公司概况 - 星盛商业管理股份有限公司是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，覆盖24个中国城市，总合同建筑面积约370.0万平方米[3] - 公司拥有多个广受认可的品牌体系，包括城市型购物中心"COCO Park"、区域型购物中心"COCO City"和社区型购物中心"COCO Garden"[4] - 公司在市场上获得多项荣誉，包括被评为"2022年中国商业地产百强企业"第10名和"2022年中国商业地产运营十强企业"[5] - 公司的使命是以商业智慧构建城市繁荣，提供有竞争力的产品和服务，持续为消费者、合作伙伴和股东创造卓越价值[6] - 公司董事包括主席黄德林先生和执行董事陶慕明先生，公司独立非执行董事包括张礼卿先生和郭增利先生[7] - 公司获得了多项重要奖项和认证，包括"2022年中国商业地产公司品牌价值Top10"和"2022年度引光者•数智化运营卓越影响力企业"[8] 业务发展 - 公司2022年成功签下5个第三方项目的商业运营服务合同，合同面积达到370.0万平方米，其中第三方项目面积占比达60.0%[13] - 公司在2022年成功开业恩施星河COCO City、嘉兴星河COCO City、灌南恒基星河COCO City和广州大涌星河COCO Garden等4个项目[14] - 公司展望2023年市场机遇与挑战并存，提出随消费者动而动，以客户思维为导向，深入挖掘“Z世代”消费者喜好的策略[15] 财务状况 - 公司2022年每股股东应占盈利为人民币15.15元[12] - 本集团的年内利润约为人民币148.9百万元，较上一年下降约19.1%[70] - 本公司拥有人应占核心利润约为人民币198.9百万元，较上一年增长约6.0%[71] - 本集团的资产负债率约为44.9%，较上一年大幅上升，主要由于整租项目交付时确认的租赁资产和租赁负债所致[80] - 公司拟动用所得款项淨额进行意向收购、商用物业翻新、少数股权投资、提升互联网及信息系统、一般业务用途及营运资金[83] 公司治理 - 董事会由八名成员组成，包括一名女性执行董事，将逐渐提高女性成员比例[162] - 董事会将继续在甄选和建议委任董事会成员的合适候选人方面掌握机会[162] - 公司提供董事持续专业发展的培训和支持[168] - 全体董事已参与持续专业发展，包括参加与公司业务、上市规则、法律和监管规定相关的培训[170] - 公司委任德勤关黄陈方会计师行担任外部核数师[171]

财务数据和关键指标变化 - 2022年营业收入5.62亿元,同比微跌1.8% [1][2] - 2022年毛利润3.13亿元,同比下降5.3%,毛利率55.7% [1][6] - 2022年规模净利润1.54亿元,同比下降16.6%,核心规模净利润率为35.4%,同比上升2.6个百分点 [6] - 2022年经营性净现金流1.62亿元,净现比为1.05,现金充沛 [6][7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年收入来源:67.9%来自委托管理模式,24.6%来自品牌持管理输出模式,7.5%来自整租模式 [6] - 2022年81.4%收入来自大湾区,74.9%来自深圳湾区 [6] - 2022年69%收入来自第三方客户 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年底公司已进入24个城市,为65个项目提供服务,其中26个已开业,26个筹备中,13个为咨询顾问项目 [3][4] - 公司约63%项目集中在大湾区和长三角 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司成立于2004年,已成为大湾区领先的商业运营服务供应商,在行业内有较高的知名度和市场地位 [3][4] - 公司构建了完善的产品体系,包括城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心等 [3] - 公司坚持深耕大湾区并不断开拓全国市场,形成了全国性的战略布局 [3][4] - 公司依托成熟的外托机制和灵活的合作模式,获得业主方的广泛认可,第三方项目占比较高 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年面临疫情反复和行业环境变化,但公司仍取得了较为平稳的经营业绩 [1][2] - 2023年公司将重点打造高质量运营,强调品质和效率提升,实现高质量发展 [8][9] - 公司将坚持长期价值主义,聚焦大湾区、长三角等优质区域,严格把控项目和合作方,确保项目质量 [9][10] - 公司有信心在2023年实现双位数利润增长,确保5-7个项目顺利开业 [24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **中金公司陈奇然提问** 关于2023年外拓计划,包括数量和物业类型的要求 [12][13][14][15] **陶牧民回答** 2023年外拓计划不低于4个项目,总面积不低于28万平米,重点关注大湾区、长三角和中西部一二线城市的优质项目,严格把控项目条件和合作方 [14][15] 公司也在研究社区商业这一细分领域,未来会把它作为重点发展方向之一 [15] 问题2 **Sun Zhonglian 提问** 关于公司2023年的运营提升措施,以及控股股东新和控股2022年的整体表现 [17][18][19][20][21][22] **文毅回答** 2023年公司将以消费者为中心,从品牌、营销、会员等多方面提升运营水平,提高出租率和销售业绩 [18][19][20] 新和控股2022年整体经营稳健,销售规模和回款情况良好,三道红线指标均达标,为公司发展提供有力支持 [21][22] 问题3 **胡玉提问** 关于公司会员体系的升级情况,以及REITs政策对公司的影响 [30][31][32][33][34] **陶牧民回答** 公司高度重视会员运营,2022年底会员数达310万,高端会员增速超33.5%,正在升级会员小程序和社群运营 [30][31][32] REITs政策出台对公司来说是利好,有助于降低资金成本,公司正在积极研究相关业务 [33][34]

(2) 包括上海、南京、常州、無錫、嘉興、連雲港及六安。 下表載列截至2022年12月31日運營中的零售商業物業平均出租率及已開業建築面 積。 運 營 中 項 目 2. 6. 10. 14. 复建築 停車場 中心 (平方米) 汕尾 15. 139,800 深圳能崗星河iCO - 品牌及管理輸出服務 17. - 18_ 8,557 品牌及管理輸出服務 2020年11月 品牌及管理輸出服務 東莞星河COCO Garden 20. 恩施星河COCO City 品牌及管理輸出服務 2022年10月 灌 南恆基星河COCO City 品牌及管理輸出服務 2022年11月 常州武達剃塘星河COCO City 25. ak 整自服務 獨立第三方物樂發展商 星河控股及其哪累人 星河控股及其哪累人 獨立第三方物業開發商 1,451,867 2023年工作計劃 1、 多舉措穩商助商，提高項目出租率：2023年本集團將深挖戰略聯發機遇， 加強品牌「一帶多」能力，為籌開項目提供品牌儲備及支持，同時將大力 推進首進品牌和創新業態的引入，達到出租率不低於95%的目標。 二、 效 率 優 先，合 作 共 贏，做 好「有 質 量 開 業」。 ...

E-STAR COMMERCIAL MANAGEMENT COMPANY LIMITED 星盛商業管理股份有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） 股份代號：6668 中 期 報 告 2022 目 錄 | --- | --- | |------------------------------|-------| | | | | 公司資料 | 2 | | 管理層討論與分析 | 3 | | 企業管治及其他資料 | 20 | | 簡明綜合財務報表審閱報告 | 24 | | 簡明綜合損益及其他全面收益表 | 25 | | 簡明綜合財務狀況表 | 26 | | 簡明綜合權益變動表 | 27 | | 簡明綜合現金流量表 | 28 | | 簡明綜合財務報表附註 | 29 | 公司資料 | --- | --- | |-----------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------| | 董事會 | 香港營業地點 | | 執行董事 | 香港 | | 黃德林先生 ...

公司业务规模与项目情况 - 截至2021年12月31日，公司订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖25个城市，总合约建筑面积约390.0万平方米，其中62.4%由独立第三方开发或拥有[4] - 有24个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为181.6万平方米[4] - 截至2021年12月31日，公司合约面积达390.0万平方米，第三方项目面积占比62.4%[20] - 截至2021年12月31日，公司累计为84个项目提供服务，其中32个为咨询顾问服务项目[20] - 截至2021年12月31日，集团订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖中国25个城市[36] - 未开始运营商用物业60个，已运营商用物业项目24个[36] - 截至2021年12月31日，委托管理服务合约建筑面积118.2万平方米，品牌及管理输出服务249.1万平方米，整租服务22.7万平方米，总计390万平方米[66] - 2021年大湾区合约建筑面积158.7万平方米，收入494707千元，占比86.5%；长三角合约建筑面积53.1万平方米，收入36784千元，占比6.4%；华中地区合约建筑面积41.3万平方米，收入10285千元，占比1.8%；其他地区合约建筑面积136.9万平方米，收入30433千元，占比5.3%[70] - 截至2021年12月31日，集团已开业零售商商业物业项目中心面积总计1365415平方米，停车场面积总计450575平方米，总面积达1815990平方米[81] 公司行业排名情况 - 2021年公司在「2021年中国商业地产百强企业」中排名第13[5][13] - 2021年公司位列「2021中国商业地产公司品牌价值Top10」第4位[13] 公司业务运营指标情况 - 2021年公司出租率维持在94%的健康水平[19] - 2021年全年同店销售额较2020年增长约21%[19] - 2021年公司合作商户数量超4300个[19] - 2021年公司成功签下5个第三方项目的商业运营服务合约[20] - 2021年关联方为公司贡献新增合约面积23.8万平方米，签署5个第三方项目商业运营服务协议，新增合约面积42.1万平方米[59] - 2021年新增签约商业运营服务合约项目中，关联方项目运营总面积23.8万平方米，第三方项目运营总面积42.1万平方米，合计65.9万平方米[63] - 2021年公司终止5个项目服务，合约面积减少4.3万平方米[67] - 2021年COCO Park平均出租率98.3%，2020年为96.4%，已开业面积20.8万平方米；COCO City和iCO平均出租率92.4%，2020年为92.3%，已开业面积93.9万平方米；其他平均出租率95.0%，2020年为96.5%，已开业面积21.8万平方米；合计平均出租率94.0%，2020年为94.3%，已开业面积136.5万平方米[76] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年公司实现收入约5.722亿元，同比增长约29.5%[21] - 2021年公司拥有人应占利润约1.849亿元，同比增长约45.8%[21] - 董事会建议派付末期股息每股0.10港元，全年派息率为45%[21] - 2021年公司收入约为人民币572.2百万元，同比增长约29.5%[95] - 2021年委托管理服务收入约为人民币351.7百万元，同比增长约13.9%，占总收入约61.5%[96] - 2021年品牌及管理输出服务收入约为人民币198.5百万元，同比增长约74.2%，占总收入约34.7%[97] - 2021年整租服务收入约为人民币22.1百万元，同比增长约14.8%，占总收入约3.8%[97] - 2021年服务成本约为人民币241.8百万元，同比增长约25.1%[102] - 2021年毛利约为人民币330.4百万元，同比增长约32.9%，毛利率为57.7%，较2020年上升约1.4个百分点[103][104] - 2021年其他收入约为人民币31.1百万元，同比增长约168.9%[105] - 2021年预期信贷亏损模式下的减值亏损（扣除拨回）约为人民币10.3百万元，同比增长约181.9%[107] - 2021年年内利润约为人民币183.9百万元，较2020年增加约44.2%[115] - 2021年贸易及其他应收款项流动部分约为人民币45.8百万元，较2020年同比增长约25.2%[116] - 按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产约为200万元，较2020年末的1.879亿元下降约98.9%[117] - 2021年末贸易及其他应付款项约为1.72亿元，较2020年末的1.702亿元相对稳定[118] - 2021年末现金及现金等价物约为4.463亿元，较2020年末的1.417亿元增长约215.1%[123] - 2021年末资产负债率为20.5%，较2020年末的63.0%大幅降低[124] - 上市所得款项净额约为7.77亿元，超额分配收取的额外所得款项净额约为6480万元[126] - 截至2021年末，所得款项净额已动用1.277亿元，未动用7.141亿元[129] - 2021年6月28日租赁协议租金付款总额约为4.446亿元，管理及其他杂项费用总额约为7530万元[131] 公司线上业务情况 - 2021年公司通过线上平台举行过百场直播，积累线上粉丝超300万[27] 公司项目特色情况 - 广州健康港星河COCO Park商业建筑面积近12万平方米[25] 公司未来规划情况 - 2021年公司成立社区商业试点项目小组，未来一年内将开出全新一代社区商业代表作[32] - 2022年公司提出「以省保定，以定促穩，穩中求進」工作方针，强调品质和效率双提升[84] - 公司梳理出8个第一梯队城市和28个第二梯队城市，外拓聚焦核心城市[84] - 公司确保全年合约面积不低于70万平方米[84] - 2022年公司计划主持8个项目炫彩开业，并成立专项保开业小组[85] - 2022年公司实行分层次、分级招商机制，目标出租率不低于95%[88] - 2022年公司通过会员运营和专项销售支持计划促进同店销售额增长[88] - 公司针对每个项目打造1 - 2个特色亮点提升项目品质[89] - 公司开展大型营销推广活动实现客流量和销售额双提升[89] 集团母公司情况 - 星河控股成立于1988年，资产超2000亿，员工近万人，2021年获AAA信用评级，固守三条红线常绿[33] 集团商用物业运营服务模式情况 - 集团商用物业运营服务包括定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务、物业租赁服务及增值服务[40] - 集团根据委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式提供商用物业运营服务[40] - 委托管理服务模式下，集团提供定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务及增值服务，客户包括业主、租户及增值服务相关客户[44][45] - 品牌及管理输出服务模式下，集团提供定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务，客户仅包括业主[51][52] - 整租服务模式下，集团提供物业租赁服务、运营管理服务及增值服务，客户包括租户及增值服务相关客户[57][58] - 委托管理服务模式令集团管理项目时拥有较高自主权，能实现更理想运营业绩及增加收入[46] - 品牌及管理输出服务模式下，集团毛利率一般较高，能促进快速地域扩展[53] 公司投资与收购情况 - 截至2021年12月31日止年度，公司无其他重大投资或重大收购，无出售附属公司、联营公司及合营企业[137] 公司合资公司情况 - 2021年7月15日成立合资公司，承租人及合资公司合伙人分别出资7000万元及3000万元[134] - 截至2021年末，合资公司由承租人及合资公司合伙人分别拥有70%及30%[135] - 2021年7月28日，广州星通与广州健康城管理订立第二份合资协议，成立广州凯星，注册资本3000万元，广州健康城管理和广州星通分别出资2100万元和900万元，并分别提供7000万元和3000万元股东贷款[136] - 2021年8月18日，广州凯星与项目物业发展商及拥有人订立15年租赁协议，并与广州星通订立管理协议[137] 公司董事会成员情况 - 董事会包括4名执行董事、2名非执行董事和3名独立非执行董事[140] - 执行董事黄德林38岁，2019年9月13日获委任为董事，12月20日调任为执行董事兼董事会主席[141] - 执行董事陶慕明61岁，2019年12月20日获委任为执行董事兼总裁[142] - 执行董事牛林45岁，2019年12月20日获委任为执行董事兼常务副总经理[146] - 执行董事文艺53岁，2019年12月20日获委任为执行董事、副总经理兼财务总监[147] - 郭立民59岁，2019年12月20日获委任为非执行董事[152] - 黄德安40岁，2019年12月20日获委任为非执行董事，自2008年2月起任星河控股常务副总裁[154] - 张礼卿58岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，自1987年7月起在中国中央财经大学从事教学研究工作[158] - 郭增利52岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，自2008年4月起任北京中购联信息技术有限公司总经理[160] - 谢日康52岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，2000年6月至2019年5月任深圳国际控股有限公司财务总监[164] - 凌云48岁，2018年3月获委任为副总经理，2016年1月加入集团[166] - 郭立民于1985年7月获中国北京化工大学化学工程学士学位，1999年12月获中国湖南大学国际贸易硕士学位，2012年6月获香港科技大学高级管理人员工商管理硕士学位[154] - 黄德安于2005年6月获加拿大怀雅逊大学建筑学学士学位，2010年12月获中国中山大学工商管理硕士学位，2014年9月获中国长江商学院高级管理人员工商管理硕士学位[154] - 张礼卿于1984年7月、1988年11月及2003年1月分别获中国人民大学世界经济学学士学位、经济学硕士学位及世界经济学博士学位[160] - 谢日康于1992年4月获澳大利亚莫纳什大学理学学士学位[165] - 截至2021年12月31日，董事会包括4名执行董事、2名非执行董事及3名独立非执行董事[180] 公司上市情况 - 公司每股面值0.01港元的普通股于2021年1月26日在联交所上市，发行2.5亿股新股份，发售价每股3.86港元[176] 公司会议情况 - 2021年董事会已举行5次董事会会议[191] - 截至2021年12月31日止年度，已举行2次股东大会[195] - 截至2021年12月31日止年度内举行2次股东大会，所有董事出席率均为100%（2/2）[196] 公司其他人员情况 - 李小琴女士44岁，2013年11月加入集团，2018年2月获委任为总经理助理[171] - 黄继兴先生47岁，于2019年12月20日获委任为公司秘书[172] - 黄先生在核数、税务、会计及财务管理方面拥有逾20年经验[173] 公司企业管治情况 - 自上市日期起直至2021年12月31日，公司遵守企业管治守则所有适用守则条文[178] - 公司采纳标准守则作为董事买卖公司证券的守则，董事自上市日期起直至2021年12月31日遵守标准规定[179] - 公司为董事及高级管理层安排适当责任保险，保障范围每年检讨[189] - 董事会确认独立非执行董事均为独立人士[197] - 各执行董事与公司订立的服务合约，由上市日期起计初步为期3年[198] - 各非执行董事及独立非执行董事与公司签订的委任函，由上市日期起计初步为期3年[199] - 所有董事须在公司股东周年大会轮席退任及重选，当时三分之一的董事（或最接近但不少于三分之一）须在各股东周年大会轮席退任及合资格膺选连任，每名董事最少每三年轮席退任一次[199] - 为填补临时空缺或增加董事会人数而委任的新董事任期至公司下届股东大会，并可在该会上重选连任[199]

公司业务规模与布局 - 截至2021年6月30日，公司向69个商用物业项目提供服务，覆盖24个城市，总合约建筑面积约350万平方米（不含22个咨询服务项目建筑面积），其中61.9%由独立第三方开发或拥有[5] - 有22个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为170万平方米[5] - 截至2021年6月30日，公司向69个商用物业项目提供服务，合约建筑面积达约350万平方米（不含22个咨询服务项目建筑面积）[22] - 截至2021年6月30日，委托管理服务物业数18个，合约建筑面积118.1万平方米；品牌及管理输出服务物业数48个，合约建筑面积209.9万平方米；整租服务物业数3个，合约建筑面积19.9万平方米[27] - 截至2021年6月30日，大湾区物业数44个，合约建筑面积138万平方米，收入223101元，占比86.7%；长三角物业数10个，合约建筑面积53.4万平方米，收入17447元，占比6.8%；华中地区物业数4个，合约建筑面积41.3万平方米，收入4309元，占比1.7%；其他地区物业数11个，合约建筑面积115.2万平方米，收入12554元，占比4.8%[32] - 截至2021年6月30日，商业物业平均出租率94.7%（2020年12月31日为94.3%），已开业建筑面积171.38万平方米[41] 公司荣誉 - 2021年3月，公司整体实力获「2021年中国商业地产百强企业」第十三名[5] - 2021年3月，公司获中国房地产Top 10研究组颁发的「2021年中国商业地产运营十强企业」第七名[5] - 2021年5月，公司获赢商网颁发的「2020 - 2021年度优秀轻资产运营商」[5] 公司业务模式收入来源 - 委托管理服务模式下，公司收入来源包括向业主收取固定费用、收入或利润预定百分比及/或固定费用、向租户收取管理费、向相关客户收取公共空间使用费[11] - 品牌及管理输出服务模式下，公司收入来源包括向业主收取固定费用、收入及/或利润预定百分比及/或固定费用[15] - 整租服务模式下，公司收入来源包括来自租户的租金、向租户收取管理费、向相关客户收取公共空间使用费[21] 公司业务模式成本承担 - 委托管理服务模式下，公司承担管理商用物业的运营成本[12] - 品牌及管理输出服务模式下，公司仅承担与项目有关的员工成本，部分由业主补偿，业主承担运营成本[16] 公司业务拓展与合作 - 2021年公司完善外拓策略，形成集团、区域、项目三级组织架构，项目响应速度明显提升[23] - 2021年2月公司就日照星河iCO项目签署委托管理协议，6月就厦门星河COCO Park项目签署整租协议，7月与广州国际医药港有限公司订立运营广州健康港项目协议[26] - 2021年7月15日，附属公司A与深南联合成立实体，分别注资70百万元和30百万元，附属公司A拥有70%，深南联合拥有30%[199] - 2021年7月28日，附属公司B与广州健康城管理成立合资公司，注册资本30百万元，分别出资21百万元和9百万元，还分别提供股东贷款70百万元和30百万元[200] 公司未来发展策略 - 公司未来将继续在大湾区投入优势资源，巩固领先地位，通过“巩固发展大湾区，加大发展长三角，趁势进入西南市场，择机进入优质城市”策略拓展[42] - 公司将夯实深圳福田星河COCO Park明星标杆地位，打造各区域标杆项目，提升品牌价值[42] - 公司将推进委托管理、品牌管理及输出、整体租赁等运营模式获取商业物业，积极寻找并购标的[42] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为2.574亿元，较2020年同期的2.014亿元增长27.8%[49] - 2021年上半年，委托管理服务收入为1.71亿元，较2020年同期的1.411亿元增长21.2%[50] - 2021年上半年，品牌及管理输出服务收入为7400万元，较2020年同期的5130万元增长44.2%[51] - 2021年上半年，整租服务收入为1240万元，较2020年同期的900万元增长37.8%[51] - 截至2021年6月30日止六个月，公司服务成本为1.115亿元，较2020年同期的8850万元增加26.0%[52] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利为1.459亿元，较2020年同期的1.129亿元增长29.2%[55] - 2021年上半年，公司毛利率为56.7%，较2020年同期的56.0%上升0.7个百分点[56] - 截至2021年6月30日止六个月，其他收入为1120万元，较2020年同期的450万元增长148.9%[57] - 截至2021年6月30日止六个月，其他亏损净额为40万元，主要为外币汇兑损失[64] - 截至2021年6月30日止六个月，公司预期信贷亏损模式下的减值亏损（扣除转回）为390万元，较2020年同期的270万元增加44.4%[65] - 截至2021年6月30日止六个月，销售开支为280万元，较2020年同期的90万元增加211.1%[66] - 截至2021年6月30日止六个月，行政开支为2620万元，较2020年同期的2450万元增加6.9%[67] - 截至2021年6月30日止六个月，融资成本为200万元，较2020年同期的210万元减少4.8%[68] - 截至2021年6月30日止六个月，所得税开支为3110万元，较2020年同期的2180万元增加42.7%[69] - 截至2021年6月30日止六个月，期内利润为8250万元，较2020年同期的5880万元增加40.3%[70] - 2021年6月30日，贸易及其他应收款项约为5270万元，较2020年12月31日增加44.0%[71] - 2021年6月30日，贸易及其他应付款项约为1.329亿元，较2020年12月31日减少21.9%[74] - 2021年6月30日，现金及现金等价物约为4.162亿元，较2020年12月31日的1.417亿元增加193.8%[76] - 2021年6月30日，资产负债率为22.2%，较2020年12月31日的63.0%大幅降低[77] - 全球发售及行使超额配股权所得款项净额8.418亿元，各项目按比例分配，截至2021年6月30日已动用610万元，未动用8.357亿元[82] - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为257,411千元，2020年同期为201,411千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利为145,940千元，2020年同期为112,879千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司除税前利润为113,607千元，2020年同期为80,529千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司期内利润及全面收益总额为82,523千元，2020年同期为58,773千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司基本每股盈利为8.47分，2020年同期为7.74分[114] - 2021年6月30日非流动资产为77,570千元，较2020年12月31日的72,208千元增长7.43%[116] - 2021年6月30日流动资产为1,244,588千元，较2020年12月31日的368,972千元增长237.31%[116] - 2021年6月30日流动负债为227,520千元，较2020年12月31日的208,502千元增长9.12%[116] - 2021年6月30日流动资产净值为1,017,068千元，较2020年12月31日的160,470千元增长533.82%[116] - 2021年6月30日期内利润及全面收益总额为83,065千元，非控股权益减少542千元[118] - 2021年公司因上市等发行股份，股份溢价达773,746千元[118] - 2021年公司宣派股息总金额为61,238,000港元（约人民币50,574,000元）[118][119] - 2021年上半年经营活动所得现金净额为46,183千元，较2020年同期的23,464千元增长96.82%[121] - 2021年上半年投资活动所用现金净额为583,482千元，2020年同期为51,406千元[121] - 2021年上半年融资活动所得现金净额为811,830千元，2020年同期为 - 5,243千元[121] - 2021年上半年委托管理服务收入170,996千元，2020年为141,116千元[137] - 2021年上半年品牌及管理输出服务收入74,015千元，2020年为51,296千元[137] - 2021年上半年整租服务收入12,400千元，2020年为8,999千元[137] - 2021年上半年商业运营服务总收入257,411千元，2020年为201,411千元[137] - 2021年上半年客户合约收入249,629千元，2020年为196,313千元[137] - 2021年上半年租赁收入7,782千元，2020年为5,098千元[137] - 2021年上半年商用物业运营服务收入249,629千元，2020年同期为196,313千元[139] - 2021年上半年租赁产生的收入总额7,782千元，2020年同期为5,098千元[141] - 2021年上半年客户A贡献收入75,375千元，2020年同期为69,113千元[145] - 2021年上半年其他收入11,234千元，2020年同期为4,471千元[146] - 2021年上半年贸易应收款项减值亏损净额3,897千元，2020年同期为2,734千元[148] - 2021年上半年所得税开支31,084千元，2020年同期为21,756千元[149] - 2021年上半年员工成本总额72,151千元，2020年同期为53,432千元[153] - 2021年上半年物业及设备折旧2,008千元，2020年同期为1,801千元[153] - 2021年上半年投资物业折旧1,615千元，2020年同期为1,618千元[153] - 2021年已宣派末期股息及特别股息共约人民币50,574,000元，2020年同期无[153] - 2021年上半年公司拥有人应占期内利润为83,065千元，2020年同期为58,084千元[156] - 2021年上半年用以计算每股基本盈利的普通股加权平均数为980,636千股，2020年同期为750,000千股[156] - 2021年上半年集团购买新物业及设备约2,910,000元，2020年同期为1,392,000元[158] - 2021年6月30日贸易应收款项为32,227千元，2020年12月31日为25,073千元[160] - 2021年6月30日其他应收款项为20,516千元，2020年12月31日为11,540千元[160] - 2021年6月30日有关客户合约的贸易应收款项逾期账面总值为18,284,000元，2020年为14,594,000元[163] - 2021年上半年集团就潜在项目向供应商支付预付款项及按金共8,116,000元[169] - 2021年6月30日按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产为1,990千元，2020年12月31日为187,910千元[170] - 2021年6月30日贸易应付款项为25,171千元，2020年12月31日为20,180千元[172] - 2021年6月30日其他应付款项为107,734千元，2020年12月31日为150,053千元[172] - 贸易应付款项0至30天账龄，2021年6月30日为20,299千元，2020年12月31日为15,078千元；31至60天账龄，2021年为3,649千元，2020年为3,711千元；61至90天账龄，2021年为386千元，2020年为555千元；超过90天账龄，2021年为837千元，2020年为836千元[173] - 其他应付款项中代租户收款，2021年6月30日为64,582千元，2020年12月31日为95,382千元

商用物业项目数据 - 截至2020年12月31日，公司订立合约服务的商用物业项目有53个，覆盖20个城市，总合约建筑面积约328万平方米，其中61.6%由独立第三方开发或拥有[3] - 截至2020年12月31日，公司有22个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为157万平方米[3] - 2020年总合约建筑面积3284千平方米，物业数目53个；2019年总合约建筑面积2970千平方米，物业数目42个[38] - 2020年大湾区合约建筑面积1336千平方米，收入365309千元，占比82.7%；2019年大湾区合约建筑面积1306千平方米，收入344148千元，占比88.9%[40] - 2020年深圳合约建筑面积842千平方米，收入335860千元，占比76.0%；2019年深圳合约建筑面积981千平方米，收入333734千元，占比86.2%[40] - 2020年长三角合约建筑面积514千平方米，收入40676千元，占比9.2%；2019年长三角合约建筑面积300千平方米，收入22931千元，占比5.9%[40] - 2020年华中地区合约建筑面积413千平方米，收入14520千元，占比3.3%；2019年华中地区合约建筑面积453千平方米，收入5125千元，占比1.3%[40] - 2020年其他地区合约建筑面积1021千平方米，收入21448千元，占比4.8%；2019年其他地区合约建筑面积911千平方米，收入15110千元，占比3.9%[40] - 截至2020年12月31日，公司已开业零售商业物业项目购物中心总面积1193679平方米，停车场总面积379886平方米，总建筑面积1573565平方米[50] - 委托管理服务2020年物业数目17个，合约建筑面积1124千平方米；2019年物业数目17个，合约建筑面积1117千平方米[38] - 品牌及管理输出服务2020年物业数目34个，合约建筑面积2035千平方米；2019年物业数目24个，合约建筑面积1809千平方米[38] 公司荣誉 - 公司在「2021年中国商业地产百强企业」中排名第13，获选「2021年中国商业地产运营十强企业」[4] - 公司在「2020中国商业地产公司品牌价值TOP 10」中排名第4，获「2020年粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业」殊榮[4] - 2020年获「2020中国商业地产运营十强企业」奖项，由中指院颁发[9] - 2020年获「中国商业地产Top 100」奖项，由观点指数研究院颁发[9] - 2019 - 2020年获「2019 - 2020年度商业地产优秀运营商」奖项，由商业地产金坐标奖评选委员会及赢商网颁发[11] - 2019年获「2019中国商业地产百强企业」奖项，由中指院颁发[11] - 2019年获「2019粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业」奖项，由房地产Top 10研究组颁发[11] 公司上市情况 - 公司于2021年1月26日在香港联合交易所主板正式上市[13] - 2021年1月26日，公司成功于香港联合交易所主板上市，成为港股市场第一家纯商用物业运营服务供应商[53] - 公司于2021年1月26日在联交所主板上市[156][159] - 公司于2019年9月13日在开曼群岛注册成立，2021年1月26日于联交所主板上市[192] 公司业务发展 - 2020年公司新签约佛山长华星河COCO City、嘉兴星河COCO City等项目[15] - 2020年中山天奕星河COCO City开业[15] - 2020年公司建立数据运营中心，开发数字化管理系统[17] - 2020年公司与阿里本地生活开展全国首发战略合作，“智慧商圈”全国首次落地[17] - 2020年公司开通COCO GO小程序，打通公私域流量实现消费闭环[17] 商用物业运营服务模式 - 公司商用物业运营服务包括定位、建筑咨询及租户招揽等四类服务[26] - 公司根据委托管理、品牌及管理输出、整租三种模式提供商用物业运营服务[28] 商业物业出租率 - 2020年商业物业平均出租率94.3%，2019年为95.6%，已开业建筑面积1573千平方米[47] - 不考虑2020年新开业项目，平均出租率为94.9%[47] 公司未来战略 - 公司未来战略包括拓规模、强运营、壮组织三个方向以提升收入规模及盈利能力[53] - 拓规模方面，公司将在大湾区投入优势资源，采取“巩固发展大湾区，加大发展长三角，趁势进入西南市场，择机进入优质城市”策略，推进三种运营模式获取商业物业，积极寻找并购标的[53] - 强运营方面，公司将强化综合运营管理能力，包括强化量身定制的研策能力和提升数字化的运营能力[54] - 壮运营方面，公司通过数字化运营提高营运效率，降低运营成本，保持较强盈利能力[55] - 壮组织方面，公司将做实区域，强化华南区域，夯实华东区域、东部区域，组建新区域公司[58] - 壮组织方面，公司计划推行多梯级人才队伍建设，通过薪酬、绩效、激励措施及晋升机会吸引、培育及挽留人才[58] - 公司未来雇员符合资格可参与股份奖励计划及购股权计划[59] 财务数据关键指标变化 - 2020年公司实现收入约4.42亿元，同比增长约14.1%[15] - 2020年公司拥有人应占利润约1.268亿元，同比增长约50.0%[15] - 若不包含上市开支，2020年公司拥有人应占核心净利润约1.425亿元[15] - 公司收入从2019年的3.873亿元增加14.1%至2020年的4.42亿元[60] - 委托管理服务收入2019年为2.95亿元，2020年为3.088亿元；品牌及管理输出服务收入从2019年的7260万元增加56.9%至2020年的1.139亿元[62] - 服务成本从2019年的1.867亿元增加至2020年的1.933亿元[64] - 毛利从2019年的2.006亿元增加23.9%至2020年的2.486亿元，毛利率从51.8%上升至56.3%[65][66] - 其他收入从2019年的1880万元减少38.4%至2020年的1160万元[67] - 其他收益及亏损从2019年的500万元减少83.6%至2020年的80万元[68] - 行政开支从2019年的6910万元减少17.8%至2020年的5680万元[73] - 融资成本从2019年的320万元增加31.6%至2020年的410万元[74] - 年内利润从2019年的9560万元增加约33.5%至2020年的1.276亿元，公司拥有人应占年内利润从2019年的8460万元增加约50.0%至2020年的1.268亿元[76] - 贸易及其他应收款项从2019年的2330万元增加57.1%至2020年的3660万元；按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产从2019年的6600万元增加184.7%至2020年的1.879亿元[77][78] - 2020年12月31日，集团贸易及其他应付款项约为17020万元，较2019年12月31日的16230万元有所增加[82] - 截至2020年12月31日，集团并无任何或然负债[83] - 2020年12月31日，集团现金及现金等价物约为14170万元，较2019年12月31日增加5.8%[84] - 2020年12月31日，集团资产负债率为63.0%，较2019年12月31日的87.9%大幅降低[85] - 截至2020年12月31日止年度上市开支为1570万元，2019年同期为1370万元[87] - 集团有多份投资合约，本金分别为70万元、20万元、25万元，预期年收益率分别为2.5%、2.65%、3.05%[88] - 上市所得款项净额约为84180万元，55%用于战略收购及投资，20%用于物业翻新，10%用于少数股权投资，5%用于提升系统，10%用于一般业务及营运资金[90] - 截至2020年12月31日止年度，薪酬开支总额为人民币1.113亿元，较去年减少3.4%[198] 公司人员情况 - 2020年12月31日，集团雇员总数为387名，2019年为397名[92] - 截至2020年12月31日，集团拥有387名雇员，2019年为397名[198] 董事会及管理层情况 - 董事会包括四名执行董事、两名非执行董事及三名独立非执行董事[98] - 牛林44岁，2019年12月20日获委任为执行董事兼常务副总经理，2014年10月加入集团[103] - 文艺52岁，2019年12月20日获委任为执行董事、副总经理兼财务总监，2014年10月加入集团[104] - 郭立民58岁，2019年12月20日获委任为非执行董事，曾在多政府机关和企业任职[109][110] - 黄德安39岁，2019年12月20日获委任为非执行董事，自2008年2月起任星河控股常务副总裁[111] - 张礼卿57岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，在多所高校和企业任职[115][116] - 郭增利先生51岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事[117] - 谢日康先生51岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事[121] - 凌云先生47岁，2018年3月获委任为副总经理[123] - 李小琴女士43岁，2018年2月获委任为总经理助理[128] - 黄继兴先生46岁，2019年12月20日获委任为公司秘书[129] - 自上市至年报日期，董事会包括4名执行董事、2名非执行董事及3名独立非执行董事[136] - 高级管理层成员2020年度薪酬范围在100.0001 - 150万港元的有1人，200.0001 - 250万港元的有1人[158] 公司管理层个人荣誉 - 牛林于2014年3月获中国商业地产行业发展论坛颁发中国商业地产知名操盘手[103] - 牛林于2017年9月获中购联购物中心发展委员会颁发中购联中国购物中心2017年度青年专业领袖[103] - 牛林于2019年10月获赢商网颁发2019年度体验商业地产影响力领航人物[103] 公司管理层学历 - 文艺于2000年6月获中国湖南广播电视大学颁发财务会计电算化文凭[106] - 文艺于2013年11月取得英国威尔士大学的工商管理硕士学位[106] - 郭先生1992年7月自北京青年政治学院取得经济管理大专学位，2002年7月自中共中央党校研究生院考获经济管理研究生学位[118] - 谢先生1992年4月从澳大利亚莫纳什大学获取理学学士学位[122] - 凌先生2006年1月在中国西南大学获得公共事业管理本科学历[125] 公司企业管治 - 公司提呈截至2020年12月31日止年度企业管治报告[131] - 公司应用并采纳香港联交所上市规则附录十四所载企业管治守则的原则及守则条文[132] - 截至2020年12月31日止年度，董事会举行了1次会议，董事预期各财政年度最少召开4次常规董事会会议[144] - 各董事在截至2020年12月31日举行的1次董事会会议中出席率均为100%（1/1）[145] - 各执行、非执行及独立非执行董事与公司合约或委任函初步为期3年[147][148] - 当时三分之一的董事须于各股东周年大会轮席退任及重选，每名董事最少每三年轮席退任一次[148] - 董事会辖下设立审核、薪酬及提名三个委员会，各委员会均有书面职权范围[152] - 审核委员会由2名独立非执行董事和1名非执行董事组成，谢日康为主席[153] - 审核委员会于2020年12月21日成立，截至2020年12月31日未开会，2021年3月30日举行了1次会议[153] - 自上市至年报日期，董事会无偏离审核委员会在外聘核数师相关方面的推荐意见[153] - 公司于2020年12月21日成立薪酬委员会和提名委员会[156][159] - 截至2020年12月31日止年度，薪酬委员会和提名委员会均未举行会议[156][159] - 截至2020年12月31日止年度及上市前，全体董事参与了盛德律师事务所有关上市规则及证券及期货条例的培训课程[172] - 董事会至少每年检讨公司风险管理及内部控制系统成效，审核委员会定期审阅其范围、质量和有效性，截至2020年12月31日未发现重大控制缺陷[176][178] - 公司采纳三级风险管理方法识别、评估和管理风险[176] - 公司制定披露内幕消息框架，规定处理和发放内幕消息程序及内部控制[179] - 公司秘书向董事会提供合规建议和服务，截至2020年12月31日已接受充足专业培训[181][182] - 持有公司不少于十分之一缴足股本并附带投票权的股东书面请求后，董事会须召开股东大会，若未在21日内召开，请求人可自行召开[183] - 公司认为与股东有效沟通重要，通过股东大会与股东保持持续沟通[187] - 公司章程细则修订重列，自上市日期起生效，可在联交所和公司