财务数据和关键指标变化 - 2022年营业收入5.62亿元,同比微跌1.8% [1][2] - 2022年毛利润3.13亿元,同比下降5.3%,毛利率55.7% [1][6] - 2022年规模净利润1.54亿元,同比下降16.6%,核心规模净利润率为35.4%,同比上升2.6个百分点 [6] - 2022年经营性净现金流1.62亿元,净现比为1.05,现金充沛 [6][7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年收入来源:67.9%来自委托管理模式,24.6%来自品牌持管理输出模式,7.5%来自整租模式 [6] - 2022年81.4%收入来自大湾区,74.9%来自深圳湾区 [6] - 2022年69%收入来自第三方客户 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年底公司已进入24个城市,为65个项目提供服务,其中26个已开业,26个筹备中,13个为咨询顾问项目 [3][4] - 公司约63%项目集中在大湾区和长三角 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司成立于2004年,已成为大湾区领先的商业运营服务供应商,在行业内有较高的知名度和市场地位 [3][4] - 公司构建了完善的产品体系,包括城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心等 [3] - 公司坚持深耕大湾区并不断开拓全国市场,形成了全国性的战略布局 [3][4] - 公司依托成熟的外托机制和灵活的合作模式,获得业主方的广泛认可,第三方项目占比较高 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年面临疫情反复和行业环境变化,但公司仍取得了较为平稳的经营业绩 [1][2] - 2023年公司将重点打造高质量运营,强调品质和效率提升,实现高质量发展 [8][9] - 公司将坚持长期价值主义,聚焦大湾区、长三角等优质区域,严格把控项目和合作方,确保项目质量 [9][10] - 公司有信心在2023年实现双位数利润增长,确保5-7个项目顺利开业 [24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **中金公司陈奇然提问** 关于2023年外拓计划,包括数量和物业类型的要求 [12][13][14][15] **陶牧民回答** 2023年外拓计划不低于4个项目,总面积不低于28万平米,重点关注大湾区、长三角和中西部一二线城市的优质项目,严格把控项目条件和合作方 [14][15] 公司也在研究社区商业这一细分领域,未来会把它作为重点发展方向之一 [15] 问题2 **Sun Zhonglian 提问** 关于公司2023年的运营提升措施,以及控股股东新和控股2022年的整体表现 [17][18][19][20][21][22] **文毅回答** 2023年公司将以消费者为中心,从品牌、营销、会员等多方面提升运营水平,提高出租率和销售业绩 [18][19][20] 新和控股2022年整体经营稳健,销售规模和回款情况良好,三道红线指标均达标,为公司发展提供有力支持 [21][22] 问题3 **胡玉提问** 关于公司会员体系的升级情况,以及REITs政策对公司的影响 [30][31][32][33][34] **陶牧民回答** 公司高度重视会员运营,2022年底会员数达310万,高端会员增速超33.5%,正在升级会员小程序和社群运营 [30][31][32] REITs政策出台对公司来说是利好,有助于降低资金成本,公司正在积极研究相关业务 [33][34]

(2) 包括上海、南京、常州、無錫、嘉興、連雲港及六安。 下表載列截至2022年12月31日運營中的零售商業物業平均出租率及已開業建築面 積。 運 營 中 項 目 2. 6. 10. 14. 复建築 停車場 中心 (平方米) 汕尾 15. 139,800 深圳能崗星河iCO - 品牌及管理輸出服務 17. - 18_ 8,557 品牌及管理輸出服務 2020年11月 品牌及管理輸出服務 東莞星河COCO Garden 20. 恩施星河COCO City 品牌及管理輸出服務 2022年10月 灌 南恆基星河COCO City 品牌及管理輸出服務 2022年11月 常州武達剃塘星河COCO City 25. ak 整自服務 獨立第三方物樂發展商 星河控股及其哪累人 星河控股及其哪累人 獨立第三方物業開發商 1,451,867 2023年工作計劃 1、 多舉措穩商助商，提高項目出租率：2023年本集團將深挖戰略聯發機遇， 加強品牌「一帶多」能力，為籌開項目提供品牌儲備及支持，同時將大力 推進首進品牌和創新業態的引入，達到出租率不低於95%的目標。 二、 效 率 優 先，合 作 共 贏，做 好「有 質 量 開 業」。 ...

E-STAR COMMERCIAL MANAGEMENT COMPANY LIMITED 星盛商業管理股份有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） 股份代號：6668 中 期 報 告 2022 目 錄 | --- | --- | |------------------------------|-------| | | | | 公司資料 | 2 | | 管理層討論與分析 | 3 | | 企業管治及其他資料 | 20 | | 簡明綜合財務報表審閱報告 | 24 | | 簡明綜合損益及其他全面收益表 | 25 | | 簡明綜合財務狀況表 | 26 | | 簡明綜合權益變動表 | 27 | | 簡明綜合現金流量表 | 28 | | 簡明綜合財務報表附註 | 29 | 公司資料 | --- | --- | |-----------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------| | 董事會 | 香港營業地點 | | 執行董事 | 香港 | | 黃德林先生 ...

E-STAR COMMERCIAL MANAGEMENT COMPANY LIMITED 星盛商業管理股份有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） 股份代號：6668 年 報 t C 目 錄 | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |--------------------------|-------|-------|-------|-------|-------|-------|-------| | | | | | | | | | | 集團簡介 | | | | | | | 2 | | 公司資料 | | | | | | | 3 | | 獎項 | | | | | | | 4 | | 主席報告 | | | | | | | 6 | | 業務概覽 | | | | | | | 9 | | 管理層討論與分析 | | | | | | | 10 | | 董事及高級管理層 | | | | | | | 26 | | 企業管治報告 | | | | | | | 32 | | 董事會報告 | | | | | | | 42 | | 獨立核數師報告 | | | | | | | ...

公司业务规模与布局 - 截至2021年6月30日，公司向69个商用物业项目提供服务，覆盖24个城市，总合约建筑面积约350万平方米（不含22个咨询服务项目建筑面积），其中61.9%由独立第三方开发或拥有[5] - 有22个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为170万平方米[5] - 截至2021年6月30日，公司向69个商用物业项目提供服务，合约建筑面积达约350万平方米（不含22个咨询服务项目建筑面积）[22] - 截至2021年6月30日，委托管理服务物业数18个，合约建筑面积118.1万平方米；品牌及管理输出服务物业数48个，合约建筑面积209.9万平方米；整租服务物业数3个，合约建筑面积19.9万平方米[27] - 截至2021年6月30日，大湾区物业数44个，合约建筑面积138万平方米，收入223101元，占比86.7%；长三角物业数10个，合约建筑面积53.4万平方米，收入17447元，占比6.8%；华中地区物业数4个，合约建筑面积41.3万平方米，收入4309元，占比1.7%；其他地区物业数11个，合约建筑面积115.2万平方米，收入12554元，占比4.8%[32] - 截至2021年6月30日，商业物业平均出租率94.7%（2020年12月31日为94.3%），已开业建筑面积171.38万平方米[41] 公司荣誉 - 2021年3月，公司整体实力获「2021年中国商业地产百强企业」第十三名[5] - 2021年3月，公司获中国房地产Top 10研究组颁发的「2021年中国商业地产运营十强企业」第七名[5] - 2021年5月，公司获赢商网颁发的「2020 - 2021年度优秀轻资产运营商」[5] 公司业务模式收入来源 - 委托管理服务模式下，公司收入来源包括向业主收取固定费用、收入或利润预定百分比及/或固定费用、向租户收取管理费、向相关客户收取公共空间使用费[11] - 品牌及管理输出服务模式下，公司收入来源包括向业主收取固定费用、收入及/或利润预定百分比及/或固定费用[15] - 整租服务模式下，公司收入来源包括来自租户的租金、向租户收取管理费、向相关客户收取公共空间使用费[21] 公司业务模式成本承担 - 委托管理服务模式下，公司承担管理商用物业的运营成本[12] - 品牌及管理输出服务模式下，公司仅承担与项目有关的员工成本，部分由业主补偿，业主承担运营成本[16] 公司业务拓展与合作 - 2021年公司完善外拓策略，形成集团、区域、项目三级组织架构，项目响应速度明显提升[23] - 2021年2月公司就日照星河iCO项目签署委托管理协议，6月就厦门星河COCO Park项目签署整租协议，7月与广州国际医药港有限公司订立运营广州健康港项目协议[26] - 2021年7月15日，附属公司A与深南联合成立实体，分别注资70百万元和30百万元，附属公司A拥有70%，深南联合拥有30%[199] - 2021年7月28日，附属公司B与广州健康城管理成立合资公司，注册资本30百万元，分别出资21百万元和9百万元，还分别提供股东贷款70百万元和30百万元[200] 公司未来发展策略 - 公司未来将继续在大湾区投入优势资源，巩固领先地位，通过“巩固发展大湾区，加大发展长三角，趁势进入西南市场，择机进入优质城市”策略拓展[42] - 公司将夯实深圳福田星河COCO Park明星标杆地位，打造各区域标杆项目，提升品牌价值[42] - 公司将推进委托管理、品牌管理及输出、整体租赁等运营模式获取商业物业，积极寻找并购标的[42] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为2.574亿元，较2020年同期的2.014亿元增长27.8%[49] - 2021年上半年，委托管理服务收入为1.71亿元，较2020年同期的1.411亿元增长21.2%[50] - 2021年上半年，品牌及管理输出服务收入为7400万元，较2020年同期的5130万元增长44.2%[51] - 2021年上半年，整租服务收入为1240万元，较2020年同期的900万元增长37.8%[51] - 截至2021年6月30日止六个月，公司服务成本为1.115亿元，较2020年同期的8850万元增加26.0%[52] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利为1.459亿元，较2020年同期的1.129亿元增长29.2%[55] - 2021年上半年，公司毛利率为56.7%，较2020年同期的56.0%上升0.7个百分点[56] - 截至2021年6月30日止六个月，其他收入为1120万元，较2020年同期的450万元增长148.9%[57] - 截至2021年6月30日止六个月，其他亏损净额为40万元，主要为外币汇兑损失[64] - 截至2021年6月30日止六个月，公司预期信贷亏损模式下的减值亏损（扣除转回）为390万元，较2020年同期的270万元增加44.4%[65] - 截至2021年6月30日止六个月，销售开支为280万元，较2020年同期的90万元增加211.1%[66] - 截至2021年6月30日止六个月，行政开支为2620万元，较2020年同期的2450万元增加6.9%[67] - 截至2021年6月30日止六个月，融资成本为200万元，较2020年同期的210万元减少4.8%[68] - 截至2021年6月30日止六个月，所得税开支为3110万元，较2020年同期的2180万元增加42.7%[69] - 截至2021年6月30日止六个月，期内利润为8250万元，较2020年同期的5880万元增加40.3%[70] - 2021年6月30日，贸易及其他应收款项约为5270万元，较2020年12月31日增加44.0%[71] - 2021年6月30日，贸易及其他应付款项约为1.329亿元，较2020年12月31日减少21.9%[74] - 2021年6月30日，现金及现金等价物约为4.162亿元，较2020年12月31日的1.417亿元增加193.8%[76] - 2021年6月30日，资产负债率为22.2%，较2020年12月31日的63.0%大幅降低[77] - 全球发售及行使超额配股权所得款项净额8.418亿元，各项目按比例分配，截至2021年6月30日已动用610万元，未动用8.357亿元[82] - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为257,411千元，2020年同期为201,411千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利为145,940千元，2020年同期为112,879千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司除税前利润为113,607千元，2020年同期为80,529千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司期内利润及全面收益总额为82,523千元，2020年同期为58,773千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司基本每股盈利为8.47分，2020年同期为7.74分[114] - 2021年6月30日非流动资产为77,570千元，较2020年12月31日的72,208千元增长7.43%[116] - 2021年6月30日流动资产为1,244,588千元，较2020年12月31日的368,972千元增长237.31%[116] - 2021年6月30日流动负债为227,520千元，较2020年12月31日的208,502千元增长9.12%[116] - 2021年6月30日流动资产净值为1,017,068千元，较2020年12月31日的160,470千元增长533.82%[116] - 2021年6月30日期内利润及全面收益总额为83,065千元，非控股权益减少542千元[118] - 2021年公司因上市等发行股份，股份溢价达773,746千元[118] - 2021年公司宣派股息总金额为61,238,000港元（约人民币50,574,000元）[118][119] - 2021年上半年经营活动所得现金净额为46,183千元，较2020年同期的23,464千元增长96.82%[121] - 2021年上半年投资活动所用现金净额为583,482千元，2020年同期为51,406千元[121] - 2021年上半年融资活动所得现金净额为811,830千元，2020年同期为 - 5,243千元[121] - 2021年上半年委托管理服务收入170,996千元，2020年为141,116千元[137] - 2021年上半年品牌及管理输出服务收入74,015千元，2020年为51,296千元[137] - 2021年上半年整租服务收入12,400千元，2020年为8,999千元[137] - 2021年上半年商业运营服务总收入257,411千元，2020年为201,411千元[137] - 2021年上半年客户合约收入249,629千元，2020年为196,313千元[137] - 2021年上半年租赁收入7,782千元，2020年为5,098千元[137] - 2021年上半年商用物业运营服务收入249,629千元，2020年同期为196,313千元[139] - 2021年上半年租赁产生的收入总额7,782千元，2020年同期为5,098千元[141] - 2021年上半年客户A贡献收入75,375千元，2020年同期为69,113千元[145] - 2021年上半年其他收入11,234千元，2020年同期为4,471千元[146] - 2021年上半年贸易应收款项减值亏损净额3,897千元，2020年同期为2,734千元[148] - 2021年上半年所得税开支31,084千元，2020年同期为21,756千元[149] - 2021年上半年员工成本总额72,151千元，2020年同期为53,432千元[153] - 2021年上半年物业及设备折旧2,008千元，2020年同期为1,801千元[153] - 2021年上半年投资物业折旧1,615千元，2020年同期为1,618千元[153] - 2021年已宣派末期股息及特别股息共约人民币50,574,000元，2020年同期无[153] - 2021年上半年公司拥有人应占期内利润为83,065千元，2020年同期为58,084千元[156] - 2021年上半年用以计算每股基本盈利的普通股加权平均数为980,636千股，2020年同期为750,000千股[156] - 2021年上半年集团购买新物业及设备约2,910,000元，2020年同期为1,392,000元[158] - 2021年6月30日贸易应收款项为32,227千元，2020年12月31日为25,073千元[160] - 2021年6月30日其他应收款项为20,516千元，2020年12月31日为11,540千元[160] - 2021年6月30日有关客户合约的贸易应收款项逾期账面总值为18,284,000元，2020年为14,594,000元[163] - 2021年上半年集团就潜在项目向供应商支付预付款项及按金共8,116,000元[169] - 2021年6月30日按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产为1,990千元，2020年12月31日为187,910千元[170] - 2021年6月30日贸易应付款项为25,171千元，2020年12月31日为20,180千元[172] - 2021年6月30日其他应付款项为107,734千元，2020年12月31日为150,053千元[172] - 贸易应付款项0至30天账龄，2021年6月30日为20,299千元，2020年12月31日为15,078千元；31至60天账龄，2021年为3,649千元，2020年为3,711千元；61至90天账龄，2021年为386千元，2020年为555千元；超过90天账龄，2021年为837千元，2020年为836千元[173] - 其他应付款项中代租户收款，2021年6月30日为64,582千元，2020年12月31日为95,382千元

E-STAR COMMERCIAL MANAGEMENT COMPANY LIMITED 星盛商業管理股份有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） 股份代號：6668 目 錄 | 集團簡介 | 2 | | --- | --- | | 公司資料 | 3 | | 獎項 | 4 | | 主席報告 | 6 | | 業務概覽 | 8 | | 管理層討論與分析 | 9 | | 董事及高級管理層 | 21 | | 企業管治報告 | 27 | | 董事會報告 | 37 | | 獨立核數師報告 | 50 | | 綜合損益及其他全面收益表 | 54 | | 綜合財務狀況表 | 55 | | 綜合權益變動表 | 57 | | 綜合現金流量表 | 59 | | 綜合財務報表附註 | 61 | | 四年財務摘要 | 124 | 集團簡介 星盛商業管理股份有限公司（「星盛商業」或「本公司」）連同其附屬公司（「本集團」）是大灣區領先的商用物業運營服務供應商，並 具有全國佈局。截至2020年12月31日，本集團訂立合約以向53個商用物業項目提供服務，覆蓋中國20個城市，總合約建築面 積（「建築面積」）約3.28百萬平方米，當中61.6%由 ...