理财产品认购 - 2025年8月12日，时代信汇认购1500万元第一项理财产品[3] - 2025年9月18日，时代信汇认购2500万元第二项理财产品[3] - 两次认购合并最高适用百分比率超5%低于25%，构成须披露交易[5] 产品配置与期限 - 第一项：固收50%-100%、另类0%-40%、权益0%-30%，无固定期限[7] - 第二项：固收65%-100%、另类0%-35%，期限5年，可提前终止或延期[12] 其他信息 - 公司为开曼群岛注册，股份在联交所主板上市，代号9928[22] - 时代信汇为公司全资附属公司，广发证券任投资顾问[21][25]

股份数据 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股份数目为20亿股，面值0.01港元，法定/注册股本总额为2000万港元[1] - 上月底和本月底公司法定/注册股份、已发行股份（不包括库存股份）、库存股份、已发行股份总数均无增减[1][2]

核心财务表现 - 2025年上半年收入12.16亿元，同比增长5.6% [1] - 母公司拥有人应占利润6383.8万元，同比大幅增长56.7% [1] - 每股基本盈利6分 [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入9.643亿元，占总收入79.3%，为主要收入来源 [1] - 第三方开发商物业管理面积同比增长18.9%，带动物管服务收入增加5400万元 [1] - 社区增值服务收入同比增长11.7%，增加1590万元 [1] 利润增长驱动因素 - 认沽期权公允价值收益对利润增长产生正面影响 [1] - 金融资产及合同资产减值损失净额同比增加 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年收入12.16亿元人民币 同比增长5.6% [1] - 母公司拥有人应占利润6383.8万元人民币 同比增长56.7% [1] - 每股基本盈利6分人民币 [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入9.643亿元人民币 占总收入79.3% [1] - 第三方开发商物业管理面积同比增长18.9% [1] - 物业管理服务收入因第三方拓展增加约5400万元人民币 增幅5.9% [1] 业务增长驱动 - 社区增值服务收入同比增加1590万元人民币 增幅11.7% [1] - 家庭生活服务业务获得良好稳定增长 [1] - 利润增长主要受认沽期权公允价值收益及金融资产减值损失净额变动影响 [1]

收入和利润（同比环比） - 收入为人民币1,216.3百万元，同比增长5.6%[3] - 公司总收入同比增长5.6%至人民币1,216,348千元，其中物业管理服务收入为人民币964,294千元[18] - 公司总营业收入达1216.3百万元同比增长5.6%较去年同期增加64.8百万元[52] - 核心净利润为人民币108.7百万元，同比增长6.3%[3] - 期间核心净利润同比增长6.3%至人民币108.7百万元[67] - 母公司普通股股东应占利润同比增长56.6%至人民币63,838千元[28] - 母公司拥有人应占净利润为人民币63.8百万元，同比增长56.8%[71] - 净利润为人民币60.9百万元[3] - 母公司拥有人应占净利润为人民币63.8百万元[3] 成本和费用（同比环比） - 总销售成本为人民币972.2百万元，同比增长8.0%[54] - 税前利润相关成本中雇员福利开支达人民币242,535千元，同比基本持平[19] - 行政开支同比下降11.9%至人民币95.7百万元[61] - 金融资产及合同资产减值损失净额同比增加人民币16.7百万元[62] - 金融资产及合同资产减值损失净额为人民币91.6百万元[4] - 应收账款减值损失大幅增加，其中预付账款及其他应收款项减值达人民币53,708千元，同比增长256%[19] - 即期所得税支出为人民币27,850千元，同比下降2.6%[24] 毛利率表现 - 毛利为人民币244.2百万元[4] - 毛利同比下降2.7%至人民币244.2百万元[55] - 综合毛利率同比下降1.7个百分点至20.1%[57] - 物业管理服务毛利率同比下降2.3个百分点至18.2%[57] 物业管理服务业务表现 - 物业管理服务收入为人民币964.3百万元，占总收入79.3%，同比增长5.9%[53] - 物业管理服务收入约人民币9.643亿元，同比增长5.9%，占总收入比例79.3%[35] - 物业管理总收入达964.3百万元其中时代中国集团贡献419.1百万元占比43.5%[43] - 第三方物业管理收入达545.1百万元占总收入56.5%同比增长8.7%[43][44] 社区增值服务业务表现 - 社区增值服务收入同比增长13.9%至人民币133,391千元[18] - 社区增值服务收入为人民币152.0百万元，同比增长11.7%[53] - 社区增值服务收入达152.0百万元同比增长11.7%其中生活服务收入91.9百万元同比增长17.2%[46] - 生活服务收入占比提升至60.5%公共空间租赁及停车位管理收入60.1百万元占比39.5%[46] 其他专业服务业务表现 - 其他专业服务收入同比下降3.1%至人民币89,359千元[18] - 城市公共服务收入74.2百万元占专业服务收入74.1%已签约总合约金额480.1百万元[48] - 电梯服务收入22.97百万元同比下降9.8%智联科技服务收入2.94百万元同比下降6.4%[48] 在管面积与合约面积 - 总合约建筑面积为133.2百万平方米[3] - 总在管建筑面积为125.9百万平方米[3] - 总合约建筑面积133.2百万平方米，总在管建筑面积125.9百万平方米[33][35] - 未交付合约建筑面积7.3百万平方米[35] - 新拓业务增加合约建筑面积10.2百万平方米，在管建筑面积9.8百万平方米[36] - 终止合约减少建筑面积2.7百万平方米[36] 区域在管面积分布 - 华南地区在管面积63.2百万平方米，占总在管面积50.2%[38] - 一线及新一线城市在管面积占比75.7%，其中住宅项目占比54.2%[38] - 住宅物业在管面积74.4百万平方米（占比59.1%），收入6.522亿元（占物业管理收入67.6%）[41] - 非住宅物业在管面积51.5百万平方米（占比40.9%），收入3.121亿元（占比32.4%）[41] 第三方业务拓展 - 公司第三方在管建筑面积达91861千平方米占总在管面积73%同比增长18.9%[43][44] - 时代中国集团在管建筑面积34057千平方米占比27%较去年同期下降3.6个百分点[43] 其他收入及收益 - 其他收入及收益同比增加376.0%至人民币49.5百万元[60] 资产与负债变动 - 应收贸易款项为人民币840.1百万元，较期初增加人民币76.2百万元[73] - 应收账款总额达人民币1,432,563千元，同比增长8.2%[29] - 预付款项、按金及其他应收款项为人民币170.9百万元，较期初下降7.7%[74] - 应付贸易款项为人民币587.5百万元，较期初增加人民币7.0百万元或1.2%[75] - 应付贸易款项为人民币587,479千元，同比增长1.2%[30] - 物业、厂房及设备为人民币74.2百万元，较期初减少人民币4.5百万元[72] 现金流与资金状况 - 现金及现金等价物为人民币1,051.1百万元[8] - 流动比率为1.88倍，较期初1.83倍有所提升[77] - 公司无计息借款，维持净现金状态[77] - 资产净值为人民币1,467.0百万元[9] 募集资金使用 - 上市所得款项净额中65%（511.4百万港元）已全部用于战略投资及收购[86] - 技术升级部分剩余未使用款项约10.9百万港元，预计2028年底前完成使用[86] - 配售股份所得款项净额总额约为7.796亿港元[88] - 配售股份所得款项净额的90%（约7.016亿港元）用于战略投资及收购[88] - 截至2025年6月30日战略投资及收购资金已使用57.1%（约4.45亿港元）[88] - 截至2025年6月30日战略投资及收购资金剩余未使用32.9%（约2.566亿港元）[88] - 配售股份所得款项净额的10%（约7796万港元）用于一般营运资金且已全部使用[88] - 公司预计剩余未使用资金将在2028年12月31日前完全使用[88] - 公司尚未识别任何新投资或收购目标[89] 收购与投资活动 - 公司于2025年4月24日收购成都合达剩余20%股权，实现100%全资持有[99] - 收购代价包含未偿还债务总额人民币8673.15万元[99] - 未偿还债务总额中包含盈利保证差额[99] - 收购完成后卖方对盈利保证责任已履行完毕[99] - 公司仍有权追讨余下未偿还债务人民币4505.37万元[99] - 追偿对象为钦悦君宇及成都道宁两家前股东[99] - 成都合达2021至2023年度盈利保证差额总额为人民币3365万元[98] - 上海科箭利润专项审计因信贷减值损失尚未达成共识[96] 外汇与风险管理 - 公司未进行外汇对冲操作，主要业务以人民币计价[82] 人力资源变动 - 集团全职雇员人数从2024年底4673名减少至2025年6月4534名[90] 行业前景与品牌价值 - 全国物业管理行业预计2029年总管理面积将增至375.37亿平方米[50] - 品牌价值评估为人民币98.3亿元[31] 每股盈利 - 每股基本盈利为人民币6分，同比增长50%[28]

公司财务安排 - 董事会会议将于2025年8月28日举行 审议截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 会议内容包括批准中期业绩发布及考虑派发中期股息（如有） [1]

会议安排 - 时代邻里控股有限公司董事会会议将于2025年8月28日举行[3] - 会议将考虑及批准公司及其附属公司截至2025年6月30日止6个月的中期业绩及其发布[3] - 会议将考虑派发中期股息（如有）[3] 董事会构成 - 截至公告日期，董事会由3名执行董事、3名非执行董事和3名独立非执行董事组成[3]

股份与股本 - 截至2025年7月底，公司法定/注册股份20亿股，面值0.01港元，股本2000万港元[1] - 本月公司法定/注册股份、股本无增减[1] - 截至2025年7月底，公司已发行股份总数9.85672747亿股，无库存股[2] - 本月公司已发行股份总数、库存股数目无增减[2]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

在管面积与项目数量 - 截至2024年12月31日，公司在管面积约1.5亿平方米[35] - 住宅在管面积达7,219万平方米[35] - 外拓住宅全年新增面积约400万平方米[35] - 截至2024年12月31日，公司在管面积约1.5亿平方米，其中住宅面积约7219万平方米[36] - 第三方开发商开发的住宅新增面积约400万平方米[36] - 总合约建筑面积为125.8百万平方米[76] - 在管建筑面积为118.8百万平方米[76] - 总合约项目数量为945个[76] - 在管项目数量为878个[76] - 在管建筑面积为1.188亿平方米，同比增长7.1%[93] - 公司2024年物业管理合约总建筑面积为125.759百万平方米，在管总建筑面积为118.827百万平方米[160] - 公司2024年新承接物业管理面积18.774百万平方米，同时终止了10.592百万平方米的合约[160] - 公司物业管理服务覆盖中国82个城市，管理878个项目，另有67个已签约未交付项目[158] - 公司2023年终止物业管理合约面积28.007百万平方米，2024年终止面积减少至10.592百万平方米[160] - 公司战略性调整物业组合，主动终止低收益合同，将资源重新分配给盈利更好的业务[159][162] - 公司总在管建筑面积达118,827千平方米，其中住宅物业占比60.7%（72,187千平方米），非住宅物业占比39.3%（46,640千平方米）[177] - 住宅物业在管面积较2023年增长4.1%（增加2,873千平方米），但收入下降0.4%[177] - 非住宅物业在管面积较2023年增长12.1%（增加5,021千平方米），收入下降7.3%[177] - 第三方开发商在管面积占比71.4%（84,859千平方米），贡献收入10.08亿元，占总物业管理收入的55.5%[182] - 时代中国集团在管面积占比28.6%（33,968千平方米），贡献收入8.08亿元，占比44.5%[182] - 第三方市场拓展面积占比达71.4%，体现公司独立市场化拓展能力[178][180] 收入与利润表现 - 营业额为2,388,828千人民币，同比下降3.3%[93] - 毛利为487,784千人民币，同比下降5.4%[93] - 母公司拥有人应占核心净利润为175,240千人民币，同比增长10.5%[93] - 毛利率为20.4%，同比下降0.5个百分点[93] - 核心净利率为7.8%，同比上升1.1个百分点[93] - 来自第三方开发商的收入同比下降9.9%，从2023年的11.19亿元降至10.08亿元，主要因优化项目结构退出低利润率项目[184][185] - 社区增值服务收入下降2.0%至3.04亿元，其中公共空间租赁及停车管理收入1.21亿元（占比39.9%），生活服务收入1.83亿元（占比60.1%）[190][191] - 2024年非业主增值服务收入下降54.9%至3140万元人民币，2023年为6956万元人民币[196][197] - 协销服务收入占比91.1%，金额为2859.3万元人民币[196] - 施工现场服务收入占比2.9%，金额为91.7万元人民币[196] - 房屋中介服务收入占比6.0%，金额为187.3万元人民币[196] - 城市更新项目服务收入2024年为0，2023年占比0.8%金额52.8万元人民币[196] - 协销服务收入同比下降55.4%，从2023年6407.5万元人民币降至2859.3万元人民币[196] - 施工现场服务收入同比下降69.7%，从2023年302.5万元人民币降至91.7万元人民币[196] - 房屋中介服务收入同比下降2.9%，从2023年193万元人民币降至187.3万元人民币[196] - 总收入同比下降54.9%，从2023年6955.8万元人民币降至3138.3万元人民币[196][197] - 物业管理服务总收入为18.16亿元人民币，其中住宅物业收入占比53.9%（9.8亿元），非住宅物业收入占比46.1%（8.36亿元）[177] 地区业务表现 - 截至2024年底，公司在粤港澳大湾区的在管建筑面积达49.062百万平方米，占总在管面积的41.3%[165][168] - 2024年公司在华东地区的在管建筑面积达21.59百万平方米，较2023年的17.558百万平方米显著增长[165] - 公司2024年在华南地区（不含大湾区）的在管建筑面积为9.404百万平方米，较2023年增长29%[165] - 2024年公司西南地区在管建筑面积达24.978百万平方米，继续保持重要区域市场地位[165] 社区增值与创新业务表现 - 美居业务全国实收金额突破1,000万元[21] - 美居业务全国单月签约金额突破1,000万元[21] - 金九银十活动签约金额超2,000万元[21] - 邻里置业全国8家门店销售业绩超100万元，推动邻里美家推单量同比增长100%[38] - 全年客户居住满意度实现4%增长[79][84] - 租售单量同比提升48%[79][85] - 美居业务新签合同额激增2.5倍[79][85] - 社区团购业务退出导致生活服务收入增长受限，整体社区增值服务收入保持稳定[191] - 其他专业服务包括电梯服务、智联科技服务和城市公共服务[199][200] 品牌荣誉与行业排名 - 公司品牌价值达95亿元人民币，位列2024年中国物业服务专业化运营领先品牌企业第9名[58] - 公司获评2024年中国物业服务百强企业第11名[43] - 公司获评2024年中国物业服务上市公司规模TOP10[48] - 公司获评2024年中国物业服务上市公司市场拓展能力TOP7[48] - 公司获评2024年中国物业服务上市公司非住宅物业服务TOP6[53] - 公司获评2024年中国物业服务ESG发展优秀企业TOP6[53] - 公司获评2024年中国上市物业服务投资价值优秀企业TOP5[53] - 公司连续3年蝉联中国物业服务综合实力百强企业第11名[79][84] - 公司被北京中指信息技术研究院评为2024年中国物业服务百强企业第11位[151] - 物业管理合约项目服务面积同比增长7个百分点[78][83] 管理层与董事信息 - 谢娆女士46岁于2019年8月26日获委任执行董事负责质量运营管理和品牌推广[102][104] - 谢娆自2017年7月加入集团担任广州市时代邻里副总经理[102][104] - 周锐女士40岁于2019年8月26日获委任执行董事负责财务管理与资本运营[107][109] - 周锐自2019年8月起担任财务管理中心总经理[107][109] - 周锐持有中国注册会计师认证2015年6月获中国注册会计师协会认证[107][111] - 岑钊雄先生54岁于2023年9月4日获委任非执行董事兼主席[112][114] - 岑钊雄是时代中国集团创始人拥有超过20年中国房地产经验[113] - 岑钊雄2006年6月毕业于复旦大学获EMBA学位[113] - 谢娆2020年8月获广东省物业管理行业协会评为行业20周年杰出人物[103][106] - 谢娆2021年10月获广东省物业管理行业发展40周年领军人物称号[103][106] - 时代中国集团创始人岑先生拥有超过20年中华人民共和国房地产行业经验，于1999年创立广州Sweetland房地产发展有限公司[115] - 岑先生于2006年6月获得复旦大学高级管理人员工商管理硕士学位[115] - 岑先生于2005年获《北京青年报社》、《广州日报》及《第一财经》授予"2005年度中国房地产创新人物"称号[116][117] - 岑先生于2004年获中国住交会主流媒体宣传联盟评为"2004年度影响中国房地产100位企业家"之一[116][117] - 岑先生于2007年获中国社科院等机构授予"2007中国房地产优秀企业家金马奖"[116][117] - 岑先生于2008年获南方报业传媒集团等授予"中国房地产30年十大杰出贡献人物"称号[116][117] - 白锡洪先生57岁，2019年8月26日被任命为非执行董事兼主席，2023年9月4日调任为副主席[118][120] - 白先生2001年5月加入时代中国集团，2002年1月起担任广州地区办事处总经理[121] - 白先生2002年1月起担任时代中国集团副总裁，2008年2月起担任时代中国执行董事[121] - 白先生2009年12月获得中山大学高级管理人员工商管理硕士学位[122] - 李强先生于2019年8月26日获委任为非执行董事，负责集团整体发展指导[123][125] - 李强先生自2008年2月起担任时代中国执行董事，2020年4月起任高级副总裁兼风控管理中心总经理[123][126] - 雷胜明先生64岁，2019年12月3日获任独立非执行董事，负责提供运营管理独立意见[128][130] - 雷胜明先生2008年获任伟禄集团控股有限公司（股份代号：1196）董事长，2014年7月卸任董事[129][131] - 雷胜明先生2004年9月至2016年8月担任香港食品投资控股有限公司（股份代号：0060）独立非执行董事[129][131] - 黄江天博士57极，2019年12月3日获任独立非执行董事，负责提供运营管理独立意见[133][135] - 黄江天博士2010年6月至2014年7月担任长城科技股份有限公司（股份代号：0074）独立非执行董事[133] - 黄江天博士2017年12月起担任诺发集团控股有限公司（股份代号：1360）独立非执行董事[133] - 雷胜明先生1982年4月获澳洲新南威尔士大学商业学士学位，1985年5月获商业硕士学位[132][134] - 雷胜明先生1985极6月成为澳洲会计师公会资深会员，2005年4月成为香港会计师公会资深会员[132][134] 公司战略与方向 - 公司坚定推进“星火计划”战略布局，聚焦核心城市和重点区域构建服务生态圈[90] - 公司致力于通过“数字底座+智能中枢”驱动科技战略升级，实施“人才×科技”复合发展战略[91] - 公司完成从基础服务商向资产运营专家的价值跃迁，打造“资产增值+居住体验”双轮驱动的生态服务网络[89] - 公司2024年新承接面积中住宅及非住宅项目主要通过开发商前期合同和替代原有服务商获得[162] 公司财务与资本状况 - 现金及银行余额为1,108,888千人民币，同比增长17.8%[93] 公司背景与上市信息 - 公司于2019年12月19日在联交所主板上市，以每股5.15港元价格发行161,820,000股股份[149][153] - 公司主要业务为投资控股，并通过子公司提供物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及其他专业服务[150][151] - 公司于2019年7月12日在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司[149][153]