收入和利润（同比） - 2022年收入为人民币5.619亿元，同比下降1.8%[54] - 2022年毛利为人民币3.13亿元，同比下降5.3%[56] - 2022年毛利率为55.7%，较2021年下降2.0个百分点[32] - 2022年公司拥有人应占利润为人民币1.543亿元，同比下降16.6%[81] - 2022年公司拥有人应占核心利润为人民币1.989亿元，同比增长6.0%[81] - 2022年毛利为人民币3.13亿元，同比下降5.3%[81] - 2022年毛利率为55.7%，同比下降2.0个百分点[81] - 收入为561.854百万人民币，同比下降1.8%（2021年：572.209百万人民币）[108] - 毛利为313.039百万人民币，同比下降5.3%（2021年：330.432百万人民币）[108] - 净利润为148.882百万人民币，同比下降19.1%（2021年：183.922百万人民币）[108] - 基本每股盈利为15.15人民币分，同比下降18.0%（2021年：18.48人民币分）[108] - 2022年总收入为561,854千元人民币，同比下降1.8%，2021年为572,209千元人民币[145] 成本和费用（同比） - 2022年服务成本为人民币2.488亿元，同比增长2.9%[31] - 2022年行政开支为人民币8260万元，同比增长16.1%[60] - 2022年销售开支为人民币1200万元，同比增长41.4%[85] - 2022年融资成本为人民币2330万元，同比增长503.3%[36] - 2022年预期信贷亏损模式下减值亏损为人民币2140万元，同比增长108.0%[59] - 员工成本总额从2021年的157,245千元人民币增长至2022年的182,322千元人民币，增幅为16.0%[169] - 薪金及其他福利从2021年的144,054千元人民币增长至2022年的163,379千元人民币，增幅为13.4%[169] 业务线收入表现 - 2022年客户合约收入为540,330千元人民币，同比下降3.4%，2021年为559,155千元人民币[145] - 2022年租赁收入为21,524千元人民币，同比增长64.9%，2021年为13,054千元人民币[145] - 2022年经营租赁收入为21,250千元人民币，同比增长66.5%，2021年为12,762千元人民币[146] - 2022年委托管理服务收入为381,701千元人民币，同比增长8.5%，2021年为351,650千元人民币[145] - 2022年品牌及管理输出服务收入为137,904千元人民币，同比下降30.5%，2021年为198,495千元人民币[145] - 2022年整租服务收入为42,249千元人民币，同比增长91.5%，2021年为22,064千元人民币[145] - 2022年客户A收入为174,239千元人民币，同比增长3.7%，2021年为167,975千元人民币[131] 资产和负债变化 - 2022年投资物业为人民币7.675亿元，较2021年增长1515.0%[64] - 2022年银行结余及现金为人民币4.828亿元，同比增长8.2%[91] - 2022年贸易及其他应付款项为人民币2.081亿元，同比增长21.0%[89] - 总资产为1,849.036百万人民币，同比增长53.8%（2021年：1,202.003百万人民币）[110] - 非流动资产为818.905百万人民币，同比增长631.0%（2021年：112.029百万人民币）[110] - 投资物业价值为767.451百万人民币，同比增长1,515.0%（2021年：47.524百万人民币）[110] - 现金及银行存款为482.835百万人民币，同比增长8.2%（2021年：446.349百万人民币）[110] - 权益总额为1,180.703百万人民币，同比增长3.7%（2021年：1,138.649百万人民币）[112] - 2022年贸易应收款项为32,660千元人民币，同比增长12.1%，2021年为29,139千元人民币[153] - 2022年信贷亏损拨备为38,885千元人民币，同比增长111.5%，2021年为18,387千元人民币[153] - 贸易应付款项从2021年的24,493千元人民币下降至2022年的20,851千元人民币，降幅为14.9%[155] - 其他应付款项从2021年的147,460千元人民币增长至2022年的187,203千元人民币，增幅为27.0%[155][156] - 应付工程款项在2022年为42,127千元人民币，而2021年无此项[156] - 已收按金从2021年的29,239千元人民币增长至2022年的39,266千元人民币，增幅为34.3%[156] - 代租户收款从2021年的73,017千元人民币下降至2022年的59,721千元人民币，降幅为18.2%[156] - 超过90天的贸易应付款项从2021年的514千元人民币大幅增长至2022年的3,738千元人民币，增幅为627.2%[155] 税务和股息 - 2022年所得税开支为人民币5950万元，同比下降13.2%[37] - 公司建议派付2022年末期股息每股7港仙，总金额约为71,339,000港元[171] 公司股本变动 - 公司于2021年1月26日发行250,000,000股普通股，现金代价总额约为928,800,000港元（约合人民币777,000,000元）[158] - 公司于2021年通过资本化发行配发及发行749,999,000股股份，股份溢价账进账额为7,500,000港元[180] - 公司于2021年发行250,000,000股普通股[178] - 公司于2021年行使超额配股权后发行20,640,000股普通股[178] - 公司于2021年购回及注销601,000股自身股份[178] - 2022年购回总计915,000股股份，总代价约135万港元[75] 业务运营和规模 - 2022年商业运营服务合约建筑面积为370.0万平方米，其中60.0%由独立第三方开发或拥有[81] - 2022年公司关联方贡献新增合约面积3.2万平方米[194] - 2022年公司签署5个第三方项目，新增合约面积40.8万平方米[194] - 截至2022年12月31日，公司总合约建筑面积为3.7百万平方米，覆盖65个物业[199] - 截至2022年12月31日，公司已开业购物中心面积为1.452百万平方米[200] - 2022年公司购物中心平均出租率为92.5%[200] - 2023年出租率目标不低于95%[26] 地区市场表现 - 2022年公司大湾区收入为457.541百万元人民币，占总收入81.4%[199] 雇员情况 - 雇员总数从436名增加至826名，同比增长89.4%[95]

财务表现：收入与利润（同比） - 公司2022年上半年收入为人民币2.596亿元，同比增长0.8%[61] - 收入为人民币2.59586亿元，同比增长0.8%[148] - 期内利润约为人民币94.4百万元，同比增长14.4%[84] - 期内利润为人民币9440.9万元，同比增长14.4%[148] - 公司期內利潤及全面收益總額為人民幣96,089千元[155] - 公司拥有人应占期内利润为人民币96,089千元，同比增长15.7%（2021年同期：人民币83,065千元）[183] - 毛利为人民币1.4973亿元，同比增长2.6%[148] - 每股基本盈利为人民币9.43分，同比增长11.3%[148] 财务表现：成本与费用（同比） - 公司服务成本为人民币1.099亿元，同比下降1.4%[64] - 销售开支约为人民币1.6百万元，同比下降42.8%[77] - 行政开支约为人民币28.1百万元，同比增长7.3%[78] - 融资成本约为人民币4.6百万元，同比增长132.5%[79] - 员工成本总额2022年上半年为73,553千元人民币，较2021年同期的72,151千元人民币增长1.9%[180] - 投资物业折旧2022年上半年为4,174千元人民币，较2021年同期的1,615千元人民币增长158.5%[180] - 贸易应收款项减值亏损2022年上半年为5,173千元人民币，较2021年同期的3,897千元人民币增长32.7%[175] - 预期信贷亏损模式下的减值亏损约为人民币5.2百万元，同比增长32.7%[76] 业务收入构成 - 委托管理服务收入为人民币1.888亿元，同比增长10.4%，占总收入72.7%[62] - 品牌及管理输出服务收入为人民币5880万元，同比下降20.5%，占总收入22.7%[63] - 整租服务收入为人民币1197万元，同比下降3.4%，占总收入4.6%[63] - 公司商用物業運營服務收入2022年上半年為252,804千元人民幣，較2021年同期的249,629千元人民幣增長1.3%[165] - 委託管理服務收入2022年上半年為188,802千元人民幣，較2021年同期的170,996千元人民幣增長10.4%[165] - 經營租賃收入2022年上半年為6,643千元人民幣，較2021年同期的7,503千元人民幣下降11.5%[169] - 融資租賃收入2022年上半年為139千元人民幣，較2021年同期的279千元人民幣下降50.2%[169] - 其他收入为人民币1930万元，同比增长71.9%[72] - 來自銀行存款的利息收入2022年上半年為17,158千元人民幣，較2021年同期的10,230千元人民幣增長67.7%[174] 业务收入毛利率 - 公司整体毛利率为57.7%，较去年同期上升1.0%[69] - 委托管理服务毛利率为53.7%，较去年同期上升3.5%[70] - 整租服务毛利率为44.7%，较去年同期下降1.6%[71] 资产负债与现金流 - 现金及现金等价物及定期存款约为人民币1,310.9百万元，较2021年12月31日增长4.0%[88] - 公司於2022年6月30日現金及現金等價物為人民幣630,018千元，較期初增加人民幣183,669千元[158] - 短期银行存款为人民币6.80885亿元，较2021年底下降16.4%[150] - 银行结余及现金为人民币6.30018亿元，较2021年底增长41.2%[150] - 公司经营活动所得现金净额为人民币40,354千元，较去年同期人民币46,183千元下降12.6%[158] - 公司投资活动所得现金净额为人民币135,796千元，去年同期为现金净流出人民币583,482千元[158] - 公司提取短期银行存款人民币133,576千元，去年同期为存放短期银行存款人民币771,341千元[158] - 公司赎回按公允价值计量金融资产于去年同期获得现金流入人民币186,005千元，本期无此项活动[158] - 投资物业大幅增加至人民币6.57537亿元，较2021年底增长1283.3%[150] - 租赁负债增加至人民币6.70761亿元，较2021年底增长958.5%[150] - 权益总额为人民币11.59461亿元，较2021年底增长1.8%[150] - 公司於2022年6月30日權益總額為人民幣1,159,461千元，較2021年同期增長12.8%[155] - 资产负债率约为45.0%，较2021年12月31日的20.5%大幅上升[90] - 应付股息为人民币8723.3万元[150] - 公司确认为分派的股息为人民币87,065千元[155] - 贸易及其他应收款项总额为人民币64,596千元，较2021年末增长25.7%（2021年12月31日：人民币51,379千元）[186] - 贸易及其他应付款项总额为人民币135,048千元，较2021年末下降21.5%（2021年12月31日：人民币171,953千元）[196] 业务规模与项目覆盖 - 截至2022年6月30日，公司向92个商用物业项目提供服务，覆盖中国29个城市，总合约建筑面积约4.2百万平方米[6] - 总合约建筑面积中约65.3%由独立第三方开发或拥有[6] - 已开业零售商业物业25个，总已开业建筑面积约1.9百万平方米[6] - 公司合約建築面積達4.2百萬平方米（420萬平方米），涵蓋92個商用物業項目[24] - 品牌及管理輸出服務合約建築面積為2,651千平方米（265.1萬平方米），覆蓋69個物業項目[27] - 委託管理服務合約建築面積為1,266千平方米（126.6萬平方米），覆蓋19個物業項目[27] - 整租服務合約建築面積為279千平方米（27.9萬平方米），覆蓋4個物業項目[27] - 公司管理36個諮詢服務項目，處於早期發展階段[24] - 合約建築面積較去年同期3,479千平方米（347.9萬平方米）增長20.6%[27] - 品牌及管理輸出服務物業數量同比增長43.8%（從48個增至69個）[27] - 整租服務建築面積同比增長40.2%（從199千平方米增至279千平方米）[27] 运营模式与品牌系统 - 公司运营模式包括委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式[8] - 委托管理服务模式下公司承担运营成本但拥有较高自主权[14] - 品牌及管理输出服务模式下公司仅承担部分员工成本且毛利率较高[18] - 公司品牌系统包括城市型购物中心COCO Park、区域型COCO City及iCO、社区型COCO Garden和高档家居第三空间[7] - 服务范围包括定位咨询、运营管理、物业租赁和增值服务四大类别[8] 地区市场表现 - 截至2022年6月30日，公司总合约建筑面积为4,196,000平方米，收入总额为2.59586亿元人民币[36] - 大湾区收入占比82.1%，其中深圳收入为1.94783亿元人民币，占总收入75%[36] - 长三角地区收入1,817万元人民币，占比7.0%[36] - 华中地区收入1,022.9万元人民币，同比增长137.3%（2021年同期430.9万元）[36] - 大湾区内物业数量从44个增至59个，合约建筑面积增长21.1%（从138万平方米增至167.1万平方米）[36] 物业运营指标 - COCO Park平均出租率95.9%（2021年末98.3%），已开业面积208,000平方米[43] - COCO City和iCO平均出租率91.0%，已开业面积988,000平方米[43] - 总已开业购物中心面积1,414,000平方米（不含停车场）[43] - 鄂尔多斯星河COCO City因事故暂停运营，在营面积减少48,000平方米[33] - 深圳龍華星河COCO City停車場面積達123,222平方米[29] - 深圳龍崗星河COCO Park總運營建築面積達174,377平方米[29] - 公司设定下半年出租率目标不低于95%[53] 战略与指引 - 公司2022年目标新增不低于700,000平方米合约面积[49] - 变更全球发售所得款项净额用途，原用于战略收购的55%约人民币463百万元重新分配至物业装修或翻新[100][105] - 原定用于物业装修或翻新的20%约人民币168.4百万元维持不变[100] - 自2021年第四季度以来中国房地产行业市场低迷，影响潜在收购目标估值[101] - 2022年疫情反复及封锁措施对中小型商用物业运营公司产生较大负面影响[101] - 2022年第二季度后适合收购的目标数量大幅减少，公司转向整租机会[102] - 银行存款产生最低水平利息收入，未动用所得款项净额原计划用于收购[105] 公司荣誉与奖项 - 2022年3月荣获中国商业地产百强企业第十名和运营十强企业第六名[6] - 2022年7月获得赢商网颁发的2021-2022年度商业地产卓越企业称号[6] 税务与其他收益 - 所得税开支约为人民币34.8百万元，同比增长12.1%[81] - 中国企业所得税开支2022年上半年为35,468千元人民币，较2021年同期的32,111千元人民币增长10.5%[176] - 其他收益净额约为人民币9.8百万元[73] - 分占一间合营企业业绩约为亏损人民币10.0百万元[80] 股东结构与公司治理 - 截至2022年6月30日，公司已发行普通股总数为1,020,039,000股[119] - 董事黄德林通过受控法团权益持有150,000,000股，占总股本14.71%[123] - 董事黄德安实益持有1,791,000股，占总股本0.18%[123] - 黄楚龙通过全权信托控制600,000,000股，占总股本58.82%[127] - Long Harmony Holding Limited通过受控法团权益持有600,000,000股，占总股本58.82%[127] - 高星投资控股有限公司实益持有600,000,000股，占总股本58.82%[127] - 德瑞投资实益持有150,000,000股，占总股本14.71%[127] - 受限制股份单位计划受托人已购买564,000股公司股份[136] - 截至2022年6月30日止六个月，公司无重大投资、收购或出售附属公司、联营公司及合营企业[111] - 公司未购买、出售或赎回任何上市证券[113] - 公司未抵押任何资产，与2021年12月31日情况一致[112] 股息分派 - 宣派中期股息每股普通股0.035港元[137] - 股份过户登记暂停期为2022年11月29日至11月30日[137] - 宣派2021年末期股息每股10港仙，总额87,065千元人民币[180] - 宣派中期股息每股0.035港元，合计约35,701千港元（相当于约人民币30,531千元）[181] 贸易应收款项 - 贸易应收款项为人民币49,113千元，其中逾期90天以上的金额为人民币17,201千元[187] - 逾期超过90日的贸易应收款项账面总值为人民币24,142千元（2021年：人民币16,273千元）[189] 贸易应付款项与信贷条款 - 贸易应付款项总额为2526.5万元人民币，较2021年末增长3.2%[198] - 0-30天账期应付款占比最高达84.4%，金额为2131.8万元人民币[198] - 超过90天逾期应付款增长65.8%，从51.4万元增至85.2万元人民币[198] - 供应商授予的信贷期为30至90天[198] - 代租户收款余额为5674.5万元人民币，较2021年末下降22.3%[198] - 代租户收取资金每月向租户返还一次[198] - 已收按金余额增长19.7%，达到3499.2万元人民币[198] - 已收按金主要包括租户及供应商的保证金和租赁按金[199] - 应付工资金额大幅减少60.7%，从3223.7万元降至1266.1万元人民币[198] - 其他应付款项总额下降25.6%，从1.47亿元降至1.1亿元人民币[198] 投资与资产 - 投资上市债券人民币1,990千元，分类为流动资产[195] - 购买新物业及设备约人民币329,000元（2021年同期：人民币337,000元）[184] - 确认投资物业人民币614,187千元及租赁负债人民币605,767千元[184] 雇员情况 - 截至2022年6月30日雇员总数为457名，较2021年12月31日的436名增加21名[108]

公司业务规模与项目情况 - 截至2021年12月31日，公司订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖25个城市，总合约建筑面积约390.0万平方米，其中62.4%由独立第三方开发或拥有[4] - 有24个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为181.6万平方米[4] - 截至2021年12月31日，公司合约面积达390.0万平方米，第三方项目面积占比62.4%[20] - 截至2021年12月31日，公司累计为84个项目提供服务，其中32个为咨询顾问服务项目[20] - 截至2021年12月31日，集团订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖中国25个城市[36] - 未开始运营商用物业60个，已运营商用物业项目24个[36] - 截至2021年12月31日，委托管理服务合约建筑面积118.2万平方米，品牌及管理输出服务249.1万平方米，整租服务22.7万平方米，总计390万平方米[66] - 2021年大湾区合约建筑面积158.7万平方米，收入494707千元，占比86.5%；长三角合约建筑面积53.1万平方米，收入36784千元，占比6.4%；华中地区合约建筑面积41.3万平方米，收入10285千元，占比1.8%；其他地区合约建筑面积136.9万平方米，收入30433千元，占比5.3%[70] - 截至2021年12月31日，集团已开业零售商商业物业项目中心面积总计1365415平方米，停车场面积总计450575平方米，总面积达1815990平方米[81] 公司行业排名情况 - 2021年公司在「2021年中国商业地产百强企业」中排名第13[5][13] - 2021年公司位列「2021中国商业地产公司品牌价值Top10」第4位[13] 公司业务运营指标情况 - 2021年公司出租率维持在94%的健康水平[19] - 2021年全年同店销售额较2020年增长约21%[19] - 2021年公司合作商户数量超4300个[19] - 2021年公司成功签下5个第三方项目的商业运营服务合约[20] - 2021年关联方为公司贡献新增合约面积23.8万平方米，签署5个第三方项目商业运营服务协议，新增合约面积42.1万平方米[59] - 2021年新增签约商业运营服务合约项目中，关联方项目运营总面积23.8万平方米，第三方项目运营总面积42.1万平方米，合计65.9万平方米[63] - 2021年公司终止5个项目服务，合约面积减少4.3万平方米[67] - 2021年COCO Park平均出租率98.3%，2020年为96.4%，已开业面积20.8万平方米；COCO City和iCO平均出租率92.4%，2020年为92.3%，已开业面积93.9万平方米；其他平均出租率95.0%，2020年为96.5%，已开业面积21.8万平方米；合计平均出租率94.0%，2020年为94.3%，已开业面积136.5万平方米[76] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年公司实现收入约5.722亿元，同比增长约29.5%[21] - 2021年公司拥有人应占利润约1.849亿元，同比增长约45.8%[21] - 董事会建议派付末期股息每股0.10港元，全年派息率为45%[21] - 2021年公司收入约为人民币572.2百万元，同比增长约29.5%[95] - 2021年委托管理服务收入约为人民币351.7百万元，同比增长约13.9%，占总收入约61.5%[96] - 2021年品牌及管理输出服务收入约为人民币198.5百万元，同比增长约74.2%，占总收入约34.7%[97] - 2021年整租服务收入约为人民币22.1百万元，同比增长约14.8%，占总收入约3.8%[97] - 2021年服务成本约为人民币241.8百万元，同比增长约25.1%[102] - 2021年毛利约为人民币330.4百万元，同比增长约32.9%，毛利率为57.7%，较2020年上升约1.4个百分点[103][104] - 2021年其他收入约为人民币31.1百万元，同比增长约168.9%[105] - 2021年预期信贷亏损模式下的减值亏损（扣除拨回）约为人民币10.3百万元，同比增长约181.9%[107] - 2021年年内利润约为人民币183.9百万元，较2020年增加约44.2%[115] - 2021年贸易及其他应收款项流动部分约为人民币45.8百万元，较2020年同比增长约25.2%[116] - 按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产约为200万元，较2020年末的1.879亿元下降约98.9%[117] - 2021年末贸易及其他应付款项约为1.72亿元，较2020年末的1.702亿元相对稳定[118] - 2021年末现金及现金等价物约为4.463亿元，较2020年末的1.417亿元增长约215.1%[123] - 2021年末资产负债率为20.5%，较2020年末的63.0%大幅降低[124] - 上市所得款项净额约为7.77亿元，超额分配收取的额外所得款项净额约为6480万元[126] - 截至2021年末，所得款项净额已动用1.277亿元，未动用7.141亿元[129] - 2021年6月28日租赁协议租金付款总额约为4.446亿元，管理及其他杂项费用总额约为7530万元[131] 公司线上业务情况 - 2021年公司通过线上平台举行过百场直播，积累线上粉丝超300万[27] 公司项目特色情况 - 广州健康港星河COCO Park商业建筑面积近12万平方米[25] 公司未来规划情况 - 2021年公司成立社区商业试点项目小组，未来一年内将开出全新一代社区商业代表作[32] - 2022年公司提出「以省保定，以定促穩，穩中求進」工作方针，强调品质和效率双提升[84] - 公司梳理出8个第一梯队城市和28个第二梯队城市，外拓聚焦核心城市[84] - 公司确保全年合约面积不低于70万平方米[84] - 2022年公司计划主持8个项目炫彩开业，并成立专项保开业小组[85] - 2022年公司实行分层次、分级招商机制，目标出租率不低于95%[88] - 2022年公司通过会员运营和专项销售支持计划促进同店销售额增长[88] - 公司针对每个项目打造1 - 2个特色亮点提升项目品质[89] - 公司开展大型营销推广活动实现客流量和销售额双提升[89] 集团母公司情况 - 星河控股成立于1988年，资产超2000亿，员工近万人，2021年获AAA信用评级，固守三条红线常绿[33] 集团商用物业运营服务模式情况 - 集团商用物业运营服务包括定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务、物业租赁服务及增值服务[40] - 集团根据委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式提供商用物业运营服务[40] - 委托管理服务模式下，集团提供定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务及增值服务，客户包括业主、租户及增值服务相关客户[44][45] - 品牌及管理输出服务模式下，集团提供定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务，客户仅包括业主[51][52] - 整租服务模式下，集团提供物业租赁服务、运营管理服务及增值服务，客户包括租户及增值服务相关客户[57][58] - 委托管理服务模式令集团管理项目时拥有较高自主权，能实现更理想运营业绩及增加收入[46] - 品牌及管理输出服务模式下，集团毛利率一般较高，能促进快速地域扩展[53] 公司投资与收购情况 - 截至2021年12月31日止年度，公司无其他重大投资或重大收购，无出售附属公司、联营公司及合营企业[137] 公司合资公司情况 - 2021年7月15日成立合资公司，承租人及合资公司合伙人分别出资7000万元及3000万元[134] - 截至2021年末，合资公司由承租人及合资公司合伙人分别拥有70%及30%[135] - 2021年7月28日，广州星通与广州健康城管理订立第二份合资协议，成立广州凯星，注册资本3000万元，广州健康城管理和广州星通分别出资2100万元和900万元，并分别提供7000万元和3000万元股东贷款[136] - 2021年8月18日，广州凯星与项目物业发展商及拥有人订立15年租赁协议，并与广州星通订立管理协议[137] 公司董事会成员情况 - 董事会包括4名执行董事、2名非执行董事和3名独立非执行董事[140] - 执行董事黄德林38岁，2019年9月13日获委任为董事，12月20日调任为执行董事兼董事会主席[141] - 执行董事陶慕明61岁，2019年12月20日获委任为执行董事兼总裁[142] - 执行董事牛林45岁，2019年12月20日获委任为执行董事兼常务副总经理[146] - 执行董事文艺53岁，2019年12月20日获委任为执行董事、副总经理兼财务总监[147] - 郭立民59岁，2019年12月20日获委任为非执行董事[152] - 黄德安40岁，2019年12月20日获委任为非执行董事，自2008年2月起任星河控股常务副总裁[154] - 张礼卿58岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，自1987年7月起在中国中央财经大学从事教学研究工作[158] - 郭增利52岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，自2008年4月起任北京中购联信息技术有限公司总经理[160] - 谢日康52岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，2000年6月至2019年5月任深圳国际控股有限公司财务总监[164] - 凌云48岁，2018年3月获委任为副总经理，2016年1月加入集团[166] - 郭立民于1985年7月获中国北京化工大学化学工程学士学位，1999年12月获中国湖南大学国际贸易硕士学位，2012年6月获香港科技大学高级管理人员工商管理硕士学位[154] - 黄德安于2005年6月获加拿大怀雅逊大学建筑学学士学位，2010年12月获中国中山大学工商管理硕士学位，2014年9月获中国长江商学院高级管理人员工商管理硕士学位[154] - 张礼卿于1984年7月、1988年11月及2003年1月分别获中国人民大学世界经济学学士学位、经济学硕士学位及世界经济学博士学位[160] - 谢日康于1992年4月获澳大利亚莫纳什大学理学学士学位[165] - 截至2021年12月31日，董事会包括4名执行董事、2名非执行董事及3名独立非执行董事[180] 公司上市情况 - 公司每股面值0.01港元的普通股于2021年1月26日在联交所上市，发行2.5亿股新股份，发售价每股3.86港元[176] 公司会议情况 - 2021年董事会已举行5次董事会会议[191] - 截至2021年12月31日止年度，已举行2次股东大会[195] - 截至2021年12月31日止年度内举行2次股东大会，所有董事出席率均为100%（2/2）[196] 公司其他人员情况 - 李小琴女士44岁，2013年11月加入集团，2018年2月获委任为总经理助理[171] - 黄继兴先生47岁，于2019年12月20日获委任为公司秘书[172] - 黄先生在核数、税务、会计及财务管理方面拥有逾20年经验[173] 公司企业管治情况 - 自上市日期起直至2021年12月31日，公司遵守企业管治守则所有适用守则条文[178] - 公司采纳标准守则作为董事买卖公司证券的守则，董事自上市日期起直至2021年12月31日遵守标准规定[179] - 公司为董事及高级管理层安排适当责任保险，保障范围每年检讨[189] - 董事会确认独立非执行董事均为独立人士[197] - 各执行董事与公司订立的服务合约，由上市日期起计初步为期3年[198] - 各非执行董事及独立非执行董事与公司签订的委任函，由上市日期起计初步为期3年[199] - 所有董事须在公司股东周年大会轮席退任及重选，当时三分之一的董事（或最接近但不少于三分之一）须在各股东周年大会轮席退任及合资格膺选连任，每名董事最少每三年轮席退任一次[199] - 为填补临时空缺或增加董事会人数而委任的新董事任期至公司下届股东大会，并可在该会上重选连任[199]

公司业务规模与布局 - 截至2021年6月30日，公司向69个商用物业项目提供服务，覆盖24个城市，总合约建筑面积约350万平方米（不含22个咨询服务项目建筑面积），其中61.9%由独立第三方开发或拥有[5] - 有22个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为170万平方米[5] - 截至2021年6月30日，公司向69个商用物业项目提供服务，合约建筑面积达约350万平方米（不含22个咨询服务项目建筑面积）[22] - 截至2021年6月30日，委托管理服务物业数18个，合约建筑面积118.1万平方米；品牌及管理输出服务物业数48个，合约建筑面积209.9万平方米；整租服务物业数3个，合约建筑面积19.9万平方米[27] - 截至2021年6月30日，大湾区物业数44个，合约建筑面积138万平方米，收入223101元，占比86.7%；长三角物业数10个，合约建筑面积53.4万平方米，收入17447元，占比6.8%；华中地区物业数4个，合约建筑面积41.3万平方米，收入4309元，占比1.7%；其他地区物业数11个，合约建筑面积115.2万平方米，收入12554元，占比4.8%[32] - 截至2021年6月30日，商业物业平均出租率94.7%（2020年12月31日为94.3%），已开业建筑面积171.38万平方米[41] 公司荣誉 - 2021年3月，公司整体实力获「2021年中国商业地产百强企业」第十三名[5] - 2021年3月，公司获中国房地产Top 10研究组颁发的「2021年中国商业地产运营十强企业」第七名[5] - 2021年5月，公司获赢商网颁发的「2020 - 2021年度优秀轻资产运营商」[5] 公司业务模式收入来源 - 委托管理服务模式下，公司收入来源包括向业主收取固定费用、收入或利润预定百分比及/或固定费用、向租户收取管理费、向相关客户收取公共空间使用费[11] - 品牌及管理输出服务模式下，公司收入来源包括向业主收取固定费用、收入及/或利润预定百分比及/或固定费用[15] - 整租服务模式下，公司收入来源包括来自租户的租金、向租户收取管理费、向相关客户收取公共空间使用费[21] 公司业务模式成本承担 - 委托管理服务模式下，公司承担管理商用物业的运营成本[12] - 品牌及管理输出服务模式下，公司仅承担与项目有关的员工成本，部分由业主补偿，业主承担运营成本[16] 公司业务拓展与合作 - 2021年公司完善外拓策略，形成集团、区域、项目三级组织架构，项目响应速度明显提升[23] - 2021年2月公司就日照星河iCO项目签署委托管理协议，6月就厦门星河COCO Park项目签署整租协议，7月与广州国际医药港有限公司订立运营广州健康港项目协议[26] - 2021年7月15日，附属公司A与深南联合成立实体，分别注资70百万元和30百万元，附属公司A拥有70%，深南联合拥有30%[199] - 2021年7月28日，附属公司B与广州健康城管理成立合资公司，注册资本30百万元，分别出资21百万元和9百万元，还分别提供股东贷款70百万元和30百万元[200] 公司未来发展策略 - 公司未来将继续在大湾区投入优势资源，巩固领先地位，通过“巩固发展大湾区，加大发展长三角，趁势进入西南市场，择机进入优质城市”策略拓展[42] - 公司将夯实深圳福田星河COCO Park明星标杆地位，打造各区域标杆项目，提升品牌价值[42] - 公司将推进委托管理、品牌管理及输出、整体租赁等运营模式获取商业物业，积极寻找并购标的[42] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为2.574亿元，较2020年同期的2.014亿元增长27.8%[49] - 2021年上半年，委托管理服务收入为1.71亿元，较2020年同期的1.411亿元增长21.2%[50] - 2021年上半年，品牌及管理输出服务收入为7400万元，较2020年同期的5130万元增长44.2%[51] - 2021年上半年，整租服务收入为1240万元，较2020年同期的900万元增长37.8%[51] - 截至2021年6月30日止六个月，公司服务成本为1.115亿元，较2020年同期的8850万元增加26.0%[52] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利为1.459亿元，较2020年同期的1.129亿元增长29.2%[55] - 2021年上半年，公司毛利率为56.7%，较2020年同期的56.0%上升0.7个百分点[56] - 截至2021年6月30日止六个月，其他收入为1120万元，较2020年同期的450万元增长148.9%[57] - 截至2021年6月30日止六个月，其他亏损净额为40万元，主要为外币汇兑损失[64] - 截至2021年6月30日止六个月，公司预期信贷亏损模式下的减值亏损（扣除转回）为390万元，较2020年同期的270万元增加44.4%[65] - 截至2021年6月30日止六个月，销售开支为280万元，较2020年同期的90万元增加211.1%[66] - 截至2021年6月30日止六个月，行政开支为2620万元，较2020年同期的2450万元增加6.9%[67] - 截至2021年6月30日止六个月，融资成本为200万元，较2020年同期的210万元减少4.8%[68] - 截至2021年6月30日止六个月，所得税开支为3110万元，较2020年同期的2180万元增加42.7%[69] - 截至2021年6月30日止六个月，期内利润为8250万元，较2020年同期的5880万元增加40.3%[70] - 2021年6月30日，贸易及其他应收款项约为5270万元，较2020年12月31日增加44.0%[71] - 2021年6月30日，贸易及其他应付款项约为1.329亿元，较2020年12月31日减少21.9%[74] - 2021年6月30日，现金及现金等价物约为4.162亿元，较2020年12月31日的1.417亿元增加193.8%[76] - 2021年6月30日，资产负债率为22.2%，较2020年12月31日的63.0%大幅降低[77] - 全球发售及行使超额配股权所得款项净额8.418亿元，各项目按比例分配，截至2021年6月30日已动用610万元，未动用8.357亿元[82] - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为257,411千元，2020年同期为201,411千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利为145,940千元，2020年同期为112,879千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司除税前利润为113,607千元，2020年同期为80,529千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司期内利润及全面收益总额为82,523千元，2020年同期为58,773千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司基本每股盈利为8.47分，2020年同期为7.74分[114] - 2021年6月30日非流动资产为77,570千元，较2020年12月31日的72,208千元增长7.43%[116] - 2021年6月30日流动资产为1,244,588千元，较2020年12月31日的368,972千元增长237.31%[116] - 2021年6月30日流动负债为227,520千元，较2020年12月31日的208,502千元增长9.12%[116] - 2021年6月30日流动资产净值为1,017,068千元，较2020年12月31日的160,470千元增长533.82%[116] - 2021年6月30日期内利润及全面收益总额为83,065千元，非控股权益减少542千元[118] - 2021年公司因上市等发行股份，股份溢价达773,746千元[118] - 2021年公司宣派股息总金额为61,238,000港元（约人民币50,574,000元）[118][119] - 2021年上半年经营活动所得现金净额为46,183千元，较2020年同期的23,464千元增长96.82%[121] - 2021年上半年投资活动所用现金净额为583,482千元，2020年同期为51,406千元[121] - 2021年上半年融资活动所得现金净额为811,830千元，2020年同期为 - 5,243千元[121] - 2021年上半年委托管理服务收入170,996千元，2020年为141,116千元[137] - 2021年上半年品牌及管理输出服务收入74,015千元，2020年为51,296千元[137] - 2021年上半年整租服务收入12,400千元，2020年为8,999千元[137] - 2021年上半年商业运营服务总收入257,411千元，2020年为201,411千元[137] - 2021年上半年客户合约收入249,629千元，2020年为196,313千元[137] - 2021年上半年租赁收入7,782千元，2020年为5,098千元[137] - 2021年上半年商用物业运营服务收入249,629千元，2020年同期为196,313千元[139] - 2021年上半年租赁产生的收入总额7,782千元，2020年同期为5,098千元[141] - 2021年上半年客户A贡献收入75,375千元，2020年同期为69,113千元[145] - 2021年上半年其他收入11,234千元，2020年同期为4,471千元[146] - 2021年上半年贸易应收款项减值亏损净额3,897千元，2020年同期为2,734千元[148] - 2021年上半年所得税开支31,084千元，2020年同期为21,756千元[149] - 2021年上半年员工成本总额72,151千元，2020年同期为53,432千元[153] - 2021年上半年物业及设备折旧2,008千元，2020年同期为1,801千元[153] - 2021年上半年投资物业折旧1,615千元，2020年同期为1,618千元[153] - 2021年已宣派末期股息及特别股息共约人民币50,574,000元，2020年同期无[153] - 2021年上半年公司拥有人应占期内利润为83,065千元，2020年同期为58,084千元[156] - 2021年上半年用以计算每股基本盈利的普通股加权平均数为980,636千股，2020年同期为750,000千股[156] - 2021年上半年集团购买新物业及设备约2,910,000元，2020年同期为1,392,000元[158] - 2021年6月30日贸易应收款项为32,227千元，2020年12月31日为25,073千元[160] - 2021年6月30日其他应收款项为20,516千元，2020年12月31日为11,540千元[160] - 2021年6月30日有关客户合约的贸易应收款项逾期账面总值为18,284,000元，2020年为14,594,000元[163] - 2021年上半年集团就潜在项目向供应商支付预付款项及按金共8,116,000元[169] - 2021年6月30日按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产为1,990千元，2020年12月31日为187,910千元[170] - 2021年6月30日贸易应付款项为25,171千元，2020年12月31日为20,180千元[172] - 2021年6月30日其他应付款项为107,734千元，2020年12月31日为150,053千元[172] - 贸易应付款项0至30天账龄，2021年6月30日为20,299千元，2020年12月31日为15,078千元；31至60天账龄，2021年为3,649千元，2020年为3,711千元；61至90天账龄，2021年为386千元，2020年为555千元；超过90天账龄，2021年为837千元，2020年为836千元[173] - 其他应付款项中代租户收款，2021年6月30日为64,582千元，2020年12月31日为95,382千元

商用物业项目数据 - 截至2020年12月31日，公司订立合约服务的商用物业项目有53个，覆盖20个城市，总合约建筑面积约328万平方米，其中61.6%由独立第三方开发或拥有[3] - 截至2020年12月31日，公司有22个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为157万平方米[3] - 2020年总合约建筑面积3284千平方米，物业数目53个；2019年总合约建筑面积2970千平方米，物业数目42个[38] - 2020年大湾区合约建筑面积1336千平方米，收入365309千元，占比82.7%；2019年大湾区合约建筑面积1306千平方米，收入344148千元，占比88.9%[40] - 2020年深圳合约建筑面积842千平方米，收入335860千元，占比76.0%；2019年深圳合约建筑面积981千平方米，收入333734千元，占比86.2%[40] - 2020年长三角合约建筑面积514千平方米，收入40676千元，占比9.2%；2019年长三角合约建筑面积300千平方米，收入22931千元，占比5.9%[40] - 2020年华中地区合约建筑面积413千平方米，收入14520千元，占比3.3%；2019年华中地区合约建筑面积453千平方米，收入5125千元，占比1.3%[40] - 2020年其他地区合约建筑面积1021千平方米，收入21448千元，占比4.8%；2019年其他地区合约建筑面积911千平方米，收入15110千元，占比3.9%[40] - 截至2020年12月31日，公司已开业零售商业物业项目购物中心总面积1193679平方米，停车场总面积379886平方米，总建筑面积1573565平方米[50] - 委托管理服务2020年物业数目17个，合约建筑面积1124千平方米；2019年物业数目17个，合约建筑面积1117千平方米[38] - 品牌及管理输出服务2020年物业数目34个，合约建筑面积2035千平方米；2019年物业数目24个，合约建筑面积1809千平方米[38] 公司荣誉 - 公司在「2021年中国商业地产百强企业」中排名第13，获选「2021年中国商业地产运营十强企业」[4] - 公司在「2020中国商业地产公司品牌价值TOP 10」中排名第4，获「2020年粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业」殊榮[4] - 2020年获「2020中国商业地产运营十强企业」奖项，由中指院颁发[9] - 2020年获「中国商业地产Top 100」奖项，由观点指数研究院颁发[9] - 2019 - 2020年获「2019 - 2020年度商业地产优秀运营商」奖项，由商业地产金坐标奖评选委员会及赢商网颁发[11] - 2019年获「2019中国商业地产百强企业」奖项，由中指院颁发[11] - 2019年获「2019粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业」奖项，由房地产Top 10研究组颁发[11] 公司上市情况 - 公司于2021年1月26日在香港联合交易所主板正式上市[13] - 2021年1月26日，公司成功于香港联合交易所主板上市，成为港股市场第一家纯商用物业运营服务供应商[53] - 公司于2021年1月26日在联交所主板上市[156][159] - 公司于2019年9月13日在开曼群岛注册成立，2021年1月26日于联交所主板上市[192] 公司业务发展 - 2020年公司新签约佛山长华星河COCO City、嘉兴星河COCO City等项目[15] - 2020年中山天奕星河COCO City开业[15] - 2020年公司建立数据运营中心，开发数字化管理系统[17] - 2020年公司与阿里本地生活开展全国首发战略合作，“智慧商圈”全国首次落地[17] - 2020年公司开通COCO GO小程序，打通公私域流量实现消费闭环[17] 商用物业运营服务模式 - 公司商用物业运营服务包括定位、建筑咨询及租户招揽等四类服务[26] - 公司根据委托管理、品牌及管理输出、整租三种模式提供商用物业运营服务[28] 商业物业出租率 - 2020年商业物业平均出租率94.3%，2019年为95.6%，已开业建筑面积1573千平方米[47] - 不考虑2020年新开业项目，平均出租率为94.9%[47] 公司未来战略 - 公司未来战略包括拓规模、强运营、壮组织三个方向以提升收入规模及盈利能力[53] - 拓规模方面，公司将在大湾区投入优势资源，采取“巩固发展大湾区，加大发展长三角，趁势进入西南市场，择机进入优质城市”策略，推进三种运营模式获取商业物业，积极寻找并购标的[53] - 强运营方面，公司将强化综合运营管理能力，包括强化量身定制的研策能力和提升数字化的运营能力[54] - 壮运营方面，公司通过数字化运营提高营运效率，降低运营成本，保持较强盈利能力[55] - 壮组织方面，公司将做实区域，强化华南区域，夯实华东区域、东部区域，组建新区域公司[58] - 壮组织方面，公司计划推行多梯级人才队伍建设，通过薪酬、绩效、激励措施及晋升机会吸引、培育及挽留人才[58] - 公司未来雇员符合资格可参与股份奖励计划及购股权计划[59] 财务数据关键指标变化 - 2020年公司实现收入约4.42亿元，同比增长约14.1%[15] - 2020年公司拥有人应占利润约1.268亿元，同比增长约50.0%[15] - 若不包含上市开支，2020年公司拥有人应占核心净利润约1.425亿元[15] - 公司收入从2019年的3.873亿元增加14.1%至2020年的4.42亿元[60] - 委托管理服务收入2019年为2.95亿元，2020年为3.088亿元；品牌及管理输出服务收入从2019年的7260万元增加56.9%至2020年的1.139亿元[62] - 服务成本从2019年的1.867亿元增加至2020年的1.933亿元[64] - 毛利从2019年的2.006亿元增加23.9%至2020年的2.486亿元，毛利率从51.8%上升至56.3%[65][66] - 其他收入从2019年的1880万元减少38.4%至2020年的1160万元[67] - 其他收益及亏损从2019年的500万元减少83.6%至2020年的80万元[68] - 行政开支从2019年的6910万元减少17.8%至2020年的5680万元[73] - 融资成本从2019年的320万元增加31.6%至2020年的410万元[74] - 年内利润从2019年的9560万元增加约33.5%至2020年的1.276亿元，公司拥有人应占年内利润从2019年的8460万元增加约50.0%至2020年的1.268亿元[76] - 贸易及其他应收款项从2019年的2330万元增加57.1%至2020年的3660万元；按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产从2019年的6600万元增加184.7%至2020年的1.879亿元[77][78] - 2020年12月31日，集团贸易及其他应付款项约为17020万元，较2019年12月31日的16230万元有所增加[82] - 截至2020年12月31日，集团并无任何或然负债[83] - 2020年12月31日，集团现金及现金等价物约为14170万元，较2019年12月31日增加5.8%[84] - 2020年12月31日，集团资产负债率为63.0%，较2019年12月31日的87.9%大幅降低[85] - 截至2020年12月31日止年度上市开支为1570万元，2019年同期为1370万元[87] - 集团有多份投资合约，本金分别为70万元、20万元、25万元，预期年收益率分别为2.5%、2.65%、3.05%[88] - 上市所得款项净额约为84180万元，55%用于战略收购及投资，20%用于物业翻新，10%用于少数股权投资，5%用于提升系统，10%用于一般业务及营运资金[90] - 截至2020年12月31日止年度，薪酬开支总额为人民币1.113亿元，较去年减少3.4%[198] 公司人员情况 - 2020年12月31日，集团雇员总数为387名，2019年为397名[92] - 截至2020年12月31日，集团拥有387名雇员，2019年为397名[198] 董事会及管理层情况 - 董事会包括四名执行董事、两名非执行董事及三名独立非执行董事[98] - 牛林44岁，2019年12月20日获委任为执行董事兼常务副总经理，2014年10月加入集团[103] - 文艺52岁，2019年12月20日获委任为执行董事、副总经理兼财务总监，2014年10月加入集团[104] - 郭立民58岁，2019年12月20日获委任为非执行董事，曾在多政府机关和企业任职[109][110] - 黄德安39岁，2019年12月20日获委任为非执行董事，自2008年2月起任星河控股常务副总裁[111] - 张礼卿57岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，在多所高校和企业任职[115][116] - 郭增利先生51岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事[117] - 谢日康先生51岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事[121] - 凌云先生47岁，2018年3月获委任为副总经理[123] - 李小琴女士43岁，2018年2月获委任为总经理助理[128] - 黄继兴先生46岁，2019年12月20日获委任为公司秘书[129] - 自上市至年报日期，董事会包括4名执行董事、2名非执行董事及3名独立非执行董事[136] - 高级管理层成员2020年度薪酬范围在100.0001 - 150万港元的有1人，200.0001 - 250万港元的有1人[158] 公司管理层个人荣誉 - 牛林于2014年3月获中国商业地产行业发展论坛颁发中国商业地产知名操盘手[103] - 牛林于2017年9月获中购联购物中心发展委员会颁发中购联中国购物中心2017年度青年专业领袖[103] - 牛林于2019年10月获赢商网颁发2019年度体验商业地产影响力领航人物[103] 公司管理层学历 - 文艺于2000年6月获中国湖南广播电视大学颁发财务会计电算化文凭[106] - 文艺于2013年11月取得英国威尔士大学的工商管理硕士学位[106] - 郭先生1992年7月自北京青年政治学院取得经济管理大专学位，2002年7月自中共中央党校研究生院考获经济管理研究生学位[118] - 谢先生1992年4月从澳大利亚莫纳什大学获取理学学士学位[122] - 凌先生2006年1月在中国西南大学获得公共事业管理本科学历[125] 公司企业管治 - 公司提呈截至2020年12月31日止年度企业管治报告[131] - 公司应用并采纳香港联交所上市规则附录十四所载企业管治守则的原则及守则条文[132] - 截至2020年12月31日止年度，董事会举行了1次会议，董事预期各财政年度最少召开4次常规董事会会议[144] - 各董事在截至2020年12月31日举行的1次董事会会议中出席率均为100%（1/1）[145] - 各执行、非执行及独立非执行董事与公司合约或委任函初步为期3年[147][148] - 当时三分之一的董事须于各股东周年大会轮席退任及重选，每名董事最少每三年轮席退任一次[148] - 董事会辖下设立审核、薪酬及提名三个委员会，各委员会均有书面职权范围[152] - 审核委员会由2名独立非执行董事和1名非执行董事组成，谢日康为主席[153] - 审核委员会于2020年12月21日成立，截至2020年12月31日未开会，2021年3月30日举行了1次会议[153] - 自上市至年报日期，董事会无偏离审核委员会在外聘核数师相关方面的推荐意见[153] - 公司于2020年12月21日成立薪酬委员会和提名委员会[156][159] - 截至2020年12月31日止年度，薪酬委员会和提名委员会均未举行会议[156][159] - 截至2020年12月31日止年度及上市前，全体董事参与了盛德律师事务所有关上市规则及证券及期货条例的培训课程[172] - 董事会至少每年检讨公司风险管理及内部控制系统成效，审核委员会定期审阅其范围、质量和有效性，截至2020年12月31日未发现重大控制缺陷[176][178] - 公司采纳三级风险管理方法识别、评估和管理风险[176] - 公司制定披露内幕消息框架，规定处理和发放内幕消息程序及内部控制[179] - 公司秘书向董事会提供合规建议和服务，截至2020年12月31日已接受充足专业培训[181][182] - 持有公司不少于十分之一缴足股本并附带投票权的股东书面请求后，董事会须召开股东大会，若未在21日内召开，请求人可自行召开[183] - 公司认为与股东有效沟通重要，通过股东大会与股东保持持续沟通[187] - 公司章程细则修订重列，自上市日期起生效，可在联交所和公司