - 2024年是公司“十四五”战略规划关键攻坚期，中海物业领先地位越加巩固[111] - 公司以“中海式物业管理现代化”为中长期目标，提出“三好”品牌主张[113] - 公司以“业态”为基础深耕基础服务质效，提供多元化城市便民生活服务[114] - 公司以“生态”为延伸在住户增值服务等领域创新发展，提升单位面积产值[114] - 公司构建“一干多枝、多业协同”业务逻辑，实现在建项目建筑物保值增值[114] - 公司是中国首批一级资质物业管理企业，1986年在香港开展服务，1991年进入中国大陆[115] - 公司将香港物业管理经验与内地实际情况充分融合，秉持“有品质，更温暖”信念[115] - 公司以“全心奋进每一天”企业精神引领能力均衡提升[115] - 公司以“客户为本、品质保障、价值创造”核心价值观履行使命、迈向愿景[115] - 公司致力为股东实现长期持续稳健增长承诺[115] 公司业务运营与服务情况 - 公司打造的中海标杆项目服务体系已遍布全国48座城市，共验收评定66个项目[118] - 公司服务超100家世界500强企业客户[119] - 2024年公司累计进驻167座城市，业务覆盖港澳，旗下员工约38,627人，在管物业项目2,232个，服务面积接近431.1百万平方米，在管卖场项目448个[117] - 兴海物联基于“方案 + 中台”打造“星启智慧空间”核心产品体系，是行业首个支持多业态的“云 — 边 — 端”软硬一体化解决方案[123] - 公司通过“海博工程”“一线五链”业务规划，聚焦双碳、存量和增值市场发力，提供保修金业务等全方位工程增值服务[123] - 海博工程创新打造海博智慧充电插座等自有品牌产品，开展新房团装等新业务模式[123] - 优你互联在社区空间运营方面，深化自营广告业务，推进智慧终端机入驻全国中海社区[124] - 优你互联在不动产增值服务方面，租售业务通过多种模式扩大规模和布局，美居业务整合头部商家资源提供一站式家装服务[124] - 优你互联在社区生活服务方面，到家业务与头部品牌合作完善服务类目，开设生活服务馆探索“自营门店”模式[124] - 优你互联文旅业务打造差异化旅行服务，开展特色旅游节和境外游业务[124] - 优你互联零售业务聚焦高频刚需大单品和酒饮类产品，通过多种形式提高客户消费黏性[124] 公司各业务线数据关键指标变化 - 包干制物业管理服务收益占比74.4%，为104.27259亿元人民币，较2023年增长13.6% [144] - 2024年物业管理服务收益占总收益之76.1%（2023年：72.1%），较去年增加13.3%至106.662亿元人民币（2023年：94.149亿元人民币）[158] - 2024年包干制及酬金制固定物业管理合同收益分别占分部收益97.8%及2.2%，2023年分别为97.5%及2.5%[161] - 2024年物业管理服务分部收益为10,666,232千元，较2023年的9,414,907千元增长13.3%，其中包干制增长13.6%，酬金制增长0.5%[162] - 2024年末包干制和酬金制在管面积比率为82.8%对17.2%，2023年为83.3%对16.7%，2024年在管总面积为431.1百万平方米，2023年为401.5百万平方米[162][163] - 2024年包干制及酬金制固定物业管理合同分部毛利率分别为14.0%及100.0%，2023年分别为12.7%及100.0%，综合加权平均毛利率升至16.0%（2023年为15.0%）[165] - 2024年物业管理服务分部毛利达1,703.2百万元，较2023年的1,407.8百万元上升21.0%[165] - 2024年物业管理服务分部利润上升17.0%至1,544.6百万元，2023年为1,320.2百万元[166] - 2024年非住户增值服务子分部收益占总收益13.0%（2023年为16.5%），减少14.7%至1,828.7百万元[168] - 2024年非住户增值服务子分部毛利率保持13.1%，毛利下跌14.3%至240.3百万元，子分部利润下跌19.7%至146.5百万元[173] - 2024年住户增值服务子分部收益占总收益9.9%（与2023年持平），增加7.2%至1,384.6百万元[178] - 住户增值服务增长主要因居家生活及商业服务零售消费和社区团购业务量增长、社区资产经营拓展租赁代理业务，但受美居服务需求疲弱抑制[178] - 住户增值服务子分部2024年收益为13.84606亿元，较2023年的12.9181亿元增加9279.6万元，增幅7.2%，毛利率降至25.5%（2023年：26.1%），毛利增加4.5%至3.525亿元，子分部利润上升8.4%至3.289亿元[179] - 社区资产经营服务2024年收益为6.19189亿元，较2023年的5.61218亿元增加5797.1万元，增幅10.3%[179] - 居家生活服务及商业服务运营2024年收益为7.65417亿元，较2023年的7.30592亿元增加3482.5万元，增幅4.8%[179] - 2024年停车位买卖业务出售车位2224个（2023年：3109个），收益减少至1.442亿元（2023年：1.999亿元），分部利润减少至2950万元（2023年：4310万元）[182] 公司可持续发展与社会责任 - 公司发布碳中和白皮书，承诺2030年范围一及范围二单位面积碳排放较2022年降低15%，2060年实现运营边界内碳中和[90] - 2020年以来，公司累计消费帮扶金额已超人民币1亿元[99] - 公司正式发布《碳中和白皮书》，开启碳中和实践专项行动[193] - 公司