销售情况 - 上半年销售正常，下半年可结转收入项目为深圳峦山谷花园二期、长沙振业城一期和西安振业泊墅二期 [2] 合作项目 - 与地铁合作的横岗项目因土地性质无法成立公司经营，双方通过约定投资、分享收益方式成立项目部；未来与地铁集团合作存在不确定因素 [3] 拿地策略 - 土地储备以深圳为中心，以现有项目所在地为重点；暂未参与城市更新建设，持续跟踪进展，希望通过合作开发、收购或定向挂牌等方式获新土地资源 [3] 业绩情况 - 受项目开发周期影响，上半年结算项目较去年同期减少，部分在售项目未达收入确认条件，业绩预减较多 [3] 资金运作 - 注重资金安全性，目前主要以银行借贷为主；不通过高杠杆方式增加土地储备 [3] 债券审核 - 公司债券仍在证监会审核环节，积极关注进度，希望尽快通过审核 [4] 前海项目 - 之前开发的星海名城项目基本售罄，仅部分商业自营，暂无在前海增加土地储备计划 [4] 股份变动 - 控股股东为巩固控股地位，计划未来12个月内增持不超过2%股份；至2014年7月2日，控股股东及其一致行动人累计持股33%；自然人股东马信琪去年6月增持，持股目的为财务投资 [4] 项目开发 - 项目开发周期因区域、政府因素和拆迁情况而异，已确立快速周转、快速开发模式以加快资产周转率和提高项目盈利水平 [4]

公司业务与项目情况 - 前海概念对公司暂时影响不大，前期开发的星海名城项目基本售罄，目前前海区域无其他地块 [2] - 与地铁合作的横岗项目正在建设中，未来是否继续合作不确定 [3] - 之前开发过星海名城七期等商业地产项目，因大型商业项目过多和电商冲击，对涉足商业地产持谨慎态度，未来是否涉足看项目情况 [3][4] 政策与改革情况 - 公司未收到国资改革方案内容，未来实施具有不确定性 [3] - 部分城市有放松限购限贷趋势，住建部表态一线城市放松可能性不大，行政调控会逐渐被市场化调节取代 [3] 公司业绩与转型情况 - 受项目开发周期影响，上半年结算项目较去年同期减少，部分在售项目未达收入确认条件，业绩预减较多 [3] - 公司剥离辅业后以房地产开发为主业，暂时无转型打算 [3]

国资国企改革 - 深圳未出台国资、国企改革相关政策，公司期待但暂未收到消息 [2] 土地市场与储备 - 深圳以公开挂牌方式出让的土地供不应求，市场火热 [2] - 公司土地储备策略是以深圳为中心，以现有项目所在地为重点，通过多种方式增加储备 [3] 城市更新与发展方向 - 公司自身可转变土地性质的资源少，参与公开挂牌出让可能性小，会关注相关信息参与城市更新计划 [3] - 公司未来会探索深圳本地土地市场，巩固深圳重点项目所在地地位 [3] 股东情况 - 公司控股股东持有 33%股份，现阶段继续实施爬行条款 [3] - 二股东向董事会派入董事，但未进入管理层参与日常经营 [3] 项目情况 - 峦山谷二期及长沙振业城地块分批次开发，在售别墅、洋房及高层部分，下半年可竣工结算，去化良好 [3]

公司融资与运作 - 公司正在开展15亿公司债发行，关注其他上市房企资本市场运作动向，研究定向增发、优先股试点办法等股权融资方案，有进展将及时披露 [2] 国资整合情况 - 深国资旗下房地产公司多，但公司未收到国资国企整合相关消息 [3] 土地储备策略 - 以深圳为中心，以现有项目所在地为重点，通过多种方式和渠道增加土地储备 [3] 股权结构情况 - 深圳市国资委及其一致行动人作为大股东持有公司股份33%，宝能系作为二股东持有公司股份15%，宝能系向公司派董事及独立董事，加强经营决策透明性和沟通交流广泛性 [3] 项目销售情况 - 公司全年计划合同销售收入为34亿，上半年销售进展顺利，下半年可结算项目有峦山谷花园二期、长沙振业城一期及西安泊墅二期，力争完成全年销售计划 [3]

分组1：公司债发行情况 - 公司债仍在证监会审核阶段，有进展将及时披露信息 [2] 分组2：土地储备计划 - 以深圳为中心、现有项目所在地为重点，通过合作开发、收购或定向挂牌等方式获取新土地资源，正开展相关地块研究和跟踪工作 [2][3] 分组3：项目开发与结算情况 - 上半年累计实现合同销售收入14.81亿元，结转销售收入4.53亿元 [3] - 峦山谷花园二期、西安泊墅二期、长沙振业城一期预计下半年竣工，在建项目按计划推进 [3] 分组4：中洲股份处置安排 - 中洲股份处置事项已通过董事会审议，授权管理层择机出售，后续将按授权开展工作 [3] 分组5：与地铁合作项目进展 - 与地铁集团合作的横岗项目已开工，预计明年销售，将持续跟踪地铁集团优质土地资源 [3][4]

项目合作 - 公司与地铁合作的横岗项目因土地性质无法成立公司经营，双方通过约定投资、分享收益的方式成立合作开发项目部，项目已开工建设，预计明年进入销售阶段 [2][3] 土地储备 - 公司土地储备策略是以深圳为中心，以现有项目所在地为重点，多种方式结合增加储备，今年新增天津地块，正跟踪研究相关项目，希望下半年获合适储备项目 [3] 债券审核 - 公司债券仍在证监会审核环节，公司积极关注进度，希望尽快通过审核 [3] 股份增持 - 深圳市国资委及其一致行动人合计持有公司股份33%，未来12个月内将继续增持不超过2%的公司股票（含已增持的1%部分） [3] 销售情况 - 公司全年计划合同销售收入约34亿，按计划推进，下半年深圳峦山谷花园二期、西安振业城二期和长沙振业城一期可达销售结算条件 [4] 资金情况 - 公司注重资金安全，目前资产负债率较低，银行按揭额度充足，暂未利用高利率融资工具 [4] 管理层考核 - 董事会年初与经营班子成员签订2014年度经营业绩责任书，年度终了对全体经营班子成员全面考核 [4]

公司基本信息 - 证券代码 000006，证券简称深振业 A [1] - 2015 年 9 月 9 日在公司 12 楼会议室进行公司调研，参与单位有银河证券、玖歌投资等，上市公司接待人员有董事会秘书彭庆伟等 [2] 公司经营情况 - 专注房地产开发的国有控股企业，在深圳、惠州等多地开发项目，根据土地及市场情况控制开发速度，上半年成功发行 15 亿公司债，大部分资金来源为银行贷款且无高成本资金 [2] - 2015 年上半年营业收入较去年同期大幅增加，下半年多个新盘推出，若销售顺利将促进全年业绩指标 [2][3] 市场与房价情况 - 上半年深圳房价涨幅大，原因是可开发土地少、人口密度大、房产需求大，供求矛盾突出，预计该矛盾长时间难解决 [3] 公司业务结算与项目进展 - 下半年新盘入市多但年内难结算，结算量源于前期项目尾盘销售 [3] - 地铁项目进展顺利，11 月开盘销售，土地成本低，预期收益高 [3] 国企改革情况 - 公司关注国资国企改革动态，改革方式及安排由国资监管部门和股东单位确定，目前未收到消息，公司规模小，期待借改革发展 [4] 公司未来发展方向 - 继续深耕房地产专业化领域，原因是专业化提升产品品质、集中化是行业发展方向、房地产行业仍有机会 [4] - 暂无对上下游横向并购打算，早年已剥离施工、监理、物业等辅业，确立以房地产开发为主业思路 [4] 二线城市项目发展 - 面向全国市场，审慎决策拿地，开发项目多在受关注城市，如天津项目受益京津冀概念等 [4][5] 土地储备情况 - 星海名城项目及振业国际商务中心靠近前海片区，有部分商业自持，前海片区无土地储备 [5] 大股东市值管理态度 - 深圳市国资委多次增持，加强控股权，深圳国资委及其一致行动人远致投资合计持有公司 34%股权，控股股东重视市值管理，以提高公司质量、促进经营管理为目标 [5]

国资国企整合传闻 - 投资者关注国企改革和资产注入事项，公司理解投资者心情并关注改革动态，但改革方式及安排由国资监管部门和股东单位筹划确定，目前公司未收到相关消息或通知 [2] 资金成本 - 上半年成功发行15亿公司债，其余资金主要来源于银行贷款和项目回笼资金，无信托等高成本资金 [3] 土地储备计划 - 以深圳为中心，现有项目所在地为重点探索土地资源，拓宽拿地渠道，关注一级土地市场，着手兼并收购、合作开发、城市更新等方面 [3] 与地铁集团合作 - 合作项目为深圳横岗的“锦荟park”项目，建筑面积27万平方米，后续合作需进一步沟通，存在不确定性 [3][4] 下半年推盘计划 - 下半年达到销售条件的有振业峦山谷花园二期、长沙振业城、天津启春里、天津博雅轩、东莞松湖雅苑、西安泊墅二期B组团和地铁合作项目，将综合考虑市场和项目销售情况制定推盘计划 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 000006，证券简称为深振业 A [2] - 2015 年 5 月 8 日在公司 16 楼会议室进行公司调研，参与单位有瑞士信贷、施罗德投资管理公司等，上市公司接待人员有董事会秘书彭庆伟等 [2] 2014 年度经营情况 - 实现营业收入 23.28 亿元，利润 6.8 亿元，净利润 5.1 亿元，全年合同销售面积 30.62 万平，资金回笼 30.39 亿元 [3] - 启动 15 亿公司债券融资，于 3 月 17 日发行完毕，正筹备上市 [3] - 开发项目有深圳天峦、惠阳振业城、西安泊墅等 9 个项目 [3] 2015 年度经营计划 - 资金回笼不少于 42 亿元，合同销售收入不少于 41 亿元 [3] 投资者调研问答 深圳国资国企改革情况 - 公司暂未收到相关信息，会积极关注 [3] 公司优势 - 早年剥离建筑等辅业，是深国资旗下房地产开发专业性程度较高的企业，深圳国资委持股比例适当，有市场化灵活性 [3][4] 与地铁集团合作 - 与地铁集团合作的“锦荟 Park”项目进展顺利，未来争取继续合作机会，合作无排他性 [4] 土地储备计划 - 坚持以深圳为中心、以现有土地储备所在地为重点的土地储备策略，面向全国土地市场寻求优质土地资源 [4] 深圳国资委前海土地储备 - 地铁集团有一定土地资源，其他公司土地储备较少 [4] 员工持股计划 - 2005 年实施股权激励计划，激励股份已解锁完毕，现阶段研究论证员工持股计划可行性 [4][5]

行业情况 - 上半年深圳房价涨幅较大，原因是可开发土地少、人口密度大、房产需求大，供求矛盾突出，且该矛盾在较长时间内难解决 [2] 公司发展规划 - 以深圳为中心、现有项目所在地为重点探索土地资源，拓宽拿地渠道，关注一级土地市场，从兼并收购、合作开发、城市更新等方面增强发展后劲 [3] 国企改革 - 公司关注国资国企改革动态，改革方式和安排由国资监管部门和股东单位确定，目前未收到消息，公司期待借改革进一步发展 [3] 员工持股计划 - 现阶段公司对员工持股计划开展初步研究，探索实施可行性 [3] 城市更新计划 - 公司未参与城市更新项目开发，但积极关注，将在做好可行性分析后参与 [4] 资金成本 - 上半年公司成功发行15亿公司债，其余资金主要来自银行贷款和项目回笼资金，无信托等高成本资金 [4] 地铁项目 - 地铁项目进展顺利，近期开盘销售，与地铁集团后续合作需进一步沟通，存在不确定性 [4] 公司项目与销售 - 2015年除尾盘销售项目外，长沙振业城二期西组团、天津启春里等项目陆续推盘销售 [4]